Πώς θα γλιτώσετε φόρους από κληρονομιά

Η απόκτηση πρώτης κατοικίας έτυχε ευνοϊκής φορολογικής μεταχείρισης από την πολιτεία με σκοπό να διευκολυνθούν οι ασθενέστερες οικονομικά τάξεις. Με τον Ν. 1078/1980 δόθηκε απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης όταν αγοράζεται πρώτη κατοικία, με τον Ν. 1828/1989 δόθηκε πρόσθετη απαλλαγή όταν αποκτάται πρώτη κατοικία με γονική παροχή, ενώ με το άρθρο 17 Ν. 1591/1986 θεσπίστηκε απαλλαγή από τον φόρο κληρονομίας όταν αποκτάται πρώτη κατοικία από τον κληρονόμο ή τον κληροδόχο.

Για την απαλλαγή από τον φόρο κληρονομίας όταν αποκτάται πρώτη κατοικία ο Ν. 1591/1986 έχει θέσει στο άρθρο 17 ορισμένες προϋποθέσεις. Ετσι για να χορηγηθεί η απαλλαγή θα πρέπει:

* Να μεταβιβάζεται αιτία θανάτου οικία ή διαμέρισμα κατά πλήρη κυριότητα είτε ολόκληρο είτε ποσοστό εξ αδιαιρέτου. Αν μεταβιβάζεται ποσοστό εξ αδιαιρέτου οικίας ή διαμερίσματος δεν παρέχεται η πρόσθετη απαλλαγή από τον φόρο, που προβλέπεται για τα λοιπά μέλη της οικογένειας του κληρονόμου ή κληροδόχου.

* Ο κληρονόμος ή ο κληροδόχος ή ο σύζυγος αυτού ή τα ανήλικα παιδιά τους ή τα παιδιά που σπουδάζουν σε αναγνωρισμένες σχολές της ημεδαπής ή της αλλοδαπής και δεν έχουν υπερβεί το 25ο έτος της ηλικίας τους να μην έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη οικία ή διαμέρισμα, το οποίο πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς τους, ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί οικοπέδου οικοδομήσιμου ή επί ιδανικού μεριδίου οικοπέδου στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες τους, που βρίσκονται σε πόλη με πληθυσμό άνω των 5.000 κατοίκων ή σε τουριστικές περιοχές.

Ποιες είναι οι στεγαστικές ανάγκες, όπως αναφέρθηκε και στα προηγούμενα, ορίζεται στο άρθρο 14 παράγραφος 3 Ν. 1591/1986 και είναι 35 τ.μ. για ένα άτομο, 70 τ.μ. για δύο άτομα, τα οποία προσαυξάνονται κατά 15 τ.μ. για καθένα επιπλέον άτομο. Λαμβάνεται το καθαρό εμβαδόν του διαμερίσματος ή των διαμερισμάτων ή του ποσοστού αυτού (χωρίς το εμβαδόν των κοινοχρήστων χώρων) που έχει στην κυριότητά του ή έχει την επικαρπία ή το δικαίωμα οίκησης ο κληρονόμος ή ο κληροδόχος ή άλλος σύζυγος ή τα παιδιά τους.

* Ο κληρονόμος ή ο κληροδόχος πριν από την αιτία θανάτου κτήση της οικίας ή του διαμερίσματος να μην έχει απαλλαγεί από τον φόρο μεταβίβασης ή γονικής παροχής για απόκτηση πρώτης κατοικίας, ανεξάρτητα αν το ακίνητο για το οποίο απαλλάχθηκε του φόρου βρίσκεται ακόμη στην κυριότητά του. Και αυτό διότι η απαλλαγή για απόκτηση πρώτης κατοικίας παρέχεται μία μόνο φορά.

* Το οικόπεδο ή το γήπεδο στο οποίο βρίσκεται η αιτία θανάτου αποκτηθείσα οικία ή το διαμέρισμα πρέπει να είναι οικοδομήσιμο και να βρίσκεται μέσα σε εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο δήμου ή κοινότητας και αυτό να βεβαιώνεται από τις αρμόδιες πολεοδομικές υπηρεσίες και, αν αυτές δεν υπάρχουν, από τον δήμαρχο ή τον πρόεδρο της κοινότητας με δική τους ευθύνη.

Προκειμένου για οικισμούς που προϋπήρχαν του 1923 ή πόλεων ή χωριών στα οποία δεν υπάρχει εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο, η παραπάνω βεβαίωση ότι το οικόπεδο ή το γήπεδο επί του οποίου βρίσκεται η οικία ή το διαμέρισμα είναι οικοδομήσιμο χορηγείται από τις ίδιες αρχές ή τα όργανα.

