Αλλάζει όψη το Λεκανοπέδιο

Ποιες περιοχές παρουσιάζουν ενδιαφέρον για επαγγελματικά ακίνητα. Πώς θα διαμορφωθεί η εικόνα του Λεκανοπεδίου τα επόμενα χρόνια. Πόσο θα αλλάξουν οι χρήσεις γης με τα μεγάλα έργα που θα επιδράσουν καταλυτικά στην κτηματαγορά

Οι περισσότεροι που ετοιμάζονται να προχωρήσουν σε αγορά ακινήτου προσπαθούν να βρουν απάντηση στο ερώτημα ποιες περιοχές θα πρωταγωνιστήσουν στο μέλλον. Αν και η απάντηση δεν είναι εύκολη υπόθεση, εν τούτοις αυτή τη στιγμή υπάρχει ένα πλαίσιο το οποίο επιτρέπει ­ στο μέτρο του δυνατού ­ να γίνουν κάποιες προβλέψεις.

Οπως λέει η κυρία Αγαπητίδου-Αλογοσκούφη, η αναδιάρθρωση προτιμήσεων και προτεραιοτήτων που παρατηρούνται στον χώρο τα τελευταία χρόνια, σε συνδυασμό με την ολοένα αυξανόμενη συγκέντρωση πληθυσμού και δραστηριοτήτων, προοιωνίζονται μετατόπιση του ενδιαφέροντος, για επαγγελματικά κυρίως ακίνητα, στις ακόλουθες κατηγορίες περιοχών:

* Στα νεότερα αστικά κέντρα που βρίσκονται στις παρυφές της πρωτεύουσας, όπως π.χ. το Περιστέρι, η Νέα Ιωνία, οι Αγιοι Ανάργυροι, το Αιγάλεω, και έχουν αποκτήσει μεγάλη εμπορική δυναμική, η οποία δεν φαίνεται να ανακόπτεται παρά την κάμψη στην ιδιωτική κατανάλωση.

* Στα Μεσόγεια, τα οποία με καταλύτες το νέο αεροδρόμιο των Σπάτων και τον υπό κατασκευή άξονα Σταυρού-Ελευσίνας έχουν αποκτήσει ξεχωριστό ενδιαφέρον τους τελευταίους μήνες. Πέρα από τον κατακερματισμό της ιδιοκτησίας, ο οποίος συχνά προκαλεί προβλήματα στους υποψήφιους αγοραστές, η εκκρεμότητα που παραμένει στην ευρύτερη περιοχή, βέβαια, και αποτελεί ανασταλτικό παράγοντα για την ώρα, αφορά τις τελικές χρήσεις γης.

* Στα παλαιά αεροδρόμια και στις πρώην αμερικανικές βάσεις (Ελληνικό, Νέα Μάκρη), περιοχές για τις οποίες ο Οργανισμός της Αθήνας προτείνει μεικτές χρήσεις.

* Στην περιοχή του ιστορικού κέντρου της Αθήνας, μαζί με την επέκτασή της προς το Γκάζι, όπου απαγορεύονται πλέον οι βιομηχανικές χρήσεις. Το ενδιαφέρον εδώ εστιάζεται στη χαμηλή ζήτηση των τελευταίων ετών, που έχει καθηλώσει, όπως είναι φυσικό, και τις τιμές, κυρίως όμως στις προοπτικές που ανοίγονται αφ’ ενός με τη βελτίωση των μεταφορών (μετρό) και των έργων ανάπλασης (πεζόδρομοι), και αφ’ ετέρου με τις επιχορηγήσεις (ΥΠΕΧΩΔΕ-ΕΕ) για την αποκατάσταση των προσόψεων των παραδοσιακών κτιρίων. Το αγοραστικό ενδιαφέρον εδώ αφορά τόσο κατοικία και πολιτιστικές χρήσεις όσο και επαγγελματική στέγη.

Ο κ. Ι. Ρεβύθης, αντιπρόεδρος των κτηματομεσιτών, αναφέρει για το ίδιο θέμα ότι στην Αττική συντελούνται αυτή την εποχή σημαντικές αλλαγές, καθώς τα μεγάλα δημόσια έργα που έχουν ήδη δρομολογηθεί υπόσχονται να αλλάξουν οριστικά την εικόνα του Λεκανοπεδίου από τα πρώτα έτη της νέας χιλιετίας. Το νέο αεροδρόμιο των Σπάτων, που όταν ολοκληρωθεί θα θεωρείται το πλέον σύγχρονο της Ευρώπης, το μετρό της Αθήνας, που εκτός από την κυκλοφοριακή αποσυμφόρηση θα ευνοήσει την ανάπτυξη ολόκληρων περιοχών, η λεωφόρος Σταυρού-Ελευσίνας που θα διανύει εγκάρσια το Λεκανοπέδιο, απορροφώντας τις διαμπερείς ροές των εθνικών οδών, οι παρεμβάσεις που δρομολογούνται καθ’ όλο το μήκος της παραλιακής εν όψει της Ολυμπιάδας του 2004, η οποία σε συνδυασμό με την απομάκρυνση του αεροδρομίου του Ελληνικού θα προκαλέσει οικοδομικό οργασμό και έκρηξη των αγοραπωλησιών ακινήτων στο σύνολο των νοτίων προαστίων, είναι τα σπουδαιότερα από αυτά.

