Τα τελευταία δύο χρόνια ο χάρτης της κτηματαγοράς έχει αλλάξει σημαντικά, αφού τα μεγάλα έργα που γίνονται στην Αττική έχουν δημιουργήσει νέες ευκαιρίες και δεδομένα. Οπως αναφέρουν στελέχη της εταιρείας Alpha Αστικά Ακίνητα, η ευρύτερη περιοχή στα ανατολικά παράλια της Αττικής αναμένεται να παρουσιάσει σημαντική ζήτηση για αγορά πρώτης κατοικίας, αφού με την ολοκλήρωση του νέου αεροδρομίου των Σπάτων και του οδικού κόμβου Σταυρού – Ελευσίνας θα δημιουργηθούν νέα δεδομένα στην αγορά ακινήτων των περιοχών αυτών. Εντονη κινητικότητα έχει αρχίσει να παρουσιάζεται και αναμένεται να ενταθεί ακόμη περισσότερο στις περιοχές του Παλαιού και του Νέου Φαλήρου, στις Τζιτζιφιές και στο Μοσχάτο με τις αναμενόμενες παρεμβάσεις στο Φαληρικό Δέλτα (απομάκρυνση ιπποδρόμου, δημιουργία χώρων αναψυχής κτλ.), ενώ παράλληλα βοηθά και η μελλοντική απομάκρυνση του υπάρχοντος αεροδρομίου.
Επίσης κατά μήκος της εθνικής οδού Αθηνών – Λαμίας υπάρχει αυξημένη ζήτηση για βιομηχανικούς και αποθηκευτικούς χώρους, κυρίως λόγω της ευκολίας πρόσβασης. Σημαντικές προοπτικές για αγορά καταστημάτων και γραφείων έχει και η περιοχή του Ελαιώνα, σύμφωνα με τα ίδια στελέχη, αφού έχουν δρομολογηθεί έργα αναβάθμισης και ανάπλασης της ευρύτερης περιοχής, ενώ σε τροχιά ανάπλασης βρίσκεται και η οδός Πειραιώς. Επίσης για βιομηχανικούς και αποθηκευτικούς χώρους αλλά και για τη δημιουργία καταστημάτων και γραφείων προσφέρεται και η περιοχή του Θριασίου Πεδίου, λόγω της εύκολης πρόσβασης που αναμένεται να γίνει με την ολοκλήρωση των νέων οδικών αρτηριών και του σχεδιαζόμενου περιαστικού σιδηροδρόμου.
Οπως αναφέρει χαρακτηριστικά ο κ. Ι. Ρεβύθης, πρόεδρος των μεσιτών, η κατασκευή του νέου αεροδρομίου, το οποίο σύμφωνα με τις εκτιμήσεις θα λειτουργήσει τον Μάρτιο του 2001, έχει επιφέρει σημαντικές ανακατατάξεις στις τιμές των ακινήτων στην περιοχή των Μεσογείων αλλά και του Ελληνικού.
Η αύξηση της ζήτησης προέρχεται τόσο από επιχειρήσεις, που ήδη αναζητούν χώρους για να εγκατασταθούν στην περιοχή, όσο και από ιδιώτες οι οποίοι αντιμετωπίζουν ως μια πολύ αποδοτική επένδυση την αγορά ακινήτου στα Μεσόγεια, ενώ και οι εργαζόμενοι στο αεροδρόμιο και στις επιχειρήσεις γύρω από αυτό θα αναζητήσουν χώρους για μόνιμη κατοικία. Αξίζει να σημειωθεί ότι, σύμφωνα με τις προβλέψεις της εταιρείας Διεθνής Αερολιμένας Αθηνών ο αριθμός των κατοίκων στην ευρύτερη περιοχή θα προσεγγίσει τις 370.000, έναντι 45.000 που φθάνει το αντίστοιχο νούμερο σήμερα. Η ολοκλήρωση των μεγάλων έργων υποδομής έχει κινήσει το ενδιαφέρον μεγάλων αναπτυξιακών εταιρειών ακινήτων (property developers) του εξωτερικού που έχουν αρχίσει να ψάχνουν την ελληνική αγορά.