Για οικισμούς που δημιουργήθηκαν μετά το 1923 διακρίνουμε:

* Οικισμούς που ανήκουν σε δήμους ή κοινότητες για τις οποίες υπάρχει εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο. Σε αυτή την περίπτωση για να χορηγηθεί η απαλλαγή θα πρέπει να υπάρχουν και οι δύο προϋποθέσεις που απαιτεί ο νόμος, δηλαδή το οικόπεδο να είναι εντός σχεδίου και να είναι οικοδομήσιμο. Αν κατά συνέπεια ο οικισμός είναι εκτός σχεδίου δεν χορηγείται απαλλαγή, έστω και αν το οικόπεδο είναι οικοδομήσιμο.

* Οικισμούς που ανήκουν σε δήμους ή κοινότητες για τις οποίες δεν υπάρχει εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο. Στην περίπτωση αυτή χορηγείται απαλλαγή, αρκεί το οικόπεδο να είναι οικοδομήσιμο.

Η απαλλαγή από τον φόρο για την αιτία θανάτου κτήση πρώτης κατοικίας συνίσταται στην έκπτωση ορισμένου ποσού από τη φορολογητέα αξία του ακινήτου. Με το άρθρο 17 του Ν. 1591/1986 η μείωση της φορολογητέας αξίας ορίστηκε στο ποσό των 2.000.000 δρχ. για κάθε κληρονόμο ή κληροδόχο. Η διάταξη αυτή ισχύει από 24 Απριλίου 1986 και καταλαμβάνει υποθέσεις φόρου κληρονομίας για τις οποίες η φορολογική υποχρέωση γεννήθηκε από την ημερομηνία αυτή και μεταγενέστερα.

Με τη διάταξη της παραγράφου 5 Ν. 1828/1989 το ποσό της απαλλαγής από τον φόρο αυξήθηκε από 2.000.000 σε 3.000.000 δρχ. και αφορά υποθέσεις φόρου κληρονομίας για τις οποίες η φορολογική υποχρέωση γεννήθηκε από 22 Αυγούστου 1988, ενώ με τη διάταξη της παραγράφου 4 άρθρου 13 Ν. 1882/1990 τα ποσά της απαλλαγής ορίστηκαν από 23.3.1990 σε 5.000.000 δρχ. για τον ίδιο τον κληρονόμο και 2.000.000 δρχ. για κάθε μέλος της οικογενείας του, έστω και αν αυτοί δεν είναι κληρονόμοι ή κληροδόχοι.

Με τη διάταξη της παραγράφου 1 άρθρου 31 Ν. 2065/1992 αυξήθηκαν από 30.6.1992 τα ποσά της απαλλαγής από τον φόρο κληρονομιών κατά την απόκτηση οικίας ή διαμερίσματος, ως πρώτη κατοικία, σε 6.000.000 δρχ. για τον ίδιο τον κληρονόμο και σε 3.000.000 δρχ. για καθένα από τα προστατευόμενα μέλη της οικογένειάς του. Από 9.11.1995 τα παραπάνω ποσά απαλλαγής αναπροσαρμόζονται με τη διάταξη του άρθρου 114 παράγραφος 6 Ν. 2362/1995 σε 10.000.000 και 5.000.000 δρχ. αντιστοίχως και από 17.2.1998 σε 11.500.000 και 5.750.000 δρχ. αντιστοίχως με βάση τη διάταξη του άρθρου 14 Ν. 2579/1998.

Στην παράγραφο 4 του άρθρου 17 Ν. 1591/1986 ορίζεται ότι η οικία ή το διαμέρισμα για το οποίο παρέχεται απαλλαγή από τον φόρο θα πρέπει να παραμείνει στην κυριότητα του κληρονόμου ή κληροδόχου για μία τουλάχιστον πενταετία από την απόκτησή του.

Αν πριν από την πάροδο πενταετίας η οικία ή το διαμέρισμα μεταβιβαστεί ή βαρυνθεί με οποιοδήποτε εμπράγματο δικαίωμα εκτός υποθήκης, ο κληρονόμος ή ο κληροδόχος έχει υποχρέωση πριν από τη μεταβίβαση ή τη σύσταση του εμπράγματου δικαιώματος να υποβάλει στην αρμόδια ΔΟΥ δήλωση και να καταβάλλει εφάπαξ ολόκληρο το ποσό του φόρου κληρονομίας που αναλογεί επιμεριστικά στην αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου του χρόνου μεταβίβασης, εκτός αν ο φόρος που αναλογεί στην αξία του ακινήτου του χρόνου της αιτίας θανάτου κτήσης είναι μεγαλύτερος, οπότε καταβάλλεται ο μεγαλύτερος αυτός φόρος. Για τον υπολογισμό του φόρου αυτού και στις δύο περιπτώσεις λαμβάνονται υπόψη οι φορολογικοί συντελεστές και γενικά το νομικό καθεστώς που ίσχυε κατά τον χρόνο της αιτίας θανάτου κτήσης.

