Τι συμβαίνει με τις πιλοτές

Με τον ν. 1221/71 (που αντικατέστησε τον ν. 960/79) «Περί συμβολής υποχρεώσεων προς δημιουργίαν χώρου σταθμεύσεως αυτοκινήτων διά την εξυπηρέτησιν των κτιρίων…», καταργήθηκε για πρώτη φορά στο καθεστώς της οριζόντιας ιδιοκτησίας η δυνατότητα που υπήρχε ως τις 31/12/1980 να συστήνονται ελεύθερα χωριστές θέσεις στάθμευσης (με ποσοστά στο οικόπεδο) στον ελεύθερο χώρο της πιλοτής.

Ο νόμος αυτός όμως και πρόχειρος αλλά και ασαφής ως προς ορισμένα τουλάχιστον σημεία υπήρξε, με αποτέλεσμα να δημιουργηθούν έκτοτε οι γνωστές προστριβές και αντιδικίες μεταξύ οικοπεδούχων, εργολάβων και αγοραστών.

Οι συντάκτες του προφανώς αγνοούσαν ότι, με την ουσιαστική κατάργηση του δικαιώματος της ιδιοκτησίας στον χώρο της πιλοτής, ετροποποιείτο για πρώτη φορά από το έτος 1929 το καθεστώς του γνωστού νόμου 3741/29 «Περί οριζοντίου ιδιοκτησίας», με αποτέλεσμα να δημιουργηθεί σωρεία νομικών ζητημάτων. Συγκεκριμένα τροποποιήθηκε με τον νόμο 1221/81 το άρθρο 2 του νόμου 3741/29, αφού προστέθηκε πλέον στα αναγκαστικά αδιαίρετα μέρη της οικοδομής και ο χώρος της πιλοτής. Αφέθηκε δε στους ερμηνευτές του δικαίου και στη νομολογία των δικαστηρίων η έρευνα των δικαιωμάτων των συνιδιοκτητών ως προς τη χρήση πλέον χώρου της πιλοτής, μια και αυτό απέμενε ουσιαστικά από τη νομοθετική επιβολή της αδυναμίας διαίρεσής του.

Η μεγάλη σύγχυση εντοπίστηκε στο ζήτημα αν οι αρχικοί οικοπεδούχοι (αλλά και οι μετέπειτα αγοραστές) είχαν δικαίωμα χρήσης μόνο ή αυτοτελούς κυριότητας στον υπόλοιπο (μη δεσμευμένο πολεοδομικά) χώρο της πιλοτής. Εντονο επίσης προβληματισμό δημιούργησε το θέμα αν οι κλειστές αλλά και δεσμευμένες από την πολεοδομία θέσεις στάθμευσης μπορούν να μεταβιβαστούν και σε τρίτο αγοραστή, εκτός του ακινήτου. Αλλά και οι αγοραστές πλανήθηκαν, αφού πίστεψαν, από άγνοια της ορθής ερμηνείας του νόμου, ότι σε κάθε περίπτωση είχαν δικαίωμα να παρκάρουν τα αυτοκίνητά τους μέσα στην πιλοτή, μολονότι δεν είχαν αγοράσει τη χρήση της θέσης αυτοκινήτου μαζί με το διαμέρισμά τους.

Ο παραπάνω νόμος 1221/81 ορίζει ρητά ότι «αι τυχόν δημιουργούμεναι θέσεις στο ισόγειο των κτιρίων, όταν τούτο κατασκευάζεται επί υποστυλωμάτων (pilotis), δεν δύνανται να αποτελέσουν διηρημένας ιδιοκτησίας».

