ΤΟ σύστημα της αντιπαροχής που λειτούργησε σε ευρεία έκταση τα τελευταία 40 χρόνια για να στεγάσει τον πληθυσμό που εγκατέλειπε την ύπαιθρο για να βρει ασφαλέστερο τρόπο ζωής στην πρωτεύουσα και στις μεγάλες πόλεις, οι συνεχείς εντάξεις περιοχών στο σχέδιο πόλεως και η τουριστική ανάπτυξη συνετέλεσαν ώστε να αναπτυχθεί ένας τεράστιος πλούτος ακινήτων. Είναι αναμφίβολο ότι η οικοδομική δραστηριότητα υπήρξε επί σειρά ετών ο μοχλός κίνησης και της οικονομικής δραστηριότητας.
Αυτός ο πλούτος ακινήτων που βήμα βήμα βάζει στο χέρι το Δημόσιο εκφράζεται με εντυπωσιακά στοιχεία.
Οι Ελληνες έχουν ιδιόκτητη κατοικία σε ποσοστό 72%, σε ποσοστό 62% κατοικούν σε μονοκατοικία ή διπλοκατοικία ενώ έχουν την λιγότερο υποθηκευμένη από όλη την Ευρώπη ακίνητη περιουσία.
Ωστόσο η κατοχή ακίνητης περιουσίας δεν είναι χωρίς προβλήματα. Τα σημαντικότερα από αυτά είναι: οι πολλοί και μεγάλοι φόροι που βαρύνουν την ιδιοκτησία καθώς και η σωρεία των πάσης φύσεως δεσμεύσεων με τις οποίες εμποδίζεται η ελεύθερη διαχείριση της ακίνητης περιουσίας.
Ας δούμε ποιοι είναι οι σημαντικότεροι φόροι και οι δεσμεύσεις και ακόμη ποιο είναι το νομοθετικό καθεστώς που διέπει τις μισθώσεις κατοικιών και καταστημάτων και ποιες αλλαγές δρομολογούνται.
Οι μισθώσεις κατοικιών και καταστημάτων βρίσκονται εδώ και 80 περίπου χρόνια υπό τον έλεγχο του κράτους. Η μικρασιατική καταστροφή και η είσοδος ενάμισι περίπου εκατομμυρίου προσφύγων στην ηττημένη Ελλάδα ανάγκασε τις τότε κυβερνήσεις να παρέμβουν νομοθετικά ώστε να εξασφαλιστεί φθηνή στέγη. Ετσι εφευρέθηκε το ενοικιοστάσιο το οποίο διήρκεσε ως τις 31.3.1968. Τον Αύγουστο του 1978 με πράξη νομοθετικού περιεχομένου επεβλήθη απαγόρευση στις αυξήσεις των μισθωμάτων των κατοικιών, με την καθιέρωση του λεγόμενου θεμιτού μισθώματος. Σκοπός η συμπίεση του πληθωρισμού. Επακολούθησαν διάφορες νομοθετικές παρεμβάσεις, με τις οποίες προστατευόταν η μίσθωση κύριας κατοικίας ώσπου να φθάσουμε στο σημερινό καθεστώς της ελευθερίας των συμβάσεων.
Ας δούμε ποιο είναι το νομοθετικό καθεστώς που ισχύει σήμερα για τις μισθώσεις κατοικιών και καταστημάτων και τι πρόκειται να αλλάξει στις εμπορικές μισθώσεις με το νομοσχέδιο που έχει καταρτιστεί και το οποίο θα κατατεθεί στη Βουλή εντός του μηνός για να γνωρίσουν ιδιοκτήτες και ενοικιαστές τι πρέπει να κάνουν.
* Το ισχύον καθεστώς
Την 31η Αυγούστου 1997 τερματίστηκε η προστασία των παλαιών εκείνων εμπορικών μισθώσεων στις οποίες οι μισθωτές συμπλήρωσαν ή θα συμπληρώσουν στο μέλλον συνολική παραμονή 12 ετών. Προϋποθέσεις της αποδέσμευσης των ιδιοκτητών από τις μισθώσεις αυτές είναι:
1. Η συμπλήρωση συνολικής διάρκειας 12 ετών στη χρήση του ακινήτου.
2. Η ανάγκη προσφυγής του ιδιοκτήτη στα δικαστήρια (διαδικασία ένα – δύο χρόνια).
3. Η καταβολή αποζημίωσης για την «άυλη εμπορική αξία» ύψους 12-16 ενοικίων.
4. Η απαγόρευση άσκησης στο μίσθιο του ίδιου επαγγέλματος για δύο χρόνια, εκτός αν το μισθωμένο ακίνητο ήταν εκ κατασκευής του προορισμένο για τη χρήση που το χρησιμοποιεί ο μισθωτής του.
5. Η καταβολή πρόσθετης αποζημίωσης 24 ενοικίων, αν μέσα στη διετία ασκηθεί στο μίσθιο το ίδιο επάγγελμα, οπότε η συνολική αποζημίωση ανέρχεται σε 16+24=40 ενοίκια.
* Αυξήσεις ενοικίων
1 Σταδιακή αναπροσαρμογή
Ερευνάται το μισθωτήριο για ύπαρξη συμφωνίας σταδιακής αναπροσαρμογής.
* Αν το μισθωτήριο ρητά ορίζει ότι η αύξηση συνεχίζεται και μετά, η συμφωνία είναι απολύτως έγκυρη και ο ιδιοκτήτης πρέπει να φροντίζει για την επακριβή εφαρμογή της.
