Η ελληνική κτηματαγορά βρίσκεται για ακόμη μία φορά σε οριακό σημείο. Κρίσιμες προθεσμίες πλησιάζουν στη λήξη τους, ενώ υπάρχουν ακόμη εκκρεμότητες για την εκτός σχεδίου δόμηση, τα δασικά αυθαίρετα, την υποχρέωση ενεργειακής αναβάθμισης και την προοπτική μετατροπής μη οικιστικών κτιρίων σε κατοικίες.

Ως αποτέλεσμα, χιλιάδες μεταβιβάσεις κινδυνεύουν να «παγώσουν», σε μια περίοδο κατά την οποία η αγορά κινείται ήδη σε εύθραυστες ισορροπίες. Οι συνέπειες δεν περιορίζονται στους ιδιοκτήτες, αλλά διαχέονται στην οικονομία, στις επενδύσεις και στη δυνατότητα αξιοποίησης του δομημένου πλούτου της χώρας.

Παρατάσεις

Υπό το βάρος των εξελίξεων και προκειμένου να αποφευχθεί ένα ντόμινο ακινησίας, το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) προχωρά σε μεταθέσεις κρίσιμων ημερομηνιών. Εχουν ήδη «κλειδώσει» νομοθετικές ρυθμίσεις που μεταφέρουν τις βασικές προθεσμίες έως τις αρχές του 2028, δίνοντας σε νοικοκυριά και επιχειρήσεις τον απαραίτητο χρόνο για συμμόρφωση, χωρίς τον φόβο προστίμων ή αδυναμίας αξιοποίησης της περιουσίας τους.

1 Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου: Συγκεκριμένα, με τροπολογία που κατατέθηκε την Πέμπτη στη Βουλή, η υποχρεωτική έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου για επτά κατηγορίες ιδιωτικών κτιρίων ειδικών χρήσεων, καθώς και για τα ακίνητα του Δημοσίου και των δήμων, μετατίθεται έως την 1η Φεβρουαρίου 2028, ενώ η ισχύουσα προθεσμία εκπνέει στο τέλος της εβδομάδας.

2 Τακτοποίηση» αυθαιρέτων: Παράλληλα, προβλέπεται διετής παράταση, έως τις 31 Μαρτίου 2028, για την «τακτοποίηση» αυθαιρέτων των κατηγοριών 1 έως 4, δηλαδή κτιρίων με μικρές ή μεσαίες πολεοδομικές παραβάσεις, τη στιγμή που η σχετική δυνατότητα λήγει σε δύο μήνες.

Οι ρυθμίσεις αποσκοπούν στο να αποτραπεί ένα γενικευμένο μπλακάουτ στις μεταβιβάσεις. Δεν είναι τυχαίο ότι το προηγούμενο διάστημα οι πιέσεις από ιδιοκτήτες, μηχανικούς και συμβολαιογράφους υπήρξαν έντονες, με κοινό αίτημα περισσότερο χρόνο και λιγότερη γραφειοκρατική ασφυξία.

3  Η «Κατηγορία 5»: Ωστόσο, πίσω από τις ανακουφιστικές νέες ημερομηνίες, παραμένουν και άλλα κρίσιμα ανοιχτά μέτωπα. Τα αυθαίρετα της «Κατηγορίας 5» (εξ ολοκλήρου αυθαίρετα ή με υπερβάσεις άνω του 40% της επιτρεπόμενης δόμησης ή κάλυψης ή άνω του 20% του επιτρεπόμενου ύψους) εξακολουθούν να βρίσκονται εκτός οποιουδήποτε πλαισίου τακτοποίησης από το 2020, ενώ και οι κατ’ εξαίρεση ρυθμίσεις έχουν πλέον λήξει.

Το αποτέλεσμα είναι χιλιάδες ακίνητα, πολλά εκ των οποίων ανήκουν στο Δημόσιο ή στους δήμους, να μην μπορούν ούτε να αναβαθμιστούν ενεργειακά ούτε να αξιοποιηθούν.