Πέρα από την κατασκευή του αεροδρομίου με έναν προϋπολογισμό της τάξεως των 658 δισ. δρχ. κατά προσέγγιση το ενδιαφέρον από τους ξένους επενδυτές εκδηλώνεται, δεδομένης και της προοπτικής ολοκλήρωσης των μεγάλων έργων που βρίσκονται σε εξέλιξη, και αφορά την κατασκευή της σύνδεσης Σταυρού – Ελευσίνας, τα έργα για τους Ολυμπιακούς, το μετρό και τις ευρύτερες χωροταξικές παρεμβάσεις. Ετσι, αλυσίδες καταστημάτων, πολυκαταστήματα, αεροπορικές εταιρείες, εταιρείες παροχής υπηρεσιών, τουριστικοί οργανισμοί, σουπερμάρκετ, μεγάλες αλυσίδες φαγητού και οι περισσότερες εταιρείες που δραστηριοποιούνται στον χώρο των αεροπορικών μεταφορών, έχουν ήδη εκδηλώσει ενδιαφέρον για την εγκατάστασή τους στα Μεσόγεια και έχουν επηρεάσει σημαντικά τις αξίες των ακινήτων.
Οι τιμές των ακινήτων στα Σπάτα έχουν ήδη από την αρχή της κατασκευής του αεροδρομίου πάρει αρκετές υπεραξίες, ωστόσο ο κ. Ρεβύθης πιστεύει ότι επί δύο χρόνια θα παραμείνουν σταθερές και έναν χρόνο πριν από τη μετεγκατάσταση του αεροδρομίου θα έχουν ανοδική πορεία, σε συνδυασμό με την υλοποίηση της Αττικής Οδού και τη γενικότερη ανάπλαση της περιοχής. Οι τιμές θα διαφέρουν στην περιοχή των Σπάτων ανάλογα με τις χρήσεις γης που θα δημοσιευθούν από το ΥΠΕΧΩΔΕ.
Επίσης, η χωροθέτηση και η κατασκευή του Ολυμπιακού Χωριού στους Θρακομακεδόνες, το οποίο μετά το πέρας των αγώνων θα πωληθεί σε ιδιώτες, πρόκειται να δημιουργήσει μια νέα πόλη με υπερσύγχρονη υποδομή στους πρόποδες της Πάρνηθας και αυτό θα δώσει περαιτέρω ώθηση στα βόρεια προάστια συνολικά, ενώ οι αλλαγές που συντελούνται στον Πειραιά, στη Ραφήνα, στο ιστορικό τρίγωνο και στις άλλες κεντρικές περιοχές της πρωτεύουσας θα οδηγήσουν στην ανάπτυξη δεκάδων συνοικιών που κακώς θεωρούνται σήμερα υποβαθμισμένες.
Ανάλογη είναι η μοίρα και του λιμανιού της Ραφήνας, σύμφωνα με τον κ. Ρεβύθη, όπου καθώς απέχει λίγα μόνο χιλιόμετρα από το αεροδρόμιο των Σπάτων αναμένεται να δημιουργηθεί ένας δεύτερος Πειραιάς με τη μεγάλη αύξηση των ακτοπλοϊκών μετακινήσεων από το λιμάνι της Ραφήνας προς τα νησιά των Κυκλάδων κτλ. Πάντως σημαντική αναβάθμιση αναμένεται επίσης να γίνει και στο Λαύριο, αφού το λιμάνι του θα λειτουργεί ως ένας σύγχρονος εμπορευματικός σταθμός και ως μαρίνα.
Η Αττική Οδός θα είναι ένας δρόμος που θα διασχίζει κάθετα τις εθνικές οδούς και θα ενώνει τις λεγόμενες υποβαθμισμένες περιοχές της Δυτικής Αθήνας με τα βόρεια προάστια και τα Μεσόγεια. Το έργο αυτό, συνεπικουρούμενο και από το μετρό, του οποίου η προγραμματισμένη προέκταση θα φθάσει ως το Περιστέρι, έχει βαθύτερες κοινωνικές και οικονομικές επιπτώσεις, καθώς σπάει τα «εσωτερικά τείχη» της Αττικής, τοποθετώντας τη Δυτική Αθήνα στο επίκεντρο των εξελίξεων. Αυτές οι αλλαγές θα επιδράσουν καταλυτικά στην κτηματαγορά των δυτικών περιοχών. Οι δείκτες ζήτησης ακινήτων στο Αιγάλεω, στο Περιστέρι, στο Χαϊδάρι, στη Νίκαια και σε άλλες συνοικίες θα ακολουθήσουν έντονη αυξητική τροχιά, γεγονός που θα συμπαρασύρει στα ύψη τις τιμές.
