«Το Βήμα» συνομίλησε με τη δικηγόρο κυρία Ζωή Γερόντζου, σύμβουλο σε θέματα ακινήτων, και κατέγραψε όλα όσα χρειάζεται να γνωρίζουν οι ενοικιαστές και οι ιδιοκτήτες ακινήτων σε θέματα μισθώσεων.
Ο προσδιορισμός του ενοικίου κατοικίας από τον ιδιοκτήτη γίνεται ελεύθερα και χωρίς την παρέμβαση ή τυχόν περιορισμούς από τον νόμο. Δεν υπάρχει, όπως παλιά, νόμιμο μίσθωμα και συνεπώς, αν ο ενοικιαστής συμφωνήσει σε κάποιο ποσό, δεν μπορεί μετά να ζητήσει μείωσή του εκτός από οριακές περιπτώσεις (π.χ., κατάχρησης δικαιώματος ή αρχικής ή κατοπινής πολύ μεγάλης δυσαναλογίας του ενοικίου με τα δεδομένα της περιοχής).
Το ίδιο βεβαίως ισχύει και για τον ιδιοκτήτη, ο οποίος, σε περίπτωση που «ζήτησε λίγα», δεν έχει τρόπο να διορθώσει το λάθος παρά μόνο να περιμένει τις νόμιμες ή συμβατικές αυξήσεις ή το τέλος της μίσθωσης μετά το πέρας της τριετίας (που είναι η ελάχιστη νόμιμη διάρκεια της μίσθωσης κύριας κατοικίας). Ετσι, το ενοίκιο μιας κατοικίας ακολουθεί στη διαμόρφωσή του τα δεδομένα τόσο της ποιότητας του ακινήτου όσο και της τοπικής αγοράς, αλλά και των γενικότερων κανόνων της οικονομίας.
Διαμόρφωση ενοικίων
Συνεπώς ο ιδιοκτήτης αλλά και ο ενοικιαστής που θέλει να ελέγξει το ύψος του ενοικίου κατοικίας θα πρέπει να λάβει υπόψη του τα εξής:
* Την εμπορική αξία της κατοικίας, το τίμημα δηλαδή με το οποίο μπορεί να πωληθεί το ακίνητο αυτό. Ο συσχετισμός του τιμήματος αυτού με το ενοίκιο γίνεται με έναν συντελεστή απόδοσης ο οποίος σήμερα ανέρχεται σε ποσοστό 4%-6%.
Δηλαδή, αν ένα σπίτι έχει εμπορική αξία 10 εκατ. δρχ. (π.χ., έχει επιφάνεια 35 τ.μ. και αξία ανά τ.μ. γύρω στις 300.000 δρχ.), με συντελεστή απόδοσης 6% θα έχει ετήσια απόδοση 600.000 δρχ. και συνεπώς μηνιαία απόδοση, δηλαδή ενοίκιο, 50.000 δρχ. Παλαιότερα τα αντίστοιχα ποσοστά ήταν 5%-7%, η τάση όμως είναι ο συντελεστής αυτός να πέσει στο 3% επειδή αναμένεται να ανεβούν και άλλο οι τιμές πώλησης ενώ θα διατηρηθούν σταθερά τα ενοίκια.
* Την προσφορά και τη ζήτηση κατοικιών στην περιοχή. Είναι φανερό ότι σε μια περιοχή με μεγάλη ζήτηση για κατοικίες και μικρή προσφορά τα ενοίκια θα είναι υψηλά, ενώ, αντιστρόφως, όπου υπάρχουν πολλά ξενοίκιαστα σπίτια και μικρό ενδιαφέρον από την πλευρά των ενοικιαστών τα ενοίκια θα είναι πολύ χαμηλά.
* Την ποιότητα κατασκευής του ακινήτου και τις ανέσεις που προσφέρει, καθώς και την παλαιότητά του.
* Πόσο πυκνοκατοικημένη είναι η περιοχή και τι ποιότητα διαβίωσης προσφέρει (εδώ εξετάζονται στοιχεία όπως θόρυβος, θέα, διαρρύθμιση, ευκολίες περιοχής, συγκοινωνία, καταστήματα, δημόσιες υπηρεσίες, σχολεία κ.ά.) καθώς και την ποιότητα της περιοχής γενικά.
