Παρά την πτώση κατά σχεδόν 45% των τιμών κατά τη διάρκεια των τελευταίων ετών, το τοπίο στην κτηματαγορά παραμένει και για το 2015 ομιχλώδες. Μπορεί το 2014 σε ορισμένες υποαγορές να έδειξε τα πρώτα σημάδια σταθεροποίησης, δεδομένου μάλιστα του γεγονότος ότι η οικονομία μετά από μία εξαετή ύφεση έδειχνε να βελτιώνεται, η επανεμφάνιση όμως του πολιτικού και οικονομικού ρίσκου δυσχεραίνει εκ νέου την επιστροφή της αγοράς ακινήτων σε κατάσταση ισορροπίας και μεσοπρόθεσμης ανάκαμψης. Το φρένο στα όποια επενδυτικά προγράμματα, όπως σημειώνουν παράγοντες της κτηματαγοράς, υπερισχύει πλέον, ιδιαίτερα μεταξύ των ξένων επενδυτών, οι οποίοι τηρούν στάση αναμονής μέχρι να καταστούν πιο εμφανείς οι προοπτικές της χώρας.
Σε κάθε περίπτωση, η ελαχιστοποίηση του πολιτικού κινδύνου αποτελεί απαραίτητη προϋπόθεση και για την πορεία της κτηματαγοράς, η οποία συνεχίζει να ταλανίζεται από δομικά προβλήματα, ενώ η επιστροφή της στην ανάκαμψη είναι συνάρτηση και της επαναλειτουργίας του τραπεζικού συστήματος και στον τομέα αυτόν, παράλληλα με τη δημιουργία ενός σύγχρονου φορολογικού και χωροταξικού πλαισίου, ώστε να προσελκύσει και τα ισχυρά αλλά και αναγκαία ξένα κεφάλαια.
Σύμφωνα με έρευνα του ομίλου Δανός / An Alliance Member of BNP Paribas Real Estate, καθώς η κάθε υποαγορά ακινήτων αντιδρά διαφορετικά, τα χαρακτηριστικά της κάθε αγοράς χωριστά έχουν ως εξής:

Γραφειακοί χώροι


Η συγκεκριμένη αγορά είναι πάντα αυτή που είναι πιο ευαίσθητη στις αλλαγές της οικονομικής και δημοσιονομικής πολιτικής. Το 2014 έδειξε σημάδια σταθεροποίησης, ανακόπτοντας την πτώση των μισθωτικών αξιών, ιδιαίτερα στις κύριες αγορές της Αθήνας. Οι γραφειακοί χώροι ήταν ανέκαθεν το αγαπημένο προϊόν των επενδυτών και η Ελλάδα δεν αποτελεί εξαίρεση, καθώς μετά την κρίση πραγματοποιήθηκαν και στην αγορά της Αθήνας σημαντικές συναλλαγές, με τις αποδόσεις να κινούνται στο 8,25%-8,75%.
Λιανεμπόριο (Retail)


Για τις κύριες αγορές υπήρχαν σημάδια ανάκαμψης, ενώ οι δευτερεύουσες αγορές δεν φαίνεται να βγαίνουν εύκολα από την κρίση αν δεν υπάρξει μια σημαντική βελτίωση της οικονομίας της χώρας. Πάντως μια αύξηση της ζήτησης αναμένεται το 2015 λόγω της ανάπτυξης του νέου σήματος του ΟΠΑΠ, για την οποία θα ζητηθούν περί τα 700 σημεία πανελλαδικά (σε χαμηλά, βέβαια, μισθώματα).
Εμπορικά κέντρα, όπως το THE MALL, το GOLDEN HALL και το ATHENS METRO MALL κράτησαν τις πληρότητές τους και την επισκεψιμότητά τους σε υψηλά επίπεδα, ενώ και μικρότερα, όπως το RIVER WEST, έχουν μια σταθερά ανοδική πορεία. Δεν είναι τυχαίο ότι μεγάλη επένδυση που προγραμματίζεται στον χώρο (το ACADEMY GARDENS) έχει ως μόνο εμπόδιο την ελληνική γραφειοκρατία.
Τα εμπορικά ακίνητα ως επενδυτικό προϊόν παραμένουν δημοφιλή, με τις αποδόσεις για τα καταστήματα στις κύριες αγορές να είναι μεταξύ 7,5% και 8% και για τα υπόλοιπα σημεία να κυμαίνονται περί το 9%. Για το 2015 υπάρχει ζήτηση από εταιρείες που δεν έχουν ακόμη δραστηριότητα στην Ελλάδα, εάν όμως οι μεταρρυθμίσεις στον συγκεκριμένο χώρο ολοκληρωθούν.
Οικιστική αγορά


Κατά τη διάρκεια του 2014 συνεχίστηκε η πτώση τιμών, αλλά με σαφώς μικρότερο πρόσημο από τις προηγούμενες χρονιές. Υπάρχουν πολλοί λόγοι που η αγορά οικιστικών ακινήτων δυσκολεύεται να ανακάμψει, όπως η σχεδόν ανύπαρκτη δυνατότητα δανεισμού, ο υπερδανεισμός των μεταχειρισμένων ακινήτων, με αποτέλεσμα ακόμη και αν θέλουν οι ιδιοκτήτες να πουλήσουν δεν δίνουν οι τράπεζες –ακόμη –τη συγκατάθεσή τους για haircut στο δάνειο, η πλήρης απαλλαγή των χρεωμένων ακινήτων από διαδικασίες πλειστηριασμού, η ασύμμετρη και διαρκώς μεταβαλλόμενη φορολογική πολιτική, το ήδη υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης και ιδιοκτησίας κ.τ.λ.
Ξενοδοχεία


