Καμαρούλα μια σταλιά…

Σε κυνήγι στέγης έχουν επιδοθεί το τελευταίο διάστημα χιλιάδες νεοεισαχθέντες φοιτητές σε όλες τις μεγάλες πόλεις της Ελλάδας όπου βρίσκονται οι πανεπιστημιακές σχολές τους. Σύμφωνα με στοιχεία της Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας που προέρχονται από την απογραφή πληθυσμού, στην Ελλάδα υπάρχουν πέντε εκατομμύρια κατοικίες, ενώ ο συνολικός αριθμός των οικογενειών είναι τρία εκατομμύρια. Σύμφωνα με την ίδια υπηρεσία, το 80% των ακινήτων ιδιοκατοικείται, πράγμα που σημαίνει ότι ένα εκατομμύριο οικογένειες χρησιμοποιούν δύο ιδιόκτητα σπίτια (π.χ. κύριο, εξοχικό κτλ.). Απομένουν ένα εκατομμύριο σπίτια προς ενοικίαση, αριθμός ικανός να καλύψει τις ανάγκες όσων επιθυμούν να τα ενοικιάσουν, αφού σε αυτά μπορούν να κατοικήσουν τρία εκατομμύρια άτομα τουλάχιστον. Παρ’ όλα αυτά συχνά, κυρίως σε έκτακτες καταστάσεις, δημιουργούνται προβλήματα στην εξεύρεση στέγης, κάτι το οποίο σχετίζεται με τη δυσλειτουργία στην προβολή και στη διακίνηση του προϊόντος. Το πιο χαρακτηριστικό και μόνιμο παράδειγμα αυτής της δυσλειτουργίας αποτελεί το εποχικό πρόβλημα εξεύρεσης φοιτητικής στέγης, το οποίο απασχολεί κάθε Σεπτέμβριο τόσο τους ενδιαφερομένους όσο και τον Τύπο, περιβάλλεται με πανικό και τείνει να μυθοποιηθεί.

Εφέτος το πρόβλημα αναμένεται οξύτερο λόγω της μεγάλης αύξησης του αριθμού των εισακτέων, ειδικά σε ορισμένες μικρές επαρχιακές πόλεις, όπου ο αριθμός των φοιτητών θα αποτελεί πλέον σημαντικό ποσοστό του πληθυσμού τους. Συγκεκριμένα στην Αθήνα ο αριθμός των φοιτητών στην ανώτερη και ανώτατη τριτοβάθμια εκπαίδευση αποτελεί περίπου το 1% του πληθυσμού ενώ το αντίστοιχο ποσοστό, π.χ., στη Μυτιλήνη είναι 15%. Οι φοιτητές των Αθηνών όμως στο μεγαλύτερο ποσοστό τους έχουν τη μόνιμη κατοικία τους στην Αττική. Αντίθετα το 90% των φοιτητών που εισέρχονται σε πανεπιστημιακές σχολές επαρχιακών πόλεων προέρχεται από άλλες πόλεις.

Αξίζει να σημειωθεί ότι το κόστος κατασκευής ενός σπιτιού στην επαρχία είναι μεγαλύτερο, ενώ τα ενοίκια είναι μικρότερα, άρα μπορεί να συμπεράνει κανείς ότι τα σπίτια στην επαρχία έχουν μικρότερη απόδοση και είναι ασύμφορα για επενδύσεις. Βάσει των στοιχείων αυτών και με δεδομένο ότι εφέτος θα προστεθούν χιλιάδες νέοι φοιτητές (που εισάγονται επιπλέον με το νέο σύστημα), αντιλαμβάνεται κανείς ότι κάποιος φοιτητής ο οποίος εισάγεται σε κάποια σχολή που βρίσκεται σε επαρχιακή πόλη είναι πιο δύσκολο να βρει στέγη απ’ ό,τι ένας φοιτητής που αναζητεί διαμέρισμα στην Αθήνα.

* Τουριστική κίνηση

Πιθανόν το πρόβλημα να είναι μικρότερο εκεί όπου το καλοκαίρι υπάρχει τουριστική κίνηση. Σε αυτή την περίπτωση το πρόβλημα μπορεί να λυθεί με την ενοικίαση σε φοιτητές των τουριστικών διαμερισμάτων και δωματίων, τα οποία τους χειμερινούς μήνες είναι ούτως ή άλλως κενά.

