Φορολογία μεταβίβασης ακινήτων

Η φορολογία αυτή είναι πολύ παλιά. Εισήχθη στην Ελλάδα περίπου πριν από 100 χρόνια. Στις 4.1.1888 δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως ο νόμος ΑΧΚΕ´ της 31ης Δεκεμβρίου 1887, με τον οποίο επεβλήθη φόρος στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Στη συνέχεια, φόρος στις μεταβιβάσεις ακινήτων επεβλήθη με τον Ν. 4225/1929. Σήμερα ισχύει ο αναγκαστικός νόμος 1521/1950 ο οποίος κυρώθηκε με τον Ν. 1587/1950. Με τις διατάξεις του νόμου αυτού προσδιορίζονται οι προϋποθέσεις επιβολής του φόρου, το αντικείμενο του φόρου, οι περιπτώσεις όπου οφείλεται φόρος, η φορολογητέα αξία των ακινήτων, οι συντελεστές φόρου, οι απαλλαγές από τον φόρο, η καταβολή του και οι πρόσθετοι φόροι. Σημειώνεται ότι όταν μεταβιβάζεται πλοίο δεν λαμβάνεται υπόψη η αξία του, αλλά η καθαρή χωρητικότητά του σε κόρους.

Σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου, εμπραγμάτου επί ακινήτου δικαιώματος και πλοίου με ελληνική σημαία, εφόσον γίνεται με αντιπαροχή, επιβάλλεται φόρος επί της αξίας του.

Ακίνητα λογίζονται το έδαφος και τα συστατικά αυτού μέρη που δεν μπορούν να αποχωρισθούν του κυρίου πράγματος χωρίς να υποστούν βλάβη.

Πλοίο είναι κάθε σκάφος καθαρής χωρητικότητας τουλάχιστον δέκα κόρων, προορισμένο να κινείται αυτοδύναμα.

Στην έννοια του όρου «μεταβίβαση» περιλαμβάνεται:

* Η απαλλοτρίωση της πλήρους ή της ψιλής κυριότητας, γενικά.

* Η σύσταση επικαρπίας, οίκησης ή άλλης δουλείας.

* Η κατά τη διάλυση ομόρρυθμης ή ετερόρρυθμης εταιρείας μεταβίβαση της ακίνητης περιουσίας της στα μέλη.

* Η παραίτηση από την κυριότητα επί ακινήτου ή από εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου ή η παραίτηση από την κυριότητα πλοίου.

* Η απαλλοτρίωση ακινήτου για δημόσια ωφέλεια.

* Η εναλλαγή προίκας που έχει ως αντικείμενο ακίνητο ή εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου ή πλοίου.

* Η διανομή ακινήτων κτλ. μεταξύ συγκυρίων.

* Η σύσταση, απόσβεση ή μεταβίβαση, μετά του δεσπόζοντος ακινήτου, πραγματικής δουλείας των άρθρων 1118 κ.ε. του Α.Κ.

Αλλες περιπτώσεις φορολογίας

Φόρος μεταβίβασης επιβάλλεται και σε ορισμένες ειδικές περιπτώσεις. Ετσι,

* Τεκμήριο αποπερατωμένου διαμερίσματος: Σε κάθε περίπτωση μεταβίβασης ιδανικού μεριδίου οικοπέδου στο οποίο ανεγείρεται ή πρόκειται να ανεγερθεί πολυκατοικία, με σχέδιο εγκεκριμένο από την Πολεοδομία πριν από τη μεταβίβαση, θεωρείται κατά αμάχητο τεκμήριο ότι μαζί με το ιδανικό μερίδιο του οικοπέδου μεταβιβάζεται αποπερατωμένο διαμέρισμα της πολυκατοικίας που αντιστοιχεί σ’ αυτό, εφόσον η πολυκατοικία πρόκειται να ανεγερθεί από τον ίδιο τον πωλητή του ιδανικού μεριδίου του οικοπέδου ή από τον εργολάβο ο οποίος ανέλαβε με αντιπαροχή την ανέγερση της πολυκατοικίας ή από τρίτο που ενεργεί για λογαριασμό τους.

