Εντονο ενδιαφέρον έχει εκδηλωθεί τα τελευταία δύο χρόνια τόσο από έλληνες όσο και από ξένους θεσμικούς επενδυτές για την αγορά κτιρίων γραφείων ή καταστημάτων. Το γεγονός αυτό, σύμφωνα με την κυρία Νίκη Σύμπουρα, γενική διευθύντρια της εταιρείας Sotiropoulos Bros (εκπροσώπου της εταιρείας Healey – Baker στην Ελλάδα), έχει δώσει ώθηση στην αγορά ακινήτων και ειδικότερα στα γραφεία, καθώς η ζήτηση για αγορά συγκεκριμένων χώρων είναι σημαντική. Μάλιστα σε αρκετές περιπτώσεις η ζήτηση προσεγγίζει τα επίπεδα για αγορά καταστημάτων, όπου ο συνδυασμός των υψηλών ενοικίων με τον «αέρα» οδηγεί τις τιμές σε απαγορευτικά επίπεδα για αγορά.
Οπως τονίζει η κυρία Σύμπουρα, η αγορά γραφείων κινείται σήμερα με καλύτερους ρυθμούς σε σχέση με τις υπόλοιπες κατηγορίες ακινήτων, ενώ παράγοντες όπως η ανάπτυξη της οικονομίας, η διεξαγωγή των Ολυμπιακών Αγώνων το 2004, η κατασκευή και ολοκλήρωση των μεγάλων έργων έχουν οδηγήσει αρκετές επιχειρήσεις, κυρίως προερχόμενες από τον κλάδο των τηλεπικοινωνιών, της πληροφορικής και γενικότερα της παροχής υπηρεσιών, στην επέκταση των δραστηριοτήτων τους, με αποτέλεσμα να ζητούν μεγαλύτερους και πιο σύγχρονους χώρους στέγασης.
Παράλληλα σημαντική είναι η ζήτηση από τεχνικές εταιρείες του εξωτερικού για αγορά οικοπέδων προκειμένου να οικοδομήσουν κτίρια γραφείων υψηλών προδιαγραφών στους κεντρικούς οδικούς άξονες. Η ζήτηση αυτή συνδέεται και με το γεγονός ότι αρκετές πολυεθνικές που επιθυμούν να εγκαταστήσουν τις επιχειρήσεις τους και στην Ελλάδα επιζητούν τέτοιου είδους κτίρια.
Το ενδιαφέρον τόσο των ελλήνων όσο και των ξένων θεσμικών επενδυτών για αγορά γραφείων συνδέεται με την ασφαλή τοποθέτηση των κεφαλαίων τους και με την εξασφάλιση μιας ετήσιας απόδοσης από τη μίσθωση των χώρων αυτών, η οποία σήμερα κυμαίνεται περί το 7%-8%.
Στις τελευταίες θέσεις βρίσκεται η πόλη των Αθηνών όσον αφορά την προτίμηση των πολυεθνικών εταιρειών για να εγκαταστήσουν τις επιχειρήσεις τους σε διάφορες πόλεις.
Πρώτο σε προτίμηση, σύμφωνα με στοιχεία της εταιρείας Healey & Baker (member of Cushman and Wakefield) – Sotiropoulos Bros, έρχεται το Λονδίνο και ακολουθούν το Παρίσι, οι Βρυξέλλες, η Φραγκφούρτη, το Μιλάνο, το Αμστερνταμ, η Μπαρτσελόνα, η Μαδρίτη, η Ζυρίχη, το Μόναχο, η Γενεύη, η Ρώμη, το Ντύσελντορφ, το Βερολίνο, η Βιέννη, η Λισαβόνα, το Αμβούργο, η Λυών, το Μάντσεστερ, η Κοπεγχάγη, η Στοκχόλμη, η Πράγα, το Δουβλίνο κ.ά. Η Αθήνα βρίσκεται στην ίδια περίπου σειρά προτίμησης με αυτήν της Βουδαπέστης, της Βαρσοβίας, του Οσλο, της Γλασκώβης, της Μόσχας και του Ελσίνκι.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον για αγορά γραφείων εκδηλώνεται σήμερα στο κέντρο της Αθήνας και κατά μήκος των μεγάλων οδικών αξόνων των νοτίων και των βορείων προαστίων. Ειδικότερα, σε πρώτη ζήτηση βρίσκονται η Λεωφόρος Βουλιαγμένης, η Λεωφόρος Συγγρού, η Λεωφόρος Μεσογείων, η Λεωφόρος Κηφισιάς κτλ.
