Τα γκαράζ και οι θέσεις στάθμευσης στο επίκεντρο του αγοραστικού ενδιαφέροντος

Μετά τη ραγδαία αύξηση του αριθμού των αυτοκινήτων, η οποία συντελέστηκε τη δεκαετία του ’70, προέκυψε επιτακτική η ανάγκη να δημιουργηθούν ή να προβλεφθούν θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων μέσα στις ιδιοκτησίες, αφού δεν χωρούσαν πλέον να σταθμεύουν στους δρόμους. Για τον λόγο αυτόν στα τέλη της δεκαετίας του ’70 θεσπίστηκαν νόμοι για την υποχρεωτική εξασφάλιση ενός αριθμού θέσεων στάθμευσης στις νεοανεγειρόμενες οικοδομές ανάλογα με το εμβαδόν τους. Στη μεγάλη ανάγκη να εξευρεθούν χώροι προκειμένου να χρησιμοποιηθούν ως γκαράζ αυτοκινήτων επιστρατεύθηκαν όλοι οι ελεύθεροι κοινόχρηστοι χώροι των πολυκατοικιών, μεταξύ των οποίων ήταν και οι πιλοτές. Οπως όμως αναφέρει η δικηγόρος κυρία Ζωή Γερόντζου, ορισμένα κενά της νομοθεσίας δημιούργησαν σημαντικά νομικά προβλήματα.

Τα προβλήματα αυτά αυξήθηκαν μετά την επικράτηση της άποψης ότι οι υποχρεωτικά προβλεπόμενες θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων ήταν εμπορεύσιμο αγαθό και προκειμένου να συμβεί αυτό συντάχθηκαν δεκάδες χιλιάδες συμβόλαια αγοραπωλησιών θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων.

Μπορεί λοιπόν το πρόβλημα της στάθμευσης των αυτοκινήτων να λύθηκε έστω και μερικώς στις περιοχές όπου οι περισσότερες οικοδομές χτίστηκαν μετά το 1980, δεν συνέβη όμως το ίδιο με τις πυκνοκατοικημένες περιοχές του «ευρύτερου κέντρου» της Αθήνας, όπου η κατάσταση ήταν ήδη διαμορφωμένη και δεν ήταν δυνατόν να εξασφαλισθούν θέσεις στάθμευσης σε κανένα σχεδόν κτίριο.

* Ως πού φθάνει η επιδότηση

Για τον λόγο αυτόν θεσπίστηκαν νόμοι που επιδοτούν υποψήφιους επιχειρηματίες να προβούν σε ανέγερση κτιρίων γκαράζ αυτοκινήτων ή κτιρίων μεικτής χρήσης (γκαράζ μεγέθους 40 τουλάχιστον θέσεων και κάποια άλλη χρήση, π.χ. κατοικίες ή γραφεία). Ο νόμος 2601/1998 προέβλεπε αρχικά επιδότηση 600.000 δρχ. για κάθε δημιουργούμενη νόμιμη θέση στάθμευσης. Επειδή όμως το κίνητρο αυτό δεν ήταν αρκετό, το ποσό της επιδότησης αναπροσαρμόστηκε με το άρθρο 15 του νόμου 2819/2000 σε 800.000 δρχ. για κάθε υπέργεια θέση στάθμευσης και 1.400.000 δρχ. για κάθε υπόγεια θέση στάθμευσης. Παράλληλα θεσπίστηκε επιδότηση τόκων μεσομακροπρόθεσμου επενδυτικού δανείου κατά 40%.

Παρ’ ότι τα κίνητρα αυτά φαίνονται εντυπωσιακά, δεν έχουν πραγματοποιηθεί μέχρι στιγμής σημαντικές ιδιωτικές επενδύσεις σε χώρους στάθμευσης αυτοκινήτων. Ενας από τους βασικούς λόγους που συμβαίνει αυτό είναι, σύμφωνα με παράγοντες της κτηματαγοράς, το ότι δεν υπάρχουν ελεύθερα οικόπεδα στις περιοχές όπου είναι αναγκαίοι αυτοί οι χώροι τα οποία να έχουν το εμβαδόν και τις διαστάσεις που απαιτούνται προκειμένου να μπορούν να ανεγερθούν τέτοια κτίρια. Τα ελάχιστα οικόπεδα που προσφέρονται για πώληση είναι τόσο ακριβά που καθιστούν την επένδυση ασύμφορη.