* Εγκυρη είναι σήμερα και η συμφωνία για ετήσια αύξηση του μισθώματος σύμφωνα με το ύψος του τιμαρίθμου.
* Αν το μισθωτήριο προέβλεπε ετήσια αναπροσαρμογή σε σταθερό ποσοστό κάθε χρόνο, αλλά μόνο για τον συμβατικό χρόνο, η απόφαση 9/92 της Ολομέλειας του Αρείου Πάγου έχει κρίνει ότι αυτό ισχύει κατ’ επέκταση και κατά τη διάρκεια της αναγκαστικής παράτασης της μίσθωσης.
2 Κατώτατο μίσθωμα 6%
Εφόσον δεν υπάρχει καμία συμφωνία για σταδιακή αύξηση του ενοικίου, ερευνάται αν το μίσθωμα που εισπράττεται σήμερα είναι τουλάχιστον ίσο με το 6% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου (χρόνος ισχύος του Ν. 2041/92, αντικειμενικές αξίες του 1991). (Αν όμως σήμερα λήγει ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης και σήμερα τίθεται για πρώτη φορά θέμα εφαρμογής του κατωτάτου μισθώματος 6%, τότε εφαρμογή έχουν οι αντικειμενικές αξίες που ισχύουν σήμερα (αντικειμμενικές αξίες της 1.1.1998).
* Η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο κατώτατο ύψος ενοικίου 6% γίνεται με μοναδική προϋπόθεση την πάροδο διετίας από την έναρξη της μισθώσεως.
* Αν ο ιδιοκτήτης έχει αρχίσει και εισπράττει την ετήσια αύξηση του 75% του τιμαρίθμου ή άλλη τυχαία αύξηση, δεν μπορεί πλέον να γίνει εφαρμογή του κατωτάτου μισθώματος 6%.
3 Ετήσια τιμαριθμική αύξηση (75% επί αύξησης του ΔΤΚ).
Ο εκμισθωτής μετά τη διαδικασία αυτή έχει δικαίωμα κάθε χρόνο να ζητεί από τον μισθωτή την αύξηση του ενοικίου κατά ποσοστό 75% της μέσης ετήσιας αύξησης του τιμαρίθμου κόστους ζωής (δείκτη τιμών καταναλωτή), όπως αυτός μετρείται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία και ανακοινώνεται με ειδική μηνιαία ανακοίνωση της Τράπεζας της Ελλάδος. Η αύξηση δίδεται πάντοτε στο καταβαλλόμενο μίσθωμα, ακόμη και όταν αυτό ήδη υπερβαίνει το 6%.
Η αναπροσαρμογή του μισθώματος και στις δύο περιπτώσεις (6% ή ετήσια τιμαριθμική αύξηση) απαιτεί κατά τον νόμο έγγραφη (εξώδικη) όχληση του μισθωτή από τον εκμισθωτή, η οποία θα περιλαμβάνει λεπτομερή υπολογισμό του μισθώματος ή του ποσοστού της ετήσιας αύξησής του, καθώς και πρόσκλησή του να το καταβάλλει από την ημέρα κοινοποίησης του εγγράφου.
4 Αύξηση με το άρθρο 388 ΑΚ (απρόβλεπτη μεταβολή των συνθηκών) μπορεί να γίνει σε κάθε περίπτωση, αν συντρέχουν και αποδειχθούν οι σχετικές προϋποθέσεις.
5 Αύξηση με το άρθρο 288 ΑΚ (καλή πίστη – συναλλακτικά ήθη). Η Ολομέλεια του Αρείου Πάγου έκρινε ότι το μίσθωμα μπορεί να αυξηθεί (ή και να μειωθεί) αν αυτό επιβάλλεται από την εφαρμογή των αρχών της καλής πίστης και των χρηστών συναλλακτικών ηθών. Αυτό πρακτικά μπορεί να εφαρμοστεί μόνο σε περιπτώσεις κραυγαλέας απόκλισης του μισθώματος από τη συναλλακτική πραγματικότητα.
* Επιτρεπόμενες εξώσεις
Καταγγελία επαγγελματικών μισθώσεων επιτρέπεται από την ειδική νομοθεσία των εμπορικών μισθώσεων.
* Λόγω χρονικής απελευθέρωσης (πάροδος 12ετίας). Αρθρα 58 επ.
Την 31η Αυγούστου 1997 έληξαν οι εξής κατηγορίες μισθώσεων:
α) Μισθώσεις που είχαν συμπληρώσει 12ετία ως 30.4.1992.
β) Μισθώσεις που έχουν ως την 31.8.97 συμπληρώσει συνολική διάρκεια 9 ετών και άνω, και ο μισθωτής δεν έχει κοινοποιήσει στον εκμισθωτή δήλωση παράτασης της μίσθωσης ώσπου να συμπληρωθεί 12ετία. Στην τελευταία αυτή περίπτωση, αν ο ενοικιαστής δεν έχει συμπληρώσει την ημέρα κοινοποίησης της αγωγής απόδοσης του μισθίου 12 έτη παραμονής στο μίσθιο, δεν δικαιούται να ζητήσει και αποζημίωση για την «άυλη εμπορική αξία».
*Λόγω ιδιόχρησης.
*Λόγω ανοικοδόμησης.
*Λόγω ιδιοκατοίκησης.
