Λύση για να ξεκολλήσει η κτηματαγορά στην οποία υπάρχει αγοραστικό ενδιαφέρον για ακίνητα από «γερά πορτοφόλια» και πρόσωπα που δεν μπορούν να δικαιολογήσουν την προέλευση του συνόλου των χρημάτων μιας πιθανής αγοραπωλησίας από τα εισοδήματα που δήλωσαν την τελευταία δεκαετία εξετάζει το υπουργείο Οικονομικών.
Σύμφωνα με τις πληροφορίες που μεταδίδουν παράγοντες του υπουργείου, η πολιτική ηγεσία προετοιμάζει νέα ρύθμιση με την οποία θα αποσυνδέεται το τεκμήριο απόκτησης ακινήτου από την αντικειμενική αξία, η οποία στις περισσότερες περιπτώσεις και λόγω της κατάρρευσης των εμπορικών τιμών είναι πολύ υψηλότερη από την τρέχουσα πραγματική αξία του ακινήτου.
Η πρόταση που βρίσκεται στο τραπέζι των συζητήσεων και αναμένεται να παρουσιαστεί στην τρόικα προβλέπει την εφαρμογή του «πόθεν έσχες» όχι στην αντικειμενική αξία, όπως ισχύει σήμερα, αλλά στην πραγματική τιμή πώλησης του ακινήτου.
Παράλληλα, στον προσδιορισμό της δαπάνης απόκτησης του ακινήτου θα λαμβάνονται υπόψη και οι υπόλοιπες δαπάνες, όπως ο φόρος που καταβλήθηκε (3% επί της αντικειμενικής αξίας) και τα έξοδα μεταβίβασης (συμβολαιογραφικά, δικηγόρων, μεταγραφής κ.λπ.).
Περιμένουν «ναι» από την τρόικα


Εφόσον η τρόικα δώσει την έγκρισή της, το μέτρο θα εφαρμοστεί άμεσα, αλλά μόνο για το τεκμήριο απόκτησης του ακινήτου και όχι για τον φόρο μεταβίβασης, ο οποίος επιβάλλεται στην αντικειμενική αξία του ακινήτου. Εναλλακτικά το υπουργείο εξετάζει το ενδεχόμενο αναστολής τού «πόθεν έσχες» για ακόμη ένα ή δύο χρόνια.
Οπως εκτιμούν μεσίτες και συμβολαιογράφοι, μια τέτοια νέα ρύθμιση μπορεί να «ξεπαγώσει» πολλές αγοραπωλησίες που δεν γίνονται, καθώς οι αγοραστές αδυνατούν να δικαιολογήσουν στην Εφορία τη δαπάνη απόκτησης των ακινήτων, η οποία υπολογίζεται με βάση τις υψηλές αντικειμενικές αξίες και υπερβαίνει το πραγματικό τίμημα.
Για παράδειγμα, ένας φορολογούμενος αγοράζει μια κατοικία έναντι 100.000 ευρώ με αντικειμενική αξία 180.000 ευρώ και θα πρέπει να δικαιολογήσει στην Εφορία την προέλευση κεφαλαίων ύψους 180.000 ευρώ ενώ στην πραγματικότητα έχει καταβάλει 100.000 ευρώ για την απόκτηση του ακινήτου. Αν δεν καταφέρει να δικαιολογήσει την προέλευση των χρημάτων θα πρέπει να πληρώσει φόρο εισοδήματος επί του ποσού του τιμήματος που δεν θα καταφέρει να δικαιολογήσει.
Μόνο με μετρητά κινείται η κτηματαγορά
Περισσότερα σπίτια, λιγότερα οικόπεδα και παλαιά διαμερίσματα προτιμούν οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές ακινήτων σε μια αγορά που κινείται μόνο με ρευστό, χωρίς τραπεζικό δανεισμό, σε μια αγορά που έχει πληγεί από την ύφεση και τη βαριά φορολογία.
Ερευνα της RE/MAX Ελλάς που παρουσιάζει κατ’ αποκλειστικότητα «Το Βήμα της Κυριακής» αποτυπώνει τις μεγάλες αλλαγές που έχουν συντελεστεί στην κτηματαγορά τα χρόνια της κρίσης.
