Μπορεί οι νέοι στόχοι της κυβέρνησης να οραματίζονται την πόλη των 15′, ωστόσο πόσο έχει βελτιωθεί η ποιότητα ζωής του 76% των ενοικιαστών (όπως δείχνουν οι έρευνες) που χρειάζεται να περικόψει βασικές δαπάνες για να καλύψει τις στεγαστικές ανάγκες του;

Το πρόβλημα προσιτής στέγασης πιέζει τους ανθρώπους που ζουν σε όλες σχεδόν τις μεγάλες πόλεις, γι’ αυτό νέες πρωτοβουλίες και προγράμματα από την Ευρωπαϊκή Ενωση ενισχύουν και μετασχηματίζουν τα ήδη υπάρχοντα μοντέλα, ενώ υιοθετούνται και πιλοτικές δράσεις προκειμένου να αναδειχθούν νέες, ακόμα πιο βιώσιμες λύσεις.

Στόχος είναι τόσο η επιβράδυνση της στεγαστικής κρίσης και η συγκράτηση στις τιμές των ενοικίων, που καταγράφουν σημαντική αύξηση σε αρκετές ευρωπαϊκές χώρες, όσο και η ενεργειακή, κυρίως, αναβάθμιση των κτιρίων.

Ενα μοντέλο με ιστορία

Το μοντέλο της κοινωνικής κατοικίας που προτείνεται δεν είναι νέο, έχει υπάρξει εργαστήριο της αρχιτεκτονικής της πόλης στον ευρωπαϊκό χώρο και έχει προσφέρει πολλή γνώση περί του κατοικείν. Ωστόσο, υπάρχει προβληματισμός σχετικά με το πώς θα εξερευνήσουμε τη δυναμική του στην Ελλάδα του 21ου αιώνα: με κατασκευή νέων τεράστιων συγκροτημάτων στον αστικό ιστό ή αξιοποιώντας το υπάρχον κτιριακό απόθεμα; Κάθε πρόταση κρύβει ρίσκο και ευκαιρίες.

«Στα αγγλικά χρησιμοποιείται ο όρος «social housing», όπου το housing εμπεριέχει όχι μόνο το κτίριο ως δομή, αλλά και τη δραστηριότητα της διαβίωσης σε ένα σπίτι. Περιλαμβάνει επίσης συνδέσεις με ευκαιρίες εργασίας, πόρους, θεσμικά και κανονιστικά πλαίσια, υποδομές, υπηρεσίες και κοινωνική ενότητα» επισημαίνει η Μάρθα Γιαννακοπούλου, αρχιτέκτων και στεγαστικός σύμβουλος με τον διεθνή Οργανισμό για τη Μεταναστευτική Πολιτική (International Organization for Migration), που ασχολείται με τα κράτη της Ανατολικής Ευρώπης και τις στεγαστικές δυνατότητες των ευάλωτων ομάδων σε αυτές τις χώρες.

«Μια απλοϊκή ερμηνεία της κοινωνικής κατοικίας είναι ότι αφορά την παροχή στέγης από κάποιον δημόσιο φορέα σε ευάλωτες ομάδες, που όμως πρέπει να πληρούν συγκεκριμένα κοινωνικά κριτήρια. Αυτή η κατοικία παραχωρείται με αντίτιμο κοινωνικού ενοικίου ή και δωρεάν. Στην Ελλάδα δεν είχαμε την κοινωνική κατοικία με αυτή την έννοια, επειδή δεν υπήρξε μια ολοκληρωμένη στεγαστική πολιτική».

Kατά περιόδους αναπτύχθηκαν τρόποι για την αντιμετώπιση της έλλειψης στέγης, όπως επιδοτήσεις δανείων πρώτης κατοικίας, επιδοτήσεις ενοικίων, ξενώνες μεταβατικής φιλοξενίας, ακόμα και κάποια πιλοτικά προγράμματα σε δήμους για την παροχή διαμερισμάτων ή ενοικίου σε ευάλωτες ομάδες.

