Σε 4%-6% οι ετήσιες αποδόσεις των διαμερισμάτων και 7%-10% των επαγγελματικών ακινήτων



Η πτώση των επιτοκίων, η οποία από τη μία περιορίζει σημαντικά τις αποδόσεις και από την άλλη μειώνει το κόστος χρήματος, αλλά και η κατρακύλα της Σοφοκλέους έχουν στρέψει αρκετούς επενδυτές στην αναζήτηση άλλων μορφών τοποθέτησης των κεφαλαίων τους με στόχο την εξασφάλιση κέρδους. Ετσι σημαντική ζήτηση παρατηρείται το τελευταίο διάστημα για αγορά ακινήτων εισοδήματος, κατηγορία στην οποία περιλαμβάνονται κυρίως τα επαγγελματικά ακίνητα. Και η τάση βέβαια είναι να ενταθεί το ενδιαφέρον για επενδύσεις σε ακίνητα, καθώς με την εισαγωγή του θεσμού των συλλογικών επενδύσεων σε ακίνητα, όπως μέσω εταιρειών χαρτοφυλακίου και αμοιβαίων κεφαλαίων, θα μπορεί κανείς ακόμη και με κεφάλαιο της τάξεως των 5 εκατ. δρχ. να συμμετέχει σε μεγάλου ύψους επενδύσεις.


Οι αποδόσεις των επενδύσεων για γραφεία και καταστήματα κυμαίνονται σήμερα από 7% ως 10% ετησίως. Τα μισθώματα στα καταστήματα όμως αποφέρουν μεγαλύτερη απόδοση στους ιδιοκτήτες τους σε σχέση με αυτήν των γραφείων. Αξίζει να σημειωθεί ότι το διάστημα 1994-1996 οι αποδόσεις των επαγγελματικών ακινήτων κυμαίνονταν περί το 12%-13% ετησίως.


Παράλληλα οι αποδόσεις για τα οικιστικά ακίνητα και τα διαμερίσματα κυμαίνονται περίπου στο 4%-6% ετησίως. Τα μισθωτήρια συμβόλαια στα οικιστικά ακίνητα είναι τριετή.


Ο συνήθης τρόπος υπολογισμού της απόδοσης ενός ακινήτου εξετάζει τη σχέση ενοικίου και τιμής αγοράς. Πολλαπλασιάζεται δηλαδή το ενοίκιο επί 12, όσοι είναι οι μήνες του χρόνου, και το ποσόν που προκύπτει διαιρείται με την τιμή αγοράς. Το ποσοστό που προκύπτει δίνει και την ετήσια απόδοση.


Οπως υποστηρίζουν μεσίτες αστικών συμβάσεων, η αγορά ακινήτων για επένδυση δεν είναι απλή υπόθεση.


Μάλιστα οι εξελίξεις που παρουσιάζονται στην κτηματαγορά καθιστούν όλο και περισσότερο απαραίτητες τις συμβουλευτικές υπηρεσίες των ειδικών. Συνήθως οι ενδιαφερόμενοι απευθύνονται σε έναν ειδικευμένο μεσίτη, ο οποίος λαμβάνοντας υπόψη την οικονομική κατάσταση του πελάτη του και το είδος του ακινήτου που επιθυμεί να αποκτήσει του προσφέρει και ανάλογες επενδυτικές επιλογές.


Οσον αφορά τη συνολική απόδοση που εξασφαλίζει η επένδυση σε ακίνητα θα πρέπει να λαμβάνεται υπόψη ότι συνήθως όταν το ακίνητο βρίσκεται σε κεντρικό σημείο η απόδοσή του είναι χαμηλότερη σε σχέση με ενός ακινήτου που βρίσκεται σε μια περιοχή λιγότερο κεντρική. Δηλαδή η απόδοση ενός πολύ κεντρικού καταστήματος κυμαίνεται περίπου στο 7%.