Τις τελευταίες δεκαετίες χιλιάδες θέσεις στάθμευσης βρίσκονταν κυρίως στις πιλοτές των πολυκατοικιών. Σήμερα οι θέσεις στάθμευσης στις πιλοτές δεν είναι ιδιαίτερα δημοφιλείς κυρίως λόγω των προβλημάτων που έχουν δημιουργηθεί σχετικά με το τι είναι νόμιμο και τι όχι και γιατί οι ίδιες οι πιλοτές έχουν «κατηγορηθεί» ως υπεύθυνες για πολλές βλάβες στα κτίρια από τον πρόσφατο σεισμό και αποφεύγεται η κατασκευή τους. Από πολλούς δε συζητείται η απαγόρευση κατασκευής πιλοτών στα κτίρια του μέλλοντος.

Αντί λοιπόν για θέσεις γκαράζ στις πιλοτές, κατασκευάζονται υπόγειες ή στεγασμένες θέσεις, οι οποίες παρέχουν επιπροσθέτως και την απαιτούμενη ασφάλεια που ζητούν οι αγοραστές. Στις πολύ δημοφιλείς τελευταία μεζονέτες οι χώροι στάθμευσης αποτελούν ενιαίο σύνολο με τους υπόλοιπους χώρους της κατοικίας και πωλούνται σε τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο ισόποσες με αυτές των κυρίων χώρων. Στις υπόλοιπες περιπτώσεις η υπόγεια θέση στάθμευσης απαιτεί χώρο 25-30 τ.μ. ­ σε αυτό το εμβαδόν συμπεριλαμβάνεται η αναλογία της θέσης σε διάδρομο πρόσβασης και σε χώρο για την πραγματοποίηση ελιγμών προς τη θέση στάθμευσης. Γι’ αυτό οι υπόγειες θέσεις πωλούνται σε ποσά που κυμαίνονται από 5 ως 10 εκατ. δρχ. Οι αντίστοιχες θέσεις στάθμευσης που διατίθενται ακόμη στην ανοικτή πιλοτή πωλούνται πολύ φθηνότερα, 750.000-1,5 εκατ. δρχ., χρειάζεται όμως μεγάλη προσοχή προκειμένου να μην προκύψουν νομικά προβλήματα σε σχέση με την απόκτηση και τη χρήση τους.

* Το νομικό καθεστώς

Ας δούμε όμως με τη βοήθεια της κυρίας Γερόντζου το νομικό καθεστώς που διέπει τις θέσεις γκαράζ.

Πιλοτή είναι ο ισόγειος χώρος μιας πολυκατοικίας που περιλαμβάνει τον ελεύθερο χώρο ανάμεσα στα υποστυλώματα και στην κεντρική είσοδο του κτιρίου. Θεωρείται πολεοδομικά ελεύθερος κοινόχρηστος χώρος και δεν προσμετρείται στον συντελεστή δόμησης του κτιρίου. Η πιλοτή χρησιμοποιήθηκε εκτενώς στις πολυκατοικίες των δεκαετιών ’80 και ’90 ως αρχιτεκτονικό εύρημα προκειμένου να ανυψώσει τα μειονεκτικά διαμερίσματα του ισογείου, καθώς και να δημιουργήσει μεγαλύτερους κοινόχρηστους χώρους, με στόχο να εξυπηρετούνται όλοι οι συνιδιοκτήτες. Σε αυτό το σημείο πρέπει να τονισθεί ότι αυτός ο χώρος παραμένει σε κάθε περίπτωση κοινόχρηστος. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι οι ανοικτές θέσεις στάθμευσης που δημιουργούνται στην πιλοτή δεν μπορούν να αποτελέσουν αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες με εξ αδιαιρέτου ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου της οικοδομής και δεν μπορούν να μεταβιβασθούν (πωληθούν) ως τέτοιες.

Παράλληλα, κανένας δεν μπορεί να φέρεται ως ιδιοκτήτης ενός μέρους ή ολόκληρης της ανοικτής πιλοτής και συνεπώς είναι άκυρη κάθε συμβολαιογραφική συμφωνία που υπογράφεται με τέτοιο περιεχόμενο.