Ωστόσο, τα μεγάλα συγκροτήματα διαμερισμάτων παραπέμπουν σε προσφυγικές και εργατικές κατοικίες και δεν ελκύουν το κοινό, παρότι ο σχεδιασμός τους συχνά ήταν πολύ υψηλός. Πιο γνωστό και επιτυχημένο παράδειγμα θεωρείται το συγκρότημα εργατικών κατοικιών στην περιφερειακή οδό Φιλοπάππου, που σχεδίασε η αρχιτέκτων Ελλη Βασιλικιώτη (Νικολαΐδη) το 1967. Τότε μάλιστα είχε ανακοινωθεί η κατασκευή 37 ακόμα τέτοιων κτιρίων, που όμως δεν πραγματοποιήθηκαν.

Πιλοτικά προγράμματα

Μία πιο πρόσφατη πρωτοβουλία αφορά το πιλοτικό ευρωπαϊκό πρόγραμμα «Rock the Βlock» που πραγματοποιείται από τον Δήμο Αιγάλεω και το γραφείο AREA Architecture.

«Το πρόγραμμα επιχειρεί να βελτιώσει τις συνθήκες στέγασης και διαβίωσης με επεμβάσεις σε υφιστάμενες πολυκατοικίες του δήμου που καλύπτουν μια ευρεία γκάμα εφαρμογών (ενεργειακές, πράσινες, στους κοινόχρηστους κ.λπ.). Σημαντικό είναι ότι οι επεμβάσεις θα βασίζονται σε σχέδια δράσης που θα διαμορφωθούν με τους κατοίκους μέσα από μία σειρά συμμετοχικών εργαστηρίων» εξηγούν οι αρχιτέκτονες Γιώργος Μητρούλιας και Στέλλα Δαούτη της ομάδας AREA.

Πιλοτική είναι επίσης η δράση «SUB3A – Κοινωνική στέγαση για τις πλέον ευάλωτες ομάδες – Δήμος Αθήνας», που ανακοίνωσε η Αναπτυξιακή Αθήνας ΑΕ, προσκαλώντας (έως 30 Απριλίου 2025) ιδιοκτήτες κατοικιών στα όρια του δήμου να τις δηλώσουν στο πρόγραμμα ώστε να αποκατασταθούν και να διατεθούν προς ενοικίαση με προσιτό μίσθωμα. Το πρόγραμμα αφορά την ενίσχυση ιδιοκτητών που δεν μπορούν να αναβαθμίσουν τα ακίνητά τους όπως και ομάδες πολιτών που βρίσκονται σε στεγαστική επισφάλεια.

Στο εξωτερικό, εκτός από το μοντέλο κοινωνικής κατοικίας, υπάρχει και η κοινωνική κατοίκηση, που αφορά ένα συνεργατικό μοντέλο, όπου συνήθως οι ίδιοι οι ιδιοκτήτες (cooperativa) χτίζουν σε οικόπεδο που τους παραχωρείται από το Δημόσιο. Στην Ελλάδα η δυσκολία για την υιοθέτηση αυτού του μοντέλου είναι η ιδιοκτησία γης που βρίσκεται κυρίως στα χέρια ιδιωτών.

Βαρκελώνη και Αθήνα

Από τις πιο δραστήριες ευρωπαϊκές πόλεις με έντονη κινητοποίηση σε θέματα διεκδίκησης κοινωνικής κατοικίας και κοινωνικής κατοίκησης είναι η Βαρκελώνη, με συλλογικότητες που σχεδόν επέβαλαν να ακουστούν τα αιτήματά τους για στέγη.

H LACOL είναι μια αρχιτεκτονική cooperativa με λειτουργικά κτίρια που απέσπασαν διεθνή βραβεία και αναγνώριση από ολόκληρη την τοπική κοινωνία. Αντίστοιχες πρωτοβουλίες πολιτών, κοινοτήτων, επαγγελματιών στη χώρα μας δεν εμφανίζονται συχνά.