Ο γράφων έχει επίσημα υποστηρίξει τις απόψεις του σε νομικά περιοδικά σχετικά με τα παραπάνω ζητήματα. Επί του παρόντος όμως περιορίζεται όχι σε εισηγήσεις, αλλά στην υπάρχουσα νομολογία των δικαστηρίων σε συνδυασμό με την προσωπική εμπειρία και τη συμβολαιογραφική πρακτική και δίνεται απάντηση σε καίριες ερωτήσεις και απορίες που αναφύονται καθημερινά από το εξαιρετικά δυσχερές και ακανθώδες θέμα της πιλοτής. Ιδιαίτερα δε επισημαίνεται και η περίπτωση των αγοραστών που δεν αγόρασαν μαζί με το διαμέρισμά τους και θέση στάθμευσης από τους οικοπεδούχους ή τον εργολάβο.

1 Ποιος χώρος ορίζεται πολεοδομικά ως πιλοτή;

­ Πιλοτή είναι ο ελεύθερος ημιυπαίθριος χώρος στο ισόγειο των κτιρίων, που σύμφωνα με τις πολεοδομικές διατάξεις δημιουργείται όταν το κτίριο κατασκευάζεται σε υποστυλώματα (pilotis), σύμφωνα με το άρθρο 7Β περ. Ι του ΓΟΚ.

2 Πόσο ποσοστό επιτρέπει ο ισχύων ΓΟΚ να δομηθεί στις πιλοτές των πολυκατοικιών;

­ Επιτρέπεται να δομηθεί ως το 50% της επιφάνειας του κτιρίου, οπότε η δομήσιμη αυτή επιφάνεια δεν προσμετράται στον συντελεστή δόμησης (άρθρο 7Β περ. Ι του ΓΟΚ).

3 Τι απαγορεύεται στον χώρο της πιλοτής;

­ Απαγορεύεται να δημιουργηθούν θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτου και να γίνουν χωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες με ποσοστό στο οικόπεδο (λ.χ. να οριστεί ότι ορισμένη θέση στάθμευσης αυτοκινήτου θα έχει ξεχωριστό ποσοστό οικοπέδου από το ποσοστό οικοπέδου που έχουν τα διαμερίσματα). Οπως απαγορεύεται επίσης να γίνει ο χώρος αυτός κατάστημα, διαμέρισμα ή αποθήκη. Οι περιορισμοί αυτοί και απαγορεύσεις ορίζονται από το άρθρο 1 παρ. 5 του ν. 1221/1981 και τον ν. 960/79 «περί συμβολής υποχρεώσεων προς δημιουργίαν χώρου σταθμεύσεως αυτοκινήτων διά την εξυπηρέτησιν των κτιρίων και ρυθμίσεως συναφών θεμάτων.

4 Τι κυρώσεις επιβάλλονται σε περίπτωση που δημιουργηθούν παράνομα τέτοιες χωριστές θέσεις στάθμευσης με ποσοστό στο οικόπεδο;

­ Είναι απόλυτα άκυρη μια τέτοια συμφωνία στο συμβολαιογραφικό έγγραφο της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας (με κάποια όμως επιφύλαξη που αναφέρεται πιο κάτω), διότι οι διατάξεις που επιβάλλουν τους περιορισμούς και τις απαγορεύσεις αυτές είναι δημόσιας τάξης και επομένως έχουν αναγκαστικό χαρακτήρα εφαρμογής.

5 Ποιες είναι οι νόμιμες συμφωνίες των συνιδιοκτητών στον ελεύθερο χώρο της πυλωτής;

­ α) Είναι νόμιμη η συμφωνία μεταξύ όλων των συγκυρίων του ακινήτου ότι συγκεκριμένη θέση στάθμευσης αυτοκινήτου στην πιλοτή θα ανήκει στην αποκλειστική χρήση του ιδιοκτήτη διαμερίσματος ή συγκυρίου αυτού ή των αρχικών οικοπεδούχων (δηλ. «κοστούμι» το διαμέρισμα ή ο όροφος με την αποκλειστική χρήση της θέσης στάθμευσης). Η συμφωνία αυτή για αποκλειστική χρήση του τμήματος του ελεύθερου χώρου της πιλοτής είναι σαφώς επιτρεπτή, με το άρθρο 4 παρ. 1 ν. 3741/1929, και αποτελεί περιορισμό της κυριότητας (ένα είδος ιδιόμορφης δουλείας) που προβλέπεται από το άρθρο 13 του ίδιου νόμου. Τη θέση αυτή δέχτηκε και ο Αρειος Πάγος, κυρίως με τις ΑΠ 5/91 και 448/96 αποφάσεις του.

