Οι ενδιαφερόμενοι να επενδύσουν σε ακίνητα στη χώρα μας έχουν την ευχέρεια επιλογής μεταξύ περισσότερων φορέων κατάλληλων για την πραγματοποίηση της επένδυσής τους. Ειδικά όσον αφορά τα εταιρικά σχήματα, ανάμεσα στα νομικά πρόσωπα που μπορεί να επιλέξει κανείς συγκαταλέγονταν μέχρι πρότινος – και θεωρητικώς συγκαταλέγονται ακόμη – και οι λεγόμενες offshore εταιρείες. Η επιλογή της απόκτησης ενός ακινήτου στο όνομα μιας offshore αποτελούσε μια καθ’ όλα σύννομη επιχειρηματική επιλογή, η οποία είχε τόσο πλεονεκτήματα όσο και μειονεκτήματα έναντι της επιλογής ενός άλλου εταιρικού σχήματος, όπως π.χ. μιας ΑΕ ή ΕΠΕ.
Στα πλεονεκτήματα συγκαταλέγονταν κυρίως οι μειωμένες διατυπώσεις δημοσιότητας και συνακόλουθα το ελάχιστο λειτουργικό κόστος, καθώς και το γεγονός ότι δεν υπήρχε υποχρέωση ονομαστικοποίησης των μετοχών της εταιρείας ακόμη και αν έχει επενδύσει πλέον του 60% των κεφαλαίων της σε ακίνητα, υποχρέωση που ισχύει για τις ΑΕ από το έτος 1994. Από την άλλη, στα μειονεκτήματα συγκαταλεγόταν η κατά πολύ αυστηρότερη φορολόγηση σε σχέση με τις λοιπές εταιρικές μορφές. Και αυτό γιατί – αντίθετα με ό,τι σκοπίμως παραφιλολογείται – οι offshore εταιρείες υπάγονται απεριορίστως στον Φόρο Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας, φορολογούνται για τα – πραγματικά ή τεκμαρτά – εισοδήματά τους από το ακίνητο με τον υψηλότερο συντελεστή (ως και 45%) και δεν δικαιούνται να προβαίνουν σε αποσβέσεις παγίων αλλά ούτε και σε εκπτώσεις δαπανών, αφού δεν τους επιτρέπεται σε αυτή την περίπτωση η τήρηση λογιστικών βιβλίων. Θεωρείται βέβαια αυτονόητο ότι οι εταιρείες αυτές υπόκεινται κανονικά και σε όλους τους άλλους φόρους που σχετίζονται με την κατοχή ενός ακινήτου, όπως ο φόρος μεταβίβασης, ο φόρος υπεραξίας, το τέλος ακίνητης περιουσίας κ.ο.κ.
Τα παραπάνω εξηγούν και τη μικρή διάδοση των offshore εταιρειών στη χώρα μας (2.500 εταιρείες, κατά τους υπολογισμούς του υπουργείου Οικονομικών, έναντι άνω των 10 εκατομμυρίων ΑΕ). Τη λύση της offshore εταιρείας επέλεγαν κυρίως επενδυτές ακινήτων οικιστικού χαρακτήρα – τα οποία έχουν χαμηλές δαπάνες συντήρησης και μικρή απόδοση της επένδυσης – συνήθως λόγω του χαμηλού λειτουργικού τους κόστους σε σύγκριση με μια ΑΕ ή ΕΠΕ. Το κράτος από την άλλη πλευρά όλα αυτά τα χρόνια «αγκάλιαζε» τις offshore εταιρείες χορηγώντας τους ΑΦΜ (προϋπόθεση απαραίτητη για την απόκτηση του ακινήτου) και εισπράττοντας κάθε έτος τους αναλογούντες φόρους εισοδήματος και κεφαλαίου.
Σήμερα το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης θέτει την επιπλέον φορολόγηση των ακινήτων των offshore εταιρειών ως αιχμή του δόρατος της επιχειρούμενης φορολογικής μεταρρύθμισης τόσο από επικοινωνιακής όσο και από εισπρακτικής απόψεως. Σε επικοινωνιακό επίπεδο επιχειρεί δημαγωγικά να επιβάλει ένα αμαρτωλό προσωπείο στις εταιρείες αυτές ενώ κατ’ ουσίαν επιδιώκει να εξασφαλίσει τη χρηματοδότηση των πολυδιαφημισμένων φοροελαφρύνσεών της με την επιβολή του παράλογου φόρου του 3% επί της αξίας του ακινήτου της offshore.
Με την πρότασή της αυτή η κυβέρνηση προχωρεί σε μια παγκόσμια πρωτοτυπία: τη στιγμή που άλλες έννομες τάξεις και οι αρμόδιοι διεθνείς οργανισμοί μοχθούν για τη χαλιναγώγηση των παράνομων δραστηριοτήτων που διεξάγονται μέσω offshore εταιρειών-φαντασμάτων (και οι διατάξεις για τη μη απόσβεση δαπανών που τιμολογούνται από offshore εταιρεία, οι οποίες περιέχονται σε άλλο σημείο του νομοσχεδίου, είναι πράγματι ένα επιτυχές βήμα προς την κατεύθυνση αυτή), η ελληνική κυβέρνηση «λύνει τον γόρδιο δεσμό» επιβάλλοντας έναν νέο φόρο κεφαλαίου στις offshore εταιρείες ιδιοκτήτριες ακινήτων στην Ελλάδα, οι οποίες όμως ούτε παράνομες δραστηριότητες ασκούν ούτε σχετίζονται με κάποιον τρόπο με τις παρανομούσες.