Δύο ομάδες οι οποίες αναζητούν λύσεις στο πλαίσιο της συλλογικότητας, της συμπερίληψης, της δημοκρατίας, όπως και οικολογικούς τρόπους συλλογικής διαβίωσης, είναι οι «Γειτονιές για το Δικαίωμα στη Στέγη» αλλά και το CoHab-Athens, τα μέλη του οποίου εκτιμούν ότι το SUB3A του δήμου αποτελεί μια αποσπασματική παρέμβαση, μάλλον αναποτελεσματική ως προς τους στόχους που θέτει (ενεργειακή αναβάθμιση και στέγαση ευάλωτων ομάδων), με πολύ σύντομο χρονικό ορίζοντα, «καθώς καλεί ιδιώτες ιδιοκτήτες μεμονωμένων διαμερισμάτων να νοικιάσουν τα ακίνητά τους σε τιμή 30% χαμηλότερη της αγοράς σε δικαιούχους στεγαστικής αρωγής του δήμου για τέσσερα χρόνια σε αντάλλαγμα για την επιδότηση μέρους του κόστους επισκευής».

Επίτροπος για πρώτη φορά

Τo ζήτημα της κοινωνικής κατοικίας έχει επανέλθει στις χώρες της ΕΕ, καθώς σύμφωνα με την ετήσια έκθεση του Housing Europe οι ανάγκες στέγασης είναι πλέον πολύ έντονες.

Μάλιστα η Κομισιόν για πρώτη φορά έχει διορίσει επίτροπο υπεύθυνο για θέματα στέγασης δείχνοντας τη δέσμευσή της να αντιμετωπίσει τις προκλήσεις στο συγκεκριμένο πρόβλημα. Η Ελλάδα είναι μοναδική περίπτωση στην ΕΕ, καθώς δεν διαθέτει κοινωνική κατοικία – οι άλλες χώρες διατηρούν ποσοστά από 2% έως 15%.

«Είναι σημαντικό να γνωρίζει ο κόσμος ότι δεν υπάρχει μία μοναδική λύση, αλλά μια λίστα από επιλογές που προσαρμόζεται στις ποικιλόμορφες ανάγκες των πληθυσμών που πλήττονται» λέει η κυρία Γιαννακοπούλου. «Για παράδειγμα, μια επιτυχημένη στρατηγική είναι τα προγράμματα προσιτής κατοικίας που περιλαμβάνουν τη δημιουργία κοινωνικών ενοικιαστικών γραφείων (SRA). Αυτά τα γραφεία συνεργάζονται με τον ιδιωτικό τομέα για να παρέχουν διαμερίσματα σε ευάλωτες οικογένειες, διευκολύνοντας έτσι την πρόσβαση στη στέγαση. Ωστόσο, θεωρώ ότι στην Ελλάδα προτεραιότητα είναι η δημιουργία κανονιστικού πλαισίου και ακολούθως περισσότερα δημόσια προγράμματα στήριξης για την προστασία αλλά και τη διευκόλυνση για το πού μπορούν να αναζητήσουν στέγη οι ευάλωτοι πληθυσμοί» συνεχίζει.

Το σχολείο στη Βουδαπέστη

Μία άλλη πρόταση, που έχει εφαρμοστεί με επιτυχία σε πολλές χώρες καλύπτοντας μέρος των αναγκών σε στέγη, είναι η χρήση του κτιριακού αποθέματος. Ο Δήμος της Βουδαπέστης υιοθέτησε μια καινοτόμα πρωτοβουλία: Μετέτρεψε ένα παλιό σχολείο, που παρέμενε κλειστό για περισσότερο από 20 χρόνια, σε διαμερίσματα προσιτής κατοικίας για ευάλωτες οικογένειες. Αυτή η προσέγγιση αξιοποιεί ανεκμετάλλευτους πόρους μιας περιοχής, συμβάλλει στην ενίσχυση της κοινότητας και διατηρεί το ιστορικό αποτύπωμα της πόλης.

