Μετά από τουλάχιστον μια πενταετία αξιοσημείωτης ανόδου στις ξένες επενδύσεις ακινήτων, η ελληνική αγορά εισέρχεται σε φάση αποκλιμάκωσης, με μείωση 18% στο πρώτο εξάμηνο του 2025. Παρά την πτώση όμως, παραμένει ανθεκτική, συνεχίζει να εμφανίζει θετικά σημάδια και προσαρμόζεται σε πιο ισορροπημένους ρυθμούς ανάπτυξης, με έμφαση στην ποιότητα και τη βιωσιμότητα.
Οι απόψεις των ειδικών του real estate, Λευτέρη Ποταμιάνου και Αθανάσιου Τσουλκανάκη, αναδεικνύουν τις βασικές τάσεις και τις δυσκολίες που διαμορφώνουν το παρόν και το μέλλον του κλάδου, υπό το βάρος των αυξανόμενων προκλήσεων στο κατασκευαστικό και στεγαστικό πεδίο.
Οι αριθμοί που «μιλούν»: Πτώση, αλλά όχι κρίση
Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας, οι ξένες άμεσες επενδύσεις στο real estate μειώθηκαν στα 938,3 εκατ. ευρώ στο πρώτο εξάμηνο του 2025, από 1,142 δισ. ευρώ το αντίστοιχο διάστημα του 2024. Η πτώση αυτή έρχεται μετά το ιστορικό ρεκόρ των 2,75 δισ. ευρώ συνολικά το προηγούμενο έτος. Οι ειδικοί ερμηνεύουν την τάση ως μια φυσιολογική «διόρθωση» και μετάβαση σε πιο σταθερά επίπεδα.
Θετική κίνηση σε ξενοδοχεία, κατοικίες και εξοχικά – Πιέσεις σε βιομηχανικούς χώρους
Πάντως, η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα καταγράφει ανάπτυξη στους τομείς των ξενοδοχείων, των κατοικιών και των εξοχικών/δευτερευουσών κατοικιών, όπως προκύπτει από την τελευταία έκθεση Property Market Outlook for Greece του Ελληνοαμερικανικού Εμπορικού Επιμελητηρίου. Ωστόσο, οι βιομηχανικοί χώροι σημείωσαν πτώση αξιών, ενώ οι τιμές κατοικιών θεωρούνται υπερτιμημένες, δημιουργώντας ανησυχίες για τη βιωσιμότητα της ανάπτυξης.
Αγεφύρωτο το χάσμα μεταξύ πωλητών και αγοραστών
Οι βασικοί παράγοντες που οδήγησαν στην αύξηση είναι η ισχυρή ζήτηση από ξένους επενδυτές, η άνοδος του τουρισμού και οι αστικές αναπλάσεις, ενώ ταυτόχρονα παραμένουν σημαντικές προκλήσεις όπως η αβεβαιότητα στη νομοθεσία και το αυξημένο κόστος κατασκευής.
Παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά
Η νέα τάση επηρεάζεται από πολλούς παράγοντες, όπως η γεωπολιτική αβεβαιότητα, η αύξηση των τιμών που περιορίζει την προσιτότητα, η καθυστέρηση στη νομοθεσία του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) και η αυξημένη ζήτηση για ποιοτικές κατοικίες. Παράλληλα, οι αλλαγές στη χρηματοδότηση απαιτούν πιο στρατηγικές επενδυτικές κινήσεις.
Ο ρόλος των νομοθετικών ρυθμίσεων και το κόστος κατασκευής
Οι καθυστερήσεις και οι αλλαγές στο νομοθετικό πλαίσιο, ιδιαίτερα γύρω από τον ΝΟΚ, συνεχίζουν να επηρεάζουν αρνητικά τις εγκρίσεις αδειών και τη συνολική κατασκευαστική δραστηριότητα. Η έλλειψη εξειδικευμένου εργατικού δυναμικού και το υψηλό κόστος πρώτων υλών αυξάνουν τις δυσκολίες, ενώ η αβεβαιότητα επηρεάζει την προσέλκυση νέων επενδυτών και την υλοποίηση μεγάλων έργων.
Άστοχη προσδοκία η αναμονή ακινήτων από τράπεζες και funds
Οι επενδυτές και οι developers καλούνται πλέον να υιοθετήσουν πιο προσεκτικές στρατηγικές, δεδομένων των νέων προκλήσεων και των μεταβαλλόμενων συνθηκών χρηματοδότησης.