Με άλλα λόγια, το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης δράττεται του σχετικού θορύβου και επιχειρεί να χρηματοδοτήσει τη φορολογική του μεταρρύθμιση επιβάλλοντας ένα φοροεισπρακτικό «χαράτσι» στις καθ’ όλα νόμιμες και ήδη φορολογικά επιβαρημένες offshore ιδιοκτήτριες ακινήτων. Οι εταιρείες αυτές μόνο φαντάσματα δεν μπορούν να χαρακτηρισθούν, αφού είναι δημοσίως και πανηγυρικά συνδεδεμένες με ένα ακίνητο και σε καμία περίπτωση βέβαια δεν διανοείται κανείς να τις χρησιμοποιήσει ως όχημα για τη διεξαγωγή παράνομων δραστηριοτήτων.
Καμία άλλη προηγμένη χώρα δεν επιβάλλει ειδικό φόρο κεφαλαίου στις offshore ιδιοκτήτριες ακινήτου στο έδαφός της, αφού με βάση τις διεθνώς παραδεδεγμένες αρχές του φορολογικού δικαίου ο φόρος κεφαλαίου και ο φόρος εισοδήματος που σχετίζονται με την κατοχή ενός ακινήτου εισπράττονται ούτως ή άλλως από τη χώρα όπου βρίσκεται το ακίνητο, ανεξαρτήτως του status του ιδιοκτήτη του. Οι offshore εταιρείες δηλαδή ως ιδιοκτήτριες ακινήτων δεν απολαμβάνουν κάποιο ιδιαίτερο φορολογικό προνόμιο, αλλά αντιμετωπίζονται όπως και όλοι οι άλλοι φορολογούμενοι.
Ασφαλώς υπάρχουν offshore εταιρείες που χρησιμοποιούνται για τη διενέργεια παράνομων συναλλαγών, ξεπλύματος βρώμικου χρήματος, χρηματιστηριακής κερδοσκοπίας, υπερτιμολογήσεων και άλλων συναφών δραστηριοτήτων. Οι εταιρείες όμως αυτές δεν έχουν καμία σχέση με τις offshore εταιρείες που είναι ιδιοκτήτριες ακινήτων, οι οποίες καλούνται να πληρώσουν τώρα το τίμημα μιας δημαγωγικής προπαγάνδας αλλά και των ελλειμμάτων του κρατικού προϋπολογισμού. Εξάλλου υπάρχουν εξίσου πολυάριθμες ΑΕ και ΕΠΕ που εμπλέκονται σε παράνομες δραστηριότητες, υπερτιμολογούν, εκδίδουν εικονικά τιμολόγια και δεν αποδίδουν στο κράτος τον οφειλόμενο ΦΠΑ. Ουδείς όμως σκέφτηκε να επιβάλει ένα ανάλογο ετήσιο χαράτσι γενικά επί των εταιρειών αυτών, δικαίων και αδίκων.
Αν πάλι το κράτος φοβάται ότι η δυνατότητα διατήρησης ανώνυμων των μετοχών, που ισχύει για τις offshore εταιρείες, έχει ως συνέπεια πως το ακίνητο μπορεί στην ουσία να αλλάξει χέρια χωρίς να πληρωθούν οι σχετικοί φόροι, θα μπορούσε να επιβάλει στις εταιρείες αυτές την υποχρέωση να δηλώνουν κατ’ έτος (π.χ. με την υποβολή της δήλωσης ΦΜΑΠ) μέσω του φορολογικού εκπροσώπου τους τα ονόματα των φυσικών προσώπων-μετόχων. Ετσι θα μπορούσαν να ελεγχθούν πιθανές μεταβιβάσεις, οι οποίες όμως – αν και θεωρητικά δυνατές – στην πράξη σπανίως λαμβάνουν χώρα, διότι δεν υπάρχει αξιόπιστος τρόπος για να εξασφαλισθεί ο νέος κτήτορας έναντι ενδεχόμενων κρυφών αξιώσεων τρίτων κατά του νομικού προσώπου της offshore εταιρείας που πρόκειται να αποκτήσει. Ουσιαστικό πεδίο ελέγχου μένει συνεπώς μόνο η τυχόν αλλαγή στο πρόσωπο του μετόχου λόγω κληρονομικής διαδοχής.
Αν παρ’ όλα αυτά το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης επιμένει στην επιβολή του άδικου και παράλογου αυτού φόρου, θα πρέπει τουλάχιστον στο πλαίσιο ενός ευνομούμενου κράτους δικαίου να δώσει τη δυνατότητα στους επενδυτές να απαλλαγούν από το όχημα της offshore επιτρέποντας εφάπαξ και εντός ορισμένης προθεσμίας την αφορολόγητη μετατροπή του επενδυτικού σχήματος με τη μεταβίβαση του ακινήτου κατ’ επιλογήν σε άλλης μορφής εταιρεία ή στα φυσικά πρόσωπα-μετόχους.
Αναλογιζόμενοι πάντως τις παραπάνω πρακτικές, οι οποίες παραπέμπουν στην Ελλάδα της δεκαετίας του ’80, και τη συνακόλουθη ανασφάλεια δικαίου δεν θα πρέπει να απορούμε γιατί οι περίφημες επενδύσεις κεφαλαίων από το εξωτερικό δεν έφθασαν ποτέ στη χώρα μας.
Ο κ. Σταύρος Α. Γεωργιάδης είναι δικηγόρος Αθηνών, εταίρος της εταιρείας δικηγόρων «Απόστολος Σ. Γεωργιάδης & Συνεργάτες».