Η άνοδος του τουρισμού έχει οδηγήσει σε σημαντική ζήτηση ξενοδοχειακών μονάδων, η οποία όμως προς το παρόν δεν μεταφράζεται σε συγκεκριμένες συναλλαγές καθώς στις περισσότερες περιπτώσεις υπάρχει υψηλός δανεισμός των τουριστικών επιχειρήσεων και αδυναμία εξεύρεσης λύσης εκ μέρους των τραπεζών. Η αγορά των σύνθετών τουριστικών καταλυμάτων είναι και η μόνη στην οποία παρατηρείται ενδιαφέρον για ανάπτυξη (development), καθώς και το Ελληνικό Δημόσιο, μέσω του ΤΑΙΠΕΔ, έχει προχωρήσει σε μακροχρόνιες παραχωρήσεις εκτάσεων σε Χαλκιδική, Κέρκυρα, Ρόδο και Βουλιαγμένη, προσδοκώντας στη συνολική ανάπλαση περιοχών και στη δημιουργία ενός πιο advanced τουριστικού προϊόντος.
Το μεγάλο στοίχημα στις συγκεκριμένες παραχωρήσεις αλλά και στις υπόλοιπες προσπάθειες ιδιωτικών αναπτύξεων σε τουριστικές περιοχές είναι πώς θα λειτουργήσουν στην πράξη τα νέα εργαλεία του ΕΣΧΑΔΑ και του ΕΣΧΑΣΕ, καθώς και η διαδικασία του fast track.


Στο επίκεντρο τα επαγγελματικά
Χαμηλά ενοίκια σε αποθηκευτικούς χώρους και logistics
Η αγορά επενδυτικών ακινήτων, ήτοι η αγορά μισθωμένων εμπορικών-επαγγελματικών ακινήτων με απόδοση, παρουσιάζει σήμερα το μεγαλύτερο ενδιαφέρον στις συζητήσεις που γίνονται με έλληνες αλλά και ξένους επενδυτές αλλά και στο πλήθος των συμφωνιών που έχουν ολοκληρωθεί ή βρίσκονται στο τελικό στάδιο ολοκλήρωσής τους.
Οι λόγοι που το ενδιαφέρον για τέτοιου είδους ακίνητα αυξήθηκε ιδιαίτερα το τελευταίο δωδεκάμηνο εντοπίζονται στην υψηλή ρευστότητα των μεγάλων εγχώριων ΑΕΕΑΠ, ειδικότερα μετά την εισροή ξένων κεφαλαίων στη μετοχική τους σύνθεση, στη μείωση των μισθωμάτων και στην αύξηση των αποδόσεων λόγω της κρίσης.
Επίσης η διαφορά αποδόσεων προς όφελος της ελληνικής επενδυτικής αγοράς ξαναβάζει την Ελλάδα στο στόχαστρο των ξένων επενδυτών, ενώ η προσδοκία για δυνατότητες δημιουργίας υπεραξιών προσελκύει τους μακροπρόθεσμους επενδυτές.
Η ζήτηση έχει σταθεροποιήσει τις αποδόσεις στα επίπεδα του 8%-8,75% για τους γραφειακούς χώρους, του 7,5%-8% για τα εμπορικά καταστήματα και του 11%-13% για τους αποθηκευτικούς χώρους (οι παραπάνω αποδόσεις αναφέρονται σε prime επενδυτικά ακίνητα, ήτοι ακίνητα στις πρωτεύουσες περιοχές και με καλούς μισθωτές, κατά προτίμηση υγιείς ελληνικές επιχειρήσεις αλλά και μεγάλες πολυεθνικές). Οι παράγοντες που επηρεάζουν αρνητικά την εν λόγω αγορά εντοπίζονται μεταξύ άλλων στην πολιτική αστάθεια, στην αδυναμία σταθεροποίησης του φορολογικού συστήματος, στην απροθυμία ολοκλήρωσης των απαιτούμενων μεταρρυθμίσεων, στην έλλειψη του κατάλληλου προϊόντος, καθώς για πολλά χρόνια η ανάπτυξη των ακινήτων στην Ελλάδα δεν είχε ως στόχευση τη δημιουργία προϊόντος που θα είχε ως αποδέκτες θεσμικούς επενδυτές, κ.τ.λ.
Στον τομέα των αποθηκευτικών χώρων και των logistics τα ενοίκια κινούνται σε χαμηλά επίπεδα (2,5-3,5 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως) και δεν πραγματοποιούνται σημαντικές συμφωνίες στον συγκεκριμένο χώρο. Παρ’ όλα αυτά, υπάρχει μεγάλη προσδοκία καθώς υπάρχουν οι εκκρεμότητες των ιδιωτικοποιήσεων του ΟΛΠ και του ΟΛΘ και το project του Θριάσιου, οι οποίες θα μπορούσαν να δώσουν μεγάλη ώθηση στη συγκεκριμένη αγορά. Ιδιαίτερα για την αγορά της Θεσσαλονίκης, που παρουσιάζει μεγαλύτερα προβλήματα, θα έδινε έναν άλλον τόνο αισιοδοξίας καθώς θα μπορούσε να υπάρχει σημαντική αύξηση των δραστηριοτήτων (συγκρίνοντας και την αντίστοιχη εμπειρία της συνεργασίας του ΟΛΠ με την Cosco). Επενδυτικά το συγκεκριμένο προϊόν παρουσιάζει αποδόσεις της τάξεως του 11%-13%.

ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