Ολα για τα στεγαστικά δάνεια

ΓΙΑ ΜΙΑ τετραμελή οικογένεια που δηλώνει στην Εφορία ετήσιο εισόδημα ως και 9,5 εκατ. δρχ. και δεν διαθέτει δικό της σπίτι, το επιδοτούμενο στεγαστικό δάνειο αποτελεί ίσως την πλέον συμφέρουσα λύση για να μετακομίσει και να βρεθεί από το ενοίκιο στη δική της στέγη. Τα στεγαστικά δάνεια με επιδοτούμενο από τον κρατικό προϋπολογισμό επιτόκιο που χορηγούν οι κτηματικές τράπεζες αποτελούν για τα χαμηλά και μεσαία εισοδήματα τον φθηνότερο τρόπο να αποκτήσουν κατοικία.

Για να πάρει κανείς επιδοτούμενο στεγαστικό δάνειο θα πρέπει να μην έχει ο ίδιος, η σύζυγός του ή τα παιδιά του την κυριότητα, επικαρπία ή νομή άλλης κατοικίας που να καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες του. Και ως τέτοια θεωρείται κατοικία ως 35 τ.μ. για έναν άγαμο, 70 τ.μ. για τους έγγαμους, αυξανόμενη κατά 15 τ.μ. για κάθε παιδί της οικογενείας. Ετσι, μια τετραμελής οικογένεια που έχει στην κυριότητά της κατοικία ως 100 τ.μ. μπορεί να πάρει επιδοτούμενο στεγαστικό δάνειο για να αγοράσει σπίτι. Ως παιδιά της οικογενείας υπολογίζονται τα ανύπαντρα τέκνα που δεν έχουν συμπληρώσει το 18ο έτος της ηλικίας τους ή το 25ο αν σπουδάζουν.

Επιπλέον, η αγοραία αξία της κατοικίας δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 28 εκατ. δρχ. για τους άγαμους και έγγαμους χωρίς παιδιά ή με ένα παιδί, τα 33 εκατ. δρχ. για τους έγγαμους με δύο παιδιά και τα 38 εκατ. δρχ. για τους έγγαμους με τρία ή περισσότερα παιδιά. Η εμπορική αξία του σπιτιού ή του διαμερίσματος υπολογίζεται από εκτιμητές – μηχανικούς της τράπεζας που χορηγεί το δάνειο.

Οι προϋποθέσεις δεν σταματούν εδώ. Θα πρέπει το οικογενειακό εισόδημα που δηλώνει ο ενδιαφερόμενος να μην ξεπερνά τα 4 εκατ. δρχ. αν πρόκειται για άγαμο, τα 7 εκατ. δρχ. αν είναι παντρεμένος χωρίς παιδιά, τα 8,4 εκατ. δρχ. αν είναι παντρεμένος με ένα παιδί, τα 9,5 εκατ. δρχ. το ζευγάρι με δύο παιδιά, τα 10,8 εκατ. δρχ. με τρία παιδιά και τα 11,5 εκατ. δρχ. με τέσσερα και περισσότερα παιδιά.

Σε όσους λοιπόν πληρούν τις προϋποθέσεις αυτές το Δημόσιο επιδοτεί το επιτόκιο του στεγαστικού δανείου τους. Η συμμετοχή του Δημοσίου κλιμακώνεται ανάλογα με την οικογενειακή κατάσταση του δανειζομένου. Ετσι, με τα σημερινά δεδομένα, τα κυμαινόμενα επιτόκια των επιδοτούμενων στεγαστικών δανείων διαμορφώνονται σε 13,5% για τους άγαμους, σε 12,75% για τα ζευγάρια, σε 11,5% αν το ζευγάρι έχει ένα παιδί, σε 10,5% αν έχει δύο παιδιά, σε 10% αν έχει τρία παιδιά και σε 9,25% αν έχει τέσσερα ή περισσότερα παιδιά.

Οσον αφορά τα σταθερά επιτόκια των στεγαστικών δανείων, διαμορφώνονται για δάνεια με διάρκεια αποπληρωμής τριών ετών από 8% ως 11,5% και για μεγαλύτερης διάρκειας από 9,25% ως 13,5%, ανάλογα με την οικογενειακή κατάσταση του δανειζομένου.

Πρέπει να σημειωθεί ότι η επιδότηση του Δημοσίου διαρκεί για τον μισό χρόνο εξόφλησης του δανείου. Για παράδειγμα, η επιδότηση σε ένα δεκαετές δάνειο ισχύει τα πέντε πρώτα χρόνια και για τα υπόλοιπα πέντε το δάνειο αποπληρώνεται με το αντίστοιχο μη επιδοτούμενο επιτόκιο που ισχύει την εποχή εκείνη.