Η χωροθέτηση και η κατασκευή του Ολυμπιακού Χωριού στους Θρακομακεδόνες, το οποίο μετά το πέρας των αγώνων θα πωληθεί σε ιδιώτες, πρόκειται να δημιουργήσει μια νέα πόλη με υπερσύγχρονες υποδομές στους πρόποδες της Πάρνηθας και αυτό θα δώσει περαιτέρω ώθηση στα βόρεια προάστια συνολικά, ενώ οι αλλαγές που συντελούνται στον Πειραιά, στη Ραφήνα, στο Ιστορικό Τρίγωνο και στις άλλες κεντρικές περιοχές της πρωτεύουσας θα οδηγήσουν στην ανάπτυξη δεκάδων περιοχών που κακώς θεωρούνται σήμερα υποβαθμισμένες.

Οταν τα έργα ολοκληρωθούν, οι αποστάσεις θα μικρύνουν αισθητά, ακόμη και οι πλέον απομακρυσμένες περιοχές δεν θα είναι πλέον απομονωμένες, το Λεκανοπέδιο θα αποκτήσει νέες λειτουργικότητες, νέα εμπορικά και οικιστικά κέντρα, νέες αξίες.

Ο κ. Ρεβύθης θεωρεί πως όλες αυτές οι αλλαγές θα επηρεάσουν ασφαλώς την κτηματαγορά, η οποία θα γνωρίσει μια παρατεταμένη «άνοιξη», μια περίοδο άνθησης που κανείς δεν μπορεί να προβλέψει πότε θα σταματήσει.

Σε δεκάδες περιοχές θα πολλαπλασιαστεί η αξία των ακινήτων, ενώ θα επέλθει εκρηκτική άνοδος των δεικτών ζήτησης. Από τον Ασπρόπυργο και την Ελευσίνα ως τον Σχοινιά και από τη Σαρωνίδα ως το Πέραμα οι επενδύσεις σε ακίνητα θα αποκτήσουν νέα ελκυστικότητα, καθώς οι ανακατατάξεις και η αστάθεια που χαρακτηρίζουν τη λειτουργία των χρηματιστηρίων όλου του κόσμου θα προσδώσουν στα ακίνητα της Αττικής το δέλεαρ σταθερών και διαρκώς αυξανόμενων αποδόσεων.

Πιο συγκεκριμένα, το αεροδρόμιο των Σπάτων και οι υποδομές που το υποστηρίζουν θα αλλάξουν, όσο κανείς δεν μπορεί να φανταστεί σήμερα, το συνολικό τοπίο των Μεσογείων, όχι μόνο από οικιστική αλλά και από γενικότερη οικονομική άποψη. Η λειτουργία του νέου αεροδρομίου δεν θα λύσει απλώς ένα χρονίζον συγκοινωνιακό πρόβλημα αλλά θα δημιουργήσει σε μια σχετικά παρθένα περιοχή, όπως είναι τα Μεσόγεια, έναν τεράστιο κύκλο οικονομικών δραστηριοτήτων. Ειδικοί υπολογίζουν ότι σε 10 χρόνια από σήμερα ο πληθυσμός της περιοχής θα αυξηθεί στις 370.000 κατοίκους από 45.000 που είναι σήμερα. Αυτό και μόνο το στοιχείο αρκεί για να προβληματιστεί κανείς για το μέγεθος των αλλαγών.

Γύρω από το αεροδρόμιο ετοιμάζονται, σύμφωνα με πληροφορίες, να εγκατασταθούν πολυεθνικοί κολοσσοί και μεγάλες εταιρείες διεθνούς εμβέλειας. Η ζήτηση για αποθηκευτικούς χώρους ακολουθεί ήδη εξαιρετικά αυξητικές τάσεις, το ίδιο και η ζήτηση για αντιπροσωπείες, εκθεσιακά κέντρα, μεγάλα σουπερμάρκετ και πολυκαταστήματα. Θα ακολουθήσουν ξενοδοχειακές μονάδες, εστιατόρια και μία σειρά άλλων δραστηριοτήτων. Αν αναλογιστεί κανείς ότι σήμερα τα αγροτεμάχια της περιοχής, αμπέλια της χρήσης σαββατιανής ποικιλίας ως επί το πλείστον, τιμώνται περίπου από τρία ως 35 εκατ. δρχ. ανά στρέμμα και ότι τα εντός σχεδίου οικόπεδα δεν ξεπερνούν τα 80 εκατ. δρχ. το στρέμμα, καταλαβαίνει κανείς ότι ύστερα από μερικά χρόνια θα αντιστοιχούν με χρυσωρυχεία, καθώς οι τιμές στις εν λόγω περιοχές θα πολλαπλασιαστούν.