Αν η αξία που απαλλάχθηκε από τον φόρο αποτελεί μέρος της συνολικής αξίας της οικίας ή του διαμερίσματος και συμβεί πριν από την πάροδο της πενταετίας από την αιτία θανάτου κτήση να μεταβιβαστεί ή να βαρυνθεί το ακίνητο με εμπράγματα δικαιώματα πλην υποθήκης ή η απαλλαγή να δόθηκε χωρίς να συντρέχουν οι προϋποθέσεις που ορίζει ο νόμος, τότε ο φόρος θα επιβληθεί στο τμήμα της αξίας το οποίο προσδιορίζεται με βάση τη σχέση της αξίας που απαλλάχθηκε προς τη συνολική αξία του χρόνου απαλλαγής.

* Παράδειγμα: Ο Α πέθανε στις 4.5.1997 και άφησε με διαθήκη στη γυναίκα και στο παιδί του, κατά 1/2 στον καθένα, διαμέρισμα αντικειμενικής αξίας 35.000.000 δρχ. και έπιπλα αξίας 1.000.000 δρχ.

Οι κληρονόμοι του αποβιώσαντος ζήτησαν απαλλαγή από τον φόρο κληρονομίας γιατί πληρούν τις προϋποθέσεις που απαιτούν οι διατάξεις του άρθρου 17 Ν. 1591/1986. Ετσι έχουμε:

* Αξία ακινήτου 35.000.000

* Αξία επίπλων 1.000.000

* Σύνολο κληρονομίας 36.000.000

Η κληρονομική μερίδα καθενός από τους κληρονόμους είναι: 36.000.000 Χ 1/2 = 18.000.000 δρχ.

Από την αξία αυτή αφαιρείται το αφορολόγητο που ίσχυε κατά τον χρόνο του θανάτου, δηλαδή ποσό 10.000.000 δρχ., οπότε η φορολογητέα αξία για κάθε κληρονόμο είναι: 18.000.000 – 10.000.000 = 8.000.000 δρχ.

Υπολογισμός του φόρου με βάση την κλίμακα του άρθρου 114 Ν. 2362/1995: οπότε σύνολο καταβλητέου φόρου για κάθε κληρονόμο 8.000.000 – 4.500.000 = 3.500.000 Χ 5% = 175.000 δρχ.

Η σύζυγος του κληρονομούμενου πώλησε στις 5.7.1999, δηλαδή πριν περάσουν πέντε χρόνια από την αιτία θανάτου κτήση, το εξ αδιαιρέτου μερίδιό της που έχει στην κατοικία. Η αντικειμενική αξία του μεριδίου της κατά τον χρόνο μεταβίβασης ανέρχεται σε 20.000.000 δρχ. Για τον λόγο αυτό πρέπει να γίνει νέα εκκαθάριση του φόρου.

Οπότε: Αξία μεριδίου στο ακίνητο που απαλλάχθηκε κατά τον χρόνο της μεταβίβασης: 20.000.000 Χ 100/175 = 11.428.571. Το κλάσμα 100/175 προκύπτει από τη σχέση της αξίας του ακινήτου που απαλλάχθηκε προς τη συνολική αξία του χρόνου απαλλαγής, δηλαδή: 10.000.000/17.500.000 =100/175

Φορολογητέα αξία

* Σημερινή αξία ακινήτου που απαλλάχθηκε και ήδη φορολογείται: 11.428.571

* Αξία ακινήτου που φορολογήθηκε αρχικά: 7.500.000

* Επιπλα και σκεύη:500.000

* Συνολική αξία:19.428.571

Νέα εκκαθάριση του φόρου με βάση τους φορολογικούς συντελεστές που ίσχυαν κατά τον χρόνο της αιτία θανάτου κτήσης, δηλαδή με βάση την κλίμακα του άρθρου 114 Ν. 2362/1995. Οπότε:

* Σε αξία 15.000.000 δρχ., φόρος:525.000

* Σε αξία 4.428.571 δρχ., φόρος (4.428.571 Χ 35%):

664.285 1.189.285

* Μείον βεβαιωθείς αρχικά:175.000

* Υπόλοιπο φόρου προς βεβαίωση:1.014.285

Από το συνολικό ποσό του φόρου που βεβαιώθηκε με την αρχική και νέα εκκαθάριση, ύστερα από αφαίρεση του τυχόν καταβληθέντος, θα καταβληθεί πριν από την κατάρτιση του μεταβιβαστικού συμβολαίου ολόκληρο το ποσό που επιμεριστικά αναλογεί στην αξία του μεταβιβαζομένου ακινήτου, το δε υπόλοιπο θα καταβληθεί σε δόσεις σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 82 ΝΔ 118/1973 όπως τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε.

