Το επιτόκιο με το οποίο γίνεται η μίσθωση ακινήτων ποικίλλει καθώς εξαρτάται από διάφορους παράγοντες, όπως το μέγεθος της εταιρείας που μισθώνει με leasing, τη χρονική διάρκεια της μίσθωσης, το είδος και το μέγεθος του ακινήτου. Σε γενικές γραμμές πάντως είναι διαπραγματεύσιμο και συνήθως εξαρτάται από το ύψος στο οποίο κινείται το Athibor.
Οι εταιρείες οι οποίες δραστηριοποιούνται σήμερα στην Ελλάδα στον χώρο της χρηματοδοτικής μίσθωσης είναι οι εξής: ΑΒΝ AMRO Leasing, Αγροτική Leasing, Alpha Leasing, Citi Leasing, Cyprus Leasing, Εθνική Leasing, Εμπορική Leasing, Ergo Leasing, ΕΤΒΑ Leasing, Ιονική Leasing, ΟΤΕ Leasing και Πειραιώς Leasing.
Το leasing στα ακίνητα αφορά χιλιάδες ενδιαφερομένους, από πολίτες που θέλουν να αποκτήσουν τη δική τους στέγη, επαγγελματίες που ενδιαφέρονται να δημιουργήσουν ένα κατάστημα ή μία αποθήκη, οργανισμούς και τράπεζες που επιθυμούν να αξιοποιήσουν τον θεσμό ως και κατασκευαστές.
Η αντίστροφη μέτρηση για την ανάπτυξη και την ευρεία διάδοση του θεσμού ξεκίνησε όταν τα συναρμόδια υπουργεία Οικονομικών και Ανάπτυξης κατάρτισαν σχετική διάταξη-τροπολογία στον βασικό νόμο για τον θεσμό του leasing και δρομολόγησαν τις διαδικασίες ψήφισής της από τη Βουλή.
Στην Ελλάδα ο θεσμός των επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία αναπτύσσεται σήμερα με ανοδικούς ρυθμούς. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις ειδικών, οι ρυθμοί ανάπτυξης αναμένεται να αυξηθούν περαιτέρω μέσα στα επόμενα χρόνια. Η τροχιά ανάκαμψης θα επιταχυνθεί με τη ρύθμιση της χρηματοδοτικής μίσθωσης ακινήτων, που αφορά τα επαγγελματικά ακίνητα.
Στην αγορά της χώρας παρατηρείται τα τελευταία χρόνια αυξημένη ζήτηση για εμπορικά καταστήματα και γραφεία στα μεγάλα αστικά κέντρα, υποδεικνύοντας σημαντικές συμβάσεις leasing αυτού του είδους.
Αν δημιουργηθούν οι κατάλληλες συνθήκες ανταγωνισμού για το leasing ακινήτων, ωφελημένοι θα είναι όχι μόνο οι επενδυτές, αφού θα προσφέρονται ανταγωνιστικές συμβάσεις, αλλά και οι εταιρείες leasing θα μπουν δυναμικά στον χώρο της χρηματοδότησης. Σύμφωνα με έρευνα του ΙΟΒΕ, το leasing ακινήτων περιέχει ποσοτικά και ποιοτικά οφέλη κυρίως για κερδοφόρες επιχειρήσεις, που είναι σε θέση να εκμεταλλευτούν το φορολογικό όφελος που προκύπτει και την έκπτωση των μισθωμάτων από τα ακαθάριστα έσοδά τους. Επίσης οι επιχειρήσεις χρησιμοποιώντας το leasing ακινήτων διατηρούν τη ρευστότητά τους, ενώ δεν επηρεάζονται οι χρηματοοικονομικοί δείκτες, όπως οι δείκτες «ξένα προς ίδια κεφάλαια» και «γενικής και άμεσης ρευστότητας», γεγονός υπαρκτό σε άλλες μορφές δανεισμού. Σημαντικό πλεονέκτημα είναι και η πιθανότητα κάλυψης 100% του κόστους της επένδυσης, καθώς δεν απαιτείται συμμετοχή του μισθωτή στο κόστος.
Για όλα τα παραπάνω οι επιχειρήσεις είναι έτοιμες να στραφούν σε αυτό το χρηματοδοτικό προϊόν και οι εταιρείες leasing να προβάλλουν τον θεσμό ώστε στο πλαίσιο του ανταγωνισμού να ωφεληθούν και οι επενδυτές και τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα.
* Τι είναι το leasing ακινήτων
Η αγορά και η κατασκευή ακινήτων απαιτεί πόρους εκ μέρους των εταιρειών ή των ελεύθερων επαγγελματιών που είναι δυνατόν, σε περίπτωση που χρησιμοποιηθεί το leasing για την εξασφάλιση του ακινήτου, να αποδεσμευτούν και να χρησιμοποιηθούν στο παραγωγικό κύκλωμα της επιχείρησης.
