Η ανάπτυξη που σημειώνεται στη Θεσσαλονίκη από τα μέσα περίπου της περασμένης δεκαετίας έχει άμεσο αντίκτυπο στην αγορά των ακινήτων. Η πρόοδος που έχει επιτευχθεί είχε αποτέλεσμα τόσο την ενδυνάμωση του εμπορικού κέντρου της πόλης όσο και το «άνοιγμα» νέων περιφερειακών αγορών, οι οποίες βρίσκονται είτε στο τοπικό κέντρο μεγάλων δήμων με έντονη οικιστική ανάπτυξη του πολεοδομικού συγκροτήματος είτε σε κύριους οδικούς άξονες που αποτελούν βασικές εισόδους και εξόδους της πόλης.
Βασικό ρόλο για την ανάπτυξη της αγοράς των ακινήτων της Θεσσαλονίκης έπαιξαν, σύμφωνα με τον κ. Δ. Τζιβρά, διευθυντή του γραφείου Θεσσαλονίκης της εταιρείας Lambert Smith Hampton, οι μεγάλοι ελληνικοί και πολυεθνικοί όμιλοι του κλάδου του λιανεμπορίου και των υπηρεσιών που συμπεριέλαβαν από το 1990 και μετά τη Θεσσαλονίκη στις άμεσες προτεραιότητες της ανάπτυξης του δικτύου τους. Αυτό είχε ως επακόλουθο την ανάπτυξη «παρθένων» ως τότε περιοχών και τη δημιουργία χώρων προορισμού όπου εξυπηρετούνται σήμερα δεκάδες χιλιάδες κάτοικοι και καταναλωτές των εγγύς περιοχών. Η σημαντικότερη ανάπτυξη σημειώθηκε στην ανατολική Θεσσαλονίκη (Καλαμαριά, Πυλαία, Θέρμη), όπου ήδη την τελευταία δεκαετία λειτουργούν υπεραγορές, κέντρα ψυχαγωγίας και εστίασης, συγκροτήματα εκθεσιακών χώρων, συγκροτήματα καταστημάτων – γραφείων και κάθετες μονάδες στον κλάδο της αυτοκινητοβιομηχανίας.
Παράλληλα, σύμφωνα με τον ίδιο, το παραδοσιακό εμπορικό κέντρο της πόλης διατήρησε και ενδυνάμωσε το κύρος του και παρέμεινε στην κορυφή της προτίμησης των Θεσσαλονικέων για τις αγορές και την εξυπηρέτησή τους. Συνεπώς κεντρικοί δρόμοι του κέντρου, όπως η οδός Τσιμισκή, η οδός Αγίας Σοφίας, η οδός Μητροπόλεως, η πλατεία Αριστοτέλους και ορισμένοι δρόμοι που έχουν άμεση επαφή με αυτούς αύξησαν σημαντικά την εμπορικότητά τους και οι ζητούμενες αγοραίες και μισθωτικές αξίες καταστημάτων σημειώνουν μια διαρκώς ανοδική πορεία από χρόνο σε χρόνο. Στην πορεία αυτή και πάλι τον πρωταγωνιστικό ρόλο έχει ο κλάδος του λιανεμπορίου και πιο συγκεκριμένα της ένδυσης, της υπόδησης, των καλλυντικών, των τηλεπικοινωνιών και της εστίασης. Σταθερή παραμένει επίσης η ζήτηση γραφειακών χώρων στο κέντρο κυρίως από παραδοσιακές κατηγορίες επαγγελματιών (γιατροί, δικηγόροι, συμβολαιογράφοι, μηχανικοί), από μεσαίου και μεγάλου μεγέθους εταιρείες παροχής υπηρεσιών (ασφαλιστικές, χρηματιστηριακές, εταιρείες συμβούλων, διαγνωστικά κέντρα), από εταιρείες στον κλάδο της υγιεινής και αδυνατίσματος κτλ.