*Λόγω μετατροπής του μισθίου και πάλι σε κύρια κατοικία.
*Λόγω κατεδάφισης κτιρίου που έχει χαρακτηριστεί ετοιμόρροπο.
*Λόγω πτώχευσης του μισθωτή.
* Λοιποί λόγοι καταγγελίας
Καταγγελία εμπορικών μισθώσεων επιτρέπεται πάντοτε, ακόμη και κατά τη διάρκεια του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης, για τους εξής λόγους:
* Καθυστέρηση ή δυστροπία στην καταβολή του ενοικίου, των τυχόν κοινοχρήστων και των λογαριασμών κοινής ωφέλειας που βαρύνουν τον μισθωτή.
* Αντισυμβατική μόνιμη παραχώρηση της χρήσης του σε τρίτους (είτε υπομίσθωση είτε πρόσληψη συνεταίρου χωρίς την τήρηση των νόμιμων προϋποθέσεων του άρθρου 11 του ΠΔ για τις εμπορικές μισθώσεις (ως 65%, ανακοίνωση στον ιδιοκτήτη και αύξηση 20%). Σε τέτοιες περιπτώσεις απαιτείται άμεση διαμαρτυρία του ενδιαφερόμενου ιδιοκτήτη, διαφορετικά αν αδιαφορήσει θεωρείται ότι ανέχθηκε και αποδέχθηκε την παραχώρηση.
* Κακή χρήση του ακινήτου (φθορές από πρόθεση του ακινήτου κλπ. ή αντισυμβατική απαγορευόμενη αλλαγή της χρήσης του, π.χ. από συγκεκριμένη επαγγελματική χρήση σε άλλη).
* Απόδοση μισθίου
Με το άρθρο 6 παρ. 13 του νέου Νόμου 2479/97 η αποβολή μισθωτή οποιουδήποτε είδους ακινήτου, τόσο κατοικίας όσο και επαγγελματικής στέγης ή μισθώσεις του αστικού κώδικα, ο οποίος αρνείται να καταβάλει τα μισθώματα επιτυγχάνεται πλέον χωρίς διεξαγωγή δίκης, αλλά και χωρίς να αποστερείται ο μισθωτής από το δικαίωμα υπεράσπισής του, με τη νέα ταχύτερη διαδικασία της Εκδοσης Διαταγής Απόδοσης Μισθίου Ακινήτου.
Οι προϋποθέσεις και η διαδικασία του νέου νόμου είναι οι εξής:
* Καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος πέρα από τη συμφωνημένη ημερομηνία.
* Κοινοποίηση με δικαστικό επιμελητή έγγραφης όχλησης του εκμισθωτή προς τον μισθωτή, στην οποία πρέπει να αναφέρονται τα οφειλόμενα ποσά και να προκαλείται αυτός να τα καταβάλει. Η καταβολή των οφειλομένων μέσα σε ένα μήνα αποκλείει την έκδοση διαταγής απόδοσης. Αυτό όμως ισχύει μόνο μία φορά. Αν δεν καταβληθούν:
* Κατάθεση από τον δικηγόρο του εκμισθωτή στο αρμόδιο δικαστήριο των εξής εγγράφων:
1. Αίτηση προς τον δικαστή με τα στοιχεία των διαδίκων, περιγραφή του μισθίου, της μίσθωσης, της άρνησης καταβολής μισθώματος και της προηγηθείσας όχλησης.
2. Μισθωτήριο έγγραφο, ιδιωτικό ή τυχόν συμβολαιογραφικό. Αν δεν υπάρχουν, η αίτηση απορρίπτεται και ο εκμισθωτής είναι υποχρεωμένος να καταφύγει στην παλαιά διαδικασία των μισθώσεων, όπου θα εξετάσει μάρτυρα για να αποδείξει τη μίσθωση.
3. Εκθεση επίδοσης της εξώδικης πρόσκλησης.
4. Βεβαίωση της ΔΟΥ του κυρίου (ιδιοκτήτη) του ακινήτου ότι δηλώθηκαν τα μισθώματα των δύο τελευταίων ετών.
* Ο δικαστής μπορεί να καλέσει τον αιτούντα να συμπληρώσει ή να διευκρινίσει την αίτησή του ή να βεβαιώσει και ενόρκως τα περιστατικά που απαιτούνται.
* Η απόρριψη της αίτησης για οποιονδήποτε λόγο δεν εμποδίζει ούτε την υποβολή νέας, π.χ., για μεταγενέστερα μισθώματα ούτε την άσκηση αγωγής με την κανονική διαδικασία.
Η απόφαση με την οποία διατάσσεται ο μισθωτής να αποδώσει τη χρήση του μισθίου:
1. Περιέχει υπόμνηση στον μισθωτή ότι εντός 15 ημερών από την επίδοσή της προς αυτόν δικαιούται να ασκήσει ανακοπή εναντίον της, διατυπώνοντας τις οποιεσδήποτε αντιρρήσεις του (π.χ. ότι έχει εξοφλήσει εμπρόθεσμα τα οφειλόμενα κλπ.).
2. Αποτελεί εκτελεστό τίτλο μετά την πάροδο δύο μηνών από την επίδοσή της, εκτελείται δε και κατά παντός ο οποίος αντλεί τα δικαιώματά του από τον μισθωτή (π.χ. υπομισθωτής, φιλοξενούμενος κλπ.).
