Σε φάση ανάπτυξης έχει εισέλθει τα τελευταία χρόνια η ελληνική αγορά ακινήτων, ενώ θετική προδιαγράφεται η πορεία της κτηματαγοράς για το προσεχές διάστημα. Οι δρομολογούμενες απαραίτητες και συντονισμένες αλλαγές τόσο στον χωροταξικό και πολεοδομικό σχεδιασμό όσο και στο νομικό και στο φορολογικό πλαίσιο που διέπουν τα ακίνητα αναμένεται ότι θα δημιουργήσουν τις συνθήκες εκείνες για να επενδυθούν σημαντικά κεφάλαια τόσο από έλληνες όσο και από ξένους θεσμικούς επενδυτές στον ανερχόμενο κλάδο του real estate. Οπως αναφέρει στο «Βήμα» ο κ. Στ. Γαρεφαλάκης, διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας Δίολκος Real Estate Management, η οποία δραστηριοποιείται στην παροχή ολοκληρωμένων συμβουλευτικών υπηρεσιών για την αξιοποίηση ακινήτων και τη διαχείριση κεφαλαίων που επενδύονται σε ακίνητα στην Ελλάδα, με την ολοκλήρωση της εισαγωγής στην ΟΝΕ και με τις εξασφαλίσεις που απορρέουν από την ένταξη στην ευρωζώνη η πορεία της ελληνικής κτηματαγοράς προδιαγράφεται θετική και εκτιμά ότι οι τιμές ιδιαίτερα των σύγχρονων ακινήτων έχουν περιθώρια περαιτέρω ανόδου.
Η απόλυτη διαφάνεια, η πληροφόρηση αλλά και η δημιουργία μακροπρόθεσμων στόχων αναπτυξιακής αλλά και πρωτίστως χωροταξικής πολιτικής θα εξασφαλίσουν την αναμενόμενη θετική εξέλιξη της κτηματαγοράς, η οποία και θα απαιτήσει την παροχή ολοκληρωμένων υπηρεσιών από επιχειρήσεις με απόλυτα εξειδικευμένο και πιστοποιημένο προσωπικό ανωτάτου επιπέδου.
Η ένταξή μας στην ευρωζώνη, σύμφωνα με τον κ. Γαρεφαλάκη, είναι το πρώτο βήμα για να δημιουργηθούν και στην ελληνική αγορά ακινήτων οι συνθήκες εκείνες που θα προσελκύσουν το ενδιαφέρον των ξένων θεσμικών επενδυτών προκειμένου να τοποθετήσουν τα κεφάλαιά τους με ασφάλεια τόσο σε οικιστικά όσο και σε επαγγελματικά ακίνητα ή σε άλλου είδους αναπτύξεις.
Τα μεγάλα έργα υποδομής που πραγματοποιούνται στην Ελλάδα, η πτώση των επιτοκίων και άλλοι παράγοντες διαμορφώνουν ένα νέο σκηνικό στην ελληνική κτηματαγορά. Η ανάπτυξη μεγάλων έργων υποδομής, όπως το αεροδρόμιο Ελευθέριος Βενιζέλος, το αττικό μετρό, ο προαστιακός σιδηρόδρομος, η αναβάθμιση των λιμένων του Λαυρίου και της Ραφήνας, τα ολυμπιακά έργα κτλ., έχει επηρεάσει θετικά όχι μόνο την τοπική κτηματαγορά αλλά και γενικότερα ολόκληρο το λεκανοπέδιο Αττικής.
Πάντως η αγορά ακινήτων θα πρέπει να αποφύγει τις υπερβολές και τα ανοδικά ξεσπάσματα με αφορμή την οργάνωση των Ολυμπιακών Αγώνων το 2004, οι οποίοι αποτελούν καταλύτη στην εξέλιξη της κτηματαγοράς. Πρέπει να γίνει κατανοητό, τονίζει ο κ. Γαρεφαλάκης, ότι η προεξόφληση της όποιας υπεραξίας εκ μέρους του πωλητή γης δεν αφήνει το απαιτούμενο περιθώριο ασφαλείας στον developer που σε τελευταία ανάλυση αναλαμβάνει το σύνολο του επιχειρηματικού ρίσκου. Η σύνεση στις αξιολογήσεις των επενδυτικών ευκαιριών του χώρου των ακινήτων θα βοηθήσει στο να αποφευχθεί ο κίνδυνος της πρώτης για τα ελληνικά δεδομένα οπισθοχώρησης των τιμών στα ακίνητα. Ο πραγματικός παράγοντας που θα καθορίσει τις εξελίξεις είναι η ολοκλήρωση των μεταφορικών υποδομών και η ευρωστία της ελληνικής παραγωγικής οικονομίας.