Ανάλογη είναι η μοίρα και του λιμανιού της Ραφήνας, σύμφωνα με τον κ. Ρεβύθη, που καθώς απέχει λίγα μόνο χιλιόμετρα από το αεροδρόμιο των Σπάτων θα απορροφήσει σημαντικό μέρος των δρομολογίων προς τις Κυκλάδες και όχι μόνο. Οι αλλαγές αυτές θα αγγίξουν ολόκληρη την περιοχή των Μεσογείων, η οποία από τόπος εξοχικής κατοικίας θα γίνει σε μερικά χρόνια τόπος μόνιμης κατοικίας με δυναμικές οικονομικές δράσεις.

Υπάρχουν όμως, σύμφωνα με τον αντιπρόεδρο των κτηματομεσιτών, και μερικοί ανασταλτικοί παράγοντες για τους υποψήφιους επενδυτές της περιοχής των Μεσογείων, όπως ο νόμος 84/84, ο οποίος χαρακτηρίζει μεγάλες εκτάσεις των Μεσογείων αγροτικές, αλλά και αποφάσεις της γερμανικής εταιρείας Χόχτιφ, κατασκευάστριας του αεροδρομίου, που δεσμεύει με ειδική ρήτρα αρκετές χιλιάδες στρεμμάτων, σε νευραλγικά πέριξ του αεροδρομίου σημεία, για εμπορική εκμετάλλευση διάρκειας 99 ετών. Πιστεύει όμως ότι το τοπίο για τις χρήσεις γης στις παραπάνω περιοχές πρόκειται να ξεκαθαρίσει σύντομα.

Αττική οδός (Σταυρού-Ελευσίνας)

Η Αττική οδός θα είναι ένας δρόμος που θα διασχίζει κάθετα τις εθνικές οδούς και θα ενώνει τις λεγόμενες υποβαθμισμένες περιοχές της Δυτικής Αθήνας με τα βόρεια προάστια και τα Μεσόγεια. Το έργο αυτό, συνεπικουρούμενο και από το μετρό, που η προγραμματισμένη προέκτασή του θα φθάσει ως το Περιστέρι, έχει βαθύτερες κοινωνικές και οικονομικές επιπτώσεις, καθώς σπάει τα «εσωτερικά τείχη» της Αττικής, τοποθετώντας τη Δυτική Αθήνα στο επίκεντρο των εξελίξεων. Αυτές οι αλλαγές θα επιδράσουν καταλυτικά στην κτηματαγορά των δυτικών περιοχών. Οι δείκτες ζήτησης ακινήτων στο Αιγάλεω, στο Περιστέρι, στο Χαϊδάρι, στη Νίκαια και άλλες συνοικίες θα ακολουθήσουν έντονη αυξητική τροχιά, γεγονός που θα συμπαρασύρει στα ύψη τις τιμές.

Οσον αφορά τα βόρεια προάστια, όπως η Μεταμόρφωση, το Νέο Ηράκλειο, η Πεύκη, το Μαρούσι, το Χαλάνδρι, τα Βριλήσια και η Αγία Παρασκευή, απ’ όπου επίσης θα διέλθει η Αττική οδός, θα μπουν και αυτά σε τροχιά ανάπτυξης, καθώς θα γίνει ευκολότερη η πρόσβαση προς την εθνική οδό Αθηνών-Κορίνθου, με συνακόλουθη άνοδο τόσο των εμπορικών ακινήτων όσο και της κατοικίας. Ενδεχομένως να επηρεαστεί αρνητικά ο τομέας της κατοικίας σε περιορισμένα σημεία των βορείων προαστίων όπου ο δρόμος θα είναι υπερυψωμένος και θα περνά πάνω από τις στέγες των πολυκατοικιών. Ισως σε αυτή την περίπτωση υπάρξει στασιμότητα στις τιμές των διαμερισμάτων, σε κάθε περίπτωση όμως η εξέλιξη αυτή θα αφορά ελάχιστα οικοδομικά τετράγωνα.