3. Αν ο μισθωτής επιθυμεί να μην εκτελεστεί η απόφαση μετά το δίμηνο, δικαιούται να υποβάλει και αίτηση αναστολής της εκτέλεσης ώσπου να εκδοθεί η οριστική απόφαση επί της ανακοπής του. Ο δικαστής μπορεί να του χορηγήσει την αναστολή είτε με εγγυοδοσία που να καλύπτει τα οφειλόμενα μισθώματα είτε χωρίς αυτήν ή να δώσει για την εκκένωση του ακινήτου πρόσθετη προθεσμία ως 40 ακόμη ημέρες από την ημέρα δημοσίευσης της απόφασής του.
* Τι πρόκειται να αλλάξει
Οι σημαντικότερες νέες ρυθμίσεις του νομοσχεδίου για τις εμπορικές μισθώσεις είναι οι εξής:
* Διάρκεια της μίσθωσης. Ο νόμιμος χρόνος διάρκειας της μίσθωσης επιμηκύνεται σε 12ετία για όλες τις μισθώσεις, από 9 έτη που ήταν για τις μισθώσεις μετά την 1.9.94, 6 έτη για τις μισθώσεις προ της 1.9.94 και 3 έτη για τις μισθώσεις δικηγόρων, γιατρών κλπ. Η ρύθμιση αυτή δεν καταργεί τη δυνατότητα καταγγελίας της μίσθωσης από τον εκμισθωτή για ιδιόχρηση και ανοικοδόμηση προς της λήξης της 12ετίας, με καταβολή της νόμιμης αποζημίωσης, εφόσον υπάρχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις, πρέπει όμως να έχει οπωσδήποτε περάσει ο συμβατικός χρόνος αλλά και τουλάχιστον τριετία από την έναρξη της μίσθωσης.
* Αποζημίωση για την «άυλη εμπορική αξία»:
1. Καταβάλλεται μόνο όταν στο μίσθιο ασκείται εμπορική δραστηριότητα και όχι όταν ο μισθωτής ασκεί οποιοδήποτε άλλο επάγγελμα ή δραστηριότητα.
2. Καταβάλλεται μόνο όταν ο εκμισθωτής ζητεί (με αγωγή ή εξώδικη καταγγελία) την απόδοση του ακινήτου και όχι όταν ο μισθωτής αποχωρεί οικειοθελώς και για δικούς του λόγους.
3. Καθορίζεται σε 12 μηνιαία μισθώματα του χρόνου της λήξης της μίσθωσης αν το μίσθιο βρίσκεται σε περιοχή με συντελεστή εμπορικότητας (Σ.Ε.) 1 ως και 2,5 (χαμηλή εμπορικότητα) ή σε περιοχή εκτός αντικειμενικού προσδιορισμού.
4. Αυξάνεται σε 18 μισθώματα αν το μίσθιο βρίσκεται σε περιοχή με Σ.Ε. 2,5 ως και 5 (μέση εμπορικότητα).
5. Αυξάνεται σε 24 μισθώματα αν το μίσθιο βρίσκεται σε περιοχή με Σ.Ε. άνω του 5 (υψηλή εμπορικότητα).
6. Καταργείται και δεν οφείλεται καμία αποζημίωση αν η αγωγή απόδοσης λόγω λήξης ή καταγγελίας της αορίστου χρόνου μίσθωσης ασκηθεί μετά την παρέλευση πέντε ετών από τη λήξη της μίσθωσης, ήτοι:
*Για μισθώσεις 30ετίας που έληξαν την 31.8.95, μετά την 1.9.2000.
*Για μισθώσεις 20ετίας που έληξαν την 31.8.96, μετά την 1.9.2001.
*Για μισθώσεις 12ετίας που έληξαν την 31.8.97, μετά την 1.9.2002.
*Για μισθώσεις που συμπληρώνουν μετά την 1.1.97 ή οποτεδήποτε αργότερα την 12ετία, πέντε χρόνια μετά τη συμπλήρωσή της.
* Η πρόσθετη αποζημίωση των 24 μισθωμάτων αν ασκηθεί εντός διετίας στο μίσθιο η ίδια δραστηριότητα καταβάλλεται μόνο όταν ο μισθωτής ασκούσε εμπορική δραστηριότητα και μόνο αν ζητήθηκε το ακίνητο από τον εκμισθωτή.
Κατοικία: τριετής η ελάχιστη διάρκεια
Την 30ή Ιουνίου 1997 έληξε η ισχύς του Ν. 1703/87 που προστάτευε τις μισθώσεις κύριας κατοικίας. Σήμερα οι μισθώσεις αυτές, τόσο οι υφιστάμενες όσο οι μελλοντικές, διέπονται πλέον αποκλειστικά από τις γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα και από το άρθρο 4 του Ν. 2235/94, το οποίο ορίζει ότι:
*Η μίσθωση κύριας κατοικίας έχει τριετή ελάχιστη διάρκεια.
*Συντόμευση της τριετίας επιτρέπεται μόνο με συμβολαιογραφική πράξη που θα καταρτιστεί τουλάχιστον έξι μήνες μετά την έναρξη της μίσθωσης.
*Στις περιπτώσεις που ο συμβατικός χρόνος ορίστηκε μικρότερος από την τριετία χωρίς να συμφωνηθεί ο τρόπος αναπροσαρμογής του ενοικίου για το υπόλοιπο διάστημα, το καταβαλλόμενο μίσθωμα ως τη λήξη της τριετίας θα αυξάνεται ετησίως όπως και στις επαγγελματικές μισθώσεις (75% επί της αύξησης του τιμαρίθμου).
