Η αγορά επαγγελματικών ακινήτων σε μεταίχμιο

Το ευρύτερο κοινό ακούει τόσο ποικίλα γεγονότα, τόσο πολλές και συχνά αντιφατικές απόψεις ειδικών και μη για το τι συμβαίνει στην αγορά ακινήτων στην Ελλάδα που δυσκολεύεται να καταλήξει σε κάποιο συμπέρασμα.

Ανεβαίνουν ύστερα από τα χρόνια της πτώσης οι αξίες και τα ενοίκια;

Εχουμε μπει πλέον για τα καλά στο επενδυτικό ραντάρ των ξένων θεσμικών επενδυτών ή μας πλησιάζουν μόνο τα funds που αναζητούν «σκοτωμένα» (distressed) ακίνητα;

Αποτελεί η ελληνική αγορά μια «σίγουρη» τοποθέτηση;

Και πού οδηγεί όλο αυτό το ενδιαφέρον για ξενοδοχεία, ειδικά στην πρωτεύουσα;

Η συγκεχυμένη εικόνα που έχει δημιουργηθεί οφείλεται στην ολοένα διευρυνόμενη ψαλίδα ανάμεσα στις διάφορες κατηγορίες των ίδιων των ακινήτων. Συμβαίνει δηλαδή να καταγράφεται ταυτόχρονα άνοδος σε ορισμένες και πτώση σε άλλες, κινητικότητα εδώ και στασιμότητα εκεί, ενδιαφέρον ειδικού σκοπού από τη μία και εγκατάλειψη από την άλλη.

Γιατί συμβαίνει αυτό; Ενας λόγος είναι ότι η αγορά μας δεν είναι ιδιαίτερα βαθιά –πολύ ρηχή τη χαρακτηρίζουν μερικοί –και επηρεάζεται εύκολα από διακυμάνσεις στο οικονομικό κλίμα και την επιχειρηματική εμπιστοσύνη. Ενας άλλος έχει να κάνει με την παλαιότητα του κτιριακού αποθέματος, μεγάλο μέρος του οποίου δεν επιδέχεται βελτίωση ή μετάλλαξη και μοιραία είτε δοκιμάζεται από συμπιεσμένες τιμές ή και εγκαταλείπεται τελείως. Ενας τρίτος λόγος είναι ότι ύστερα από τόσα χρόνια δυστοκίας έχει σε κάποιον βαθμό υποτροπιάσει η αγορά, καθώς τα δάνεια σημαντικού ποσοστού ακινήτων υπερβαίνουν τη σημερινή τους αξία και επομένως καθίσταται ιδιαίτερα δύσκολη η διάθεσή τους.

Από την άλλη πλευρά, καταγράφονται και κινήσεις θετικές, οι οποίες προσφέρουν μια ανάσα και μια δυναμική, ωστόσο μόνο με την πάροδο του χρόνου μπορούν να αξιολογηθούν ολιστικά. Για παράδειγμα, η μετάλλαξη κτιρίων –από αποθήκες σε ξενοδοχεία ή σε φοιτητικούς κοιτώνες, από κτίρια γραφείων σε ξενοδοχεία ή σε εξυπηρετούμενα διαμερίσματα. Επίσης, η σταδιακή επαναφορά του development, δηλαδή της κατασκευής νέων κτιρίων (με επιχειρηματικό ρίσκο) ύστερα από διάστημα απραξίας σχεδόν 10 ετών.

Στο επενδυτικό πεδίο η δραστηριότητα προέρχεται κατά μεγάλο μέρος από τις ΑΕΕΑΠ και λίγους ξένους επενδυτές, ενώ για τα ακίνητα αξίας μικρότερης του εκατομμυρίου υπάρχουν αρκετοί πρόθυμοι ιδιώτες επενδυτές που σπεύδουν να τοποθετηθούν τώρα που η αγορά «έπιασε πάτο». Εκτιμούμε ότι το 2017 ο καταγεγραμμένος συνολικός όγκος αγοραπωλησιών επαγγελματικών ακινήτων κινήθηκε στα ίδια επίπεδα του 2016, αγγίζοντας το 1 δισ. ευρώ.

Η πορεία αυτή δεν φαίνεται να ανακόπτεται το 2018, αν και η ζήτηση μοιάζει να ασφυκτιά και μοιραία να περιορίζεται λόγω μη επαρκούς διάθεσης αξιόλογου προϊόντος.

Αυτό βέβαια αφορά τα ποιοτικά ακίνητα και σε καμία περίπτωση τα distressed, τα οποία αναμένεται να πληθύνουν με τις αγορές των NPLs.

Σε κλαδικό επίπεδο, οι περισσότερες αγοραπωλησίες το 2016 (>80%) αφορούσαν τα ξενοδοχεία, ενώ, αντίθετα, το 2017 η έμφαση δόθηκε στο retail (60%).

Στον κλάδο των ξενοδοχείων, παρατηρούμε ότι ολοένα και περισσότερο υπογράφονται συμφωνίες όχι για αγορά όσο για μακροχρόνια μίσθωση μονάδων στο κέντρο της πόλης, και αυτό σε μεγάλο βαθμό οφείλεται στο ιδιοκτησιακό καθεστώς των ακινήτων, τα οποία ανήκουν είτε σε φορείς που δεν έχουν από το καταστατικό τους δυνατότητα να εκποιήσουν περιουσιακά στοιχεία είτε σε εταιρείες που δεν έχουν υιοθετήσει στρατηγικές εκποίησης. Ετσι με συμφωνίες 25-40 χρόνων ανακαινίζονται και λειτουργούν ή ετοιμάζονται να λειτουργήσουν πολλά πλέον ξενοδοχεία στην Αθήνα (π.χ. «Electra Metropolis» στην οδό Μητροπόλεως, «Wyndham» στην πλατεία Καραϊσκάκη, «Esperia» στην οδό Σταδίου, «Kings Palace» στην οδό Πανεπιστημίου, «Marriott» στην οδό Ακαδημίας, «La Mirage» στην πλατεία Ομονοίας κ.λπ.). Η τάση αυτή αναμένεται να συνεχιστεί ακάθεκτη και το 2018, καθώς ήδη βρίσκονται στα σκαριά πολλές τέτοιες συμφωνίες.

Η κυρία Δίκα Αγαπητίδου είναι γενική διευθύντρια της Αθηναϊκής Οικονομικής –JLL.