Οσον αφορά τα βόρεια προάστια, όπως η Μεταμόρφωση, το Νέο Ηράκλειο, η Πεύκη, το Μαρούσι, το Χαλάνδρι, τα Βριλήσια και η Αγία Παρασκευή, από όπου επίσης θα διέλθει η Αττική Οδός, έχουν ήδη μπει και αυτά σε τροχιά ανάπτυξης, καθώς θα γίνει ευκολότερη η πρόσβαση προς την εθνική οδό Αθηνών-Κορίνθου, με συνακόλουθη άνοδο τόσο των εμπορικών ακινήτων όσο και της κατοικίας.
Η λεωφόρος Σταυρού – Ελευσίνας θα προκαλέσει σημαντική άνοδο στις τιμές των εμπορικών ακινήτων όλων των περιοχών που πρόκειται να διανύσει. Στις παρυφές των εθνικών οδών θα δημιουργηθεί αύξηση της ζήτησης αποθηκευτικών χώρων, ενώ στις κατοικημένες θα τονωθούν οι τοπικές αγορές, με μεγαλύτερα οφέλη στα ήδη οργανωμένα εμπορικά κέντρα, όπως αυτά της Νίκαιας, του Αιγάλεω, του Περιστερίου, της Νέας Ιωνίας, του Αμαρουσίου, του Χαλανδρίου και της Αγίας Παρασκευής.
Κοντά στους σταθμούς του μετρό βλέπουμε ήδη έκρηξη στη ζήτηση εμπορικών ακινήτων, ενώ σε μικρή απόσταση από αυτούς σημειώνεται μεγάλη ζήτηση κατοικίας. Οι επιπτώσεις του μετρό στην ανάπτυξη της κτηματαγοράς δεν σταματούν μόνο πέριξ των σταθμών του. Η μεγάλη αποσυμφόρηση που θα προκαλέσει στο κέντρο δίνει ώθηση και προοπτική σε παλαιές ξεχασμένες γειτονιές της Αθήνας, στις οποίες παρατηρείται ήδη έντονη ζήτηση ακινήτων, είτε εμπορικών, όπως στου Ψυρρή, στο Θησείο, στο Μοναστηράκι, στο Γκάζι, είτε κατοικιών, όπως στην Πλάκα, στην Ακρόπολη, στου Φιλοπάππου, στο Μετς κ.α.
Ποιοι παράγοντες επηρεάζουν τις τιμές των ακινήτων
Η οικονομική και πολιτική κατάσταση σε μια χώρα επηρεάζει άμεσα την εισροή ξένων κεφαλαίων και των επενδύσεων γενικότερα, που με τη σειρά της προκαλεί αύξηση του ενδιαφέροντος για ανοικοδόμηση, αύξηση της ζήτησης και επομένως αύξηση των τιμών, όπως αναφέρει η κυρία Νίκη Σύμπουρα, στέλεχος της εταιρείας Sotiropoulos Bros ΑΕ.
Τα επίπεδα των επιτοκίων, η αγορά της χρηματοδότησης και του leasing, τα δημόσια έργα που ανακοινώνονται και το χρηματιστήριο είναι μερικοί ακόμη παράγοντες που επηρεάζουν τις τιμές των ακινήτων. Π.χ., η δημιουργία ενός μεγάλου εμπορικού κέντρου από διεθνή εταιρεία με πείρα στον χώρο αυτόν θα προκαλέσει ενδιαφέρον από διεθνείς εταιρείες για επέκταση χώρων πώλησης, αλλά και ανάπτυξη της οικιστικής περιοχής γύρω από αυτό το κέντρο, τονίζει επίσης η κυρία Σύμπουρα.
Επίσης οι τιμές των ακινήτων καθορίζονται από την προσφορά και τη ζήτηση (όπως και σε άλλα επενδυτικά αγαθά), αναφέρει ο κ. Ι. Παρασκευόπουλος, διευθυντής του γραφείου Αθηνών της Δανός & Συνεργάτες Chartered Surveyors ΑΕ.
Ειδικότερα, παράμετροι της ζήτησης είναι μεταξύ άλλων η σύνθεση και το μέγεθος της γεωγραφικής κατανομής του πληθυσμού, το πιθανό εισόδημα, οι επαγγελματικές ανάγκες, ο τουρισμός, η δυνατότητα χρηματοδότησης της αγοράς του ακινήτου, το κοινωνικό καθεστώς, η ισχύουσα φορολογία και νομοθεσία, περιβαλλοντικές και συγκοινωνιακές συνθήκες κ.ά.