Σήμερα η μοναδική προϋπόθεση για την καταγγελία μίσθωσης κύριας κατοικίας, χωρίς καμία υποχρέωση για αποζημίωση του μισθωτή, είναι η παρέλευση τριετίας από την έναρξή της, ανεξάρτητα από το είδος της κατοικίας, το μέγεθος και τον χρόνο σύναψης της μίσθωσης.
Συνεπώς δεν ισχύουν πλέον οι διατάξεις του Ν. 1703/87 που προβλέπουν:
*Καταγγελία για ιδιοκατοίκηση, ανοικοδόμηση, διατήρηση ή ανάπλαση.
*Καταγγελία των μισθώσεων προ τριμήνου.
*Απαγόρευση εφαρμογής του άρθρου 69 Κ. Πολ.Δ. στις αγωγές απόδοσης.
*Απαγόρευση εκτέλεσης προ της παρόδου 40 ημερών από την κοινοποίηση του απογράφου απόδοσης κατοικίας.
*Χορήγηση από το δικαστήριο εξάμηνης προθεσμίας εκτέλεσης.
*Απαγόρευση καταβολής εγγυοδοσίας περισσότερο από δύο μισθώματα.
*Δικαίωμα επιθεώρησης του μισθίου από τον εκμισθωτή ανά τρίμηνο.
*Εξομοίωση της μη καταβολής λογαριασμών και κοινοχρήστων με καθυστέρηση του μισθώματος.
Στην απόχη της εφορίας τα σπίτια
Τα ακίνητα αποτελούσαν ανέκαθεν την πιο εύκολη φορολογική λεία. Φορολογούνται για την οικονομική απόδοση που έχουν και μάλιστα κατά τρόπο εξαιρετικό, σε κάθε περίπτωση μεταβολής της ιδιοκτησίας, και ακόμη για αυτή καθαυτή την κατοχή τους, ανεξάρτητα αν αυτή συνεπάγεται ή όχι οικονομικό όφελος για τον ιδιοκτήτη.
Υπολογίζεται ότι αν ένα αστικό ακίνητο μεταβιβαστεί κατά τη διάρκεια της «ζωής» του τρεις ως τέσσερις φορές, το 70% περίπου της αξίας του θα το πάρει το Δημόσιο με τη μορφή φόρων. Ας τους απαριθμήσουμε:
* Φόρος στα μισθώματα. Το εισόδημα που προκύπτει από την εκμίσθωση κάθε είδους ακινήτων υποβάλλεται σε φόρο εισοδήματος είτε αυτοτελώς είτε συναθροιζόμενο με τα λοιπά εισοδήματα του ιδιοκτήτη. Συντελεστής φόρου από 5% ως 45%.
* Φόρος στο τεκμαρτό εισόδημα: Τα ιδιοκατοικούμενα ή ιδιοχρησιμοποιούμενα ακίνητα θεωρείται ότι αποφέρουν στον ιδιοκτήτη τους ένα ιδεατό εισόδημα, το οποίο τεκμαίρεται ότι αποκτάται από αυτόν.
Για την ιδιοκατοικούμενη κύρια και δευτερεύουσα κατοικία το τεκμαρτό εισόδημα υπολογίζεται κατά τρόπο αντικειμενικό και υποβάλλεται σε φόρο αυτό που αναλογεί σε εμβαδόν πάνω από 150 τ.μ. Το τεκμαρτό εισόδημα οποιασδήποτε άλλης ιδιοκατοικούμενης κατοικίας μετά τη δεύτερη υποβάλλεται σε φόρο χωρίς έκπτωση εμβαδού.
Σε φόρο υποβάλλεται και το τεκμαρτό εισόδημα από την ιδιόχρηση πάσης φύσεως ακινήτων, αποθηκών, γηπέδων κλπ., με εξαίρεση το εισόδημα που προκύπτει από την ιδιόχρηση βιομηχανοστασίων, μετά των παραρτημάτων τους, καθώς και αυτό που προκύπτει από οικοδομήματα που ιδιοχρησιμοποιούνται και τα οποία βρίσκονται μέσα ή έξω από αγροτικά κτήματα.
Ακόμη σε φόρο υποβάλλεται και το τεκμαρτό εισόδημα από τη δωρεάν παραχώρηση του δικαιώματος οίκησης ή του δικαιώματος χρήσης. Το τεκμαρτό εισόδημα από τη δωρεάν παραχώρηση γεωργικής γης προσδιορίζεται κατά τρόπο αντικειμενικό.
Σύμφωνα με τον φορολογικό νόμο, το τεκμαρτό εισόδημα που προκύπτει από τη δωρεάν παραχώρηση του δικαιώματος οίκησης ή χρήσης φορολογείται στο όνομα εκείνου ο οποίος καρπούται τα ωφελήματα από τη δωρεάν παραχώρηση. Η διοίκηση φορολογεί το εισόδημα αυτό στο όνομα εκείνου που έχει παραχωρήσει το δικαίωμα αυτό.