β) Αν η πιλοτή δεν έχει δεσμευθεί πολεοδομικά, μπορεί να διαιρεθεί σε αυτοτελείς κυριότητες (με ποσοστό στο οικόπεδο, αλλά χωρίς κτίσματα) και να μεταβιβασθεί σε αγοραστή, έστω και αν αυτός δεν είναι συνιδιοκτήτης στην ίδια πολυκατοικία.

γ) Η θέση στάθμευσης αυτοκινήτου στην πιλοτή που είναι κλειστή (στεγασμένη) με άδεια της πολεοδομίας μπορεί και αυτή να αποτελεί αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία (δηλαδή να έχει δικό της ποσοστό στο οικόπεδο) και να μεταβιβαστεί κατά πλήρη κυριότητα και χωριστά ακόμη από το διαμέρισμα σε οποιονδήποτε επίσης αγοραστή, έστω και μη συγκύριο του ακινήτου (άρθρο 5 ν. 1221/81).

δ) Να αφήσουν τον χώρο της πιλοτής αδιαίρετο, δηλαδή χωρίς να τον διαχωρίσουν σε ατομικές θέσεις στάθμευσης. Στις περιπτώσεις αυτές όλοι οι συνιδιοκτήτες του ακινήτου, αρχικοί και μεταγενέστεροι, είναι συγχρησιούχοι του χώρου αυτού και μπορούν να βάζουν τα αυτοκίνητά τους μέσα στον χώρο της πιλοτής, εφόσον τούτο είναι εφικτό.

6 Αν η κλειστή θέση στάθμευσης είναι δεσμευμένη από την άδεια οικοδομής, ως υποχρεωτικής χρήσης χώρου στάθμευσης αυτοκινήτου, μπορεί εν τούτοις να μεταβιβαστεί και σε τρίτον αγοραστή κλπ., έστω και μη συγκύριο του ακινήτου;

­ Ναι, διότι αποτελεί αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία. Μόνο κατά χρήση δεν επιτρέπεται να αλλάξει χωρίς άδεια της πολεοδομίας, διότι τότε θα θεωρηθεί αυθαίρετη (άρθρο 5 παρ. 2 του ΓΟΚ).

7 Τι θα ισχύσει όμως όταν οι αρχικοί οικοπεδούχοι του ακινήτου παραχωρήσουν το οικόπεδό τους σε εργολάβο για την ανέγερση πολυκατοικίας με το ελληνικό σύστημα της αντιπαροχής και συμφωνήσουν μαζί του, μέσα στην ίδια πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, ότι ορισμένες θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτου που είναι μεταβιβαστέες (στον ίδιο τον εργολάβο) από το εργολαβικό θα έχουν ποσοστά στο οικόπεδο και επομένως θα αποτελούν αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες;

­ Θα είναι μεν άκυρη, όπως προαναφέρθηκε, η δημιουργία αυτοτελών οριζόντιων ιδιοκτησιών, πλην όμως η αρχική δήλωση του οικοπεδούχου ή, σε περίπτωση περισσοτέρων του ενός, η συμφωνία των συνοικοπεδούχων αυτών ότι δεν επιθυμούν να αφήσουν κοινόχρηστο τον χώρο της πιλοτής, αλλά τον δεσμεύουν (έστω και άκυρα) με τη δημιουργία των χωριστών αυτών θέσεων, θα είναι εντελώς νόμιμη αφού θα σημαίνει, κατά μετατροπή, ότι οι θέσεις αυτές σε καμιά περίπτωση δεν είναι κοινόχρηστες και ότι θα ανήκουν επομένως όλες μαζί αδιαίρετα στην αποκλειστική χρήση των διαμερισμάτων που θα πάρει ο εργολάβος. Με άλλα λόγια: στο εξής οι μελλοντικοί συνιδιοκτήτες του ακινήτου (αγοραστές, δωρεοδόχοι κλπ.) τίθενται εκτός της κοινοχρησίας του χώρου της πιλοτής και επομένως είναι υποχρεωμένοι να σεβαστούν τον περιορισμό αυτόν, εφόσον στο μεταξύ έχει μεταγραφεί στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και κανονισμού (άρθρ. 4 παρ. 1 και άρθρ. 13 ν. 3741/29, καθώς και σχετική υπ’ αριθμ. 7/92 απόφ. του Αρείου Πάγου).