Ομως τι δυναμική μπορεί να έχει ένα σχολικό κτίριο; – θα αναρωτηθεί κάποιος. Το συγκεκριμένο τριώροφο της δεκαετίας του 1960 στην Ujpest (4η περιφέρεια της Βουδαπέστης), που λειτουργούσε ως επαγγελματικό λύκειο, καταλαμβάνει 2.456,7 τ.μ. και η αναμόρφωσή του στεγάζει 26 διαμερίσματα: δύο μεγάλα, έξι μεσαία, τέσσερα μικρά και 16 στούντιο. Βασική απαίτηση ήταν λιγότερες κατεδαφίσεις και μεγιστοποίηση της επαναχρησιμοποίησης υλικών από τον χώρο.

Βέβαια και στην Ελλάδα έχουν υλοποιηθεί παραδείγματα επανάχρησης, κυρίως βιομηχανικών χώρων, που ενσωματώνουν την έννοια της κοινότητας, δημιουργώντας χώρους που προάγουν την κοινωνική αλληλεπίδραση, όπως τα Thission Lofts, το The HUB Events στο παλιό κτίριο της Palco, αλλά και το Βιομηχανικό Συγκρότημα ΕΒΜΕ ΑΕ (πρώην Τσαούσογλου) που ήδη χρησιμοποιεί το Φεστιβάλ Αθηνών και Επιδαύρου, ο Πύργος του Πειραιά, αλλά και προτάσεις που αναμένεται να υλοποιηθούν, όπως το εργοστάσιο Κεράνης, το project Piraeus Gate από την DKG Development και το αρχιτεκτονικό γραφείο Tsolakis Architects, που προσβλέπει στην ανάπλαση μιας προνομιακής περιοχής του Πειραιά κ.ά.

Ωστόσο τα συγκεκριμένα έργα γίνονται από ιδιώτες επενδυτές και αφορούν ποικίλες χρήσεις (κατοικίες, εμπορικές, πολιτιστικές, ψυχαγωγία) και όχι ένα πρόγραμμα προσιτής κατοικίας. Αντίστοιχα, πολλά νεοκλασικά έχουν μεταμορφωθεί σε ξενοδοχεία ή διαμερίσματα Airbnb ελκύοντας κυρίως ξένους επισκέπτες.

Η έμπειρη αρχιτέκτων Μυρτώ Κιούρτη υποστηρίζει ότι η επανένταξη εγκαταλελειμμένων κτιρίων και διαμερισμάτων είναι επιτακτική – ακόμα και με νέα νομοθεσία. «Η κοινωνική κατοικία ως πολιτική στέγασης προϋποθέτει κεντρικό σχεδιασμό, οργάνωση και μεγάλη γαιοκτησία, στοιχεία που απουσιάζουν από τη χώρα μας. Γι’ αυτό δεν υλοποιήθηκαν μεγάλης κλίμακας συγκροτήματα κοινωνικής κατοικίας» δηλώνει. «Μέχρι πρόσφατα θεωρούσαμε πως αυτό είναι μειονέκτημα, όμως τα τελευταία χρόνια η άποψη αυτή αναθεωρείται. Η διασπορά ιδιοκτησίας που χαρακτηρίζει την Ελλάδα φαίνεται πως σχετίζεται άμεσα με τη διασπορά εξουσίας, ένα κοινωνικό αίτημα που διεκδικείται όλο και πιο πολύ από περισσότερες κοινωνίες» συνεχίζει.