Το αναγκαστικό δίκαιο άλλωστε και συγκεκριμένα το άρθρο 1 του νόμου 1221 του 1981 προβλέπει ότι «τυχόν δημιουργημένες θέσεις σταθμεύσεως στον ελεύθερο ισόγειο χώρο του κτιρίου, όταν τούτος κατασκευάζεται επί υποστυλωμάτων κατά τις ισχύουσες διατάξεις, δεν δύνανται να αποτελέσουν διηρεμένες ιδιοκτησίες».

Η συμμετοχή όμως των συνιδιοκτητών στην κοινή χρήση (και όχι κυριότητα) των κοινόχρηστων χώρων της οικοδομής μπορεί να συμφωνηθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο που θα μεταγραφεί, δηλαδή με τη σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας της οικοδομής. Συνεπώς, αρχικά, καθένας από τους συνιδιοκτήτες μπορεί να χρησιμοποιεί την πιλοτή για να σταθμεύει το αυτοκίνητό του. Αν όμως με τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας προσδιορίστηκε ότι το δικαίωμα χρήσης μια θέσης στάθμευσης ανήκει σε συγκεκριμένο διαμέρισμα, τότε μόνο ο εκάστοτε ιδιοκτήτης αυτού του διαμερίσματος μπορεί να χρησιμοποιεί αυτή τη θέση.

Από όλα αυτά προκύπτει ότι οι μόνες νόμιμες και έγκυρες συμφωνίες σχετικά με την ανοικτή πιλοτή είναι:

* ο ιδιοκτήτης συγκεκριμένου διαμερίσματος της οικοδομής να μπορεί να χρησιμοποιεί αποκλειστικά συγκεκριμένη ανοικτή θέση στάθμευσης στην πιλοτή, με δικαίωμα που του δίνεται με το συμβόλαιο της αγοράς του διαμερίσματος, σύμφωνα και με τη σύσταση της οριζόντιας ιδιοκτησίας· ή

* να μη χωριστεί η πιλοτή σε ατομικές θέσεις στάθμευσης (δηλαδή να μην οριστεί με τη σύσταση ότι κάθε συγκεκριμένη θέση στάθμευσης θα ανήκει κατά αποκλειστική χρήση σε συγκεκριμένο διαμέρισμα), οπότε όλοι οι εκάστοτε ιδιοκτήτες να μπορούν να χρησιμοποιούν αδιακρίτως τους χώρους της πιλοτής για τη στάθμευση των αυτοκινήτων τους.

* Κλειστές θέσεις πιλοτής

Αντίστοιχα, εφόσον πολεοδομικά επιτρέπεται, είναι πιθανόν να υπάρχουν και κλειστές θέσεις στάθμευσης στην πιλοτή για τις οποίες δεν ισχύουν οι προαναφερθέντες περιορισμοί. Αυτό σημαίνει ότι αυτές οι θέσεις μπορεί να είναι αυτοτελείς και να αποτελούν διαιρεμένες οριζόντιες ιδιοκτησίες και να μεταβιβάζονται ως τέτοιες. Οι προαναφερθείσες δεσμεύσεις δεν ισχύουν και για τις θέσεις στάθμευσης στον ακάλυπτο χώρο μιας οικοδομής καθώς και σε υπόγειους χώρους.

Η μόνη νομική λύση που θα μπορούσε σε ορισμένες περιπτώσεις να καταστήσει τις άκυρες συμφωνίες σύστασης και μεταβίβασης των θέσεων στάθμευσης της πιλοτής έγκυρες πράξεις είναι να ισχύσουν «κατά μετατροπή» ως επιτρεπτές και νόμιμες συμφωνίες. Σε αυτή την περίπτωση μπορεί να παραχωρηθεί το δικαίωμα της αποκλειστικής χρήσης αυτών των θέσεων στάθμευσης της ανοικτής πιλοτής ως παρακολούθημα κάποιου διαμερίσματος, αφαιρώντας όμως την κυριότητα του χώρου.

Αυτή η μετατροπή είναι δυνατή αφού με την πώληση παραχωρείται ούτως ή άλλως και η χρήση. Συνεπώς, αν και, σύμφωνα με τα παραπάνω, η πώληση είναι άκυρη, επειδή ακριβώς περιέχει την παραχώρηση της χρήσης, μπορεί να ισχύσει ως νόμιμη παραχώρηση της χρήσης.