Σύμφωνα με το τρίτο εδάφιο της παραγράφου 4 άρθρου 17 Ν. 1591/1986 απαγορεύεται πριν περάσουν πέντε χρόνια από την αιτία θανάτου κτήση να καταρτιστεί συμβολαιογραφικό έγγραφο με το οποίο να μεταβιβάζεται η κυριότητα ή να δημιουργούνται εμπράγματα δικαιώματα, εκτός από υποθήκη, σε οικία ή διαμέρισμα που αποκτήθηκε με κληρονομιά και απαλλάχθηκε από τον φόρο της πρώτης κατοικίας αν δεν προσαρτιστεί στο συντασσόμενο συμβόλαιο, βεβαίωση του προϊσταμένου της αρμόδιας ΔΟΥ από την οποία να προκύπτει ότι καταβλήθηκε ολόκληρο το ποσό του φόρου κληρονομίας που επιμεριστικά αναλογεί στην αξία του μεταβιβαζομένου ακινήτου.

Εχει γίνει δεκτό από τη Διοίκηση (υπουργείο Οικονομικών 1008625/93/1989 – ΠΟΛ. 1022) πως κατ’ εξαίρεση σε περίπτωση συνένωσης ή διανομής κληρονομιαίων ακινήτων μεταξύ των συγκληρονόμων, οι οποίοι (είτε όλοι είτε κάποιοι από αυτούς) έχουν τύχει απαλλαγής από τον φόρο, δεν εκλείπει η προϋπόθεση για την οποία παρασχέθηκε η απαλλαγή. Συνεπώς, για τη χορήγηση του πιστοποιητικού φόρου κληρονομίας, για διανομή ή συνένωση κληρονομιαίων ακινήτων μέσα στην πενταετία από την κτήση τους μεταξύ των συγκληρονόμων, για τα οποία αυτοί έτυχαν απαλλαγής από τον φόρο, ως πρώτη κατοικία δεν απαιτείται η καταβολή ολόκληρου του ποσού του φόρου κληρονομίας που επιμεριστικά αναλογεί στην αξία των μεταβιβαζομένων ακινήτων.

Το ίδιο ισχύει (υπουργείο Οικονομικών 1080792/1428/0013 – ΠΟΛ. 1162/1989) και στην περίπτωση ανταλλαγής κληρονομιαίων ακινήτων με την απαραίτητη προϋπόθεση ότι τα ανταλλασσόμενα είναι ακίνητα από εκείνα για τα οποία ο νόμος αιτιολογεί απαλλαγή, είναι δηλαδή οικίες ή διαμερίσματα ή οικία και διαμέρισμα.


Παρατείνεται η προθεσμία για τις εκκρεμείς υποθέσεις

Παρατείνεται ως την 31η Μαΐου η προθεσμία περαίωσης των εκκρεμών υποθέσεων για μεταβιβάσεις ακινήτων, φόρου μεγάλης ακίνητης περιουσίας, γονικών παροχών κτλ., η οποία έληγε κανονικά στις 12 Ιανουαρίου.

Το υπουργείο Οικονομικών παρέτεινε την αρχική προθεσμία αφού έκρινε ότι το χρονικό διάστημα ήταν πολύ μικρό για την περαίωση των χιλιάδων εκκρεμών υποθέσεων κεφαλαίου με αποτέλεσμα να υπάρχει χρονική και αντικειμενική αδυναμία περαίωσής τους από τις εφορίες.

Ιδιαίτερα, όπως επισημαίνεται στην τροπολογία, σκοπός της πιο πάνω ρύθμισης είναι αφενός η περαίωση όσο το δυνατόν περισσότερων εκκρεμών υποθέσεων φορολογίας κεφαλαίου και αύξησης των φορολογικών εσόδων και αφετέρου η διευκόλυνση των φορολογουμένων να περαιώσουν τις υποθέσεις τους με ευεργετικές διατάξεις.