Το ίδιο ισχύει και σε περίπτωση μεταβίβασης ιδανικού μεριδίου οικοπέδου αν εντός δύο ετών από τη μεταβίβαση ήθελε εγκριθή ή υποβληθή προς έγκριση στην Πολεοδομία σχέδιο ανεγέρσεως πολυκατοικίας. Στην περίπτωση αυτή ο συμπληρωματικός φόρος που αντιστοιχεί στην αξία των κτισμάτων τα οποία προβλέπονται από το σχέδιο που εγκρίθηκε καταβάλλεται από τον αγοραστή βάσει δηλώσεως που υποβάλλεται εντός έτους από της εγκρίσεως του σχεδίου της πολυκατοικίας.

Το αμάχητο τεκμήριο δεν εφαρμόζεται επί μεταβιβάσεως ιδανικού μεριδίου οικοπέδου σε πρόσωπα που αναλαμβάνουν κατ’ επάγγελμα και με δικές τους δαπάνες την ανέγερση ολοκλήρου της πολυκατοικίας.

* Διπλή μεταβίβαση: Αν κατά τη σύνταξη οριστικού συμβολαίου συμβάλλεται ως αγοραστής πρόσωπο μη κατονομασθέν στο προσύμφωνο, θεωρείται ότι γίνονται δύο μεταβιβάσεις. Η μία πλασματική από τον αρχικό πωλητή προς τον εκ προσυμφώνου συμβληθέντα αγοραστή και η άλλη από τον τελευταίο προς το τρίτο πρόσωπο το οποίο θα υποδειχθεί και ο οποίος θα είναι ο οριστικός αγοραστής.

Η υποχρέωση καταβολής φόρου για την πρώτη μεταβίβαση μεταξύ του εκ προσυμφώνου πωλητού και του εκ προσυμφώνου αγοραστή ανακύπτει με την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου με τον τρίτο πραγματικό αγοραστή, διότι τότε θεωρείται ότι καταρτίστηκε η πρώτη μεταβίβαση.

* Μεταγραφή ή σημείωση στο βιβλίο μεταγραφών ή καταχώριση στο νηολόγιο: Επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης στις πιο κάτω περιπτώσεις μεταγραφής ή καταχώρισης στο νηολόγιο δικαστικής απόφασης:

* Η οποία προκλήθηκε λόγω μη εκτέλεσης προσυμφώνου μεταβίβασης.

* Με την οποία αναγνωρίζεται τελεσίδικα δικαίωμα κυριότητας επί ακινήτου.

* Με την οποία ακυρώνεται για λόγους εικονικότητας συμβόλαιο μεταβίβασης ακινήτου ή εμπραγμάτου επ’ αυτού δικαιώματος ή πλοίου.

* Με την οποία αναγνωρίζεται κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο στο όνομα κάποιου προσώπου, λόγω συμπλήρωσης των όρων της τακτικής ή έκτακτης χρησικτησίας με εξαίρεση την περίπτωση κατά την οποία στο όνομα του προσώπου, στο οποίο γίνεται η αναγνώριση, υπάρχει μεταγεγραμμένος τίτλος για το δικαίωμα αυτό, για το οποίο έχει υποβληθεί η δήλωση που προβλέπεται από τον νόμο.

Φορολογητέα αξία

Για τον καθορισμό της αξίας του ακινήτου ή του εμπραγμάτου δικαιώματος επί του ακινήτου ή του πλοίου λαμβάνονται υπόψη:

* Η ημερομηνία σύνταξης του συμβολαιογραφικού προσυμφώνου, εφόσον το οριστικό συμβόλαιο συντάσσεται το αργότερο μέσα σε δύο έτη από την κατάρτιση του προσυμφώνου.

* Η ημερομηνία σύνταξης του προσυμφώνου, εφόσον κατά την υπογραφή του καταβλήθηκε εξ ολοκλήρου το τίμημα και παραδόθηκε στον αγοραστή η νομή.

* Η ημερομηνία μεταγραφής όταν πρόκειται για μεταγραφή δικαστικών αποφάσεων και συμβολαίων εξωτερικού.

* Η ημερομηνία της έκθεσης του πλειστηριασμού επί μεταβίβασης ακινήτου που γίνεται κατόπιν αναγκαστικού ή εκουσίου πλειστηριασμού.