Το «άνοιγμα» νέων αγορών οδήγησε, όπως αναφέρει ο κ. Τζιβράς, και στην οικιστική ανάπτυξη των εγγύτερων προς τις αγορές αυτές περιοχών. Παρατηρήθηκε έντονα το φαινόμενο της μεταφοράς ομάδων αστικού πληθυσμού από πυκνοκατοικημένες και με τάσεις υποβάθμισης αστικές περιοχές του Δήμου Θεσσαλονίκης προς αναπτυσσόμενους δήμους της ευρύτερης ανατολικής και δυτικής Θεσσαλονίκης. Παράλληλα οι αγοραίες αξίες κατοικιών στις «παραδοσιακές» αστικές περιοχές του Δήμου Θεσσαλονίκης και του Δήμου Καλαμαριάς σημειώνουν συνεχή άνοδο, με τη ζήτηση να διατηρείται σταθερά σε πολύ υψηλό βαθμό και να υπερκαλύπτει την προσφορά.
* Τα έργα στην πόλη
Η Θεσσαλονίκη διαθέτει σήμερα τα χαρακτηριστικά εκείνα που ορίζουν μια μεγαλούπολη. Με πληθυσμό που σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία ξεπερνά το 1.000.000 κατοίκους στο ευρύτερο πολεοδομικό συγκρότημα, η πόλη εισέρχεται στον 21ο αιώνα με μια σειρά προγραμματισμένα έργα, άλλα σε φάση υλοποίησης και άλλα σε φάση απλώς σχεδιασμού. Οι προσδοκίες για τον ρόλο που μπορεί να διαδραματίσει στο ευρύτερο γεωγραφικό σκηνικό η πόλη είναι μεγάλες και δεδηλωμένες από κάθε πλευρά είτε τοπικής είτε εθνικής είτε διεθνούς προέλευσης.
Οι στόχοι της πόλης για την επόμενη δεκαετία είναι η αναβάθμιση των υποδομών και των υπηρεσιών της για την αντιμετώπιση των καθημερινών ζητημάτων καθώς και εν όψει των σημαντικών γεγονότων, όπως με χρονική σειρά είναι η σύνοδος κορυφής των ηγετών της ΕΕ το 2003, η Ολυμπιάδα του 2004, όπου η Θεσσαλονίκη διοργανώνει έναν μικρό αριθμό αγωνισμάτων, καθώς και η υποψηφιότητα και η ενδεχόμενη ανάληψη της Expo το 2007. Η θετική ανταπόκριση της πόλης στα γεγονότα αυτά περνά μέσα από μια σειρά έργων είτε άμεσου είτε μεσοπρόθεσμου χρονικού ορίζοντα.
Οπως τονίζει ο διευθυντής του γραφείου Θεσσαλονίκης της εταιρείας Lambert Smith Hampton, τα έργα που αναμένεται να δώσουν ώθηση στην αγορά των ακινήτων είναι το μετρό, του οποίου η έναρξη εργασιών σημειώνει καθυστέρηση, η οριστική διάνοιξη της Εγνατίας οδού και η σύνδεσή της με την Περιφερειακή οδό, η διάνοιξη της νέας δυτικής εισόδου, η κατασκευή της οποίας βρίσκεται σε τελικό στάδιο αποπεράτωσης, η οδική αρτηρία που συνδέει απευθείας το λιμάνι της πόλης με την ΠΑΘΕ (6η Προβλήτα – κόμβος Λαχαναγοράς) και θα απελευθερώσει κυκλοφοριακά την οδό 26ης Οκτωβρίου, η απευθείας οδική σύνδεση του αεροδρομίου «Μακεδονία» με την Εθνική οδό Θεσσαλονίκης – Ν. Μουδανιών, η κατασκευή ανισόπεδων κόμβων στην Περιφερειακή οδό, η αναβάθμιση του αεροδρομίου «Μακεδονία» σε διεθνές αεροδρόμιο σύγχρονων απαιτήσεων, η αναβάθμιση του εμπορικού λιμανιού της πόλης και άλλα μεγάλα έργα οδικού κυρίως χαρακτήρα.