Παράμετροι της προσφοράς είναι μεταξύ άλλων η ποσότητα των επενδυτικών πόρων, οι χρηματοοικονομικές συνθήκες, η απόδοση εναλλακτικών επενδύσεων, η οικονομική ανάγκη του εκάστοτε πωλητή, οι προβλέψεις που αφορούν την εξέλιξη της τοπικής αγοράς, η γενικότερη πολιτικοοικονομική κατάσταση κ.ά.
Ενας από τους βασικότερους παράγοντες που επηρεάζουν τις τιμές των ακινήτων είναι ο περιβάλλων χώρος. Π.χ., αν πρόκειται για κατοικία που βρίσκεται σε καταπράσινη περιοχή ή σε περιοχή με θέα, η τιμή αυξάνεται με ταχύτερους ρυθμούς. Επίσης ο συντελεστής δόμησης, όπως αναφέρει χαρακτηριστικά η κυρία Νόρα Δημητρίου, διευθύντρια του μεσιτικού γραφείου World Properties and Investment, είναι ένας άλλος σημαντικός παράγοντας που διαμορφώνει ανάλογα τις τιμές γης και κατ’ επέκταση των ακινήτων, αφού σε ορισμένες περιπτώσεις λειτουργεί θετικά και σε άλλες όχι. Π.χ., στο οικιστικό κομμάτι των ακριβών προαστίων όσο πιο χαμηλός είναι ο συντελεστής δόμησης τόσο υψηλότερη είναι η αξία του οικοπέδου. Ενας χαμηλός συντελεστής δόμησης απευθύνεται αποκλειστικά και μόνο σε μονοκατοικίες και κατ’ επέκταση σε ακριβά πορτοφόλια. Αντίθετα, αν σε άλλες οικιστικές περιοχές έχουμε υψηλό συντελεστή δόμησης, τότε η αξία των οικοπέδων πέφτει. Αντιστρόφως ανάλογα κινούνται τα πράγματα όσον αφορά τις περιοχές με έντονη εμπορική κίνηση. Ενας υψηλός συντελεστής δόμησης σε εμπορικές περιοχές δίνει σαφώς μεγαλύτερη αξία στα διαθέσιμα οικόπεδα.
Ενας άλλος παράγοντας που ευνοεί την ανοδική εξέλιξη των τιμών των ακινήτων, ιδιαίτερα αυτών που αφορούν κατοικίες, είναι, σύμφωνα με την κυρία Δημητρίου, το γεγονός ότι μερικά προάστια είναι αυστηρά οικιστικά. Σ’ αυτή την κατηγορία ανήκουν το Παλαιό Ψυχικό, η Φιλοθέη, η Εκάλη κ.ά. Οσον αφορά τα εμπορικά ακίνητα, σημαντικότατο ρόλο παίζει η θέση και ιδιαίτερα ο συντελεστής εμπορικότητας της περιοχής. Πάντως, όπως χαρακτηριστικά αναφέρει η κυρία Δημητρίου, ο νόμος της προσφοράς και της ζήτησης καθώς και η σπανιότητα των αντικειμένων (στην περίπτωσή μας: των ακινήτων) είναι παράγοντες που δεν πρόκειται ποτέ να εξαιρεθούν από τους κανόνες της κτηματαγοράς.
10% πάνω οι τιμές στην Αττική
Σημαντική αύξηση πάνω από 10% έχει παρατηρηθεί από την αρχή του έτους στις τιμές των ακινήτων σε ορισμένες περιοχές της Αττικής, ενώ σε περιοχές των βορείων προαστίων η άνοδος των τιμών ορισμένων ακινήτων έχει ξεπεράσει το 20%.
Στην Αττική οι υψηλότερες τιμές ακινήτων εξακολουθούν να παρατηρούνται στα νότια και στα βόρεια προάστια, όπως είναι η περιοχή της Βουλιαγμένης, η Βούλα, το Καβούρι, το Παλαιό Ψυχικό, το Κεφαλάρι, η Εκάλη κτλ.
Το τελευταίο διάστημα όμως πολλοί έχουν προτιμήσει να επενδύσουν σε ακίνητα και οικόπεδα που βρίσκονται κοντά στους σταθμούς του μετρό της Αθήνας, κατά μήκος της Αττικής οδού, στα Μεσόγεια, καθώς και σε άλλες περιοχές.