* Συμπληρωματικός φόρος: Το ακαθάριστο εισόδημα από εκμίσθωση, ιδιόχρηση ή δωρεάν παραχώρηση ακινήτων καθώς και το φορολογούμενο εισόδημα από ιδιοκατοίκηση υποβάλλονται σε συμπληρωματικό φόρο με συντελεστή 3%. Αν το εισόδημα προέρχεται από ακίνητα που χρησιμοποιούνται ως κατοικίες ο συμπληρωματικός φόρος υπολογίζεται με συντελεστή 6%, αν η επιφάνεια κάθε κατοικίας υπερβαίνει τα 300 τ.μ.
* Φόρος μεταβίβασης: Σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου ή εμπράγματου δικαιώματος επί ακινήτου, εφόσον η μεταβίβαση γίνεται με αντιπαροχή, επιβάλλεται φόρος επί της αξίας τους.
Ακίνητα λογίζονται το έδαφος και τα συστατικά αυτού μέρη που δεν μπορούν να αποχωρισθούν του κυρίου πράγματος χωρίς να υποστούν βλάβη.
Στην έννοια του όρου μεταβίβαση περιλαμβάνονται:
*Η απαλλοτρίωση της πλήρους ή της ψιλής κυριότητας.
*Η σύσταση επικαρπίας, οίκησης ή άλλης δουλείας (προσωπικής).
*Η κατά τη διάλυση ομόρρυθμης ή ετερόρρυθμης εταιρείας μεταβίβαση της ακίνητης περιουσίας της στα μέλη.
*Η παραίτηση από την κυριότητα επί ακινήτου ή η παραίτηση από εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο.
*Η απαλλοτρίωση ακινήτου για δημόσια ωφέλεια.
*Η διανομή ακινήτων μεταξύ συγκυρίων.
*Η σύσταση, απόσβεση ή μεταβίβαση, μετά του δεσπόζοντος ακινήτου, πραγματικής δουλείας.
Ως αξία λογίζεται η αγοραία αξία που έχει το ακίνητο ή το εμπράγματο δικαίωμα. Η φορολογητέα αξία των ακινήτων που βρίσκονται εντός περιοχών όπου ισχύει το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού προσδιορίζεται με ορισμένα κριτήρια.
Ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται με συντελεστή 9% όταν η αξία του ακινήτου είναι ως 4.000.000 δραχμές και με συντελεστή 11% όταν υπερβαίνει το ποσό των 4.000.000. Αν το ακίνητο που μεταβιβάζεται βρίσκεται σε περιοχή όπου υπάρχει Πυροσβεστική Υπηρεσία, ο συντελεστής είναι 13%.
Επί του ποσού του φόρου που προκύπτει με την εφαρμογή των παραπάνω συντελεστών υπολογίζεται και δημοτικός φόρος με συντελεστή 3%.
* Πρώτη κατοικία: Οταν αγοράζετε πρώτη κατοικία παρέχεται απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης που προσδιορίζεται με τους παραπάνω συντελεστές για αξία:
17.250.000 όταν η αγορά γίνεται από άγαμο.
27.600.000 όταν η αγορά γίνεται από έγγαμο.
Η απαλλαγή που δικαιούται ο έγγαμος προσαυξάνεται κατά 5.750.000 για καθένα από τα παιδιά του.
8.050.000 για αγορά οικοπέδου από άγαμο.
14.950.000 για αγορά οικοπέδου από έγγαμο με προσαύξηση 1.955.000 για καθένα από τα παιδιά του.
* Φόρος Προστιθέμενης Αξίας: Ο Φόρος Προστιθέμενης Αξίας με συντελεστή 18% προβλέπεται να επιβληθεί και στην παράδοση ακινήτων. Ως παράδοση ακινήτων θεωρείται η μεταβίβαση αποπερατωμένων ή ημιτελών κτιρίων ή τμημάτων τους και του οικοπέδου που μεταβιβάζεται μαζί με αυτά, εφόσον η παράδοση γίνεται πριν από την πρώτη εγκατάσταση σε αυτά. Δηλαδή ο ΦΠΑ θα επιβληθεί στις καινούργιες οικοδομές που μεταβιβάζονται και των οποίων η άδεια της οικοδομής θα έχει εκδοθεί μετά την 1.1.2000. Στα ακίνητα που θα επιβληθεί ο Φόρος Προστιθέμενης Αξίας δεν θα επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης.
Οι 30 κυριότερες απαγορεύσεις
* Πολεοδομική νομοθεσία
Απαγόρευση κατάτμησης των εκτός σχεδίου ιδιοκτησιών.
Απαγόρευση ή περιορισμοί δόμησης, ιδίως σε μικρά οικόπεδα.
Αναστολή οικοδομικών εργασιών.
Υποχρεωτική «εξαγορά» ανύπαρκτων θέσεων γκαράζ στις νέες οικοδομές.
Υποχρεωτική ανεξέλεγκτη μετακίνηση ιδιοκτησιών κατά την εφαρμογή νέων σχ. πόλεως.
Δέσμευση ιδιοκτησιών από μη κύρωση πράξεων εφαρμογής σχεδίων.
* Μισθωτική νομοθεσία
Υποχρέωση αποζημίωσης μισθωτών εμπορικών μισθώσεων λόγω απελευθέρωσης – ιδιόχρησης – ανοικοδόμησης.
* Δασική νομοθεσία
Απαγόρευση δόμησης.
Δέσμευση ιδιοκτησιών που δεν είναι δασικές.
* Αρχαιολογική νομοθεσία
Απαγόρευση δόμησης.
Απαλλοτρίωση με μειωμένη αξία.