Από έρευνα αγοράς που μπορεί εύκολα να πραγματοποιήσει κανείς στις αγγελίες των εφημερίδων ή στο Διαδίκτυο, θα διαπιστώσει ότι τα πράγματα είναι αρκετά ομαλά στην Αθήνα, όπου, με λίγη υπομονή στην αναζήτηση κατοικίας, υπάρχει στέγη για όλους, αλλά, αντίθετα, είναι πολύ πιο δύσκολα στις επαρχιακές πόλεις, όπου δεν υπάρχουν διαθέσιμες κατοικίες κατάλληλες για τις φοιτητικές ανάγκες και η αυξημένη ζήτηση προκαλεί δυσάρεστα φαινόμενα τόσο στην ποιότητα της προσφοράς όσο και στις τιμές. Ενα μεγάλο πρόβλημα είναι ότι η ποιότητα των σπιτιών στην επαρχία είναι ούτως ή άλλως αρκετά χαμηλότερη από αυτήν της Αθήνας. Οι αθηναίοι φοιτητές συνηθισμένοι σε άλλες συνθήκες διαβίωσης αντιμετωπίζουν συχνά πρόβλημα. Αυτό όμως είναι ένα γεγονός που δεν μπορεί να αλλάξει, γι’ αυτό οι φοιτητές από μεγάλες πόλεις πρέπει να είναι ψυχολογικά προετοιμασμένοι να αντιμετωπίσουν ένα τέτοιο ενδεχόμενο.

Αναλυτικότερα και όσον αφορά την Αθήνα, την ημέρα που ανακοινώθηκαν τα αποτελέσματα εισαγωγής στην τριτοβάθμια εκπαίδευση σε μία μόνο εφημερίδα με μικρές αγγελίες για ακίνητα προσφέρονταν προς ενοικίαση 131 γκαρσονιέρες στην Ανατολική Αττική και 13 στη Δυτική, και αντίστοιχα 188 δυάρια στην Ανατολική Αττική και 26 στη Δυτική. Σε άλλη εφημερίδα την ίδια ημέρα προσφέρονταν 102 γκαρσονιέρες στην Ανατολική Αττική και 17 στη Δυτική, και αντίστοιχα 135 δυάρια στην Ανατολική Αττική και 30 στη Δυτική. Δηλαδή οι προς ενοικίαση γκαρσονιέρες ήταν 233 στην Ανατολική Αττική και 35 στη Δυτική, και τα δυάρια 323 στην Ανατολική Αττική και 72 στη Δυτική. Αν λάβει κανείς υπόψη του και άλλα δεδομένα, όπως για παράδειγμα τα προσφερόμενα ακίνητα που δίνονται σε μεσίτες και δεν μπαίνουν στις μικρές αγγελίες, τότε εύκολα οδηγείται στο συμπέρασμα ότι οι προσφερόμενες γκαρσονιέρες είναι τουλάχιστον 400 και τα δυάρια τουλάχιστον 600. Ο αριθμός αυτός κρίνεται επαρκής για την πόλη των Αθηνών και για τις ανάγκες φιλοξενίας των φοιτητών που έρχονται από άλλες πόλεις, αφού άλλωστε δεν καταφεύγουν όλοι σε ενοικιαζόμενα σπίτια. Αλλοι φιλοξενούνται από συγγενικά τους πρόσωπα, άλλοι τακτοποιούνται σε φοιτητικές εστίες και κάποιοι διαθέτουν ήδη ή αγοράζουν κάποιο ακίνητο για να στεγαστούν.

* Επαρκής προσφορά

Παρ’ όλο πάντως που, όπως φαίνεται από τα ανωτέρω αριθμητικά στοιχεία, υπάρχει επάρκεια φοιτητικής στέγης στην Αθήνα, δεν λείπουν και τα προβλήματα στην εξεύρεσή της, καθώς τα προσφερόμενα ακίνητα είναι πιθανόν να μην είναι κατάλληλα για τους εξής λόγους:

­ Λόγω θέσεως, επειδή απέχουν πολύ από τις πανεπιστημιακές σχολές ή δεν εξυπηρετούνται από καλή συγκοινωνία.

­ Λόγω ποιότητας κατασκευής ή κακής κατάστασής τους.

­ Λόγω υψηλής τιμής ή τιμής που να είναι δυσανάλογα μεγάλη με την προσφερόμενη ποιότητα ή με την οικονομική κατάσταση του φοιτητή.

