Η Αθήνα «βουλιάζει», οι μόνιμοι κάτοικοι μειώνονται – Το προφίλ κατοίκων και κατοικιών

Δύο αντικρουόμενες εικόνες συναντά όποιος επισκέπτεται το κέντρο της Αθήνας ειδικά αυτή την περίοδο, που πλησιάζουμε στα μέσα του Αυγούστου. Κατ’ αρχάς, βλέπει μία πόλη ζωντανή, όλο το 24ωρο. Μια πόλη γεμάτη κόσμο. Ανάμεσά τους, τουρίστες, αλλά και επαγγελματίες που σχετίζονται άμεσα ή έμμεσα με τον τουρισμό. Ο, τι δηλαδή έβλεπαν οι Έλληνες παλαιότερα όταν επισκέπτονταν άλλες μεγάλες ευρωπαϊκές πόλεις. Από την άλλη, οι μόνιμοι κάτοικοι μειώνονται και χιλιάδες κατοικίες που βρίσκονται στα όρια του Δήμου Αθηναίων είναι κενές.

Ο υπερτουρισμός στο κέντρο της πρωτεύουσας και η μεγάλη ζήτηση σε καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης (σ.σ. τύπου Airbnb) έχει συμβάλει αφενός στη μη διάθεση πολλών κατοικιών για μόνιμη διαμονή, αφετέρου στη μεγάλη αύξηση των ενοικίων στα ακίνητα που διατίθενται γι αυτό τον σκοπό. Αν σε αυτές τις διαπιστώσεις προστεθούν τα χιλιάδες κλειστά σπίτια, αντιλαμβάνεται κανείς τις διαστάσεις που έχει λάβει η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα και δη στην Αθήνα.

Τις παραπάνω διαπιστώσεις έκανε στην εισήγησή τους προς το τελευταίο Δημοτικό Συμβούλιο, ο δήμαρχος Αθηναίων, Χάρης Δούκας. Όπως ανέφερε, οι πιέσεις εντάθηκαν ιδιαίτερα μετά την πανδημία, με:

• τη ραγδαία αύξηση των τιμών αγοράς και ενοικίασης κατοικίας,
• την επέκταση των βραχυχρόνιων μισθώσεων,
• την τουριστικοποίηση μεγάλου μέρους του οικιστικού αποθέματος,
• την αυξανόμενη ζήτηση για Άδειες Παραμονής Επενδυτή (Golden Visa),
• την ενίσχυση των επενδύσεων σε κατοικίες που απευθύνονται σε εύπορα στρώματα και ξένους επενδυτές ή εργαζόμενους με υψηλότερες αποδοχές,
• τη συγκέντρωση ακινήτων σε εταιρείες διαχείρισης χρέους και επενδυτικά κεφάλαια,
• τις αρνητικές επιπτώσεις των επιδοματικών πολιτικών για αγορά και μίσθωση κατοικίας, και των επιχορηγήσεων εργασιών ανακαίνισης, που συνέτειναν στην άνοδο των τιμών σε τμήματα του οικιστικού αποθέματος που ήταν σχετικά προσβάσιμα στα χαμηλά εισοδήματα.

Η κακή πρωτιά της Ελλάδας

«Όλες οι μελέτες δείχνουν την πρωτιά της Ελλάδας, κακή πρωτιά στο κόστος στέγασης και πάρα πολύ μεγάλο πρόβλημα στον Δήμο της Αθήνας και νομίζω ότι πρέπει να απαντήσουμε σε αυτό με συγκεκριμένο και ολοκληρωμένο τρόπο. Γι’ αυτό και η προσέγγισή μας είναι η εξής: παρουσιάζουμε τώρα, και τίθεται προς διαβούλευση, το σχέδιό μας για κοινωνική και προσιτή κατοικία. Έχει γίνει μια αναλυτική τεκμηριωμένη μελέτη για αυτό», δήλωσε ο κ. Δούκας κατά την τελευταία συνεδρίαση του Δημοτικού Συμβουλίου.

Στο Δημοτικό Συμβούλιο παρουσιάστηκαν στοιχεία που περιγράφουν την πληθυσμιακή σύνθεση, το οικιστικό απόθεμα και τις τιμές κατοικίας στον Δήμο, με την επισήμανση ότι η καταγραφή αυτή είναι μερική, καθώς δεν είναι διαθέσιμα, αξιόπιστα και ανοικτά, δεδομένα για πολλές από τις παραμέτρους που συνθέτουν την εικόνα της στεγαστικής κρίσης στην Αθήνα. Το κενό αυτό αναμένεται να καλυφθεί με την ίδρυση στην Αθήνα ενός Παρατηρητηρίου για τη συνεχή παρακολούθηση των στεγαστικών αναγκών και των τάσεων στην αγορά κατοικίας.