Τιμές και προτιμήσεις επενδυτών
Οι τιμές των κατοικιών συνεχίζουν να αυξάνονται με πιο μετρημένο ρυθμό, με τη Θεσσαλονίκη να σημειώνει τη μεγαλύτερη άνοδο και την Αθήνα να καταγράφει πιο συγκρατημένη αύξηση. Οι επενδυτές στρέφονται κυρίως σε ποιοτικά ακίνητα, ενώ οι βιομηχανικοί χώροι και τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης αντιμετωπίζουν πιέσεις.
Τιμές που παραμένουν υψηλές παρά τη μείωση της ζήτησης
Ο Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος της Ένωσης Μεσιτών Αττικής, επισημαίνει ότι οι τιμές στα ακίνητα παραμένουν σε υψηλά επίπεδα, τόσο για αγορά όσο και για μίσθωση, χωρίς σημαντικές διακυμάνσεις. Όπως εξηγεί, η μειωμένη ζήτηση συνοδεύεται από αντίστοιχη μείωση της προσφοράς, γεγονός που διατηρεί τα τιμήματα σε υψηλά επίπεδα και συντηρεί αγεφύρωτο το χάσμα μεταξύ πωλητών και αγοραστών.
Ο ίδιος αναφέρει πως η αγορά έχει φτάσει σε «ταβάνι» τιμών, με κορεσμό κυρίως στους μικρομεσαίους αγοραστές του εσωτερικού, οι οποίοι αποτελούν μόλις το 20% των δυνητικών πελατών. Τα βασικά «κίνητρα» στην αγορά είναι πλέον οι ξένοι επενδυτές, οι τράπεζες και τα funds που κατέχουν σημαντικό – αλλά άγνωστο μέχρι στιγμής – αριθμό ακινήτων, αναμένοντας την κατάλληλη στιγμή για πώληση.
Διόρθωση και τοπικές διαφοροποιήσεις τιμών
Ο Αθανάσιος Τσουλκανάκης, Γενικός Γραμματέας της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Μεσιτών, χαρακτηρίζει την τρέχουσα κατάσταση ως «διόρθωση» στην αγορά και όχι ως ύφεση. Τονίζει ότι οι τιμές διαφοροποιούνται ανάλογα με την περιοχή και τον τύπο ακινήτου. Σε περιοχές με νεόδμητες και πολυτελείς κατοικίες, όπως η Νέα Παραλία Θεσσαλονίκης, αναμένει αύξηση τιμών της τάξης του 10% με 15%, κυρίως λόγω της ζήτησης από ξένους επενδυτές και Έλληνες του εξωτερικού που επιστρέφουν στη χώρα.
Αντίθετα, σε περιοχές με παλαιότερα ακίνητα, δεκαετιών του ‘70 και του ‘80, που απευθύνονται στη μεσαία τάξη, οι τιμές ενδέχεται να υποχωρήσουν. Για τον κ. Τσουλκανάκη πάντως, η αναμονή για μαζική είσοδο ακινήτων από τράπεζες και funds στην αγορά δε φαίνεται ρεαλιστική, καθώς τα περισσότερα είναι βιομηχανικά και αποθήκες.
Στεγαστική κρίση και «Σπίτι μου 2»
Ο κ. Τσουλκανάκης εκφράζει έντονη κριτική στο πρόγραμμα «Σπίτι μου 2», το οποίο θεωρεί ανεπαρκές και ανεφάρμοστο ως μέσο αντιμετώπισης της στεγαστικής κρίσης. Εκτιμά πως δε βοήθησε ούτε τους ενδιαφερόμενους ούτε τους μεσίτες και προκάλεσε αχρείαστη πίεση στην αγορά.
Προβλέπει δε ότι τέτοιες πρωτοβουλίες, χωρίς συμμετοχή και συμβολή των αρμόδιων κλάδων, είναι καταδικασμένες σε αποτυχία. Επικαλείται επίσης την πρωτοβουλία της Ευρωβουλής για τη δημιουργία Επιτροπής αντιμετώπισης της ευρωπαϊκής στεγαστικής κρίσης, υπογραμμίζοντας τη διαφορά προσέγγισης σε σχέση με την Ελλάδα.
Η προοπτική του μητρώου ενοικιαστών, που προτάθηκε από την ΠΟΜΙΔΑ, τον ανησυχεί βαθύτατα, καθώς προβλέπει αύξηση της κοινωνικής ένδειας και δυσκολίες στην πρόσβαση σε στέγη για ευάλωτες ομάδες. «Θα δούμε πολύ κόσμο να κοιμάται στα παγκάκια», λέει χαρακτηριστικά ο κ. Τσουλκανάκης.