* Νομοθεσία δήμων – κοινοτήτων
Αναγκαστική δέσμευση ακινήτων για κοινόχρηστους χώρους, χωρίς προοπτική αποζημίωσης.
Δημοτικά τέλη σε κλειστά ακίνητα (εξαιρείται ο Δήμος Αθηναίων).
* Νομοθεσία διατηρητέων
Απαγόρευση ανοικοδόμησης.
Απαγόρευση επισκευών.
Ουσιαστική αχρήστευση του θεσμού της μεταφοράς συντελεστή δόμησης.
* Περιορισμοί χρήσεων γης
Δικαίωμα του κράτους και κάθε ΟΤΑ να περιορίζει τις επιτρεπόμενες χρήσεις κατά το δοκούν ή και να απαγορεύει κάθε χρήση επί των ακινήτων.
Απαγόρευση ή περιορισμοί δόμησης ή χρήσης σε ιδιοκτησίες που βρίσκονται σε λίμνες, βιότοπους, θαλάσσια πάρκα κλπ.
* Αγροτική νομοθεσία
Περιορισμοί στο δικαίωμα εκποίησης αγροτικών εκτάσεων.
* Ασφαλιστική νομοθεσία (ΙΚΑ κλπ.)
Καταβολή ασφαλιστικών εισφορών για ανύπαρκτα ημερομίσθια.
Μεταφορά συντελεστή δόμησης
Ακύρωση των τίτλων ΜΣΔ από το ΣτΕ – οικονομική καταστροφή των ιδιοκτητών τους.
Στρατιωτική νομοθεσία
Περιορισμοί ανοικοδόμησης – χρήσεως γης.
Επιτάξεις – αναγκαστικές απαλλοτριώσεις.
Νομοθεσία δημοσίων έργων
Αναγκαστικές απαλλοτριώσεις χωρίς αποζημίωση.
Παραμεθόρια ακίνητα
Περιορισμός ή και απαγόρευση εκποίησης.
Οι φόροι κληρονομιάς
* Φόρος κληρονομιών: Ακίνητα που αποκτώνται από κληρονομία ή κληροδοσία υποβάλλονται σε φόρο με ορισμένους συντελεστές. Δηλαδή η ακίνητη περιουσία που αποκτάται αιτία θανάτου υποβάλλεται σε φόρο με βάση τέσσερις κλίμακες, οι οποίες εφαρμόζονται ανάλογα με τον βαθμό συγγένειας του αποκτώντος προς τον κληρονομούμενο ως εξής κατά κατηγορία:
Κατηγορία Α’
Για κληρονομική μερίδα ή κληροδοσία που περιέρχεται σε: α) σύζυγο του κληρονομουμένου, β) κατιόντες πρώτου βαθμού (τέκνα από νόμιμο γάμο, τέκνα χωρίς γάμο έναντι της μητέρας, αναγνωρισθέντα εκουσίως ή δικαστικώς έναντι του πατέρα, νομιμοποιηθέντα με επιγενόμενο γάμο ή δικαστικώς έναντι και των δύο γονέων), γ) ανιόντες εξ αίματος πρώτου βαθμού.
Ειδικά σε περίπτωση κτήσης περιουσίας με κληρονομία ή κληροδοσία όπου οι δικαιούχοι της είναι ανήλικα τέκνα του κληρονομουμένου, εφόσον η αξία της κληρονομικής μερίδας είναι ως και 9.775.000 δραχμές, ο φόρος που αναλογεί μειώνεται κατά 60% και από 9.775.001 ως και 39.100.000 δραχμές ο φόρος που αναλογεί μειώνεται κατά 30%.
Οι παραπάνω διατάξεις, που προβλέπουν μείωση του φόρου για τα ανήλικα παιδιά του κληρονομουμένου, δεν εφαρμόζονται σε κτήσεις δωρεάς εν ζωή ή αιτία θανάτου καθώς και στις περιουσιακές παροχές των γονέων προς τα τέκνα τους κατά το άρθρο 1509 του ΑΚ.
Κατηγορία Β’
Για κληρονομική μερίδα ή κληροδοσία που περιέρχεται σε: α) κατιόντες δεύτερου και επόμενων βαθμών, β) ανιόντες δεύτερου και επόμενων βαθμών, γ) εκουσίως ή δικαστικώς αναγνωρισθέντα τέκνα έναντι των ανιόντων του πατέρα που τα αναγνώρισε, δ) κατιόντες του αναγνωρισθέντος έναντι του αναγνωρίσαντος και των ανιόντων αυτού, ε) αδελφούς (αμφιθαλείς ή ετεροθαλείς) και στ) συγγενείς εξ αίματος τρίτου βαθμού εκ πλαγίου.
Κατηγορία Γ’
Για κληρονομική μερίδα ή κληροδοσία που περιέρχεται σε: α) πατριούς και μητριές, β) τέκνα από προηγούμενο γάμο του συζύγου, γ) τέκνα εξ αγχιστείας (γαμπρούς – νύφες), δ) ανιόντες εξ αγχιστείας (πεθερός – πεθερά).
Κατηγορία Δ’
Για κληρονομική μερίδα ή κληροδοσία που περιέρχεται σε οποιονδήποτε άλλον εξ αίματος ή εξ αγχιστείας συγγενή του κληρονομουμένου ή εξωτικό.