Το προφίλ κατοίκων και κατοικιών

Η μελέτη του Δήμου δείχνει ότι:

• Σχεδόν τα μισά νοικοκυριά στον Δήμο Αθηναίων κατοικούν σε ενοίκιο (47% στην Αθήνα σε σχέση με 24,57% στο σύνολο της χώρας και 29,37% στην περιφέρεια Αττικής).
• Ένα στα δύο νοικοκυριά (46,86%) είναι μονοπρόσωπα (νέοι και ηλικιωμένοι).
• Το 11% του πληθυσμού κατοικεί σε συνθήκες στεγαστικής στενότητας (<19τμ/άτομο), το 35,77% σε ικανές συνθήκες (μεταξύ 20 και 39 τμ/άτομο), το 53,3% κατοικεί σε κατοικίες με πάνω από 40τμ/άτομο. Σημειώνεται ότι το μέγεθος της κατοικίας ανά άτομο, πέρα από την στεγαστική άνεση, αποτελεί δείκτη ενεργειακών αναγκών, καθώς μια μεγαλύτερη κατοικία απαιτεί μεγαλύτερη ενεργειακή δαπάνη για θέρμανση ή ψύξη.

Περισσότερες από 100.000 κατοικίες είναι κενές

• Το ποσοστό των κενών κατοικιών παραμένει πολύ υψηλό, περίπου 27% του συνόλου. Περί τις 117.140 κατοικίες καταγράφονται ως κενές.
• Το 77,85% του αποθέματος κατοικιών (ή 340.345 κανονικές κατοικίες) του Δήμου Αθηναίων είναι χτισμένο πριν τον κανονισμό θερμομόνωσης (1979).
• Οι κενές κατοικίες στον Δήμο Αθηναίων βρίσκονται κυρίως σε πολυκατοικίες (110.840 – 94,62% του κενού αποθέματος), είναι δηλαδή διαμερίσματα και επομένως μπορούν να θεωρηθούν ως δυνητικά αξιοποιήσιμες στο πλαίσιο της στεγαστικής πολιτικής.
• Το 84,69% των κενών κατοικιών έχει κατασκευαστεί πριν από το 1980. Το 65,92% των κατοικιών που κατασκευάστηκαν μεταξύ 1961-1980 (την περίοδο της μαζικής παραγωγής μέσω αντιπαροχής) είναι κενό.

Κενές και καινούργιες κατοικίες

Αλλά και πολλά από τα καινούργια σπίτια είναι κενά. Την περίοδο 2011 – 2021 κατασκευάστηκαν 4.906 νέες κατοικίες, από τις οποίες το 30% εμφανίζονται κενές. Σχεδόν οι μισές από τις 1.638 κατοικίες που έχουν κατασκευαστεί μετά το 2016 παραμένουν κενές. Επίσης:

• Ένα στα 2 κλειστά διαμερίσματα είναι κάτω των 60 τ.μ.
• Το 44,64% των κενών είναι διαμερίσματα μικρότερα από 60τμ (11.85% κάτω των 39τμ). Το 31% είναι μεταξύ 60 και 80 τμ., ενώ 11.212 κενές κατοικίες (ή 9,57% των κενών) είναι πάνω από 100 τ.μ.

Στη μελέτη σημειώνεται ότι ο αριθμός των κατοικιών που καταγράφηκαν στην απογραφή ως κενές περιλαμβάνει πιθανά και κατοικίες που χρησιμοποιούνται περιστασιακά, τουριστικά ή μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων (π.χ. Airbnb), γεγονός που δυσχεραίνει την ακριβή εκτίμηση της διαθεσιμότητας κατοικιών για μόνιμη κατοίκηση.

Οι υψηλές τιμές «διώχνουν» τους μόνιμους κατοίκους

«Οι υψηλές τιμές ενοικίασης και αγοράς κατοικίας αποτελεί τον βασικότερο παράγοντα στεγαστικής επισφάλειας και εκτοπισμού μόνιμων κατοίκων από τις γειτονιές της Αθήνας», συμπεραίνει ο δήμαρχος στην εισήγησή του.

Όπως σημειώνει, μετά το 2023, οι τιμές των κατοικιών επανήλθαν και ξεπέρασαν τα προ κρίσης επίπεδα, ξεπερνώντας ακόμη και το 2007 οπότε είχαν φθάσει στα ύψη. «Αντίθετα, τα εισοδήματα και οι μισθοί εξακολουθούν να υπολείπονται σημαντικά, γεγονός που υποδηλώνει ότι η αύξηση των τιμών δεν οφείλεται σε εσωτερική δυναμική, αλλά κυρίως σε εξωγενείς και ποιοτικού χαρακτήρα παράγοντες». Μεταξύ των παραγόντων, η αυξημένη ζήτηση ακινήτων για τουριστική χρήση, το πρόγραμμα της Χρυσής Βίζας, κλπ.