Η ανάπτυξη των μεταφορικών υποδομών αναμένεται να καθορίσει εν πολλοίς, σύμφωνα με τον ίδιο, τη διαμόρφωση νέων τάσεων και προοπτικών χωροταξικής και πολεοδομικής ανάπτυξης περιοχών που μέχρι πρότινος δεν βρίσκονταν στο προσκήνιο του αγοραστικού ενδιαφέροντος.
Σύμφωνα με τον κ. Γαρεφαλάκη, οι περιοχές που παρουσιάζουν έντονο ενδιαφέρον για τη δημιουργία ακινήτων είναι εκείνες που ωφελούνται άμεσα αλλά και έμμεσα από τα έργα υποδομής. Σίγουρη ανάπτυξη προβλέπει για την πόλη της Θεσσαλονίκης όσον αφορά τα κτίρια γραφείων και τα μεγάλα εμπορικά κέντρα, ενώ σε πρώτη ζήτηση βρίσκονται τα κομβικά σημεία με εύκολη πρόσβαση στις μεγάλες οδικές αρτηρίες και στις περιοχές όπου πρόκειται να μετεγκατασταθεί σχεδόν το σύνολο των υπουργείων. Σε ό,τι αφορά τη ζήτηση για αγορά κατοικίας εκτιμάται ότι θα εξακολουθήσει να υφίσταται ιδιαίτερα για ακίνητα που πληρούν τις πλέον σύγχρονες προδιαγραφές, προσφέρουν άνεση χώρου, προσβασιμότητα, χώρους πάρκινγκ, έχουν μοντέρνο αρχιτεκτονικό σχεδιασμό κτλ.
Πάντως, ανάλογα με τις περιοχές, θα υπάρχει ζήτηση για όλα τα είδη κτιρίων. Κριτήρια για τη ζήτηση, όπως τονίζει ο κ. Γαρεφαλάκης, θα είναι η ποιότητα, οι τιμές και η προσβασιμότητα. Επίσης αυξημένη ζήτηση θα εκδηλωθεί για επαγγελματικά ακίνητα – κτίρια μεικτών χρήσεων, με έμφαση στα «μεταλλασσόμενα κτίρια», δηλαδή τα κτίρια εκείνα που στο μέλλον με πολύ μικρές και λιγότερο δαπανηρές παρεμβάσεις θα μπορέσουν να φιλοξενήσουν άλλες λειτουργίες. Σημαντικό ρόλο στην εξέλιξη της ζήτησης και κατ’ επέκταση των τιμών αναμένεται να παίξουν η χρήση νέων τεχνολογιών και κυρίως η πολιτική για μείωση κατανάλωσης ενέργειας στα κτίρια που προωθεί άμεσα η Ευρωπαϊκή Ενωση με σχετική οδηγία.
Αξίζει, τέλος, να σημειωθεί ότι η επαγγελματική διαχείριση ακινήτων κρίνεται πολύ σημαντική και απαραίτητη για τη θετική πορεία της κτηματαγοράς. Ενισχύεται από την απαίτηση των ιδιοκτητών να έχουν περιουσία τεχνικά και τεχνολογικά ενήμερη ώστε να προσφέρει καλές αποδόσεις. Η επαγγελματική διαχείριση ακινήτων είναι τμήμα μιας ολοκληρωμένης υπηρεσίας προς τον ιδιοκτήτη του ακινήτου (εξεύρεση, μελέτη, ανάλυση, κατασκευή, εκμετάλλευση κτλ.). Οπως όμως τονίζει ο διευθύνων σύμβουλος της Δίολκος Real Estate Management, χρειάζονται εμπειρία και τεχνογνωσία που δεν υπάρχουν σε επάρκεια στην Ελλάδα αλλά θα έλθει η στιγμή που ο κάθε ενδιαφερόμενος επενδυτής θα αναζητεί τις κατάλληλες αλλά και καλύτερες υπηρεσίες.
Είναι γεγονός ότι η έλλειψη τεχνογνωσίας και το έλλειμμα παροχής κατάλληλων υπηρεσιών εγκυμονούν κινδύνους στη διαδικασία ωρίμανσης της αγοράς. Μια ώριμη αγορά προδιαγράφει τις τάσεις εξέλιξης. Είναι σωστό οι επενδυτές να έχουν συνολική αλλά και επί μέρους εικόνες της ευρωπαϊκής κτηματαγοράς ώστε, αφού τις αναλύσουν και τις μελετήσουν, να ενσωματώσουν στοιχεία των λειτουργιών τους στα έργα που θα αναπτυχθούν στην Ελλάδα καθώς η απλή αντιγραφή εγκυμονεί τεράστιους επενδυτικούς κινδύνους.