Αυτό στην πράξη σημαίνει ότι, εφόσον οι υπάρχουσες θέσεις στάθμευσης στην πιλοτή μιας πολυκατοικίας (συνήθως λιγότερες από τα διαμερίσματα) μεταβιβάστηκαν ως αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες στους ιδιοκτήτες κάποιων από τα διαμερίσματα, ενώ σε κάποιους άλλους ιδιοκτήτες όχι, προφανώς οι οικοπεδούχοι και ο εργολάβος είχαν ως πρόθεση να επιφυλάξουν το δικαίωμα χρήσης των θέσεων αυτών για ορισμένους μόνο από τους ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας και να αποκλείσουν τους υπολοίπους από τη χρήση αυτή.

«Σκοπός της μετατροπής είναι αυτή να λειτουργήσει, κατά το αποτέλεσμα, ως μηχανισμός για την πραγμάτωση της ιδιωτικής αυτονομίας και να επιτευχθεί το έννομο αποτέλεσμα, το οποίο επεδίωκαν οι οικοπεδούχοι και η εργολήπτρια εταιρεία, δηλαδή η χρήση των θέσεων σταθμεύσεως στην πιλοτή από ορισμένους οροφοκτήτες και όχι από όλους, το οποίο οδηγείται σε ματαίωση αν ακυρωθεί η σύμβαση…» (από πρόσφατη απόφαση). Εφόσον λοιπόν αφενός αποδεικνύεται η επιθυμία των συμβαλλομένων και αφετέρου εμπεριέχεται το δικαίωμα της αποκλειστικής χρήσης στο δικαίωμα της αποκλειστικής κυριότητας, τότε η άκυρη μεταβίβαση της θέσης στάθμευσης στην πιλοτή ως αυτοτελούς οριζόντιας ιδιοκτησίας σε κάποιον από τους συνιδιοκτήτες μπορεί να ισχύσει ως έγκυρη πράξη παραχώρησης δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης στην πιλοτή σε αυτόν ή στον εκάστοτε κύριο του κάθε διαμερίσματος.


ΟΙ ΠΑΓΙΔΕΣ Προτού φθάσετε στα δικαστήρια

Πάντως τα πραγματικά και νομικά δεδομένα της κάθε συγκεκριμένης περίπτωσης διαφέρουν και γι’ αυτό τα ενεχόμενα μέρη πρέπει να αντιμετωπίζουν με σύνεση τα θέματα αυτά και να μη σπεύδουν σε δικαστική επίλυση των διαφορών προτού εξαντλήσουν τις μεταξύ τους συναινετικές διαδικασίες σε πνεύμα καλής γειτονίας και συνεργασίας, οπότε και με ομόφωνη απόφαση μπορούν εύκολα να δώσουν λύση στα θέματα αυτά απλώς τροποποιώντας συμβολαιογραφικά την υπάρχουσα, άκυρη ως προς την πιλοτή, σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Η ανακίνηση του θέματος των θέσεων στάθμευσης στην πιλοτή και της νομιμότητάς τους με τη δημοσίευση πολλών αποφάσεων και μάλιστα ανώτατων δικαστηρίων προκαλεί το ενδιαφέρον και συχνά «εμπνέει» πολλούς ιδιοκτήτες διαμερισμάτων να επιδιώκουν «ανακατανομή» στη χρήση των θέσεων στάθμευσης της πιλοτής εκεί όπου οι αρχικές συμβάσεις (σύσταση ή πωλήσεις) είχαν γίνει κατά παράβαση των ρηθεισών διατάξεων, ιδίως μετά την πρόσφατη απόφαση του Αρείου Πάγου ότι οι δικαιοπραξίες αυτές είναι άκυρες και ας έγιναν πριν από την ισχύ του Ν. 1221/81. Ετσι πολύ συχνά εγείρονται αξιώσεις από τους ιδιοκτήτες που δεν έχουν στην αποκλειστική χρήση τους κάποια θέση στάθμευσης στην πιλοτή, οι οποίοι λόγω της ανωτέρω ακυρότητας επιδιώκουν να αποκτήσουν κάποια από τις ήδη υπάρχουσες και μη προσφερόμενες προς αυτούς.