Η κατοικία ως επενδυτικό προϊόν

«Οι δραστηριότητες αυτές μετασχηματίζουν τη λειτουργία της κατοικίας από κοινωνικό αγαθό σε επενδυτικό προϊόν. Ως αποτέλεσμα, αυξάνονται οι ζητούμενες τιμές και ενισχύεται η προσδοκία υψηλής απόδοσης, επιδεινώνοντας την πρόσβαση στην κατοικία, ιδίως για τα πιο ευάλωτα νοικοκυριά», σημειώνεται.

Σύμφωνα με τον δείκτη τιμών οικιστικών ακινήτων της Τράπεζας της Ελλάδος για την περιοχή της Αθήνας μεταξύ 2016 (το έτος με τις χαμηλότερες τιμές μετά την κρίση) και 2024, υπάρχει αθροιστική μεταβολή 89,1% (με μέσο ετήσιο ρυθμό αύξησης περίπου 8,27% ανά έτος).

Αύξηση τιμών μετά το 2016

Με βάση τα στοιχεία των ηλεκτρονικών ιστοσελίδων αγγελιών, οι ζητούμενες τιμές πώλησης και ενοικίασης κατοικιών στον Δήμο Αθήνας αρχίζουν να αυξάνονται μετά το 2016.

Ο Δείκτης Τιμών μιας πλατφόρμας που ασχολείται με την αξιοποίηση ακινήτων καταγράφει αθροιστική μεταβολή 63,2% στις τιμές πώλησης, μεταξύ 2016-2024, και 75,7% στις τιμές ενοικίασης.

Στοιχεία της ΑΑΔΕ για τον Δήμο της Αθήνας δείχνουν ότι τον Φεβρουάριο του 2025 ήταν σε ισχύ 237.684 ψηφιακά μισθωτήρια κατοικίας με μέσο μηνιαίο μίσθωμα 321 ευρώ (το 98,5% κυμαίνεται μεταξύ 50 ευρώ και 2.000 ευρώ τον μήνα) για κατοικίες κατά μέσο όρο 60τμ.

Όπως επισημαίνει στην εισήγησή του ο κ. Δούκας, το πρόβλημα των υψηλών τιμών δεν είναι τόσο ποσοτικό, όσο ποιοτικό και δομικό, και σχετίζεται κυρίως με τον κερδοσκοπικό προσανατολισμό της κτηματομεσιτικής αγοράς. «Τα υψηλά ποσοστά κενών διαμερισμάτων και αναξιοποίητων κτιρίων υποδεικνύουν ότι το πρόβλημα δεν είναι η ποσοτική ανεπάρκεια κατοικιών, αλλά η αναποτελεσματική αξιοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος, η διάθεση μεγάλου μέρους του σε μη στεγαστικές χρήσεις, η γήρανση των κτιρίων και η αποεπένδυση σε μη εμπορικά τμήματά του, καθώς και η ανάγκη ρύθμισης των στρεβλώσεων της αγοράς. Μια στεγαστική πολιτική προσανατολισμένη στην κοινωνική λειτουργία της κατοικίας – και όχι στην περαιτέρω ενίσχυση της κερδοσκοπίας στον οικιστικό τομέα – είναι κρίσιμη για την ανάσχεση της αύξησης των τιμών, την πρόσβαση σε προσιτή κατοικία για όλα τα εισοδηματικά στρώματα, και την προστασία των ευάλωτων ομάδων».

Ανακαίνιση 20 δημοτικών ακινήτων

Με στόχο την αξιοποίηση του αδρανούς οικιστικού αποθέματος και την προστασία των μόνιμων κατοίκων στις γειτονιές της πόλης, ο δήμαρχος Αθηναίων ανακοίνωσε σειρά παρεμβάσεων. Ανάμεσά τους, η ανακαίνιση και άμεση διάθεση προς χρήση 20 δημοτικών ακινήτων, αξιολόγηση καταλληλότητας περισσοτέρων ακινήτων του Δήμου, καθώς και διάθεση τουλάχιστον 30 δημοτικών ακινήτων για κοινωνική και προσιτή κατοικία.

Την ανακαίνιση θα αναλάβει η Επιχειρησιακή Μονάδα Εφαρμογής Στεγαστικής Πολιτικής σε συνεργασία με την Διεύθυνση Δημοτικής Περιουσίας. Τα ακίνητα θα διατεθούν σε δικαιούχους σύμφωνα με τον Κανονισμό Κοινωνικής και Προσιτής Κατοικίας του Δήμου, ενώ τα έσοδα από ενοίκια θα συγκεντρώνονται σε ξεχωριστό λογαριασμό που θα αξιοποιηθεί για την συντήρηση και επέκταση του αποθέματος ακινήτων.

Το θέμα θα συζητηθεί εκτενέστερα το Φθινόπωρο, όπου αναμένεται να παρουσιαστούν και τα πρώτα κοινωνικά διαμερίσματα.