Παράλληλα, με την τροπολογία αλλάζει η προθεσμία καταβολής της πρώτης δόσης η οποία καταβάλλεται ως και έναν μήνα μετά την αίτηση υπαγωγής στη ρύθμιση. Αν στο ίδιο διάστημα καταβληθεί ολόκληρος ο φόρος τότε παρέχεται έκπτωση 5% στις περιπτώσεις περαίωσης εκκρεμών υποθέσεων φόρου μεταβίβασης ακινήτων και μεγάλης ακίνητης περιουσίας. Με την προηγούμενη ρύθμιση η πρώτη δόση καταβαλλόταν μαζί με την αίτηση υπαγωγής.

Κατά το υπουργείο Οικονομικών εκκρεμείς θεωρούνται οι υποθέσεις:

* Για τις οποίες έχει υποβληθεί δήλωση (εμπρόθεσμη ή εκπρόθεσμη, αρχική ή συμπληρωματική) και δεν έχει εκδοθεί η οικεία καταλογιστική πράξη ή έχει εκδοθεί πράξη αλλά αυτή δεν έχει καταστεί οριστική. Ειδικά στη φορολογία δωρεών, γονικών παροχών και μεταβίβασης ακινήτων, για τις οποίες έχει προσδιοριστεί προσωρινή αξία, εκκρεμείς θεωρούνται οι υποθέσεις για τις οποίες δεν έχει γίνει αποδεκτή η προσωρινή αυτή αξία ή δεν έχει παρέλθει το δίμηνο για την αποδοχή της.

* Για τις οποίες έχει ασκηθεί εμπρόθεσμη ή εκπρόθεσμη προσφυγή και εκκρεμούν σε πρώτο βαθμό ενώπιον των διοικητικών δικαστηρίων (πρωτοδικείων), εφόσον δεν έχουν συζητηθεί στην ουσία τους, έστω και αν γι’ αυτές έχει εκδοθεί προδικαστική απόφαση. Αν έχουν συζητηθεί στην ουσία τους δεν θεωρούνται εκκρεμείς, έστω και αν δεν έχουν εκδοθεί οι οικείες αποφάσεις.

Για την περαίωση των πιο πάνω υποθέσεων οι φορολογούμενοι πρέπει να υποβάλουν ως τις 31 Μαΐου 1999 συμπληρωματική δήλωση με αίτημα υπαγωγής στις διατάξεις του ν. 2753/99. Για υποθέσεις που εκκρεμούν ενώπιον των διοικητικών δικαστηρίων, κατά την υποβολή της συμπληρωματικής δήλωσης πρέπει να προσκομισθεί βεβαίωση του γραμματέα του διοικητικού πρωτοδικείου, στο οποίο εκκρεμεί η υπόθεση, ότι αυτή εκκρεμεί σε πρώτο βαθμό και δεν έχει συζητηθεί στην ουσία της. Η βεβαίωση αυτή μπορεί να αναγραφεί από τον γραμματέα πρωτοδικών και πάνω στο σώμα της φορολογικής δήλωσης.

Με την υποβολή της συμπληρωματικής δήλωσης οι υπόχρεοι αποδέχονται ως φορολογητέα αξία εκείνη που προκύπτει με βάση το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων κατά τον χρόνο της πρώτης εφαρμογής αυτού, εφόσον η φορολογική ενοχή γεννήθηκε κατά τον χρόνο αυτό, και μειωμένη κατά 3% για κάθε προηγούμενο έτος και ως 15% κατά ανώτατο όριο, εφόσον η φορολογική ενοχή γεννήθηκε σε χρόνο προγενέστερο του χρόνου πρώτης εφαρμογής. Στις υποθέσεις στις οποίες για τον υπολογισμό της αξίας των ακινήτων εφαρμόστηκαν κατά την υποβολή της δήλωσης ή την έκδοση της καταλογιστικής του φόρου πράξης οι διατάξεις του άρθρου 7 παρ. 7 του ν. 1160/81, για τον υπολογισμό ­ κατά τα πιο πάνω ­ της αντικειμενικής αξίας θα λαμβάνεται υπόψη εκείνη του έτους της πρώτης εφαρμογής του συστήματος στην περιοχή, μειωμένη κατά 3% για κάθε προηγούμενο έτος ως τον χρόνο υποβολής της αρχικής δήλωσης ή έκδοσης της οικείας καταλογιστικής πράξης (στις υποθέσεις στις οποίες δεν είχε υποβληθεί δήλωση) ­ δηλαδή ως τον χρόνο υπολογισμού της αξίας κατά τον ν. 1160/81 ­ και κατά ανώτατο όριο ως 15%.