* Η ημερομηνία υπογραφής του οριστικού συμβολαίου στις υπόλοιπες περιπτώσεις.

* Το τίμημα που αναγράφεται στο παραχωρητήριο ή κάθε άλλη σχετική πράξη που εκδίδεται, επί μεταβίβασης σε ιδιώτες, βάσει ειδικών διατάξεων, ακινήτων του Δημοσίου ή ΝΠΔΔ.

Για τον προσδιορισμό της αξίας του ακινήτου λαμβάνονται υπόψη και συνεκτιμώνται τα στοιχεία μεταβίβασης παρομοίων περιουσιακών στοιχείων, που προκύπτουν από άλλα συμβόλαια ή από εκτίμηση που έγινε για την επιβολή του φόρου κληρονομιών, δωρεών και προικών ή από άλλες εκτιμήσεις. Στην περίπτωση κατά την οποία δεν υπάρχουν τέτοια στοιχεία ή κατά την κρίση του προϊσταμένου ΔΟΥ τα στοιχεία που υπάρχουν είναι ανεπαρκή ή απρόσφορα, γίνεται προσδιορισμός της αξίας με κάθε άλλο μέσο.

Επί μεταβιβάσεων στις οποίες συμβαλλόμενος ως αγοραστής είναι το Δημόσιο, δήμοι, κοινότητες, ιεροί ναοί, ιερές μονές, θρησκευτικά, εθνωφελή, κοινωφελή, φιλανθρωπικά και εκπαιδευτικά ιδρύματα ή οργανισμοί και ΝΠΔΔ, ως αξία θεωρείται το τίμημα μεταβίβασης, καθώς και τα ποσά του φόρου και των εξόδων μεταβίβασης που βαρύνουν τον πωλητή, εφόσον ο αγοραστής ανέλαβε την καταβολή τους.

Σε περίπτωση μεταβίβασης της ψιλής κυριότητας, σύστασης επικαρπίας ή οίκησης, εφαρμόζονται ανάλογα οι διατάξεις του Κώδικα Φορολογίας Κληρονομιών για τον καθορισμό της αξίας τους.

Στην περίπτωση μεταβίβασης της ψιλής κυριότητας και παρακράτησης της επικαρπίας για ορισμένο χρόνο, η αξία της ψιλής κυριότητας, επί της οποίας θα υπολογισθεί ο φόρος, δεν μπορεί, σε κάθε περίπτωση, να είναι κατώτερη της αξίας που προκύπτει στην περίπτωση ισόβιας παρακράτησης της επικαρπίας.

Επί μεταβίβασης ιδανικού μεριδίου ακινήτου, για τον υπολογισμό του φόρου λαμβάνεται υπόψη η αξία που αναλογεί στο μεταβιβαζόμενο μερίδιο του ακινήτου ή του εμπραγμάτου δικαιώματος στο ακίνητο.

Αν μεταβιβάζονται ιδανικά μερίδια από τον αυτόν πωλητή προς τον αυτόν αγοραστή με περισσότερες της μιας πράξεις, που απέχουν μεταξύ τους λιγότερο από 24 μήνες, για τον υπολογισμό του φόρου λαμβάνεται υπόψη η συνολική αγοραία αξία των μεταβιβαζομένων μεριδίων, αφού εκπέσει ο φόρος που καταβλήθηκε για προηγούμενες μεταβιβάσεις.

Για τις περιοχές όπου ισχύει το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας ακινήτων, η φορολογητέα αξία τους προσδιορίζεται με βάση τις τιμές ζώνης και τους αυξομειωτικούς συντελεστές που ισχύουν στην περιοχή. Για τις περιοχές όμως όπου ισχύει το μεικτό σύστημα προσδιορισμού της αξίας, η φορολογητέα αξία προσδιορίζεται για τα κτίσματα με τα ειδικά έντυπα Κ1-Κ9 και για τα οικόπεδα με συγκριτικά στοιχεία.

Σε περίπτωση που το αναγραφόμενο επί του συμβολαίου μεταβίβασης τίμημα είναι μεγαλύτερο της αντικειμενικής αξίας, ο φόρος υπολογίζεται επί του τιμήματος του συμβολαίου.