* Τον όροφο της κατοικίας.
* Διάφορες ειδικές συνθήκες (π.χ., αν το ακίνητο βρίσκεται κοντά σε σταθμούς μετρό, σε πανεπιστήμιο κτλ.).
Παρά το γεγονός ότι οι τιμές αγοράς των κατοικιών έχουν ανεβεί τελευταία, οι τιμές των ενοικίων παραμένουν σε σταθερά επίπεδα εδώ και μία τριετία. Η προοπτική για το μέλλον εκτιμάται ότι θα είναι σταθερή.
Συγκρατημένη άνοδος
Πάντως, σύμφωνα με στοιχεία της Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας της Ελλάδος, το διάστημα από τον Αύγουστο του 1999 ως τον Αύγουστο του 2000 η αύξηση που παρατηρήθηκε στα ενοίκια κατοικιών δεν ξεπέρασε το 3,4%, δηλαδή κυμάνθηκε στα επίπεδα του πληθωρισμού.
Οι κυριότεροι λόγοι για τους οποίους συμβαίνει αυτό είναι οι εξής:
* Η απελευθέρωση της αγοράς από ενοικιοστασιακούς νόμους, που επέτρεψε να επέλθει ισορροπία προσφοράς – ζήτησης. Οι κατοικίες ενοικιάζονται πλέον για μία τριετία και μετά η μίσθωση καθίσταται παντελώς ελεύθερη, δηλαδή ο ιδιοκτήτης μπορεί χωρίς την επίκληση άλλου λόγου να επιδιώξει επιτυχώς την έξωση του ενοικιαστή και την απόδοση σε εκείνον της ελεύθερης χρήσης του ακινήτου.
* Ο χαμηλός πληθωρισμός. Τα ενοίκια των κατοικιών είναι μέσα στα προϊόντα με τα οποία μετρείται ο ετήσιος πληθωρισμός.
* Τα χαμηλά επιτόκια των στεγαστικών δανείων, με τα οποία μετριάστηκε η ζήτηση αφού πολλοί υποψήφιοι ενοικιαστές κατάφεραν να αγοράσουν το δικό τους σπίτι με διευκόλυνση κάποιου δανείου.
* Τη φερεγγυότητα του ενοικιαστή.
* Το περιεχόμενο και τους όρους της σύμβασης.
* Να δηλώνει όλο το μίσθωμα στην ετήσια δήλωση φόρου εισοδήματος, ειδάλλως θα έχει προβλήματα, τόσο φορολογικά όσο και στην είσπραξη του μη δηλωθέντος «κρυφού» ενοικίου.
* Να μην επιτρέψει να συσσωρευθούν πολλά οφειλόμενα ενοίκια.
* Να πάρει όσο το δυνατόν περισσότερα ενοίκια για εγγύηση, κυρίως για να καλύψει τη ζημιά από τυχόν οφειλόμενα μισθώματα ή ζημιές στο ακίνητο.
Σε περίπτωση που οι ιδιοκτήτες δεν επιδείξουν την απαιτούμενη επιμέλεια και προβούν σε τυχαίες ή πρόχειρες ενέργειες, είναι πιθανόν να αντιμετωπίσουν προβλήματα.
Συγκεκριμένα, ο ιδιοκτήτης που δεν θα ενδιαφερθεί ιδιαίτερα για την ποιότητα του ενοικιαστή πιθανόν να βρεθεί στη δυσάρεστη θέση να έχει έναν κακόπιστο ή κακοπληρωτή ενοικιαστή.
Και στη μεν περίπτωση της άρνησης του ενοικιαστή να πληρώσει τα ενοίκια ο νόμος δίνει στον ιδιοκτήτη πολλές δυνατότητες είσπραξής τους ή απαλλαγής από τον κακοπληρωτή ενοικιαστή με έξωσή του.
