Οσοι ενδιαφέρονται να αγοράσουν σπίτι με χρηματοδότηση έχουν να επιλέξουν ανάμεσα σε δάνειο με σταθερό ή με κυμαινόμενο επιτόκιο. Η λήψη όμως στεγαστικού δανείου είναι μια πολύ σημαντική απόφαση για τους δανειζομένους. Στις περισσότερες περιπτώσεις αυτό σημαίνει ανάληψη υποχρεώσεων μακροπρόθεσμου χαρακτήρα και ο δανειζόμενος θα πρέπει να είναι σε θέση να αξιολογήσει τις υποχρεώσεις αυτές. Θα πρέπει λοιπόν να επιλέξει το δάνειο εκείνο που θα ανταποκρίνεται καλύτερα στις δυνατότητές του.
Επειδή το διάστημα εξόφλησης ενός στεγαστικού δανείου είναι αρκετά μεγάλο, είναι δυνατόν πολλοί παράγοντες να επηρεάσουν την ομαλή εξόφλησή του. Ετσι προτού επιλέξετε δάνειο με σταθερό ή με κυμαινόμενο επιτόκιο θα χρειασθεί να κάνετε τις δικές σας εκτιμήσεις για την πορεία της ελληνικής οικονομίας.
Η επιλογή δανείου με μεταβλητό επιτόκιο θα αποδειχθεί συμφέρουσα σε περίπτωση όπου τα οικονομικά πράγματα πάνε καλά και τα επιτόκια υποχωρήσουν περαιτέρω. Αν όμως προβλέπετε ότι τα επόμενα τρία ή πέντε χρόνια οι προοπτικές δεν είναι καλές και η πτώση των επιτοκίων δεν θα είναι μεγάλη, τότε η λήψη ενός δανείου με σταθερό επιτόκιο τα πρώτα χρόνια της ζωής του ταιριάζει καλύτερα στους υπολογισμούς σας. Τα δάνεια της κατηγορίας αυτής προσφέρουν σήμερα επιτόκιο κατά 2-4 μονάδες χαμηλότερο από το βασικό επιτόκιο των στεγαστικών δανείων. Θα πρέπει όμως να είστε έτοιμοι σε περίπτωση όπου τα επιτόκια δεν υποχωρήσουν μετά τη λήξη της αρχικής περιόδου να «απορροφήσετε» το σοκ από πιθανή αύξηση της δόσης του δανείου.
Ας δούμε τι έχει συμβεί στον ενάμιση χρόνο, περίπου, που έχει μεσολαβήσει από τότε όπου οι τράπεζες εισήγαγαν στην αγορά τα νέα χαμηλότοκα προϊόντα τους στη στεγαστική πίστη. Από τον Οκτώβριο του 1995, όταν η Alpha Τράπεζα Πίστεως «τάραξε» τα νερά στα στεγαστικά δάνεια παρουσιάζοντας το 15ετές δάνειο για αγορά κατοικίας με σταθερό επιτόκιο τα πέντε πρώτα χρόνια του δανείου και ακολούθησαν με παρόμοια προϊόντα άλλες τράπεζες (οι κτηματικές Κτηματική, Στεγαστική, Aspis Bank και οι εμπορικές Εμπορική, Ιονική, Interbank, Eurobank), ο πληθωρισμός έχει υποχωρήσει περί τις δύο μονάδες, το κυμαινόμενο επιτόκιο των στεγαστικών δανείων που χορηγεί, π.χ., η Κτηματική έχει πέσει από 17,5% σε 15,75%, ενώ τα επιτόκια ταμιευτηρίου μειώθηκαν κατά τέσσερις μονάδες (από το 13% στο 9%), όσο και αυτά των ετήσιων εντόκων γραμματίων του Δημοσίου (από 14% σε 10,3%).
Η πτώση λοιπόν των κυμαινόμενων επιτοκίων μέσα σ’ αυτή την περίοδο, παρά τη βελτίωση του πληθωρισμού και των καταθετικών επιτοκίων, δεν ήταν τόση ώστε να πλησιάσει τα σταθερά επιτόκια των χαμηλότοκων στεγαστικών προϊόντων.
Βέβαια σε μια περίοδο πτώσης των επιτοκίων το «κλείδωμα» στο σταθερό επιτόκιο δεν είναι η καλύτερη επιλογή. Η μεγάλη διαφορά όμως που υπάρχει ανάμεσα στο κυμαινόμενο επιτόκιο και σε αυτό των στεγαστικών προϊόντων με σταθερό επιτόκιο τα πρώτα χρόνια κάνει τα δεύτερα την πιο συμφέρουσα λύση. Ενώ π.χ. το κυμαινόμενο επιτόκιο της Κτηματικής Τράπεζας είναι σήμερα 15,75%, που σημαίνει μηνιαία τοκοχρεολυτική δόση 15.000 δρχ. περίπου για κάθε εκατομμύριο που δανείζεται κάποιος, το σταθερό για πέντε χρόνια επιτόκιο της τράπεζας είναι 11,75%, που σημαίνει μηνιαία δόση 12.150 δρχ. περίπου ανά εκατομμύριο. Βέβαια μια πτώση των επιτοκίων ίσως οδηγήσει στην τριετία το κόστος εξυπηρέτησης του δανείου με κυμαινόμενο επιτόκιο σε χαμηλότερα επίπεδα από αυτό με σταθερό επιτόκιο. Η πτώση αυτή όμως θα πρέπει να είναι πολύ μεγάλη και να περάσει αμέσως στο δάνειο, πράγμα που δεν συμβαίνει σε όλες τις περιπτώσεις.
Το σταθερό επιτόκιο προφυλάσσει επίσης τους δανειζομένους από ενδεχόμενη άνοδο των επιτοκίων όσον καιρό ισχύει. Εκεί όμως όπου ο δανειζόμενος μπορεί να αντιμετωπίσει πρόβλημα είναι αν στη λήξη της περιόδου τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων βρίσκονται σε υψηλά επίπεδα. Αυτό σημαίνει ότι η δόση του θα αυξηθεί και θα πρέπει να είναι σε θέση να ανταποκριθεί σε αυτή τη μεταβολή των οικονομικών υποχρεώσεών του.
Στα δάνεια με μεταβλητό ή κυμαινόμενο επιτόκιο η δόση μεταβάλλεται ανάλογα με την πορεία των επιτοκίων. Οταν τα επιτόκια πέφτουν, η δόση μικραίνει· και όταν ανεβαίνουν, ακριβαίνει. Π.χ. η μηνιαία δόση δανείου 10 εκατ. δρχ. που πρόκειται να εξοφληθεί σε 15 χρόνια με κυμαινόμενο επιτόκιο που σήμερα είναι 15% διαμορφώνεται σε 151.500 δρχ. περίπου. Αν τα επιτόκια μειωθούν στο 13,5%, τότε η δόση του ίδιου δανείου γίνεται 133.000 δρχ. περίπου. Ο δανειζόμενος δηλαδή «κερδίζει» γύρω στις 20.000 δρχ. τον μήνα ή 240.000 δρχ. τον χρόνο. Το αντίθετο μπορεί να συμβεί αν τα επιτόκια κινηθούν ανοδικά. Στην περίπτωση αυτή ο δανειζόμενος μπορεί να βρεθεί σε δύσκολη οικονομική θέση. Η διεθνής εμπειρία άλλωστε διδάσκει ότι η άνοδος των επιτοκίων γίνεται συχνά αιτία να χάσουν τα σπίτια τους χιλιάδες άνθρωποι που αγόρασαν σπίτι με δάνειο μεταβλητού επιτοκίου.
