Σε μια εποχή που η αγορά ακινήτου παρουσιάζει σημαντική άνοδο τόσο από απόψεως ζήτησης όσο και από απόψεως τιμών αγοράς και αποδεικνύεται η πιο ασφαλής και αποτελεσματική επένδυση, με δυνατότητα σταθερής και υψηλής απόδοσης, ο υποψήφιος αγοραστής καταναλωτής πρέπει να γνωρίζει επακριβώς με τι κριτήρια να δράσει, σε ποιους ειδικούς να απευθυνθεί και πώς να προστατευθεί και γενικά να ελέγξει τα εχέγγυα μιας ασφαλούς και σίγουρης συναλλαγής και επένδυσης σε ένα ακίνητο και να αντιμετωπίσει με επιτυχία τα προβλήματα που δημιουργούν τόσο η πολυπλοκότητα των συναλλαγών όσο και η συχνή αλλαγή της νομοθεσίας.
Κατά τη διαδικασία αναζήτησης του ακινήτου που θα αγοραστεί θα πρέπει να γίνει επενδυτικός έλεγχος και μετά τον εντοπισμό και την επιλογή του ακινήτου θα πρέπει να γίνουν έλεγχοι που αφορούν τη νομιμότητα των τίτλων του ακινήτου, την πολεοδομική νομιμότητα, τα «χρέη» και λοιπά οικονομικά βάρη που τυχόν ακολουθούν το ακίνητο και την ποιότητα κατασκευής του.
* Επενδυτικός έλεγχος
Στο στάδιο αυτό περιλαμβάνεται:
* Η λήψη της απόφασης για τη μορφή της επένδυσης πάνω σε ακίνητο (οικόπεδο, διαμέρισμα, γραφείο, κατάστημα κτλ.).
* Η απόφαση για τη χρηματοδότηση (ίδια κεφάλαια ή λήψη δανείου).
Για όποιον έχει τη δυνατότητα (σύμφωνα με τα οικονομικά του στοιχεία) να λάβει στεγαστικό ή επαγγελματικό δάνειο από τράπεζα αυτό αποτελεί ουσιαστικά ένα επιπλέον περιουσιακό στοιχείο, επειδή η δανειοδότηση με ποσοστό της τάξης του 6% αποτελεί πολύ συμφέρουσα πράξη και δίνει τη δυνατότητα αξιοποίησης του επιπλέον κεφαλαίου με πολλαπλάσια απόδοση.
* Ο εντοπισμός της περιοχής που ταιριάζει στους επενδυτικούς στόχους, στις ανάγκες ή στις προσδοκίες του υποψήφιου αγοραστή, δηλαδή στο κέντρο ή στα προάστια ή κοντά σε σταθμό μετρό.
* Η επιλογή της καλύτερης μεθόδου εξεύρεσης όσο το δυνατόν περισσότερων ακινήτων προς επιλογή (επί τόπου έρευνα, αγγελίες, μεσίτες κτλ.).
Ειδικότερα η διαδικασία περιλαμβάνει τη σειρά με την οποία γίνονται οι παραπάνω ενέργειες, δηλαδή ο υποψήφιος αγοραστής πρώτα κάνει επί τόπου έρευνα για πιθανό εντοπισμό πωλητηρίων, αλλά κυρίως για μια καλή «γνωριμία» με την περιοχή που τον ενδιαφέρει. Με αυτόν τον τρόπο οι μικρές αγγελίες τις οποίες θα δει θα είναι μετά «φιλικές» προς αυτόν αφού θα δει σε τι αναφέρονται. Με αυτές τις διαδικασίες ο υποψήφιος αγοραστής εντοπίζει κάποια ακίνητα και έτσι μαθαίνει τις τιμές που διαμορφώνονται στην περιοχή. Με αυτές τις πληροφορίες υπόψη του μπορεί να απευθυνθεί σε μεσίτες τους οποίους μπορεί να ελέγξει όσον αφορά τι θα του πουν. Τέλος, επειδή υπάρχουν χιλιάδες μεσίτες στην Αθήνα, θα πρέπει να επιλέξει με σωστά κριτήρια σε ποιους από αυτούς θα απευθυνθεί (τοπικά ή μεγάλα γραφεία κτλ.).
