Η συστηματική αύξηση των ενοικίων και των τιμών των κατοικιών ταχύτερα από το εισόδημα των νοικοκυριών τα τελευταία χρόνια έκανε τη στέγη πολιτικό θέμα. Το πρόβλημα, το οποίο είναι ιδιαίτερα φανερό στην Αθήνα, ενισχύεται από την τουριστική κατοικία και από τις ξένες επενδύσεις σε κατοικία, διαμορφώνοντας τοπικά υψηλές τιμές οι οποίες διαχέονται γρήγορα στην υπόλοιπη αγορά. Δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί με επιδοματικές πολιτικές γιατί είναι δομικό και οφείλεται στη μη ισορροπία της αγοράς κατοικίας για τρεις λόγους: πρώτον, την αύξηση της ζήτησης κατοικίας κυρίως μικρότερων διαστάσεων, δεύτερον τον χαμηλό ρυθμό κατασκευής νέων κατοικιών και τρίτον την υποαπασχόληση του υπάρχοντος αποθέματος.

Η ζήτηση για κατοικίες αυξήθηκε από το 2011, παρά τη μείωση του πληθυσμού κατά 500.000, λόγω της αύξησης του αριθμού των νοικοκυριών κατά 220.000 σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ. Η αύξηση των μονομελών κυρίως νοικοκυριών οδήγησε σε μείωση του ζητούμενου μεγέθους κατοικίας και, σε συνδυασμό με την εξαέρωση της αποταμίευσης και τον περιορισμό της στεγαστικής χρηματοδότησης μετά την κρίση, περιόρισε την ιδιοκτησία από 80% περίπου το 2000 σε 70% σήμερα. O ρυθμός κατασκευής νέων κατοικιών έπεσε από 70.000 τον χρόνο προ κρίσης σε περίπου 15.000 κατά μέσο όρο, υπολειπόμενος της αύξησης της ζήτησης. Επιταχύνθηκε βέβαια τα τελευταία χρόνια ελαφρά αλλά με σημαντικά αυξημένο κόστος κατασκευής ωθώντας τις τιμές ακόμη παραπάνω.

Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ υπάρχουν 795.000 κενές κατοικίες. Από αυτές οι απολύτως μη χρησιμοποιούμενες είναι 330.000, εκ των οποίων 100.000 στην Αττική. Η μη χρήση υπαρχουσών κατοικιών οφείλεται κατά κύριο λόγο στην κατακερματισμένη ιδιοκτησία, προϊόν της αντιπαροχής, η οποία τροφοδότησε για χρόνια την οικοδομική ανάπτυξη. Σε συνδυασμό με κληρονομικά προβλήματα και κατασχέσεις, εμποδίζει την αναμόχλευση του παλαιού αποθέματος, το οποίο απασχολεί μεγάλο μέρος του αστικού ιστού. Οι περισσότερες μη χρησιμοποιούμενες κατοικίες βρίσκονται σε πολυκατοικίες σε μικρά οικόπεδα, και η κατάστασή τους χειροτερεύει με τον χρόνο. Βασική αιτία της εγκατάλειψης είναι η ομοφωνία που απαιτεί η «οριζόντια ιδιοκτησία» για οποιαδήποτε απόφαση, είτε απλή όπως ένα βάψιμο είτε σημαντική όπως η πώληση, ανακαίνιση ή κατεδάφιση ολόκληρου του κτιρίου.

Ακόμη και αν τα εισοδήματα των νοικοκυριών αυξηθούν εκθετικά, θα απαιτηθούν χρόνια μέχρι οι νέες κατοικίες να ικανοποιήσουν τη ζήτηση. Η ανάσυρση των πολιτικών της κοινωνικής κατοικίας από το παρελθόν μόνον μερικά θα μπορέσει να καλύψει το κενό. Η ανάταξη του προβλήματος απαιτεί τη στοχευμένη ενδυνάμωση της προσφοράς και την αναζωογόνηση του αστικού ιστού και προϋποθέτει την άρση των περιορισμών της «οριζόντιας ιδιοκτησίας».

Η αναβάθμιση γειτονιών και η ανάπτυξη αστικών επιχειρηματικών κέντρων θα δημιουργήσει θετικές επιπτώσεις στην κοινωνία και την οικονομία. Τέτοια προγράμματα περιλαμβάνουν την κατεδάφιση  ημιχρησιμοποιούμενων, εγκαταλελειμμένων ή επικίνδυνων κτιρίων, την ανάπλαση μη λειτουργικών βιομηχανικών εγκαταστάσεων και την απελευθέρωση κτιρίων με τη μετακίνηση δημόσιων υπηρεσιών σε άλλες πόλεις. Συνοδεύονται βέβαια από επενδύσεις σε υποδομές και τεχνολογία για τη λειτουργική διασύνδεση και την ποιοτική αναβάθμιση του αστικού ιστού.

Σύμφωνα με μελέτη της PwC του 2016, βασικός μοχλός μετασχηματισμού και αναγέννησης των υποβαθμισμένων περιοχών είναι η δημιουργία μηχανισμού αποταμίευσης και διαχείρισης δικαιωμάτων ιδιοκτησίας και εκμετάλλευσης γης. Η «Τράπεζα Γης», την οποία το Δημόσιο θα προικοδοτήσει με δικαιώματα ιδιοκτησίας κατοικιών, καταστημάτων, κτιρίων και με κεφάλαια, θα έχει από τον νόμο το δικαίωμα να εξαγοράζει τους τίτλους οριζόντιας ιδιοκτησίας κατοικιών σε υπό ανάπλαση περιοχές ή να τους μετατρέπει σε μετρητά και δικαιώματα μακροχρόνιας εκμίσθωσης (leasehold) στη μελλοντική ανάπτυξη, ή να τους ανταλλάσσει με ισάξιες ιδιοκτησίες σε άλλες περιοχές. Ετσι θα συναθροίζει τα δικαιώματα ιδιοκτησίας αστικής γης σε μια συγκεκριμένη περιοχή και θα τα διαθέτει σε επενδυτές για την ανάπλασή της.

Οι σημερινές ατέλειες της αγοράς κατοικίας, και ειδικά το μόνιμα κοιμώμενο απόθεμα κατοικιών, είναι αδύνατο να αντιμετωπιστούν με πολιτικές επιδομάτων και κοινωνικής στέγης. Μόνο με την ενοποίηση της γης που αναλογεί στην κατακερματισμένη ιδιοκτησία θα κατασκευαστούν νέες κατοικίες συμβατές με την εξελισσόμενη ζήτηση. Και με τη στήριξη της κατάλληλης κοινωνικής πολιτικής μπορεί να συγκρατηθεί το κόστος των κατοικιών κατά περιοχή σε χαμηλότερα από την αγορά επίπεδα. Ετσι, θα ικανοποιηθεί σε μεγάλο βαθμό η ανάγκη στέγης για καινούργια νοικοκυριά ενώ ταυτόχρονα θα ξαναζωντανέψουν τμήματα της πόλης που σταδιακά εκφυλίζονται.

*Ο κ. Κώστας Σ. Μητρόπουλος είναι σύμβουλος επιχειρήσεων.