Η άσκηση τέτοιων δικαιωμάτων μπορεί να κριθεί καταχρηστική αν τα πραγματικά περιστατικά αποδεικνύουν κάτι τέτοιο, ιδίως δηλαδή όταν πρόκειται για παγιωμένη κατάσταση πολλών χρόνων στην πολυκατοικία, όπου κανένας ως και σήμερα δεν εναντιώθηκε ή αξίωσε σύγχρηση στην πιλοτή, και με γνώμονα ότι οι διαμαρτυρόμενοι ιδιοκτήτες όταν αγόραζαν τα διαμερίσματά τους ήξεραν ότι πλήρωναν μόνο για το διαμέρισμα και όχι και για πάρκινγκ και ότι η σύσταση στην οποία προσχώρησαν με την αγορά δεν προέβλεπε δικαίωμα χρήσης πάρκινγκ για το δικό τους διαμέρισμα. Η κατάχρηση λοιπόν μπορεί να κριθεί πως έγκειται στο ότι αφενός διεκδικούν ένα δικαίωμα που από την αρχή γνώριζαν και είχαν αποδεχθεί ότι δεν είχαν και αφετέρου επιδιώκουν να επαυξήσουν την αξία των ιδιοκτησιών τους χωρίς να έχουν δώσει το ανάλογο αντάλλαγμα, όπως είχαν κάνει οι λοιποί ιδιοκτήτες που έστω και με άκυρες δικαιοπραξίες είχαν πληρώσει για να «αγοράσουν» τη θέση πάρκινγκ.

Είναι επόμενο, σύμφωνα με την κυρία Γερόντζου, ότι η ανοικτή θέση στάθμευσης στην πιλοτή δεν μεταβιβάζεται, δεν μπορεί να πουληθεί, παρά να ακολουθήσει την τύχη του διαμερίσματος το οποίο εξυπηρετεί κατά χρήση.

Πρόβλημα υπάρχει στην περίπτωση που ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος επιθυμεί να την ενοικιάσει σε άλλον συνιδιοκτήτη ή πολύ περισσότερο σε τρίτον ο οποίος δεν κατοικεί στην πολυκατοικία. Κατά μια πολύ απόλυτη άποψη, αυτό θα πρέπει να απαγορεύεται για λόγους που κυρίως αφορούν την ασφάλεια της οικοδομής. Μια ελαστικότερη άποψη δέχεται ότι κατά περίπτωση μπορεί και να είναι έγκυρη μια τέτοια συμφωνία εφόσον δεν παραβλέπονται τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών και δεν γίνονται καταχρήσεις.


ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΑ Αρχισε το πάρτι της Ολυμπιάδας

Οι πρόσφατες εξελίξεις στην ξενοδοχειακή βιομηχανία περιλαμβάνονται σε έρευνα του τεύχους Μαΐου του περιοδικού «RE+D». Το αφιέρωμα εστιάζει στα νέα δεδομένα που προκύπτουν από τη γήρανση του πληθυσμού της Ευρώπης, στη δυνατότητα άντλησης κεφαλαίων από τις διεθνείς χρηματαγορές και στην ενσωμάτωση των νέων «εργαλείων» που προσφέρει η σύγχρονη τεχνολογία. Αναφέρεται μάλιστα αναλυτικά στο νέο τοπίο που διαμορφώνει το επικοινωνιακό πανηγύρι του 2004.

Το τεύχος φιλοξενεί ακόμη τον διευθυντή του Τμήματος Real Estate της Πειραιώς Prime Bank κ. Κ. Κωνσταντινίδη, ο οποίος μιλάει για την ανασυγκρότηση του ομίλου και τις προοπτικές της ελληνικής αγοράς ακινήτων.

Ακόμη ο επικεφαλής του επενδυτικού fund Pradera κ. John Glasset και νέος ιδιοκτήτης του Village Park σε αποκλειστική συνέντευξη μιλάει για τις επόμενες κινήσεις που προγραμματίζει στην Ελλάδα.

Τέλος, στο τμήμα της αγοράς ακινήτων γίνεται έρευνα για τις επενδυτικές προοπτικές που προβάλλουν στο Λαύριο, τα κίνητρα που έχει θεσπίσει το ΥΠΕΧΩΔΕ και τις προσδοκίες που καλλιεργεί το νέο λιμάνι.

Το «RE+D» διατίθεται από το βιβλιοπωλείο Παπασωτηρίου και τα κεντρικά περίπτερα. Νέα τηλέφωνα επικοινωνίας: 3303.650, 3306.112. Νέα διεύθυνση: Ζαΐμη 2.