Αυτοί οι παράγοντες, καθώς και το γεγονός ότι λόγω της κακής λειτουργίας της αγοράς άλλες κατοικίες προβάλλονται επαρκώς και διεκδικούνται από πολλούς υποψήφιους ενοικιαστές, ενώ άλλες με χαμηλή προβολή αγνοούνται και άρα δεν συμβάλλουν στην κάλυψη της ζήτησης από την πλευρά των φοιτητών, προκαλούν ανισορροπία στην αγορά της φοιτητικής στέγης, η οποία όμως αποκαθίσταται σταδιακά με το πέρασμα του χρόνου. Για τον λόγο αυτόν σύμβουλοι διαχείρισης ακινήτων συνιστούν στους φοιτητές που αντιμετωπίζουν πρόβλημα στην εξεύρεση στέγης να μην πανικοβάλλονται και να μην απογοητεύονται. Απαιτείται υπομονή και επιμονή στην αναζήτηση, καθώς επίσης και μεθοδικές κινήσεις αναγνώρισης της αγοράς και των κανόνων της. Θα ήταν μια σωστή απόφαση για κάποιους να προτιμήσουν να φιλοξενηθούν από συγγενείς ή φίλους στην αρχή, ώσπου να ομαλοποιηθεί η αγορά της ενοικιαζόμενης κατοικίας, και γενικώς να μη βιάζονται να κλείσουν μισθωτικές συμφωνίες, αφού ούτως ή άλλως τα μαθήματα αρχίζουν πολύ αργότερα. Αλλωστε, όπως υποστηρίζουν, είναι σχεδόν βέβαιο ότι ενώ μετά την πρώτη εβδομάδα οι μικρές αγγελίες θα ελαχιστοποιηθούν, αφού τα περισσότερα σπίτια θα νοικιαστούν, μετά τον πρώτο μήνα θα πληθύνουν και πάλι.

* Τι γίνεται στην επαρχία

Διαφορετική εικόνα παρουσιάζουν, όπως προαναφέρθηκε, τα δεδομένα στις επαρχιακές πόλεις. Οι ειδήσεις που έρχονται από τους γονείς και τους φοιτητές οι οποίοι από τότε που ανακοινώθηκαν τα αποτελέσματα επιδιώκουν να βρουν σπίτι σε κάποια επαρχιακή πόλη σε ορισμένες περιπτώσεις είναι τραγικές ή και κωμικοτραγικές. Περιγράφουν ακίνητα που είτε βρίσκονται σε τραγική κατάσταση είτε νοικιάζονται σε αστρονομικές τιμές, οι οποίες για έναν εχέφρονα άνθρωπο αντιστοιχούν σε διπλάσια τετραγωνικά ή σε δυσανάλογα υψηλότερη ποιότητα.

Σε γνωστό μεσιτικό γραφείο των Αθηνών αναφέρθηκε για παράδειγμα ότι σε κάποια επαρχιακή πόλη παλαιά προπολεμικά σπίτια αποτελούμενα από πολλά δωμάτια είχαν «διαρρυθμιστεί» σε αυτοτελείς γκαρσονιέρες με τον χωρισμό των δωματίων με νοβοπάν, το οποίο μάλιστα ούτε καν εφάρμοζε απόλυτα ως το πάτωμα, και είχαν διαμορφώσει σε κουζίνα τις… βεράντες, τα ενοικίαζαν δε σε εξωφρενικά ποσά.

Πάντως είναι γεγονός ότι δεν υπάρχουν αρκετά σπίτια προς ενοικίαση για τους φοιτητές στην επαρχία. Σε αρκετές πόλεις η επάρκεια σε κατοικίες καλύπτει τις ανάγκες των κατοίκων και μόνον, καθ’ όσον η ανοικοδόμησή τους γίνεται με μέτρο τη ζήτηση αυτή και όχι με την πρόβλεψη φιλοξενίας και τρίτων προσώπων. Βέβαια η ανάπτυξη πανεπιστημιακών κέντρων ή και η επέκταση των ήδη υπαρχόντων σύντομα θα προκαλέσει τη δημιουργία νέων κατοικιών, οι οποίες θα καλύψουν τις φοιτητικές ανάγκες, αρκεί αφενός να υπάρχουν οικόπεδα ή να ενταχθούν νέες περιοχές στο σχέδιο πόλης και να προκύψουν νέα οικόπεδα και αφετέρου η οικοδόμησή τους να γίνει με κάποιες τουλάχιστον σύγχρονες προδιαγραφές.