* Προοπτικές εξέλιξης
Η επίδραση των μεγάλων έργων στην αγορά ακινήτων θα είναι σημαντικότατη κυρίως στην ευρύτερη δυτική Θεσσαλονίκη, εξαιτίας της ως σήμερα έλλειψης μεγάλου αριθμού έργων υποδομής σε συνδυασμό με την ανάπτυξη των υπηρεσιών και την πληθυσμιακή της αύξηση. Η περιοχή αυτή κυριαρχείται από μεγάλο αριθμό βιομηχανικών και αποθηκευτικών ακινήτων (κυρίως καπνεργοστασίων και αποθηκευτικών χώρων) τόσο εντός όσο και εκτός του πολεοδομικού συγκροτήματος της πόλης.
Στη Βιομηχανική Περιοχή Θεσσαλονίκης (ΒΙΠΕΘ), στη Σίνδο, σε στρατηγική θέση στην Γ’ Ζώνη θα λειτουργεί πλήρως εντός της επόμενης διετίας το μεγαλύτερο logistic center των Βαλκανίων. Το Διαμετακομιστικό Κέντρο Βόρειας Ελλάδας (ΔΙΚΕΒΕ) αναπτύσσεται από την Ηλιοχώρα ΑΕ, μέλος του ομίλου Δομική Ανάπτυξη, και θα διαθέτει αποθηκευτικούς χώρους επιφάνειας 120.000 τ.μ. σε έκταση γης 167.000 τ.μ. Επίσης μια σειρά από άλλα ιδιωτικά έργα σε χώρους διακίνησης και αποθήκευσης προϊόντων στην ίδια περιοχή αναμένεται μεσοπρόθεσμα να δώσουν πνοή στην αγορά βιομηχανικών – αποθηκευτικών ακινήτων.
Στη δυτική Θεσσαλονίκη και εντός του πολεοδομικού συγκροτήματος, όπως αναφέρει ο κ. Τζιβράς, η ανάπτυξη στο πλέον κατάλληλο σημείο ιδιωτικών έργων, κυρίως στον κλάδο του λιανεμπορίου και της ψυχαγωγίας με τη λειτουργία πολυκινηματογράφων και χώρων διασκέδασης και εστίασης, συγκεντρώνει το μεγαλύτερο ενδιαφέρον ανάμεσα στους ομίλους του κλάδου ανάπτυξης και κατασκευής ακινήτων και όλων των εθνικών και πολυεθνικών εταιρειών λειτουργίας πολυκινηματογράφων, που αποτελούν και τους κύριους χρήστες σε τέτοιου είδους κέντρα. Τουλάχιστον σε τρία μεγάλα ακίνητα στη δυτική Θεσσαλονίκη (οδός Μοναστηρίου στον Δήμο Μενεμένης, οδός 28ης Οκτωβρίου στον Δήμο Σταυρούπολης και οδός Λαγκαδά στον Δήμο Αμπελοκήπων) εξετάζεται από μεγάλους ομίλους ανάπτυξης ακινήτων η δημιουργία κέντρων λιανεμπορίου, ψυχαγωγίας, διασκέδασης και εστίασης.
Παράλληλα η διάνοιξη της νέας δυτικής εισόδου και η ένταξη στο Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΓΠΣ) της περιοχής Λαχανοκήπων θα δημιουργήσει μια νέα αγορά, κυρίως σε επαγγελματικούς και γραφειακούς χώρους, που θα συνδέει την ΠΑΘΕ με το κέντρο της πόλης στο ύψος του Δικαστικού Μεγάρου και της οδού 26ης Οκτωβρίου.