Στο μέλλον όμως αναμένεται να πρωταγωνιστήσουν και άλλες περιοχές όπου πρόκειται να κατασκευαστούν καινούργια κτίρια γραφείων όπως είναι η ευρύτερη περιοχή των Μεσογείων κατά μήκος της εθνικής οδού, με σημαντική συγκέντρωση γραφειακών χώρων από το ύψος της Μεταμόρφωσης ως το Κρυονέρι. Επίσης ο άξονας της Αττικής οδού θα συγκεντρώσει το ενδιαφέρον των κατασκευαστών για γραφεία. Παράλληλα, η ολοκλήρωση των μεγάλων έργων στην Αττική θα βελτιώσει τις συγκοινωνίες με αποτέλεσμα κάποιος που στο παρελθόν ήθελε από το σπίτι του μία ώρα περίπου για να μετακινηθεί ως τον χώρο εργασίας να χρειάζεται στο μέλλον πολύ λιγότερο χρόνο.
Ετσι αναμένεται να εκδηλωθεί ενδιαφέρον τόσο για κατασκευή όσο και για ενοικίαση χώρων γραφείων σε περιοχές της Δυτικής και της Ανατολικής Αττικής. Πάντως σε ό,τι αφορά τον οδικό άξονα της Αττικής οδού, όπως επισημαίνει η κυρία Σύμπουρα, θα πρέπει να λυθούν θέματα που αφορούν τις χρήσεις γης, καθώς σε πολλά σημεία η χρήση γης αφορά αποκλειστικά κατοικίες. Αυτό σημαίνει ότι δεν μπορεί κάποιος να κατασκευάσει επαγγελματικούς χώρους, όπως καταστήματα, γραφεία κτλ.
Παράγοντες που λαμβάνονται υπόψη από τις εταιρείες για την εγκατάσταση των επιχειρήσεών τους
Σύμφωνα με τα αποτελέσματα έρευνας της εταιρείας Healey & Baker (member of Cushman and Wakefield) – Sotiropoulos Bros. που έχει πραγματοποιηθεί σε πάνω από 500 ευρωπαϊκές εταιρείες σε ανώτερα στελέχη, προκύπτει ότι για να εγκαταστήσει μια εταιρεία την επιχείρησή της σε κάποια πόλη ή χώρα εξετάζει πρώτα απ’ όλα αν υπάρχει ευκολία πρόσβασης στις αγορές, σε πελάτες και σε υπαλλήλους. Στη συνέχεια ελέγχει τη διαθεσιμότητα ικανών στελεχών και το δίκτυο μεταφορών με άλλες πόλεις και διεθνώς. Επίσης εξετάζει την ποιότητα των τηλεπικοινωνιών, το κόστος των υπαλλήλων και το επιχειρηματικό περιβάλλον που έχει δημιουργήσει η κυβέρνηση για επιχειρήσεις μέσω του συστήματος φορολογίας που ισχύει και τα κίνητρα χρηματοδότησης.
Παράλληλα, τους ενδιαφέρει το κόστος των κτιριακών εγκαταστάσεων, η διαθεσιμότητα χώρων, οι ομιλούμενες γλώσσες, η ευκολία μεταφοράς μέσα στην πόλη, η ποιότητα ζωής για τους εργαζομένους και τέλος το καθαρό περιβάλλον.
Εξάλλου η κυρία Σύμπουρα αναφέρει ότι οι ξένοι επενδυτές για να αγοράσουν γραφειακούς χώρους στην Ελλάδα εξετάζουν την απόδοση, το μίσθωμα, τον μισθωτή, την ποιότητα του κτιρίου και τη θέση στην οποία αυτό βρίσκεται.