8 Τι πρέπει όμως στη συνέχεια να γίνει ώστε να κατανεμηθεί τελικά ο χώρος της πιλοτής που, όπως είπαμε, θα ανήκει πλέον αδιαίρετα στα διαμερίσματα που παίρνει ο εργολάβος;

­ Με χωριστή συμβολαιογραφική πράξη, που θα γίνει αργότερα στα κατ’ ιδίαν μεταβιβαστικά συμβόλαια με τρίτους αγοραστές, θα οριστεί η κάθε θέση στάθμευσης και το αντίστοιχο («κοστούμι») διαμέρισμα ή όροφος, υπέρ του οποίου θα υπάρχει η αποκλειστική χρήση. Με άλλα λόγια, είναι δικαίωμα των οικοπεδούχων και του εργολάβου να ορίσουν μελλοντικά με ιδιαίτερη συμβολαιογραφική πράξη σε ποια διαμερίσματα από αυτά που παίρνει ο εργολάβος θα αντιστοιχεί θέση στάθμευσης αυτοκινήτου. Γιατί μπορεί ο εργολάβος, ανάλογα με τα συμφέροντά του, να μη δώσει θέση στάθμευσης κατά χρήση σε ορισμένο ή ορισμένα διαμερίσματά του, είτε διότι δεν του αρκούν είτε διότι τη συγκεκριμένη θέση δεν του την πληρώνουν οι αγοραστές. (Σ.σ.: Μπορεί μάλιστα ο εργολάβος και να τροποποιεί τη σύζευξη διαμερίσματος και αποκλειστικής θέσης και να την «κάνει κοστούμι» με άλλο διαμέρισμα). Αυτό έγινε δεκτό πρόσφατα με την υπ’ αριθμ. 1604/97 απόφαση του Αρείου Πάγου, αλλά και ο ίδιος ο γράφων είχε υποστηρίξει την άποψη αυτή σε βιβλίο το έτος 1996.

Προσοχή όμως: Στην περίπτωση αυτή θα πρέπει ο κάθε νέος ιδιοκτήτης που θα προσχωρεί στο καθεστώς της οριζόντιας ιδιοκτησίας και στον κανονισμό της πολυκατοικίας να χορηγεί στον ή στους αρχικούς οικοπεδούχους και στον εργολάβο την εντολή και πληρεξουσιότητα να τον εκπροσωπήσει στην παραπάνω τροποποιητική αυτή πράξη της οριζόντιας ιδιοκτησίας και του κανονισμού (άρθρα 1 και 2, 4 παρ. 1, 5 και 13 παρ. 1 και 3 του ν. 3741 και 1113 ΑΚ).

9 Πότε επιτρέπεται η σύσταση αυτοτελούς οριζόντιας ιδιοκτησίας στον ισόγειο χώρο του ακινήτου;

­ Οταν προβλέπεται από την άδεια οικοδομής να υπάρχει κλειστή θέση στάθμευσης αυτοκινήτου στον ισόγειο χώρο του ακινήτου, καθόσον ο χώρος αυτός, ως κλειστός, δεν αποτελεί πλέον τμήμα της πιλοτής (βλ. παραπάνω).