Το ζήτημα της επαναφοράς τους επανέρχεται αναπόφευκτα στη δημόσια συζήτηση. Σύμφωνα με αρμόδιες πηγές, το ΥΠΕΝ εξετάζει το άνοιγμα της τακτοποίησης περιορισμένου αριθμού κτιρίων με μεγάλες παραβάσεις, κυρίως της Τοπικής Αυτοδιοίκησης, βάσει κριτηρίων που ακόμη δεν έχουν οριστικοποιηθεί.

4 Ενεργειακή μετάβαση: Παράλληλα, το ζήτημα της αξιοποίησης των ακινήτων διασταυρώνεται πλέον ευθέως με τις απαιτήσεις της ενεργειακής μετάβασης και το υπουργείο καλείται να λύσει μια σειρά από δύσκολες εξισώσεις. Η ενσωμάτωση της ευρωπαϊκής οδηγίας για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων (EPBD) έως τον Μάρτιο φέρνει νέες υποχρεώσεις και τον κίνδυνο να βρεθούν εκτός αγοράς ακίνητα χαμηλής ενεργειακής κλάσης.

Για τα πιο ενεργοβόρα μη οικιστικά κτίρια, η οδηγία προβλέπει ότι έως το 2030 τουλάχιστον το 16% θα πρέπει να έχει ανακαινιστεί ώστε να υπερβαίνει τα κατώτατα ενεργειακά όρια, προσεγγίζοντας τουλάχιστον τις κατηγορίες Δ-Γ, ανάλογα με το μέγεθος και τη χρήση. Αντίστοιχα, για το σύνολο των κατοικιών απαιτείται έως το 2030 μείωση της πρωτογενούς κατανάλωσης ενέργειας κατά 16%, με τον στόχο να αυξάνεται περαιτέρω την περίοδο 2033-2035, ώστε οι ενεργειακά «τρύπιες» κατοικίες να αναβαθμιστούν στις κατηγορίες Γ-Δ.

Είναι αξιοσημείωτο ότι σήμερα, βάσει των Πιστοποιητικών Ενεργειακής Απόδοσης που έχουν εκδοθεί, το 63,4% των ακινήτων κατατάσσεται στις χαμηλές ενεργειακές κατηγορίες Ε-Η. Πρόθεση του ΥΠΕΝ είναι οι απαιτήσεις να συνδυαστούν με χρηματοδοτικά εργαλεία, ώστε να μην πληγούν δυσανάλογα οι πιο ευάλωτοι ιδιοκτήτες – μια ισορροπία που μόνο αυτονόητη δεν είναι.

5 Τα δασικά αυθαίρετα: Στον κατάλογο των εκκρεμοτήτων προστίθεται και το χρόνιο ζήτημα των «χωριών» αυθαιρέτων σε δάση και δασικές εκτάσεις, οι λεγόμενες «οικιστικές πυκνώσεις». Στην πλατφόρμα δηλώσεων που ενεργοποιήθηκε το 2023 είχαν δηλωθεί μόλις 3.866 δασικά αυθαίρετα, παρότι υπολογίζονται σε εκατοντάδες χιλιάδες. Συνολικά οι οικιστικές πυκνώσεις εκτιμάται ότι καταλαμβάνουν 600.000 στρέμματα, εκ των οποίων 116.000 στρέμματα στην Αττική. Η πρόθεση για επαναλειτουργία της πλατφόρμας συνοδεύεται αυτή τη φορά από την παραδοχή ότι χωρίς σαφείς κανόνες και πειστικά κίνητρα για τους αυθαιρετούχους το αποτέλεσμα δύσκολα θα διαφοροποιηθεί. Σε κάθε περίπτωση, τα ακίνητα αυτά παραμένουν εκτός των δασικών χαρτών, στους οποίους απλώς αποτυπώνονται με ιώδη περιγράμματα, έως ότου αποφασιστεί η τύχη τους.