Οι πόλεις όπου παρουσιάζεται μεγαλύτερο το πρόβλημα της φοιτητικής στέγης (άρα και τιμών) είναι το Ηράκλειο, η Κομοτηνή, τα Ιωάννινα, η Μυτιλήνη και το Μεσολόγγι, αλλά τα πράγματα δεν είναι καλύτερα στη Θεσσαλονίκη και στην Πάτρα. Σε αυτές τις πόλεις έχουν αναφερθεί φαινόμενα πανικού φοιτητών και γονέων, οι οποίοι νιώθουν ότι βρίσκονται μπροστά σε ένα αδιέξοδο. Λύση όμως θα βρεθεί οπωσδήποτε, αρκεί να επιδειχθούν υπομονή και συνεργασία. Οι πανεπιστημιακές σχολές δεν φαίνεται να μπορούν να συμβάλουν αποτελεσματικά στην επίλυση του προβλήματος, αν και επιδεικνύουν καλή διάθεση και σε πολλές πόλεις ανεγείρονται ήδη νέες εστίες ή γίνονται συμφωνίες με ξενοδοχεία ή ενοικιαζόμενα τουριστικά δωμάτια που προσφέρουν στέγη στους φοιτητές τη νεκρή χειμερινή περίοδο.

* Πού βρίσκονται οι τιμές

Οπως υποστηρίζουν γονείς νεοεισαχθέντων φοιτητών, η αξιέπαινη προσπάθεια των πανεπιστημιακών φορέων θα πρέπει να ενταθεί και να επεκταθεί, ενώ θα πρέπει να βρει συμπαράσταση από όλους τους τοπικούς φορείς και τις αρχές, όχι μόνο επειδή το πρόβλημα αυτό είναι κοινωνικό αλλά και γιατί οι φοιτητές αποτελούν φορέα ανάπτυξης μιας περιοχής, αφού ανεβάζουν αρκετά τον τζίρο πολλών επαγγελματιών στον τομέα των αναλώσιμων προϊόντων.

Οι τιμές ενοικίασης των διαμερισμάτων ενός δωματίου (γκαρσονιέρες) στην Αθήνα κυμαίνονται αυτή την εποχή από 60.000 δρχ. ως 80.000 δρχ. Για τα δυάρια ζητούνται ενοίκια από 80.000 δρχ. ως 120.000 δρχ. Οι τιμές αυτές διαμορφώνονται σε επίπεδα 10%-15% φθηνότερα μετά την πάροδο των δύο πρώτων κρίσιμων μηνών, γι’ αυτό οι υπομονετικοί σίγουρα θα βγουν κερδισμένοι με την αποκατάσταση της ισορροπίας της αγοράς.

Για διαμερίσματα από τρία δωμάτια και επάνω έχει αναπτυχθεί δυστυχώς η «αρχή του κεφαλικού ενοικίου», όπου το ενοίκιο καθορίζεται ανάλογα με τον αριθμό των φοιτητών που θα συγκατοικήσουν. Η παραπάνω πρακτική είναι εισαγόμενη από χώρες του εξωτερικού, όπου όμως στην τιμή ενοικίασης συμπεριλαμβάνεται το κόστος των παροχών (νερό, ρεύμα κτλ.), λογαριασμοί που σίγουρα επιβαρύνονται από τη συγκατοίκηση περισσοτέρων προσώπων.

Στην Ελλάδα όμως, όπου ποτέ δεν συμβαίνει αυτό, βρίσκουμε ότι δεν υπάρχει κανένας λόγος να επιβάλλεται αυτή η επιβάρυνση, με όλα τα κωμικά επακόλουθά της, όπως η απαγόρευση φιλοξενίας φίλων ή γονέων και η καθημερινή επιστασία από τους ιδιοκτήτες για τυχόν καταστρατήγηση της συμφωνίας.

Οι τιμές στη Θεσσαλονίκη, στις άλλες μεγάλες πόλεις και γενικά στην επαρχία είναι περίπου οι ίδιες, όμως η ποιότητα των κατοικιών είναι χαμηλότερη. Ωστόσο όσο μικρότερη είναι η πόλη τόσο μικρότερη είναι η προσφορά, και το ποσοστό των φοιτητών σε σχέση με τον πληθυσμό μεγαλώνει. Ο νόμος της προσφοράς και της ζήτησης διαμορφώνει τις τιμές σε υψηλά επίπεδα. Αλλά όσο μεγαλώνουν οι τιμές τόσο πληθαίνουν αυτοί που αποφασίζουν να ενοικιάσουν (π.χ. ανοίγουν κλειστά σπίτια, αφού κατοικούν τους χειμερινούς μήνες στην Αθήνα, ή ολοκληρώνουν γρήγορα ημιτελή κτίσματα) και στο τέλος επέρχεται ισορροπία. Γι’ αυτό η επίδειξη υπομονής και η επιμονής είναι η καλύτερη μέθοδος.