«Για να αντιμετωπίσουμε τις σύγχρονες στεγαστικές προκλήσεις, πρέπει να βρούμε τρόπους να κατοικήσουμε τα αναρίθμητα αχρησιμοποίητα κτίρια σε πόλεις και προάστια. Να νομοθετήσουμε έτσι ώστε αν ένα κτίριο παραμένει αχρησιμοποίητο για περισσότερο από xι χρονικό διάστημα, να βγαίνει αναγκαστικά στην αγορά προς κατοίκηση υπό όρους και για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα. Ενας επενδυτής θα μπορούσε να αποκτήσει πρόσβαση σε τέτοιο χώρο, να τον ανακαινίσει και να τον κατοικήσει ή να τον ενοικιάσει προς κατοίκηση προτού τον επιστρέψει στους αρχικούς ιδιοκτήτες μετά την απόσβεσή του. Αρχικά, να αξιοποιηθούν ακίνητα που ανήκουν σε ιδρύματα τα οποία αδυνατούν να διαχειριστούν την περιουσία τους. Με τον τρόπο αυτόν θα υπάρξουν άμεσα διαθέσιμα προς κατοίκηση πάρα πολλά ανενεργά σήμερα διαμερίσματα και σπίτια. Ενδιαφέροντα κτίρια που μαραζώνουν θα έπαιρναν πάλι ζωή. Το μέτρο θα ενίσχυε παρεμβάσεις μικρής κλίμακας, κάτι πολύ πιο δημιουργικό από τον σχεδιασμό μεγάλης κλίμακας συγκροτημάτων μαζικής κατοικίας που καταλαμβάνουν τεράστια έκταση. Μια τέτοια λύση είναι και περιβαλλοντικά βιώσιμη, καθώς πρέπει να σταματήσουμε να επεκτείνουμε διαρκώς τις πόλεις και τους οικισμούς σε βάρος του περιβάλλοντος».

Η πιο σύγχρονη στρατηγική, που υιοθετείται από πολλά ευρωπαϊκά κράτη ώστε η κοινωνική κατοικία να είναι βιώσιμη, υποχρεώνει κάθε κατασκευαστική εταιρεία (housing development) να είναι κατά ένα ποσοστό κοινωνικού προφίλ (στη Δανία π.χ. 25%) και μάλιστα με καθορισμένο το επιδοτούμενο μέγεθος (π.χ. στη Δανία 65 τ.μ. χωρίς τους κοινόχρηστους χώρους).

Με αυτόν τον τρόπο διασφαλίζεται μία σειρά από ζητούμενα: η ανάπτυξη κοινωνικής κατοικίας αφορά όλους τους επενδυτές, όχι μόνο το κράτος· αξιοπρεπής αρχιτεκτονικός σχεδιασμός και κατασκευή (που διατηρούν τις πωλήσεις των εμπορικών διαμερισμάτων σε καλό επίπεδο)· δημιουργείται μεγαλύτερη ποικιλομορφία διαμερισμάτων (για φοιτητές, ηλικιωμένους, μονογονεϊκές οικογένειες, ΑμεΑ κ.ά.).

«Το πρόβλημα της επένδυσης, ανάπτυξης και διαχείρισης/συντήρησης ακινήτων κοινωνικής κατοικίας (που περιλαμβάνει επίσης φοιτητικές εστίες και γηροκομεία ή senior living) είναι μια δύσκολη ομολογουμένως εξίσωση, αλλά υπάρχει πλέον μεγάλη εμπειρία από τον ευρωπαϊκό χώρο, κυρίως μετά τον Β’ Παγκόσμιο Πόλεμο, ώστε να αποφύγουμε προηγούμενα λάθη με κυριότερο το ρίσκο της δημιουργίας ενός γκέτο. Ενα φαινόμενο που έχει εμφανιστεί πολλές φορές στο παρελθόν, με πιο γνωστά παραδείγματα τα χαρακτηριστικά banlieu (προάστια) του Παρισιού (μάλιστα το «Μίσoς», η ταινία-ορόσημο του Ματιέ Κασοβίτς του 1995, περιγράφει τη ζωή στα προάστια της γαλλικής πρωτεύουσας). Ομως σήμερα ακόμα και τέτοια συγκροτήματα μπορούν να έχουν προστιθέμενη αξία μέσα από έναν σωστό αρχιτεκτονικό επανασχεδιασμό, όπως το Gellerup Park στο Aarhus της Δανίας ή το Cité du Grand Parc στο Bordeaux της Γαλλίας» εξηγεί ο αρχιτέκτονας Κώστας Πουλόπουλος, ιδρυτής του γραφείου SQ1 – SquareOne Architects με έδρα την Κοπεγχάγη.

