Σημαντική ζήτηση καταγράφεται τους τελευταίους μήνες στα μικρά διαμερίσματα ως 55 τ.μ. Τα διαμερίσματα αυτά, σύμφωνα με τους μεσίτες, ενδείκνυται τόσο για επένδυση, αφού δίνουν ικανοποιητική ετήσια απόδοση, όσο και για προσωπική χρήση.
Πολλά νέα ζευγάρια που πρόκειται να αγοράσουν ένα ακίνητο για αρχή επιζητούν ένα δυάρι κοντά στον χώρο εργασίας τους, προκειμένου να μην αντιμετωπίζουν πρόβλημα κατά τις μετακινήσεις. Για παράδειγμα τα τελευταία χρόνια παρατηρείται έξαρση σε ζήτηση μικρών διαμερισμάτων τόσο στο κέντρο της Αθήνας όσο και σε περιοχές της δυτικής Αθήνας.
Οπως επισημαίνει ο κ. Ι. Ρεβύθης, πρόεδρος των κτηματομεσιτών Ελλάδας, τα μικρά διαμερίσματα απευθύνονται σε ευρύ κοινό, με αποτέλεσμα αν κάποιος επιθυμεί να αγοράσει ή να πωλήσει ένα τέτοιο ακίνητο να το επιτυγχάνει σχετικά γρήγορα και εύκολα. Επίσης αν κάποιος δεν έχει τα χρήματα για να αγοράσει μια γκαρσονιέρα ή ένα δυάρι η τράπεζα μπορεί να τον δανείσει εύκολα, αφού συνήθως το ποσό της αγοράς δεν ξεπερνάει τα 10-15 εκατ. δρχ. Βέβαια στις λεγόμενες ακριβές περιοχές, όπως είναι η Βουλιαγμένη, το Παλαιό Φάληρο κτλ., μπορεί να χρειασθεί να δαπανήσει για ένα διαμέρισμα 55 τ.μ. ακόμη και 28 εκατ. δρχ.
Σύμφωνα με στοιχεία μεσιτικών γραφείων, η ετήσια απόδοση των μικρών ακινήτων κυμαίνεται ανάλογα με την περιοχή και την κατάσταση που βρίσκεται το ακίνητο από 7,5% ως 12%. Αξίζει πάντως να σημειωθεί ότι τέτοιου είδους ακίνητα είναι συνήθως στο «στόχαστρο» των φοιτητών, των εργένηδων εργαζομένων, των νιόπαντρων ζευγαριών και των αλλοδαπών.
Πάντως, παρά τη μεγάλη ζήτηση που παρουσιάζεται στα ακίνητα ως 55 τ.μ., δεν υπάρχει και η ανάλογη προσφορά, αφού, όπως λέει ο κ. Ρεβύθης, «τα τελευταία 10 χρόνια δεν κατασκευάζονται κατοικίες τέτοιων τετραγωνικών. Ετσι όλα τα σπίτια τα οποία χαρακτηρίζονται γκαρσονιέρες και δυάρια είναι κατασκευασμένα πριν από 10-25 χρόνια. Ο λόγος που έχουν πάψει να κατασκευάζονται κατοικίες μικρών τετραγωνικών είναι το αυξημένο κατασκευαστικό κόστος».
Το γεγονός αυτό, σε συνδυασμό με την αυξημένη ζήτηση, καθιστά αρκετά υψηλές τις τιμές των ενοικίων. Οι περιοχές της Αθήνας στις οποίες αναζητούν στέγη φοιτητές, αλλοδαποί και νέα ζευγάρια είναι συνήθως αυτές που βρίσκονται είτε κοντά στο κέντρο είτε κοντά στις πανεπιστημιακές σχολές ή ακόμη κοντά στους σταθμούς του Ηλεκτρικού.