Σύμφωνα με τον κ. Στέλιο Σαμολαδά, διευθύνοντα σύμβουλο του κτηματομεσιτικού δικτύου RE/MAX, κατά την περίοδο από το 2009 ως σήμερα τα πάντα έχουν αλλάξει. Από το προφίλ των λίγων αγοραστών οι οποίοι κινούνται μόνο με μετρητά ως τις επιλογές των ακινήτων που καθορίζονται, εκτός από την τιμή, από το ύψος της φορολογίας που βαρύνει πλέον το κάθε ακίνητο ξεχωριστά.
Τις αλλαγές αποτυπώνει και αναδεικνύει η μελέτη στην οποία καταγράφονται διαχρονικά οι προτιμήσεις των αγοραστών και οι τάσεις της αγοράς. Οι παράμετροι των αγοραπωλησιών στο διάστημα 2009-2013 που εξετάζονται είναι η παλαιότητα των κτισμάτων, το εμβαδόν τους, η κατανομή κατά είδος ακινήτου, ο χρόνος παραμονής στην αγορά και ο τρόπος χρηματοδότησης της αγοράς ακινήτου.
Κατά τη μελετώμενη περίοδο και αναφορικά με το είδος των ακινήτων που άλλαξαν χέρια παρατηρείται όλο και μεγαλύτερη προτίμηση στις κατοικίες (από 75% το 2009 στο 82% το 2013), συνεχιζόμενη μείωση του ενδιαφέροντος προς τα οικόπεδα – αγροτεμάχια (από 17% το 2009 περιορίστηκαν μόλις στο 5% το 2013) και, τέλος, όσον αφορά τα επαγγελματικά ακίνητα, φαίνεται να ανακάμπτουν, με το ενδιαφέρον να αυξάνεται από το 2012 και μετά (την περίοδο 2009-2011 ήταν στο 8%-9% και το 2013 ανέκαμψε στο 13%, δηλαδή σε προ κρίσης επίπεδα).
Στις κατοικίες που πωλήθηκαν την παραπάνω περίοδο η παλαιότητα φαίνεται να επηρέασε περίπου τους μισούς αγοραστές που προτίμησαν σταθερά μεταχειρισμένες κατοικίες άνω της 15ετίας. Επίσης παρατηρήθηκε ραγδαία μείωση του ποσοστού των νέων ακινήτων (νεόδμητα και μέχρι πενταετίας) από 33% το 2009 σε μόλις 13% το 2013, σε αντίθεση με τα ελαφρώς μεταχειρισμένα (από 6 ως 15 ετών), που εμφανίζουν ραγδαία άνοδο από 13% το 2003 σε 42% το 2013 (ειδικά το 2013 σε σχέση με το 2010 η αύξηση ήταν 22 ποσοστιαίες μονάδες –βλέπε σχ. 2).
Οι αγοραστές σταθερά αύξαναν την προτίμησή τους για πολύ μικρά διαμερίσματα (ως 50 τ.μ., δηλαδή στούντιο και γκαρσονιέρες) από 12% το 2009 στο 25% το 2013, ενώ αντιθέτως μείωναν την προτίμησή τους στα μεσαίου μεγέθους (από 71 ως 110 τ.μ.) από 47% το 2009 σε 37% το 2013. Σχετικά σταθερό παρέμεινε το ποσοστό των αγοραστών που επέλεξαν κατοικίες 51-70 τ.μ. (λίγο κάτω από 20%), καθώς και κατοικίες άνω των 110 τ.μ. (λίγο πάνω από το 20%).
Αναφορικά με τον χρόνο που ένα ακίνητο χρειάστηκε για να «κλείσει» η μεταβίβαση υπήρξε διαφοροποίηση. Ο μέσος χρόνος «κλεισίματος» από τους δύο μήνες το 2009 αυξήθηκε στους τέσσερις μήνες το 2013.
Τέλος, ο αριθμός των αγοραπωλησιών που πραγματοποιήθηκαν από το δίκτυο της RE/MAX και χρηματοδοτήθηκαν από το χρηματοπιστωτικό σύστημα σχεδόν εκμηδενίστηκε πέρυσι πέφτοντας στο 2% από 32% το 2009.

ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