Η κυρία Χριστίνα Χατζηγεωργίου δεν πίστευε στ’ αφτιά της όταν, πρωί-πρωί, ο γείτονας εμφανίζεται στην πόρτα της και της λέει: «Ξέρεις τι μου είπαν στην Πολεοδομία; Οτι τα παιδιά σου κοιμούνται… στο δικό μου σπίτι!». Ακούγεται σαν αστείο, αλλά μόνο αστείο δεν ήταν. Ενα παιδικό υπνοδωμάτιο «περίσσευε» στα σχέδια και βρέθηκε να ανήκει σε άλλο διαμέρισμα. Ενα μικρό λάθος, μια γραμμή παραπέρα στις κατόψεις, κι από νόμιμοι ιδιοκτήτες έγιναν ξαφνικά όλοι… αυθαιρετούχοι.

Παρά το αρχικό σοκ, η ιστορία της κυρίας Χατζηγεωργίου είχε τελικά αίσιο τέλος, με το… αζημίωτο – πρόστιμα, αμοιβή μηχανικού και νέα χαρτιά για τροποποίηση σύστασης ιδιοκτησίας. Ωστόσο, η περίπτωσή της δεν είναι μοναδική· αποτελεί μία μόνο από τις χιλιάδες αντίστοιχες υποθέσεις πολιτών που, εν αγνοία τους, βρέθηκαν να έχουν πολεοδομικές παρανομίες.

Συχνά αιτία είναι ο εργολάβος ο οποίος κατά την κατασκευή μιας πολυκατοικίας δεν εφάρμοσε τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας που είχαν κατατεθεί στην Πολεοδομία. Ετσι, πολλοί είναι οι ιδιοκτήτες που το καθιστικό τους «τρώει» το μπαλκόνι, το μπάνιο τους βρίσκεται στον φωταγωγό, ή – στα χαρτιά – μοιράζονται την κουζίνα με τον γείτονα. Συνήθως, αυτό αποκαλύπτεται όταν επιχειρούν να προχωρήσουν σε μεταβίβαση του ακινήτου τους.

Η προθεσμία τακτοποίησης πλησιάζει

Και ενώ σήμερα τέτοια λάθη μπορούν να διορθωθούν, το ρολόι έχει αρχίσει να μετρά αντίστροφα. Η σχετική προθεσμία νομιμοποίησης αυθαιρέτων των κατηγοριών 1 έως 4 (δηλαδή ακίνητα με μικρομεσαίες πολεοδομικές παραβάσεις ή παλιά αυθαίρετα προ του 1983) εκπνέει στις 31 Μαρτίου 2026 και, αν δεν δοθεί παράταση, η αγορά ακινήτων (αγοραπωλησίες, γονικές παροχές, δωρεές) κινδυνεύει να «παγώσει». Ηδη, περισσότεροι από 1,7 εκατομμύρια ιδιοκτήτες έχουν προχωρήσει σε τακτοποιήσεις για αυθαιρεσίες που κατατάσσονται σε μία από τις συγκεκριμένες τέσσερις κατηγορίες, όμως ο ρυθμός υπαγωγών δεν αυξάνεται όσο πλησιάζει το τέλος της προθεσμίας καθώς πολλοί παραμένουν ανενημέρωτοι.

Πάντως, όπως αναφέρει στο «Βήμα» ανώτατος παράγοντας του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ), το επόμενο διάστημα αναμένεται να ανοίξει και πάλι η συζήτηση για το κεφάλαιο «αυθαίρετα». Και θα ακολουθήσουν οι δύσκολες αποφάσεις για την τύχη των αυθαιρεσιών για τις κατηγορίες 1 έως 4 αλλά και εκείνων της «Κατηγορίας 5», δηλαδή των κτιρίων με σοβαρές πολεοδομικές παρανομίες ή και εξ ολοκλήρου αυθαιρέτων, μια εκκρεμότητα που παραμένει μετέωρη εδώ και μια τετραετία. Και το ερώτημα παραμένει: Θα δοθεί παράταση ή θα μείνουν «εγκλωβισμένα» ιδιωτικά και δημόσια κτίρια;

Για την τακτοποίηση παράνομων κατασκευών μικρού μεγέθους, η πιθανότερη λύση φαίνεται να συνδέεται με την Ταυτότητα Κτιρίου, η οποία είναι σήμερα υποχρεωτική σε κάθε μεταβίβαση καταγράφοντας όλες τις μεταβολές του ακινήτου. Με άλλα λόγια, η σκέψη είναι να μείνει ανοιχτό το περιθώριο για τη στιγμή που θα απαιτηθεί μεταβίβαση, οπότε οι ιδιοκτήτες θα υποχρεωθούν να εκδώσουν Ταυτότητα Κτιρίου και να προχωρήσουν αναγκαστικά σε νομιμοποίηση.

Σε κάθε περίπτωση, η βασική «κόκκινη γραμμή» παραμένει, δηλαδή «τακτοποίηση» μόνο για όσα κατασκευάστηκαν πριν από τον Ιούλιο του 2011. Ποια θα είναι η τελική απόφαση αποτελεί ωστόσο ζητούμενο.

Πολύ πιο σύνθετο παραμένει το… μέτωπο ως προς τον χειρισμό της λεγόμενης «Κατηγορίας 5». Από το φθινόπωρο του 2020 η δυνατότητα τακτοποίησης των μεγάλων αυθαιρέτων έχει «παγώσει», αφήνοντας χιλιάδες κτίρια σε πολεοδομική εκκρεμότητα.