Στο ποσό του φόρου που προκύπτει με βάση τις παραπάνω κλίμακες περιλαμβάνεται ο φόρος υπέρ του Δημοσίου και οι πρόσθετοι σε αυτόν φόροι: 3% υπέρ δήμων και κοινοτήτων που προβλέπεται από τις διατάξεις του ΒΔ 24/9-20.10.1958 (ΦΕΚ 171 Α) και 7% υπέρ νομαρχιακών ταμείων οδοποιίας που προβλέπεται από τις διατάξεις του άρθρου 7 του Ν. 3155/1995.
Προκειμένου για κληρονόμους ή κληροδόχους με αναπηρία τουλάχιστον 67%, ο φόρος που αναλογεί σε αξία της κληρονομικής μερίδας ή κληροδοσίας ως 39.100.000 μειώνεται κατά 60%.
Πρώτη κατοικία: Σε περίπτωση που αποκτάται πρώτη κατοικία αιτία θανάτου παρέχεται απαλλαγή από τον φόρο για ποσό αγοραίας αξίας οικίας ή διαμερίσματος ως 11.500.000 για κάθε κληρονόμο ή κληροδόχο. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 5.750.000 δραχμές για καθένα από τα λοιπά μέλη της οικογένειας του κληρονόμου ή κληροδόχου εφόσον στον δικαιούχο κληρονόμο ή κληροδόχο περιέρχεται μία μόνο οικία ή διαμέρισμα.
Φορολογία δωρεών: Απόκτηση ακίνητης περιουσίας από δωρεά υποβάλλεται σε φόρο με βάση τις κλίμακες που αναφέρθηκαν παραπάνω. Εκτός από τον κύριο φόρο που βεβαιώνεται με τους παραπάνω συντελεστές, βεβαιώνεται και πρόσθετος φόρος ο οποίος υπολογίζεται σε ποσοστό επί του κύριου φόρου ως εξής:
3% υπέρ δήμων και κοινοτήτων,
7% υπέρ νομαρχιακών ταμείων οδοποιίας,
0,5% υπέρ Ταμείου Συντάξεων Νομικών, επί της διαφοράς που προκύπτει μεταξύ της αξίας που δηλώθηκε και της αξίας που προέκυψε κατά τον έλεγχο.
Φόρος γονικών παροχών: Μετά την κατάργηση της προίκας ορίσθηκε με το άρθρο 2 του Νόμου 1329/83 ότι περιουσιακές παροχές γονέων προς τα τέκνα τους, που γίνονται σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 1509 του ΑΚ, υπόκεινται στο μισό του φόρου δωρεών ως το ποσό των 23.000.000 δραχμών, αυτοτελώς για κάθε γονέα. Το ποσό αυτό αυξάνεται σε 34.500.000 δραχμές στην περίπτωση που ένας από τους γονείς έχει αποβιώσει.
Σε περίπτωση μεταβίβασης με γονική παροχή οικίας, διαμερίσματος ή οικοπέδου, εξ ολοκλήρου και κατά πλήρη κυριότητα, δεν υπόκειται σε φόρο ποσό δραχμών 1.955.000 για τον δικαιούχο της γονικής παροχής και δραχμών 1.380.000 για καθένα από τα λοιπά μέλη της οικογένειάς του. Ειδικώς, αν ο δικαιούχος της γονικής παροχής παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67%, η απαλλαγή ανέρχεται στο μισό της φορολογητέας αξίας του ακινήτου, χωρίς να μπορεί να υπερβεί τα 19.550.000 δραχμές.
Φόρος Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας: Από το οικονομικό έτος 1997 επιβλήθηκε με τον Νόμο 2459/97 φόρος στην ακίνητη περιουσία. Μετά την έκπτωση των αφορολογήτων και των ενυποθήκων χρεών η αξία της ακίνητης περιουσίας υποβάλλεται σε φόρο ως εξής:
* Για τα φυσικά πρόσωπα σύμφωνα με την ακόλουθη κλίμακα:
* Για τα νομικά πρόσωπα με πάγιο συντελεστή 0,7%. Ειδικά για τα ημεδαπά και τα ξένα με τον όρο της αμοιβαιότητας νομικά πρόσωπα μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα καθώς και για τα ημεδαπά κοινωφελή ιδρύματα του δεύτερου εδαφίου της παραγράφου αυτής με πάγιο συντελεστή 0,35%.
Από τη συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας, μετά την αφαίρεση των χρεών, παραμένει αφορολόγητο ποσό 69.000.000 δραχμών για τα φυσικά και τα νομικά πρόσωπα. Ειδικά για τα ημεδαπά και τα ξένα με τον όρο της αμοιβαιότητας νομικά πρόσωπα μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα που επιδιώκουν αποδεδειγμένα σκοπούς κοινωφελείς, θρησκευτικούς, φιλανθρωπικούς και εκπαιδευτικούς, καθώς και για τα ημεδαπά κοινωφελή ιδρύματα το αφορολόγητο ποσό ορίζεται σε 172.500.000 δραχμές. Δεν φορολογούνται οι σύζυγοι στην περίπτωση που η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας και των δύο είναι 138.000.000 δραχμές προσαυξημένη κατά 17.250.000 δραχμές για καθένα από τα ανήλικα παιδιά τους. Στην περίπτωση θανάτου ή διαζυγίου το αφορολόγητο ποσό του επιζώντα ή διαζευγμένου συζύγου προσαυξάνεται κατά 17.250.000 δραχμές για καθένα από τα ανήλικα παιδιά των οποίων έχει τη γονική μέριμνα.