* Η τελική εκτίμηση των επιλογών. Αντιπαραβάλλονται οι τιμές των ακινήτων που έχουν βρεθεί με τα ποιοτικά τους στοιχεία ώστε ο υποψήφιος αγοραστής να καταλήξει στην καλύτερη δυνατή επένδυση. Οι βιαστικές, χωρίς ελεγμένα κριτήρια αποφάσεις ή οι αποφάσεις με βάση παραπλανητικές «συμβουλές» και η κακή ατομική μεθοδολογία στην αναζήτηση ακινήτου είναι πιθανόν να οδηγήσουν τον επενδυτή σε κακή επενδυτική επιλογή χωρίς άμεση απόδοση ή ακόμη χειρότερα χωρίς δυνατότητα αναστροφής της κακής επιλογής του.
* Νομιμότητα τίτλων
Ο έλεγχος των τίτλων του ακινήτου (στο υποθηκοφυλακείο και στο κτηματολόγιο) είναι αυτός που κυρίαρχα έχει επικρατήσει στη συνείδηση του μέσου αγοραστή ως το πράγμα που πρέπει να κάνει για να αποφασίσει αν θα πάρει το ακίνητο που επέλεξε. Ο αγοραστής θέλει να δει αν το ακίνητο είναι «καθαρό» γιατί, ακόμη και αν δεν έχει ιδιαίτερες νομικές γνώσεις, ξέρει ότι τυχόν ανωμαλίες ή λάθη στον τομέα αυτόν ακολουθούν το ακίνητο και όχι έναν συγκεκριμένο ιδιοκτήτη του και συνεπώς θα επιβαρύνουν τον ίδιο ως νέο κύριο.
Πρέπει λοιπόν να αναθέσει σε έναν δικηγόρο τη διενέργεια του ελέγχου της νομιμότητας των τίτλων και της σύνταξης και υπογραφής του οριστικού συμβολαίου μεταβίβασης του ακινήτου.
Ο έλεγχος αυτός έχει αντικείμενο μελέτης κατ’ αρχήν το αν ο εμφανιζόμενος ως ιδιοκτήτης και υποψήφιος πωλητής του ακινήτου είναι πράγματι κύριος αυτού (έλεγχος ιδιοκτησίας).
Στη συνέχεια ερευνάται ο τρόπος με τον οποίο ο πωλητής και κύριος του ακινήτου απέκτησε την κυριότητα καθώς επίσης το πώς το απέκτησαν οι προκάτοχοι αυτού (έλεγχος της νομιμότητας όλων των μεταβιβαστικών πράξεων τουλάχιστον της τελευταίας εικοσαετίας και κατά προτίμηση και προ αυτής).
Και, τέλος, ελέγχεται αν το ακίνητο έχει βάρη (υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις) ή διεκδικήσεις κατά οποιουδήποτε προσώπου και αν στρέφονται (τωρινού κυρίου ή προκτητόρων) και οποτεδήποτε στο παρελθόν και αν ενεγράφησαν.
Οταν ολοκληρωθεί η έρευνα που περιγράφηκε παραπάνω και ο διενεργήσας τον έλεγχο δικηγόρος δώσει το πράσινο φως στον αγοραστή, τότε και μόνον τότε ο αγοραστής πρέπει να προχωρήσει στην υπογραφή του συμβολαίου αγοράς. Σε διαφορετική περίπτωση πρέπει να ξέρει ότι αναλαμβάνει σοβαρό κίνδυνο να αντιμετωπίσει, είτε οικονομικές συνέπειες (βάρη τρίτων που θα πρέπει να καλύψει ο ίδιος) είτε διεκδικήσεις τρίτων δικαιούχων.
Για να εξασφαλιστεί απόλυτη βεβαιότητα για τη νομιμότητα των τίτλων και για να είναι απόλυτα ασφαλής ο υποψήφιος αγοραστής, μπορεί να ζητήσει από τον πωλητή την έκδοση πιστοποιητικών ιδιοκτησίας, βαρών και μη διεκδικήσεων σε σχέση με το ακίνητο που θα αγοράσει από το αρμόδιο (ή τα αρμόδια) υποθηκοφυλακείο, όπου τυχόν ανωμαλίες θα εμφανιστούν σε κάθε περίπτωση. Την ημέρα υπογραφής του οριστικού συμβολαίου αγοράς θα πρέπει πάλι να γίνει ένας έλεγχος ιδιοκτησίας και βαρών στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο στη μερίδα του πωλητή για τυχόν ανεπιθύμητες τελευταίες εγγραφές.