Είναι σύνηθες το φαινόμενο δύο χώροι γραφείων τα οποία βρίσκονται το ένα δίπλα στο άλλο στον ίδιο δρόμο να έχουν σημαντική διαφορά στην τιμή πώλησης. Αυτό συμβαίνει γιατί έχουν διαφορετική ποιότητα κατασκευής και διαφορετικό ενιαίο χώρο.
Ειδικότερα, όπως τονίζει η κυρία Σύμπουρα, χαρακτηριστικά όπως είναι η αρχιτεκτονική του κτιρίου, η ποιότητα κατασκευής, το μέγεθός του, η έκταση του ενιαίου χώρου, η φωτεινότητα του χώρου, το σχήμα του είναι μερικά μόνο από εκείνα που διαμορφώνουν την τελική αξία του ακινήτου.
Διαφορετικό μίσθωμα θα καταβάλει μια εταιρεία αν ενοικιάσει ένα κτίριο επτά ορόφων συνολικής επιφάνειας 700 τ.μ. και ένα άλλο κτίριο το οποίο διαθέτει ενιαίο χώρο 700 τ.μ. Το κτίριο που διαθέτει 100 τ.μ. ανά όροφο θα μισθωθεί πολύ πιο δύσκολα σε σχέση με το άλλο κτίριο που διαθέτει ενιαίο χώρο 700 τ.μ.
Επίσης σημαντικό ρόλο στη διαμόρφωση της τελικής τιμής παίζει ακόμη και το είδος του κλιματισμού που διαθέτει το κτίριο γραφείων, αν υπάρχει επαρκής εξαερισμός, διαθεσιμότητα χώρων πάρκινγκ, σύγχρονες υποδαπέδιες καλωδιώσεις, αν φυλάσσεται το κτίριο κτλ.
ΕΚΔΟΣΗ Υψηλές οι αποδόσεις του real estate
Μεγαλύτερες αποδόσεις έναντι των υπολοίπων κλάδων παρουσιάζουν το 2000 οι μετοχές των εταιρειών του real estate. Εμπιστευτική έκθεση της UBS Warburg παρουσιάζει τις 20 καλύτερες μετοχές στον κόσμο, με τιμή στόχο ως και 115% ακριβότερη από σήμερα ως το τέλος του χρόνου.
Μια άλλη αποκλειστικότητα του RE+D είναι η συνέντευξη του κ. Μπάμπη Βωβού, ο οποίος παρουσιάζει τα σχέδιά του εν όψει της εισαγωγής της εταιρείας του στο Χρηματιστήριο και τονίζει προκλητικά ότι οι ξένοι δεν έχουν θέση στην Ελλάδα.
Ακόμη, σε αυτό τεύχος του RE+D: δέκα υπουργεία μετακομίζουν και τη νέα τους στέγη ανέλαβε να αναζητήσει η ΚΕΔ. Οι ΔΕΚΟ μέσα από την ιδιωτικοποιημένη μορφή τους μεταφέρουν τώρα την έριδα από το πεδίο των τηλεπικοινωνιών στον χώρο των ακινήτων. Κλειδί ο ρόλος της εκκλησιαστικής περιουσίας.
Ο νέος σταθμός της Δάφνης άλλαξε τα δεδομένα στη Βουλιαγμένης. Πώς προδιαγράφεται το μέλλον της μεγαλύτερης λεωφόρου της Αθήνας αναλύουν μεγάλα μεσιτικά γραφεία και κατασκευαστές.
Εργασιακό και ασφάλιση επιδρούν τώρα και στον προγραμματισμό των developers. Μεγάλοι σύμβουλοι ακινήτων αλλάζουν τα οικονομετρικά μοντέλα τους με στόχο τον επαναπροσδιορισμό των αποδόσεων στα κτίρια γραφείων, γεγονός που προκύπτει από την έξαρση της μερικής απασχόλησης και των νέων μοντέλων μάνατζμεντ που φέρνουν το Internet και η παγκοσμιοποίηση.
Και, όπως πάντα, οι τελευταίες εξελίξεις από τη διεθνή κτηματαγορά, τη Σοφοκλέους μέσα από τον δείκτη RE+D και την αγορά ακινήτων με αγγελίες και χρηστικά. Κεντρική διάθεση βιβλιοπωλείο Παπασωτηρίου. Τηλ: επικοινωνίας 6459101, 6440917.