Το συγκρότημα κατοικιών Dortheavej στην Κοπεγχάγη

Το παράδειγμα της Βιέννης

H Βιέννη των δύο εκατομμυρίων κατοίκων έχει καταφέρει περίπου το 60% του πληθυσμού να ζει σε κάποια μορφή κοινωνικής στέγασης, έχοντας πρόσβαση σε χαμηλά ενοίκια, ασφαλή διαμονή και ποιοτική στέγαση.

«Η κατασκευή δημόσιων κατοικιών με καλύτερες συνθήκες διαβίωσης για όλους – και για την εργατική τάξη – ήταν μια βασική φιλοδοξία, γι’ αυτό έπρεπε να απεγκλωβιστούν από την κυρίαρχη ιδιωτική αγορά. Ετσι, η δημοτική αρχή ξεκινά να χτίζει τα Gemeindebauten, τα μεγάλης κλίμακας συγκροτήματα κατοικιών» εξηγούν η Τζούλια Αννα Σχραντζ, ιστορικός στο Πανεπιστήμιο της Βιέννης, και ο Δρ Τζάστιν Καντί, επίκουρος καθηγητής Πολεοδομίας και Στέγασης στο Πανεπιστήμιο του Cambridge (ABC Radio National). Από τα πιο διάσημα τέτοια συγκροτήματα είναι το Karl Marx-Hof (1930), μήκους ενός χιλιομέτρου, που παραμένει ως σήμερα μία από τις μεγαλύτερες οικιστικές κατασκευές στον κόσμο.

Το κτισμένο το 1930 Karl Marx-Hof στη Βιέννη. Ο πολεοδόμος Κουρτ Χόφστετερ το χαρακτήριζε «παλάτι για εργάτες»

Επιπλέον, σχεδιαστικά δεν ήταν καθόλου αδιάφορα, καθώς σχεδιάζονταν από γνωστούς αρχιτέκτονες της χώρας. Ο πολεοδόμος Κουρτ Χόφστετερ τα χαρακτήριζε «παλάτια για τους εργάτες».

Μετά τις καταστροφικές συνέπειες του Β’ Παγκοσμίου Πολέμου η δέσμευση της πόλης για την κοινωνική στέγαση παρέμεινε. Μάλιστα τότε εφαρμόστηκε πρώτη φορά ένας φόρος βάσει του οποίου οι Αυστριακοί πληρώνουν περίπου το 1% του εισοδήματός τους για την κοινωνική κατοικία. Με αυτόν τον τρόπο χτίστηκε επαρκές κτιριακό απόθεμα, συντηρούνταν καλά και η Βιέννη πέτυχε να στεγάζει σήμερα στις κοινωνικές κατοικίες ένα μείγμα ανθρώπων από διαφορετικά υπόβαθρα και εισοδηματικά κλιμάκια.

Το συγκρότημα κοινωνικών κατοικιών AlterLaa στη Βιέννη

Η προσιτή κατοικία αποτελεί σαφή πρόκληση τόσο για τις κυβερνήσεις όσο και για τους πολίτες. Μια πραγματικά δίκαιη επανάσταση ή ευκαιρία στη στέγαση είναι εφικτή αν λάβουμε υπ’ όψιν και τα λάθη και τις επιτυχίες που έκαναν οι άλλοι πριν από εμάς.