Το ύψος των δανείων της κατηγορίας αυτής μπορεί να φθάσει ως και το 75% της εμπορικής αξίας του ακινήτου. Ωστόσο, το ανώτερο ύψος του δανείου που μπορεί να πάρει κάποιος διαμορφώνεται ανάλογα με το ετήσιο εισόδημα που δηλώνει στην Εφορία. Σε γενικές γραμμές, το συνολικό ετήσιο ποσό των δόσεων που πληρώνει κάποιος για την αποπληρωμή του δανείου δεν μπορεί να υπερβαίνει το 50% του ετήσιου δηλωθέντος εισοδήματός του για δηλωθέντα εισοδήματα ως 4 εκατ. δρχ. και το 40% για ετήσια εισοδήματα από 4 εκατ. δρχ. ως 11,5 εκατ. δρχ. Δηλαδή, για οικογενειακό εισόδημα 6 εκατ. δρχ. η μηνιαία δόση δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερη των 200.000 δρχ. Το κυμαινόμενο ή μεταβλητό επιτόκιο και οι κίνδυνοι

ΣΤΑ δάνεια με μεταβλητό ή κυμαινόμενο επιτόκιο η δόση μεταβάλλεται ανάλογα με την πορεία των επιτοκίων. Οταν τα επιτόκια πέφτουν, η δόση μικραίνει και όταν ανεβαίνουν ακριβαίνει. Για παράδειγμα, η μηνιαία δόση δανείου 10 εκατ. δρχ. που πρόκειται να εξοφληθεί σε 15 χρόνια με κυμαινόμενο επιτόκιο που σήμερα είναι 16,5% διαμορφώνεται σε περίπου 155.000 δρχ. Αν τα επιτόκια μειωθούν στο 13,5%, τότε η δόση του ίδιου δανείου γίνεται περίπου 133.000 δρχ.

Το αντίθετο μπορεί να συμβεί αν τα επιτόκια κινηθούν προς την αντίθετη κατεύθυνση. Στην περίπτωση αυτή ο δανειζόμενος μπορεί να βρεθεί σε δύσκολη οικονομική θέση. Η διεθνής εμπειρία άλλωστε διδάσκει ότι η άνοδος των επιτοκίων γίνεται συχνά αιτία να χάσουν τα σπίτια τους χιλιάδες άνθρωποι.

Η μεταβολή του επιτοκίου «περνάει» στη δόση ανάλογα με την πολιτική της τράπεζας που έχει χορηγήσει το δάνειο. Μπορεί δηλαδή να εφαρμοσθεί αμέσως ή από τον επόμενο μήνα αν η δόση καταβάλλεται μηνιαίως ή το επόμενο τρίμηνο ή εξάμηνο αν είναι τριμηνιαία ή εξαμηνιαία. Τα δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο συμφέρουν όταν τα επιτόκια ακολουθούν πτωτική πορεία έτσι ώστε ο δανειζόμενος να επωφεληθεί από την προσδοκώμενη μείωση. Τι προσφέρουν τα χαμηλής εκκίνησης

ΣΤΑ δάνεια της κατηγορίας αυτής εξοφλούνται τα πρώτα χρόνια με επιτόκιο χαμηλότερο από το εκάστοτε ισχύον βασικό επιτόκιο των στεγαστικών δανείων. Η διαφορά στη δόση που προκύπτει ανάμεσα στα δύο επιτόκια κεφαλαιοποιείται και αποπληρώνεται μελλοντικά. Αν το επιτόκιο 15ετούς στεγαστικού δανείου είναι π.χ. 16%, το επιτόκιο χαμηλής εκκίνησης ορίζεται π.χ. σε 9% και με αυτό υπολογίζονται οι δόσεις τα τρία πρώτα χρόνια.

Η διαφορά που προκύπτει ανάμεσα στη δόση με 16% και σε αυτήν με 9% προστίθεται κάθε φορά στο κεφάλαιο. Μετά την πάροδο της τριετίας όπου ισχύει το χαμηλό επιτόκιο εφαρμόζεται το εκάστοτε ισχύον επιτόκιο για το υπόλοιπο του κεφαλαίου.

Η μικρή δόση των δανείων της κατηγορίας αυτής τα πρώτα χρόνια δεν σημαίνει απαραίτητα ότι τα προϊόντα αυτά αποτελούν φθηνή λύση. Αυτό που πρέπει να λάβει κανείς σοβαρά υπόψη του είναι ότι μπορεί να εξοφλεί το δάνειό του τα πρώτα χρόνια με επιτόκιο 9%, το δάνειό του όμως «τρέχει» π.χ. με 16%, όσο είναι δηλαδή το βασικό επιτόκιο των στεγαστικών δανείων. Με το επιτόκιο αυτό δανείζεται στην ουσία. Αν μειωθεί το βασικό επιτόκιο, θα ελαττωθεί και το συνολικό κόστος του δανείου του. Οι τράπεζες που προσφέρουν τα προϊόντα αυτά απλώς διευκολύνουν τον δανειζόμενο τα πρώτα χρόνια του δανείου μειώνοντας τη δόση, χωρίς όμως να του «χαρίζουν» τη διαφορά, την οποία θα κληθεί να πληρώσει στο μέλλον.

Ετσι λοιπόν η πορεία των επιτοκίων και των εισοδημάτων του δανειζομένου, δηλαδή η πορεία της οικονομίας εν γένει, από την οποία εξαρτώνται και τα δύο αυτά μεγέθη, θα αποδείξει στο μέλλον αν κάποιος έπραξε σωστά παίρνοντας δάνειο χαμηλής εκκίνησης.