Στην περίπτωση όμως ενός ενοικιαστή που γίνεται δυσάρεστος λόγω κακής συμπεριφοράς γιατί, π.χ., ακούει μουσική στη διαπασών ή κάθε φορά που ο ιδιοκτήτης πηγαίνει να εισπράξει το ενοίκιο του μιλάει άσχημα ή υβριστικά ή δεν προσέχει ιδιαίτερα την καθαριότητα του διαμερίσματος ή και άλλα πολύ χειρότερα, λίγες ως μηδαμινές είναι οι νομικές δυνατότητες αντίδρασης του ιδιοκτήτη.
Τι πρέπει να προσέξει ο ενοικιαστής
* Να μη συμφωνήσει να πληρώσει ενοίκιο δυσανάλογο με τις πραγματικές οικονομικές δυνατότητές του και τη μισθωτική αξία του ακινήτου έτσι όπως αυτή διαμορφώνεται από τους παράγοντες που προαναφέρθηκαν.
* Ιδιαίτερα επαχθείς όρους της μισθωτικής συμφωνίας, ιδίως αν δεν τον συμφέρουν ή δεν μπορεί να τους τηρήσει.
* Αν το διαμέρισμα «του κάνει» πραγματικά καθώς και να ελέγξει την ποιότητά του.
* Να διαπραγματευθεί το ενοίκιο ώστε να μη φανεί ότι για τη συγκεκριμένη κατοικία θα πλήρωνε οποιοδήποτε τίμημα.
Σε περίπτωση που οι ενοικιαστές δεν επιδείξουν την απαιτούμενη επιμέλεια και προβούν σε τυχαίες ή πρόχειρες ενέργειες, είναι πιθανόν να αντιμετωπίσουν προβλήματα, τα οποία ορισμένες φορές είναι και δυσεπίλυτα.
Συγκεκριμένα, ο ενοικιαστής που δεν θα ελέγξει προσεκτικά την ποιότητα και την καλή κατάσταση του διαμερίσματος κινδυνεύει στη συνέχεια να αντιμετωπίσει τεχνικά προβλήματα και πραγματικά ελαττώματα, η δαπάνη αποκατάστασης των οποίων τον βαρύνει, όπως συνήθως συμφωνείται. Επίσης πρέπει να εξετάσει από την αρχή αν τον συμφέρει οικονομικά τόσο το ενοίκιο όσο και η αύξηση που έχει συμφωνηθεί, γιατί πολύ συχνά, ιδίως όταν έρχεται η ώρα της αύξησης, συνειδητοποιεί ότι δεν μπορεί να αντεπεξέλθει και υπάρχει κίνδυνος να γίνει υπερήμερος ή να θέλει να φύγει από το ακίνητο πριν από τη λήξη της συμφωνημένης διάρκειας της μίσθωσης, πράγμα που είναι δυνατόν αλλ’ όχι χωρίς οικονομικές συνέπειες.
Οι όροι του μισθωτικού συμβολαίου
Το περιεχόμενο του μισθωτηρίου κατοικίας προσδιορίζεται από τον νόμο και τα συναλλακτικά ήθη και πρέπει να προβλέπει και να ρυθμίζει όλα τα βασικά στοιχεία της μίσθωσης (περιγραφή κατοικίας, διάρκεια μίσθωσης, ενοίκιο και ποσοστό αύξησής του, χρήση και πρόσωπα που θα κατοικούν σε αυτήν κτλ.), αλλά και θέματα που μπορεί να προκύψουν στη συνέχεια και να προκαλέσουν ανωμαλίες, όπως τυχόν κακή χρήση από τον ενοικιαστή, καθυστέρηση στην καταβολή των ενοικίων ή των κοινοχρήστων, αλλά και τυχόν αντισυμβατική συμπεριφορά του ιδιοκτήτη. Αν και μπορεί ο καθένας να αγοράσει έτοιμα έντυπα μισθωτήρια ακόμη και στα περίπτερα, καλό είναι να συμβουλεύεται σχετικά κάποιον δικηγόρο γιατί η συχνή αλλαγή της νομοθεσίας και της νομολογίας δεν αφήνει περιθώρια για πειραματισμούς και προχειρότητες σε καμία συναλλαγή στις ημέρες μας, άρα ούτε στη μίσθωση μιας κατοικίας.