Σε περίπτωση που ο υποψήφιος αγοραστής αγνοήσει την έρευνα αυτή ή η έρευνα αυτή γίνει πλημμελώς, μπορεί να αντιμετωπίσει είτε οικονομικές συνέπειες (βάρη τρίτων που θα πρέπει να καλύψει ο ίδιος) είτε διεκδικήσεις δικαιωμάτων τρίτων δικαιούχων.
* Οικονομικός έλεγχος
Οσον αφορά τον οικονομικό έλεγχο θα πρέπει να ελεγχθούν τα εξής:
* Τυχόν υποχρέωση εισφοράς σε γη και χρήμα λόγω ένταξης στο σχέδιο πόλεως.
* Πιθανά χρέη του προηγούμενου ιδιοκτήτη ή εργολάβου στο ΙΚΑ, σε άλλους εργολάβους και υπεργολάβους ή σε διάφορους άλλους φορείς επειδή τα χρέη αυτά βαρύνουν τον εκάστοτε ιδιοκτήτη.
* Οι δόσεις του καταβληθησομένου τιμήματος της αγοραπωλησίας ανάλογα με την πρόοδο των εργασιών, σε περίπτωση που το ακίνητο είναι υπό οικοδόμηση.
Η ποιότητα της κατασκευής
Ο τεχνικός έλεγχος είναι μια πολύ σημαντική και απαραίτητη διαδικασία, που δυστυχώς παραλείπεται στις περισσότερες περιπτώσεις λόγω άγνοιας των υποψήφιων αγοραστών. Για να γίνει τεχνικός έλεγχος πρέπει να επιλεγεί διπλωματούχος μηχανικός, ικανός και φερέγγυος, για να διενεργήσει τον έλεγχο, ο οποίος συνίσταται στα εξής:
* Στην ποιότητα του ακινήτου, στη μελέτη και στην κατασκευή, στην ποιότητα εργασίας και υλικών καθώς επίσης και στη λειτουργικότητα του χώρου.
* Στην τεχνική νομιμότητα του ακινήτου, δηλαδή ελέγχεται η νόμιμη έκδοση της οικοδομικής άδειας και αντιπαραβάλλονται τα εγκεκριμένα από την Πολεοδομία σχέδια με την πραγματοποιηθείσα κατασκευή. Εφόσον πρόκειται για διαμέρισμα, ελέγχουμε κυρίως τους ημιυπαίθριους χώρους.
* Στη νομιμότητα των παρακολουθημάτων του ακινήτου (αποθήκη, θέση στάθμευσης ειδικά μετά τα γνωστά προβλήματα των χώρων στάθμευσης στην πιλοτή και στους ακάλυπτους χώρους κτλ.).
* Αν το ακίνητο εντάσσεται στο εμβαδόν του συντελεστή δόμησης της περιοχής ή τον υπερβαίνει ή τυχόν έχει γίνει μεταφορά συντελεστή δόμησης από άλλη περιοχή.
* Στην περίπτωση οικοπέδου, τυχόν οφειλή του σε εισφορά σε γη και χρήμα λόγω ένταξης του οικοπέδου στο σχέδιο πόλεως (πράξη εφαρμογής, πράξη αναλογισμού, προσκύρωσης και αποζημίωσης) καθώς και τυχόν χαρακτηρισμού του ως δασικής έκτασης.
Επίσης ελέγχεται η αρτιότητα και η οικοδομησιμότητα του οικοπέδου, το ποσοστό καλύψεως, οι επιτρεπόμενοι όροφοι, η τυχόν αναστολή των οικοδομικών αδειών στην περιοχή και η τυχόν διεκδίκηση χώρων πρασίνου από τον δήμο και ερευνώνται οι τυχόν υποχρεωτικοί έλεγχοι (Αρχαιολογίας, Πολεμικής Αεροπορίας, Αρχιτεκτονικής Επιτροπής κτλ.). Ο πλημμελής έλεγχος στις περιπτώσεις αυτές μπορεί να οδηγήσει σε ολέθριες συνέπειες είτε ανεπιθύμητης αγοράς παρανόμων πολεοδομικά κτισμάτων είτε ανάληψης μεγάλων οικονομικών υποχρεώσεων έναντι του Δημοσίου είτε περιορισμού της εκμετάλλευσης και χρήσης του ακινήτου.