Αυτό, αν και ακούγεται οξύμωρο, εξηγείται από το γεγονός ότι τα ακίνητα που βρίσκονται σε πολύ κεντρικά σημεία μπορούν να πωληθούν και να μισθωθούν πολύ πιο εύκολα σε σχέση με τα ακίνητα σε λιγότερο εμπορικές περιοχές. Για να μπορέσει λοιπόν κανείς να αγοράσει ένα τέτοιο ακίνητο είναι διατεθειμένος να πληρώσει αρκετά χρήματα σε σχέση με το πραγματικό κόστος του. Για παράδειγμα, στην Ερμού, στο κέντρο της Αθήνας, ο αριθμός των καταστημάτων στο πιο εμπορικό σημείο είναι αρκετά περιορισμένος, με αποτέλεσμα οι τιμές πώλησης ανά τετραγωνικό μέτρο να φθάνουν στα ύψη. Τα μισθώματα όμως παραμένουν σταθερά περίπου στις 35.000-45.000 δρχ. ανά τετραγωνικό μέτρο (χωρίς να υπολογίζεται ο «αέρας» που καταβάλλεται για τη μίσθωση). Αρα θα μειωθεί η απόδοση, αφού το ενοίκιο μένει σταθερό και η τιμή αγοράς ανεβαίνει. Ο επενδυτής όμως δεν προσβλέπει μόνο στην ετήσια απόδοση που παρέχουν τα μισθώματα αλλά και στην υπεραξία της επένδυσής του. Αντίθετα, όταν κάποιος αγοράζει ένα κατάστημα ή ένα γραφείο σε μια περιοχή όχι και τόσο κεντρική με σκοπό το ετήσιο εισόδημα, τότε ναι μεν απολαμβάνει μια απόδοση κοντά στο 10%, από την άλλη όμως δεν μπορεί να προσβλέπει σε σημαντική άνοδο της υπεραξίας του συγκεκριμένου ακινήτου.


Αύξηση κατά 30% εμφανίζουν οι τιμές των ακινήτων στα ανατολικά προάστια της Αττικής το πρώτο τρίμηνο του έτους σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 1998


Αυτό προκύπτει από την ανάλυση των στοιχείων του δείκτη Propindex, ενώ η αύξηση για τα δυτικά προάστια ανέρχεται σε μόλις 16%.


Περίπου στα ίδια επίπεδα κυμαίνονται οι αυξήσεις που παρουσίασαν οι τιμές των ακινήτων κατά το παραπάνω χρονικό διάστημα στα βόρεια προάστια και στην Αθήνα (κέντρο), καθώς διαμορφώνονται σε 22% και 24% αντίστοιχα.


Στα νότια προάστια οι τιμές των ακινήτων εμφανίζονται αυξημένες το πρώτο τρίμηνο του 2000, σε σχέση με το αντίστοιχο του 1998, σε ποσοστό 26%, ενώ στο υπόλοιπο Αττικής η αύξηση διαμορφώνεται στο 25%.


Ειδικότερα, οι τιμές των επαγγελματικών χώρων αυξήθηκαν για το διάστημα αυτό κατά 37% στα βόρεια προάστια, κατά 30% στα ανατολικά, κατά 17% στα νότια και κατά 24% στα δυτικά. Στο κέντρο της Αθήνας η αύξηση ξεπερνάει, σύμφωνα με τα στοιχεία του δείκτη Propindex, το 35% και στο υπόλοιπο της Αττικής το 24%.


Σε ό,τι αφορά τα διαμερίσματα (μεζονέτες), η μεγαλύτερη αύξηση στις τιμές εμφανίζεται στα νότια και στα ανατολικά προάστια, καθώς φθάνει το πρώτο τρίμηνο του 2000, σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 1998, στο 30%, ενώ στα βόρεια προάστια ανέρχεται σε 25%, στα δυτικά προάστια σε 19% και στην Αθήνα (κέντρο) σε 18%.


Μικρά πορτοφόλια


Για όσους διαθέτουν ως 25 εκατ. δρχ., μια αποδοτική επένδυση είναι η αγορά μικρής επιφάνειας διαμερισμάτων (π.χ. γκαρσονιέρας) σε περιοχές με έλλειψη μικρών κενών διαμερισμάτων και πλησίον εκπαιδευτικών ιδρυμάτων (π.χ. Γουδί, Ζωγράφου), καθώς και σε περιοχές που «καλύπτονται» από τους σταθμούς του μετρό. Επίσης με τα χρήματα αυτά μπορεί κάποιος να αγοράσει ένα οικόπεδο αποβλέποντας κυρίως στην υπεραξία, αφού είναι σύνηθες το φαινόμενο σε οικόπεδα τα οποία βρίσκονται σε μια περιοχή που δεν είναι αρκετά ανεπτυγμένη οι αξίες γης μετά από μερικά χρόνια να φθάνουν στα ύψη.