6 Εκτός σχεδίου οικόπεδα: Στο εξίσου βαρύ «μέτωπο» της εκτός σχεδίου δόμησης, η οικοδομική δραστηριότητα στα μεγάλα εκτός σχεδίου οικόπεδα άνω των 4 στρεμμάτων παραμένει ουσιαστικά παγωμένη από τον Μάρτιο του 2023, μετά από σειρά αποφάσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) που ακύρωσαν άδειες χωρίς πρόσωπο σε πολεοδομικά αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο. Η οριστική λύση μετατίθεται για τους επόμενους μήνες, με την έκδοση Προεδρικού Διατάγματος που θα καθορίζει τα κριτήρια αναγνώρισης οδών.

Στο μεταξύ, προχωρούν μελέτες αναγνώρισης των δρόμων, ύψους 196 εκατ. ευρώ, οι οποίες θα καθορίσουν ποια παρόδια οικόπεδα θα αποκτήσουν δικαίωμα δόμησης. Η μελέτη για τα νησιά έχει ήδη παραδοθεί, ενώ για την ηπειρωτική χώρα, την Εύβοια και την Κρήτη μόλις ξεκινά. Μακροπρόθεσμα, το ζήτημα αναμένεται να κλείσει μέσω των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων που εκπονούνται σε όλη τη χώρα.

Παράλληλα, το ΥΠΕΝ έδωσε πρόσφατα μια ακόμη «τελευταία ευκαιρία» σε χιλιάδες ιδιοκτήτες μικρών, κατά παρέκκλιση άρτιων, εκτός σχεδίου οικοπέδων – από 750 τ.μ. έως 2 στρέμματα – παρατείνοντας έως τις 30 Ιουνίου τις προθεσμίες για προεγκρίσεις, αιτήσεις οικοδομικής άδειας και βεβαιώσεις όρων δόμησης. Η ρύθμιση αφορά οικόπεδα που δημιουργήθηκαν με παλαιές κατατμήσεις και πληρούν συγκεκριμένα κριτήρια παλαιότητας, εμβαδού και προσώπου σε δρόμο.

Ρύθμιση για να μετατραπούν σε κατοικίες γραφεία και εργοστάσια

Η πίεση στο στεγαστικό απόθεμα οδηγεί σε λύσεις που επαναπροσδιορίζουν υφιστάμενες χρήσεις γης και κτιρίων. Το ΥΠΕΝ προετοιμάζει ρύθμιση, που θα παρουσιάσει μετά το Πάσχα, για την ταχεία αλλαγή χρήσης υφιστάμενων μη οικιστικών κτιρίων σε κατοικίες.

Στόχος είναι να ενεργοποιηθεί το μεγάλο απόθεμα εγκαταλελειμμένων γραφείων, εμπορικών και βιομηχανικών κελυφών, εντός και εκτός πόλεων, και να ενισχυθεί η προσφορά κατοικιών χωρίς την ανέγερση νέων οικοδομών, με έμφαση στη μακροχρόνια μίσθωση.

Η ρύθμιση θα επιτρέπει παρεκκλίσεις από τα πολεοδομικά σχέδια, με δικλίδες ασφαλείας ώστε να αποτραπούν καταστρατηγήσεις και επέκταση της βραχυχρόνιας μίσθωσης τύπου Airbnb.
Τέλος, στο πεδίο των θεσμικών αλλαγών που επηρεάζουν συνολικά τη λειτουργία της αγοράς από την 1η Ιουλίου αναμένεται να ξεκινήσει πιλοτικά η μεταφορά ορισμένων πολεοδομιών στο Κτηματολόγιο.

Στόχος έως τον Ιανουάριο του 2027 όλες οι Υπηρεσίες Δόμησης να ενταχθούν στον νέο Εθνικό Οργανισμό Κτηματολογίου και Ελέγχου Δόμησης. Η μεταρρύθμιση συγκεντρώνει τις αρμοδιότητες αδειοδότησης και ελέγχου στο κράτος, εισάγοντας ψηφιακό one stop shop, μητρώο ελεγκτών και εργαλεία τεχνητής νοημοσύνης, με ζητούμενα την ταχύτερη έκδοση αδειών, διαφάνεια και ενιαία εφαρμογή των κανόνων.

Ωστόσο, οι δήμοι αντιδρούν έντονα και ήδη προετοιμάζουν το νομικό τους οπλοστάσιο για προσφυγές στο ΣτΕ πριν από τον Ιούλιο.