Το πρόβλημα μάλιστα δεν αφορά μόνο ιδιώτες, αλλά και το Δημόσιο. Σχολεία, δημαρχεία, δημοτικά κτίρια, ακόμη και νοσοκομεία, θεωρούνται αυθαίρετα «Κατηγορίας 5».

Χάνονται κοινοτικά κονδύλια

Το «μπλόκο» στη νομιμοποίησή τους το 2020 δημιούργησε σοβαρές αγκυλώσεις. Τότε η κυβέρνηση εκτίμησε ότι είχε παρασχεθεί επαρκής χρόνος στους μεγαλοαυθαιρετούχους και ότι όσοι αδιαφόρησαν όφειλαν να είχαν μεριμνήσει εγκαίρως. Δεν είχε όμως υπολογιστεί ο παράγοντας «Δημόσιο» και τα αργά αντανακλαστικά του.

Σύμφωνα με εκτιμήσεις του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΕΕ) το 20% με 30% των δημοσίων κτιρίων εμπίπτουν στην «Κατηγορία 5». Αυτό σημαίνει ότι δεν μπορούν να ενταχθούν σε προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης, ανακαίνισης ή στατικής ενίσχυσης, ακόμη κι αν υπάρχουν διαθέσιμα ευρωπαϊκά κονδύλια, αφού η ΕΕ επιδοτεί εργασίες μόνο σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια.

Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση του Δήμου Βόλβης, ο οποίος είχε αποστείλει επιστολή στο ΥΠΕΝ όταν ανακάλυψε ότι δεν μπορούσε να προχωρήσει σε ενεργειακή αναβάθμιση γιατί 15 κτίρια της δικαιοδοσίας του ήταν αυθαίρετα, ανάμεσά τους το Δημαρχείο Ασπροβάλτας και 14 σχολεία. «Τα κτίρια δεν είναι επικίνδυνα. Απλώς χτίζονταν χωρίς οικοδομική άδεια από τις τότε Διευθύνσεις Τεχνικών Υπηρεσιών των Νομαρχιών σε όλη τη χώρα» σημειώνει αρμόδια πηγή του ΥΠΕΝ. Υπέρ της επανεκκίνησης των νομιμοποιήσεων μεγάλων αυθαιρέτων είχε ταχθεί μιλώντας από το βήμα της Βουλής ο υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Νίκος Ταγαράς.

Το πολιτικό «φρένο»

Παρ’ όλα αυτά, κάθε φορά που το ΥΠΕΝ επιχειρούσε να ανοίξει το θέμα, το Μαξίμου έβαζε «φρένο» καθώς πρόκειται για ένα θέμα πολιτικά φορτισμένο – ειδικά μετά το 2023 όταν σηκώθηκαν σύννεφα σκόνης με τις αυθαιρεσίες στη Μύκονο από τις οποίες πολλές ανήκουν στην «Κατηγορία 5».

Επιπλέον, η κυβέρνηση έχει βρεθεί τα τελευταία χρόνια αντιμέτωπη με αλλεπάλληλες ακυρωτικές αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) για πολεοδομικά ζητήματα όπως η δόμηση εκτός σχεδίου, τα όρια των οικισμών και τα «μπόνους δόμησης» του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού. Οπότε δεν ήθελαν να ανοίξουν άλλο ένα μέτωπο που πιθανώς θα οδηγούσε σε νέες περιπέτειες.

Το πιθανό σενάριο

Ωστόσο η πίεση αυξάνεται και το ενδεχόμενο νέας παράτασης μπαίνει ξανά στο τραπέζι. Αν τελικά δοθεί, αναμένεται να είναι σύντομη – το πολύ έως τα τέλη του 2026 – με αυστηρότερους ελέγχους για το σύνολο των υπαγωγών και πολύ υψηλότερα πρόστιμα. Αλλωστε, ήδη για τα ακίνητα των τραπεζών που ανήκουν στη συγκεκριμένη κατηγορία έχει, κατ΄ εξαίρεση, δοθεί δυνατότητα τακτοποίησης.

Είναι αξιοσημείωτο ότι στην «Κατηγορία 5» μπορεί να εμπίπτουν ολόκληρες πολυκατοικίες που έχουν βγει λίγα εκατοστά έξω από τη ρυμοτομική γραμμή και οι ένοικοί της δεν το γνωρίζουν, μια μονοκατοικία που έχει αλλάξει τη χρήση του υπογείου κ.λπ.  Οπως επισημαίνουν αρμόδιες πηγές του ΥΠΕΝ, «οι αποφάσεις δεν μπορούν να περιμένουν μέχρι την τελευταία στιγμή».

Στόχος είναι έως τα τέλη του έτους να έχουν καταλήξει στις τελικές κατευθύνσεις, ώστε το 2026 να μην εξελιχθεί σε έτος παράλυσης αλλά οριστικής λύσης, σε συνδυασμό με την εφαρμογή του νέου σχεδίου για τον εντοπισμό νέων οικοδομικών παραβάσεων και τις κατεδαφίσεις. Εξάλλου, εντός του επόμενου έτους αναμένεται να τεθεί σε λειτουργία και η Ψηφιακή Τράπεζα Γης μέσω της οποίας οι ιδιοκτήτες μεγάλων αυθαιρέτων θα μπορούν να αγοράζουν τίτλους Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης για να τα νομιμοποιούν. Ως περιβαλλοντικό αντιστάθμισμα, με τα έσοδα θα χρηματοδοτείται η δημιουργία ελεύθερων κοινόχρηστων χώρων.