Μεσαία πορτοφόλια


Η επένδυση σε ακίνητα για μεσαία πορτοφόλια κινείται από 25 ως 75 εκατ. δραχμές. Κλειδί για την επιτυχία της επένδυσης αυτής είναι να γνωρίζει ο επενδυτής τι ακριβώς θέλει. Δηλαδή αν θέλει μεγάλη μεταβολή της υπεραξίας ή άμεσες και υψηλές αποδόσεις. Πρόκειται για δύο διαφορετικές επενδύσεις για τις οποίες ο επενδυτής θα έχει εντελώς διαφορετικό προσανατολισμό. Ετσι, αν θέλει να εξασφαλίσει υπεραξία, θα πρέπει να κάνει σωστή επιλογή της θέσης του ακινήτου. Αντιθέτως, αν θέλει να εξασφαλίσει απόδοση, θα πρέπει να στραφεί στο επαγγελματικό ακίνητο και να συνεργαστεί-συνεταιριστεί και με άλλους. Για παράδειγμα, μπορεί να αγοράσει ένα μέρος ορόφου γραφείων στη λεωφόρο Κηφισιάς, όπου οι ετήσιες αποδόσεις κυμαίνονται περίπου στο 8%-9%.


Μεγάλα πορτοφόλια


Αν μπορεί ο υποψήφιος επενδυτής να διαθέσει σε ακίνητα από 100 ως 200 εκατ. δραχμές, τότε μπορεί να κινηθεί αυτόνομα και έχει μεγαλύτερες επενδυτικές επιλογές. Ετσι, με τα χρήματα αυτά μπορεί να βρει καταστήματα σε καλά σημεία της Κηφισιάς και της Γλυφάδας, καθώς και στις περιοχές της Πλάκας και του Ψυρρή. Επίσης μπορεί να βρει γραφεία σε σύγχρονα κτίρια με όλη την υποδομή ­ κλιματισμό, σύγχρονους ανελκυστήρες, γκαράζ κτλ.


Αν και τα χρήματα αυτά φαίνονται πολλά, οι μεσίτες λένε ότι υπάρχουν επενδυτές τόσο από την Αθήνα όσο και από την επαρχία που τα προσφέρουν. Οι επενδυτές αυτοί παίρνουν το 10% της ετήσιας απόδοσης και το υπόλοιπο 20% από τη μεταβολή της υπεραξίας που προσφέρουν τα εμπορικά ακίνητα. Πάντως όσοι διαθέτουν μεγαλύτερα κεφάλαια θα πρέπει να προσανατολιστούν στην κατεύθυνση της αγοράς ολόκληρων κτιρίων που προσφέρουν υψηλά ενοίκια. Κλειδί για την κατεύθυνση αυτή είναι η επιλογή της θέσης.


Εκτός από τις κεντρικές αρτηρίες σήμερα παρουσιάζονται αρκετές ευκαιρίες σε «αναπτυσσόμενες» λεωφόρους, όπως η Μεσογείων. Εκεί το τοπίο φαίνεται να αλλάζει άρδην για μια σειρά από λόγους. Πέρα από τον προφανή (επέκταση του μετρό) παρουσιάζονται κλαδικές «συγκεντρώσεις», όπως για παράδειγμα οι εταιρείες πληροφορικής.


 Αποδόσεις ανάλογα με την περιοχή


Οσον αφορά τα καταστήματα, το κέντρο της Αθήνας κρατάει πάντα τις τιμές και έχει τη δική του αγορά. Το ίδιο συμβαίνει με τα προάστια όπως η Κηφισιά, η Γλυφάδα, το Χαλάνδρι, η Νέα Ιωνία, το Περιστέρι, το Αιγάλεω, ο Πειραιάς, η Νέα Σμύρνη, η Καλλιθέα κ.ά., που έχουν δικές τους αυτόνομες αγορές. Ετσι, σύμφωνα με τους μεσίτες, αν αγοράσει κάποιος ένα κατάστημα σε κεντρικό σημείο των παραπάνω περιοχών έχει μια εξασφαλισμένη επένδυση.


Αντίστοιχα, σε γραφεία το κέντρο της Αθήνας διατηρεί τα πρωτεία, ενώ σημαντική ζήτηση εμφανίζουν και αυτά που βρίσκονται κατά μήκος της λεωφόρου Κηφισιάς, της Μεσογείων, της Βουλιαγμένης και της Συγγρού, καθώς και πλησίον των σταθμών του μετρό.


Για διαμερίσματα, οι περιοχές του Κολωνακίου, της Φιλοθέης, του Ψυχικού, της Κηφισιάς κ.ά. έρχονται πρώτες σε ζήτηση για μίσθωση ακινήτων, ενώ ικανοποιητικές αποδόσεις προσφέρουν και τα ακίνητα σε περιοχές όπως το Μαρούσι, τα Βριλήσσια, η Γλυφάδα, το Παλαιό Φάληρο κ.ά.