Η χρηματοδοτική μίσθωση (leasing) ακινήτων προσφέρει τη δυνατότητα στις επιχειρήσεις να αποκτήσουν επαγγελματική στέγη για την άσκηση της δραστηριότητάς τους και συγχρόνως να εκμεταλλευτούν όλα τα φορολογικά και λοιπά πλεονεκτήματα του leasing χωρίς να δεσμεύσουν σημαντικά ίδια κεφάλαια ή να κάνουν χρήση τραπεζικών πιστοδοτήσεων επιβαρύνοντας τα στοιχεία του ισολογισμού τους.
Τα βασικά χαρακτηριστικά του leasing των ακινήτων είναι:
* Ο μισθωτής επαγγελματικής στέγης μπορεί να είναι κάθε μορφής επιχείρηση καθώς και ελεύθερος επαγγελματίας.
* Τα αντικείμενα της χρηματοδοτικής μίσθωσης είναι τα αγροτεμάχια, τα οποία είναι οριζόντιες και κάθετες ιδιοκτησίες με κτίσματα μετά του ποσοστού του οικοπέδου που αναλογεί σε αυτά, σε συνάρτηση με τη συνολική επιφάνεια του οικοπέδου, καθώς και ο ακάλυπτος χώρος του που θα χρησιμοποιηθεί αποκλειστικά ως parking, όπως καταστήματα, ιατρεία, φαρμακεία, γραφεία, εμπορικά κέντρα, βιομηχανοστάσια, αποθήκες, ψυγεία, σουπερμάρκετ, νοσοκομεία, κινηματογράφοι.
Η διάρκεια της μίσθωσης είναι τουλάχιστον δεκαετής. Στη διάρκεια της μισθωτικής περιόδου ο μισθωτής πληρώνει το συμφωνηθέν μίσθωμα, το οποίο αποτελεί λειτουργική δαπάνη, και εκπίπτει 100% από το φορολογητέο εισόδημα. Οταν λήξει η σύμβαση ο μισθωτής εξαγοράζει το ακίνητο στην προσυμφωνημένη αξία. Η εξαγορά του ακινήτου στη λήξη της μίσθωσης είναι απαλλαγμένη του Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτων.
* Τα οφέλη για την επιχείρηση
Η μικρομεσαία επιχείρηση, η οποία λόγω μεγέθους δεν έχει εύκολη πρόσβαση στον τραπεζικό δανεισμό, θα είναι ο μεγάλος κερδισμένος από τη θεσμοθέτηση του leasing ακινήτων. Και τούτο διότι αποκτά πρόσβαση στον χρηματοπιστωτικό χώρο με ευνοϊκότερους όρους χρηματοδότησης. Παράλληλα δίνεται η ευκαιρία σε χιλιάδες ελεύθερους επαγγελματίες να αποκτήσουν τη δική τους επαγγελματική στέγη και να απαλλαγούν από το βάρος του ενοικίου.
Το leasing ακινήτων λοιπόν συγκεντρώνει πολλά προτερήματα, τα οποία καθιστούν το προϊόν ιδιαίτερα ελκυστικό. Ειδικότερα οι επαγγελματίες που θα προσφύγουν στη χρηματοδοτική μίσθωση ακινήτων θα έχουν τη δυνατότητα:
α) Να αποκτήσουν ιδιόκτητη επαγγελματική στέγη, αντικαθιστώντας το ενοίκιο με το μίσθωμα του leasing.
β) Να λάβουν χρηματοδότηση ως και του 100% της αξίας του ακινήτου.
γ) Να προσαρμόσουν την αποπληρωμή της σύμβασης leasing στις οικονομικές και ταμειακές δυνατότητες της επιχείρησης.
δ) Να αποφύγουν τη δέσμευση κεφαλαίων, τα οποία μπορούν να διοχετευθούν στο παραγωγικό και συναλλακτικό κύκλωμα της εταιρείας.
ε) Να κάνουν χρήση της φορολογικής ωφέλειας του θεσμού, καθώς τα καταβαλλόμενα μισθώματα εκπίπτουν 100% από το φορολογητέο εισόδημα.
στ) Να βελτιώσουν την εικόνα του ισολογισμού και της πιστοληπτικής ικανότητας.
ζ) Να καταβάλλουν χαμηλά μισθώματα και ανταγωνιστικά προς τα ενοίκια της αγοράς με προοπτικές συνεχούς και γρήγορης περαιτέρω μείωσης λόγω αποκλιμάκωσης των ελληνικών επιτοκίων εν όψει της ένταξης της Ελλάδας στην ΟΝΕ.