Η λεωφόρος Σταυρού-Ελευσίνας θα προκαλέσει σημαντική άνοδο στις τιμές των εμπορικών ακινήτων όλων των περιοχών που πρόκειται να διανύσει. Στις παρυφές των εθνικών οδών θα δημιουργηθεί αύξηση της ζήτησης αποθηκευτικών χώρων, ενώ στις κατοικημένες θα τονωθούν οι τοπικές αγορές, με μεγαλύτερα οφέλη στα ήδη οργανωμένα εμπορικά κέντρα, όπως αυτά της Νίκαιας, του Αιγάλεω, του Περιστερίου, της Νέας Ιωνίας, του Αμαρουσίου, του Χαλανδρίου και της Αγίας Παρασκευής.

Τη μεγαλύτερη εμπορική άνοδο όμως πρόκειται να γνωρίσει η λεωφόρος Κηφισιάς, η οποία ευνοείται από την κατασκευή της Αττικής οδού. Ηδη στη λεωφόρο Κηφισιάς δρομολογούνται σημαντικές επενδύσεις, όπως η μετατροπή σε ξενοδοχείο μεγάλου παλαιού εργοστασίου, μεγάλο εκθεσιακό κέντρο, σουπερμάρκετ κλπ.

Σημαντικό ρόλο στην περαιτέρω ανάπτυξη των βορείων προαστίων διαδραματίζει η κατασκευή του Ολυμπιακού Χωριού που κατασκευάζεται με τις πλέον σύγχρονες προδιαγραφές στην περιοχή των Θρακομακεδόνων. Πρόκειται για άγονη έκταση 830 στρεμμάτων στους πρόποδες της Πάρνηθας, η οποία κατά τη διάρκεια της Ολυμπιάδας αναμένεται να φιλοξενήσει 18.000 αθλητές με τους συνοδούς τους. Μετά το πέρας των αγώνων το σύνολο των διαμερισμάτων θα πωληθεί σε ιδιώτες για χρήση πρώτης κατοικίας. Αυτό σημαίνει ότι μία νέα πόλη γεννιέται στο πουθενά. Οι γειτονικές περιοχές θα πάρουν αξία και θα ευνοηθεί συνολικά το βόρειο τμήμα της Αττικής.

Μετρό ­ Κεντρικές περιοχές

Κοντά στους σταθμούς του μετρό βλέπουμε ήδη έκρηξη στη ζήτηση εμπορικών ακινήτων, ενώ σε μικρή απόσταση από αυτούς σημειώνεται μεγάλη ζήτηση κατοικίας. Οι επιπτώσεις του μετρό στην ανάπτυξη της κτηματαγοράς δεν σταματούν μόνο πέριξ των σταθμών του. Η μεγάλη αποσυμφόρηση που θα προκαλέσει στο κέντρο δίνει ώθηση και προοπτική σε παλαιές ξεχασμένες γειτονιές της Αθήνας, στις οποίες παρατηρείται ήδη έντονη ζήτηση ακινήτων, είτε εμπορικών, όπως στου Ψυρρή, στο Θησείο, στο Μοναστηράκι, στο Γκάζι, είτε κατοικιών, όπως στην Πλάκα, στην Ακρόπολη, στου Φιλοπάππου, στο Μετς κ.α.

Παράκτια ζώνη ­ Πειραιάς

Η απομάκρυνση του Ιπποδρόμου και οι εν όψει Ολυμπιακών αγώνων παρεμβάσεις, όπως η περιφερειακή οδός που θα ενώνει τον Πειραιά με την εθνική οδό Αθηνών-Κορίνθου, το κλείσιμο των αποθηκών από τη Δραπετσώνα ως το Ικόνιο Περάματος, λόγω τελωνειακής σύνδεσης με τις χώρες της ΕΕ, αλλά κυρίως η απομάκρυνση του αεροδρομίου του Ελληνικού και η μετατροπή της τεράστιας έκτασης που καταλαμβάνει σε χώρους πρασίνου, αναψυχής και σε περιοχές πρότυπης κατοικίας είναι μερικές από τις εξελίξεις που θα αλλάξουν ριζικά την όψη των νοτίων προαστίων της παραλιακής ζώνης από το Καβούρι ως το Πέραμα.

Το Παλαιό και το Νέο Φάληρο, η Καλλιθέα, οι Τζιτζιφιές, η περιοχή Χαροκόπου, τα Καμίνια και το Μοσχάτο θα ευνοηθούν ιδιαίτερα από τις παρεμβάσεις στο Φαληρικό Δέλτα, ενώ μεγάλη αξία παίρνουν και περιοχές του Πειραιά, αφού και εκεί κυκλοφοριακά έργα και γενικότερες αναπλάσεις θα αλλάξουν δραστικά το τοπίο.