Ψάχνοντας κανείς τις μικρές αγγελίες θα βρει δεκάδες διαμερίσματα μικρών τετραγωνικών (30-50 τ.μ.) τα οποία ενοικιάζονται από 40.000 δρχ. ως 75.000 δρχ. τον μήνα. Οι ευρύχωρες γκαρσονιέρες 30-35 τ.μ. έρχονται πρώτες σε ζήτηση. Αυτές προτιμούν και τα νέα ζευγάρια. Η ζήτηση αυτή έχει αποτέλεσμα σε περιοχές όπως η Καλλιθέα, η Κυψέλη, το Παγκράτι κτλ. τα ενοίκια σε τέτοια διαμερίσματα να είναι ιδιαίτερα αυξημένα.
Η αγορά μικρομεσαίου διαμερίσματος σε περιοχές του κέντρου της Αθήνας, οι οποίες έχουν και τη μεγαλύτερη ζήτηση, αν πρόκειται για κατοικία 10-25 ετών κοστίζει περίπου από 150.000 δρχ. ως και 380.000 δρχ. το τετραγωνικό. Για παράδειγμα κατοικία 53 τ.μ. πίσω από το ξενοδοχείο «Κάραβελ» τιμάται 19 εκατ. δρχ. ενώ στον Αγιο Παντελεήμονα 50 τ.μ. κοστίζουν 8 εκατ. δρχ.
Πάντως, για να δει κανείς αν συμφέρει η αγορά μικρομεσαίων διαμερισμάτων με τη μορφή επένδυσης, θα πρέπει να συγκρίνει την απόδοσή της με άλλες μορφές επενδύσεων, όπως οι καταθέσεις και οι τίτλοι του Δημοσίου.
Ετσι αν π.χ. κάποιος έχει 10 εκατ. δρχ. και τα καταθέσει σε λογαριασμό ταμιευτηρίου σε έναν χρόνο οι τόκοι που θα λάβει μετά τους φόρους θα είναι περίπου 650.000 δρχ. Αν τα ίδια χρήματα τα επενδύσει σε ομόλογα, θα εισπράξει περίπου 900.000 δρχ. Αν με τα ίδια χρήματα αγοράσει ένα διαμέρισμα 50 τ.μ., αυτό μπορεί να του αποδώσει ανάλογα με το ενοίκιο που θα εισπράξει 900.000 δρχ. ως 1.200.000 δρχ. τον χρόνο. Από αυτά τα χρήματα πρέπει να αφαιρεθούν βεβαίως οι φόροι, το χαρτόσημο και το ΤΑΠ. Το ύψος του φόρου εξαρτάται από το συνολικό εισόδημα που δηλώνεται. Το χαρτόσημο ανέρχεται σε 3,6%, το οποίο υπολογίζεται στο ακαθάριστο μίσθωμα και επιβαρύνεται ο μισθωτής άλλοτε στο σύνολο και άλλοτε εξ ημισείας, ανάλογα με τη συμφωνία που έχει κάνει με τον εκμισθωτή, επί του συμφωνημένου ενοικίου και το ΤΑΠ είναι περίπου 1 τοις χιλίοις.
Για να απαντήσει λοιπόν κάποιος αν συμφέρει η τοποθέτηση σε γκαρσονιέρες και μικρά διαμερίσματα, θα πρέπει να υπολογίσει το κέρδος υπεραξίας, το οποίο κάθε χρόνο θα είναι και μεγαλύτερο.
Πάντως η μείωση των επιτοκίων έχει οδηγήσει τον κόσμο να δανεισθεί με φθηνότερο κόστος χρήματος, με αποτέλεσμα να αυξάνεται η ζήτηση σε ακίνητα και συνεπώς οι τιμές να ωθούνται προς τα πάνω.
Η επένδυση σε μικρά ακίνητα, αν και έχει σχετικά χαμηλές αποδόσεις, διέπεται από σταθερή αποδοτικότητα, αφού ακολουθεί τις γενικότερες μεταβολές των μεγεθών της οικονομίας και δεν επηρεάζεται άμεσα από εξωγενείς παράγοντες. Είναι δηλαδή μια επένδυση ιδανική για όσους δεν αγαπούν το ρίσκο αλλά τη σταθερότητα, όπως αναφέρουν χαρακτηριστικά οι παράγοντες της κτηματαγοράς.