η) Να πωλούν (μόνον οι επιχειρήσεις) στις εταιρείες leasing και να επαναμισθώνουν (sale and lease back) ακίνητα που είχαν στην κυριότητά τους, έτσι ώστε να ενεργοποιούν αδρανή πάγια και να διοχετεύουν στο παραγωγικό-συναλλακτικό τους κύκλωμα πολύτιμους πόρους που ήταν δεσμευμένοι ή να επεκτείνουν δραστηριότητές τους.
θ) Να αποκτήσουν μόνιμη έδρα με την καταβολή «ενοικίου».
Επίσης στο ενεργητικό του θεσμού θα μπορούσε να καταγραφεί το ότι δεν απαιτείται αιτιολόγηση της πηγής προέλευσης των κεφαλαίων για την απόκτηση του ακινήτου, καθώς και το ότι το τελικό κόστος του leasing μετά τον υπολογισμό της φορολογικής ωφέλειας είναι, σε μακροχρόνια βάση, κατά κανόνα μικρότερο και από το ενοίκιο που θα κατέβαλε ο μισθωτής αν επέλεγε την ενοικίαση αντί της αγοράς.
* Οι πρόσφατες ρυθμίσεις
Με εγκύκλιο του υπουργείου Οικονομικών καθορίστηκε ότι:
* Απαλλάσσονται από τον ΦΠΑ τα μισθώματα που εισπράττονται από τη χρηματοδοτική μίσθωση ακινήτων, με εξαίρεση τα μισθώματα που εισπράττονται από τη χρηματοδοτική μίσθωση βιομηχανοστασίων.
* Τα έξοδα μεταβίβασης και μεταγραφής που καταβάλλει η εταιρεία χρηματοδοτικής μίσθωσης είναι άμεσα συνδεόμενα και παρεπόμενα της μισθωτικής σχέσης που συνδέει την εταιρεία χρηματοδοτικής μίσθωσης και τον μισθωτή του ακινήτου και δεν υπάγονται σε ΦΠΑ.
* Τα έξοδα που πραγματοποιούν οι εταιρείες χρηματοδοτικής μίσθωσης κατά την αγορά ακινήτου, που πρόκειται να αποτελέσει αντικείμενο χρηματοδοτικής μίσθωσης, δεν προσαυξάνουν το κόστος κτήσης των παγίων και αποσβένονται είτε εφάπαξ είτε μέσα σε μια πενταετία.
* Σε περίπτωση που ο μισθωτής εξοφλεί εφάπαξ όλα τα έξοδα που η εταιρεία leasing έχει καταβάλει για την απόκτηση του ακινήτου που προορίζεται για χρηματοδοτική μίσθωση, οι δαπάνες αυτές δεν εκπίπτονται από τα ακαθάριστα έσοδά του καθόσον δεν θεωρούνται λειτουργικές δαπάνες.
* Σύμβουλοι ακινήτων
Τα τελευταία χρόνια, σε όλη την Ευρώπη, ο ρόλος των εξειδικευμένων συμβούλων ακινήτων έχει αποκτήσει ιδιαίτερη σημασία στα πλαίσια της λειτουργίας επιχειρήσεων, οργανισμών, βιομηχανιών, χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων. Οι καθιερωμένες μέθοδοι εργασίας έχουν αλλάξει σημαντικά και η παροχή συμβουλών από ειδικούς έγινε απαραίτητη στις διαδικασίες λήψεως σχετικών αποφάσεων.
Σκοπός των εταιρειών αυτών είναι η ανάπτυξη εξειδικευμένης και ολοκληρωμένης δραστηριότητας, τόσο στην εγχώρια όσο και στην ξένη κτηματαγορά πάνω σε θέματα ακινήτων, στον βιομηχανικό, εμπορικό και οικιστικό τομέα.
Οι σύμβουλοι αυτοί πετυχαίνουν την απόλυτη ενασχόλησή τους με όλες τις πλευρές που αφορούν θέματα ακίνητης περιουσίας, όπως εκτιμήσεις ακινήτων και μηχανολογικού εξοπλισμού, μελέτες βιωσιμότητας και οικονομικής δυνατότητας, διαχείριση και επίβλεψη έργων, προβολή και προώθηση ακίνητης περιουσίας, διαμεσολάβηση (μεσιτεία) και διαπραγμάτευση αγοραπωλησιών, επενδύσεις ακινήτων και διαχείριση χαρτοφυλακίου, έρευνα και ανάλυση αγοράς, παροχή συμβουλών σε αναπτυξιακά, φορολογικά, πολεοδομικά θέματα.