Πόσο συμφέρει η αγορά

Πολλοί γονείς, κυρίως αυτοί που τα παιδιά τους θα φοιτήσουν στην Αθήνα ή στη Θεσσαλονίκη, αντιμετωπίζουν το ενδεχόμενο να αγοράσουν ένα σπίτι αντί να ενοικιάσουν. Αν υπάρχει αυτή η δυνατότητα, σύμφωνα με την άποψη παράγοντα ο οποίος δραστηριοποιείται στην αγορά ακινήτων, η συγκεκριμένη λύση θεωρείται ιδιαίτερα συμφέρουσα, καθώς το συνολικό κόστος των ενοικίων για μια περίοδο πέντε ετών, όσο διαρκούν κατ’ ελάχιστον οι σπουδές, είναι για μια γκαρσονιέρα 70.000 δρχ. Χ 12 μήνες Χ 5 χρόνια = 4.200.000 δρχ. Το κόστος αγοράς μιας γκαρσονιέρας 20 ετών είναι περίπου 9.000.000 δρχ. (30 τ.μ. Χ 300.000 δρχ. / τ.μ. = 9.000.000 δρχ.), δηλαδή περίπου τα διπλάσια, όμως το ακίνητο παραμένει στην κατοχή του φοιτητή και μπορεί να κερδίσει σημαντικά χρήματα από την υπεραξία που θα διαμορφωθεί ύστερα από πέντε χρόνια. Επίσης, για όσους έχουν πιστοληπτική ικανότητα, η μηνιαία δόση στεγαστικού δανείου 15ετούς διάρκειας είναι 9.000.000 δρχ. * 7.000 δρχ. / 1.000.000 = 63.000 δρχ., δηλαδή θα πληρώνουν λιγότερα χρήματα από το ενοίκιο αλλά θα πληρώνουν δόσεις για περισσότερα χρόνια.

Οπως φαίνεται από την παραπάνω έρευνα, το πρόβλημα της φοιτητικής στέγης είναι πολυσύνθετο και πρέπει να αντιμετωπισθεί με πολλή σοβαρότητα από όλους (κυβέρνηση, πανεπιστημιακές αρχές, τοπικούς φορείς, φοιτητές και γονείς). Είναι ένα επείγον κοινωνικό πρόβλημα που πρέπει να τύχει της άμεσης προσοχής, γιατί μπορεί να λάβει πολύ μεγάλες διαστάσεις, ειδικά αν δεν έχει λυθεί ώσπου να αρχίσουν τα μαθήματα.


Ερευνα για τα ακίνητα των τραπεζών

Με μεγαλόπνοα σχέδια κατεβαίνουν στον στίβο του real estate οι χρηματοπιστωτικοί όμιλοι. Τα ακίνητα που διαθέτουν ή διαχειρίζονται τους δίνουν τη δυνατότητα να προχωρήσουν σε συνεργασίες με εταιρείες συμβούλων και κατασκευαστικές από την Ελλάδα και το εξωτερικό με στόχο να κατακτήσουν κυρίαρχο ρόλο στην αγορά ακινήτων. Ποιος συνεργάζεται με ποιον, σε ποιο ύψος ανέρχεται η ακίνητη περιουσία των τραπεζών και ποια θα είναι τα επόμενα βήματα περιγράφονται σε έρευνα του τελευταίου τεύχους του «RED».

Στο ίδιο τεύχος οι διευθύνοντες σύμβουλοι της REDS και της Carrefour καταθέτουν τις απόψεις τους για την ελληνική αγορά ακινήτων. Και ακόμη:

­ Ποιο ρόλο καλείται να παίξει η λεωφόρος Συγγρού μετά την απομάκρυνση του Ιπποδρόμου και πώς διαμορφώνονται οι τάσεις στη μεγαλύτερη ευθεία της ελληνικής πρωτεύουσας, καθώς και τα σχέδια μεγάλων επιχειρηματικών ομίλων.

­ Η ψηφιακή εποχή φέρνει στην επιφάνεια μια άλλη πτυχή του real estate. Τα σύγχρονα developments απαιτούν επιχειρηματικές συμμαχίες με εταιρείες του χώρου των τηλεπικοινωνιών, ώστε το τελικό προϊόν να ανταποκρίνεται στις ανάγκες της επιχείρησης της ηλεκτρονικής οικονομίας. Το θέμα αυτό θίγεται στο «Business & Office» του περιοδικού, και προσεγγίζεται στη βάση των υποδομών που απαιτούνται για σύγχρονα κτίρια γραφείων στις μεγάλες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες.

Στο «RED», τέλος, μπορείτε να δείτε με μια ματιά το δύσκολο καλοκαίρι που πέρασαν οι μετοχές του κλάδου στη Σοφοκλέους, καθώς και τι προβλέπεται το επόμενο διάστημα. Τηλέφωνα επικοινωνίας: 6459.101, 6440.917.