10 Για τις πολυκατοικίες που είχαν πάρει την άδεια οικοδομής πριν από την ισχύ του ν. 1221/81 (ημερ. 1/1/81) τι καθεστώς ίσχυε;

­ Πριν από την ισχύ του ν. 1221/81 δεν υπήρχε απαγόρευση στη δημιουργία θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων στην πιλοτή με χιλιοστά, παρά μόνο διοικητικές κυρώσεις επιβάλλονταν (πρόστιμο, κατεδάφιση). Αυτό έχει γίνει δεκτό με την υπ’ αριθμ. 583/83 απόφαση του Αρείου Πάγου.

11 Μπορεί ο αρχικός οικοπεδούχος ή και ο εργολάβος ως πληρεξούσιός του να ορίσει στην πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας ή στον κανονισμό ότι ορισμένη θέση στάθμευσης αυτοκινήτου (χωρίς ποσοστά στο οικόπεδο) θα μπορεί να εξυπηρετεί αποκλειστικά τη χρήση κάποιας αποθήκης ή άλλου βοηθητικού κτίσματος που είναι εν τούτοις αυτοτελής οριζόντια ιδιοκτησία (δηλαδή έχει ποσοστά);

­ Οχι, διότι μια τέτοια «σύζευξη» θεωρείται ότι καταστρατηγεί ευθέως το πνεύμα και τον σκοπό του νομοθέτη, που είναι η εξυπηρέτηση των ιδιοκτητών των κυρίων χώρων του ακινήτου, δηλαδή των διαμερισμάτων ή ορόφων που έχουν λειτουργικότητα και αυτοτέλεια χρήσης, σύμφωνα με την υπ’ αριθμ. 448/96 απόφαση του Αρείου Πάγου.

12 Είναι νόμιμη η σύσταση ως αυτοτελών οριζόντιων ιδιοκτησιών θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων στον ακάλυπτο χώρο του ακινήτου;

­ Επιτρέπεται η δημιουργία υπαίθριας θέσης γκαράζ στον ακάλυπτο χώρο του ακινήτου ως αυτοτελούς Ο.Ι. (άρθρο 1 παρ. 5 ν. 1221/81) εξ αντιδ., υπ’ αριθμ. 98728/7722/15-12-92 απόφ. υπουργού ΠΕΧΩΔΕ και Εφ. Αθ. 3821/96).

13 Στον υπόγειο χώρο του ακινήτου επιτρέπεται η δημιουργία θέσεων αυτοκινήτου με ποσοστό οικοπέδου, δηλαδή ως αυτοτελών οριζόντιων ιδιοκτησιών;

­ Ναι, διότι πρόκειται για υπόγειο χώρο στον οποίο δεν προβλέπεται από τον παραπάνω νόμο τέτοιος περιορισμός ή απαγόρευση, παρά μόνο στον ισόγειο χώρο της πιλοτής.

14 Μπορεί να προσυμφωνηθεί στον εργολάβο ατομικά η αποκλειστική χρήση του χώρου της πιλοτής;

­ Ναι, διότι η προσυμφωνία να παραχωρηθεί η αποκλειστική χρήση του χώρου της πιλοτής ατομικά στον εργολάβο είναι έγκυρη. Θα πρέπει όμως στο μέλλον να γίνει συγκύριος ο εργολάβος του ακινήτου (ή έστω και ορισμένων χιλιοστών που θα αντιστοιχούν στο υψούν ή οποιασδήποτε συστημένης οριζόντιας ιδιοκτησίας, σύμφωνα με την υπ’ αριθμ. 641/77 απόφαση του Αρείου Πάγου και τις υπ’ αριθ. 88/1992 Εφ. Πατρ. και 160/1993 του Μον. Πρ. Πειραιά), ώστε να συσταθεί έγκυρα το δικαίωμα της αποκλειστικής χρήσης της πιλοτής υπέρ του συγκύριου εργολάβου.

Ο κ. Τάσος Αθανασόπουλος είναι συμβολαιογράφος.