* Το εμπορικό κέντρο
Η οδός 26ης Οκτωβρίου αποτελεί, σύμφωνα με τον κ. Τζιβρά, τη μελλοντική φυσική επέκταση του επιχειρηματικού κέντρου της πόλης. Ξεκινώντας από την πλατεία Δημοκρατίας και το Δικαστικό Μέγαρο, διασχίζοντας τα όρια του εμπορικού λιμανιού της πόλης και καταλήγοντας στον κόμβο του Δενδροποτάμου, με δεδομένη την ύπαρξη μεγάλης επιφάνειας οικοπεδικών εκτάσεων, η οδός 26ης Οκτωβρίου αναπτύσσει την τελευταία πενταετία έντονη δυναμική, που εκφράζεται με τη λειτουργία χώρων ψυχαγωγίας και διασκέδασης και πολιτισμού, όπως ο Μύλος, η Βίλκα, ενός ήδη οργανωμένου συγκροτήματος καταστημάτων και γραφείων, όπως είναι το Porto Center, και καταξιώνεται σήμερα με την ανάπτυξη του υπερσύγχρονου εμπορικού και επιχειρηματικού κέντρου «Λιμάνι» που αναπτύσσεται από τις εταιρείες Ερμής ΑΕ και ΓΕΚΑ ΑΕ.
Το «Λιμάνι» κατασκευάζεται από τη ΓΕΚ ΑΕ και διαθέτει συνολική επιφάνεια 30.000 τ.μ. κύριας χρήσης αναπτυσσόμενα σε καταστήματα (11.000 τ.μ.) και ιδιαίτερης προβολής και λειτουργικότητας γραφειακούς χώρους (10.500 τ.μ.,), ενώ ήδη από τον περασμένο μήνα σε ένα λειτουργικό και άνετο υπόγειο επιφάνειας 7.500 τ.μ. λειτουργεί σε ιδιόκτητο χώρο η εταιρεία παιχνιδιών και ειδών bebe Jumbo ΑΕ. Το έργο διαθέτει επίσης 600 υπέργειες θέσεις στάθμευσης σε συνολική επιφάνεια 17.000 τ.μ.
Εξάλλου η ήδη ανεπτυγμένη αγορά επαγγελματικών και οικιστικών ακινήτων της ανατολικής Θεσσαλονίκης παραμένει υψηλά στην προτίμηση των Θεσσαλονικέων λόγω των υποδομών που διαθέτει και της ανάπτυξης που πραγματοποιήθηκε στη διάρκεια της περασμένης δεκαετίας. Τα μεγάλα έργα αναμένεται να ενισχύσουν ακόμη περισσότερο την εμπορικότητά της και συνεπώς να διατηρήσουν τη ζήτηση σε όλες τις κατηγορίες ακινήτων σε υψηλά επίπεδα. Ισως στον τομέα του λιανεμπορίου και της ψυχαγωγίας να υπάρξει μελλοντικά κίνδυνος «κορεσμού» της αγοράς στην ευρύτερη ανατολική Θεσσαλονίκη (λεωφ. Γεωργικής Σχολής, Εθνική οδός Θεσσαλονίκης – Ν. Μουδανιών), καθώς οι δυνατότητες της αγοράς είναι αμφίβολο αν επιτρέπουν τη λειτουργία πέραν των δύο κέντρων που ήδη λειτουργούν. Η ενδεχόμενη ανάπτυξη ενός τρίτου μεγαλύτερου έργου στην περιοχή «Πατριαρχικά» Πυλαίας με έμφαση στους ίδιους κλάδους είναι πιθανόν να αποσπάσει μερίδιο από την «πίτα» των αντίστοιχων δραστηριοτήτων που ήδη λειτουργούν στην περιοχή.
Πάντως, όπως τονίζει ο κ. Τζιβράς, είναι αναγκαίο να πραγματοποιηθούν τα μεγάλα έργα στη Θεσσαλονίκη, κυρίως για τη γενικότερη οικονομική και κοινωνική ανάπτυξη της πόλης και της πραγματικής ανάδειξής της σε μητροπολιτικό κέντρο της ευρύτερης περιοχής, ενώ η αγορά των ακινήτων θα είναι σαφώς ωφελημένη με την ολοκλήρωση μιας σειράς από έργα που έχουν προγραμματισθεί.