Πάντως ιδιαίτερο ενδιαφέρον εξακολουθεί να υπάρχει για αγορά ακινήτων στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας, σε περιοχές που είναι υπό ανάπλαση ή βρίσκονται πλησίον των σταθμών του μετρό. Τα ακίνητα που βρίσκονται επί της πλατείας Ομονοίας, επί της οδού Ερμού, στον πεζόδρομο από το Σύνταγμα ως την οδό Αθηνάς, στην Πλάκα, στου Φιλοπάππου και στην περιοχή του Ψυρρή παρουσιάζουν τις υψηλότερες τιμές, σύμφωνα με τους κτηματομεσίτες.
Κοντά στους σταθμούς του μετρό παρατηρείται έκρηξη στη ζήτηση εμπορικών ακινήτων ενώ σε μικρή απόσταση από αυτούς σημειώνεται μεγάλη ζήτηση κατοικίας. Οι επιπτώσεις του μετρό στην ανάπτυξη της κτηματαγοράς δεν σταματούν μόνο πέριξ των σταθμών του. Η μεγάλη αποσυμφόρηση που θα προκαλέσει στο κέντρο δίνει ώθηση και προοπτική σε παλαιές ξεχασμένες γειτονιές της Αθήνας, στις οποίες παρατηρείται ήδη έντονη ζήτηση ακινήτων είτε εμπορικών, όπως στου Ψυρρή, στο Θησείο, στο Μοναστηράκι, στο Γκάζι, είτε κατοικιών, όπως στην Πλάκα, στην Ακρόπολη, στου Φιλοπάππου, στο Μετς κτλ.
Τα ακίνητα όμως, αν και αποτελούν ασφαλή επένδυση, δεν είναι κατ’ ανάγκην σε οποιαδήποτε χρονική στιγμή και η αποδοτικότερη, δεδομένου ότι η αγορά επηρεάζεται εποχικά ακόμη και σε περιόδους σταθερότητας και φυσιολογικής εξέλιξης και από άλλους παράγοντες, όπως φορολογικές επιβαρύνσεις, επιτόκια, νομοθετικό πλαίσιο μισθώσεων κτλ.
Οπως υποστηρίζει η κυρία Νόρα Δημητρίου, διευθύντρια της εταιρείας World Properties and Investment, στις ακριβές περιοχές των βορείων και νοτίων προαστίων παρατηρείται από την αρχή του έτους αυξημένη ζήτηση για αγορά κατοικίας ενώ τα προσφερόμενα ακίνητα είναι λίγα. Επίσης έντονη αύξηση των τιμών παρατηρείται και για τα ακίνητα ορισμένων περιοχών του κέντρου της Αθήνας, όπως είναι η περιοχή γύρω από το Προεδρικό Μέγαρο, το Κολωνάκι κλπ. Αντιθέτως σε περιοχές όπως είναι το Παγκράτι και η Κυψέλη παρουσιάζεται σταθερότητα στις τιμές τους τελευταίους μήνες.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον δείχνουν οι αγοραστές για κατοικίες σε καινούργιες οικοδομές. Θα πρέπει να σημειωθεί όμως ότι σε αυτή την περίπτωση οι τιμές των εν λόγω ακινήτων είναι 50% ακριβότερες από ό,τι αν προτιμούσε κάποιος το ίδιο ακίνητο σε μια παλαιά οικοδομή (άνω των 15 ετών).
Τα ακίνητα που βρίσκονται επί της πλατείας Ομονοίας, επί της οδού Ερμού, στον πεζόδρομο από το Σύνταγμα ως την οδό Αθηνάς, στην Πλάκα, στου Φιλοπάππου και στην περιοχή του Ψυρρή παρουσιάζουν τις υψηλότερες τιμές, σύμφωνα με τους κτηματομεσίτες.
Αναλυτικότερα, αστρονομικές χαρακτηρίζονται οι τιμές των ακινήτων που βρίσκονται επί της πλατείας Ομονοίας. Ακίνητα προς πώληση δεν διατίθενται και στα ελάχιστα καταστήματα που προσφέρονται προς ενοικίαση οι τιμές κυμαίνονται από 25.000 δρχ. ως 45.000 δρχ. ανά τετραγωνικό μέτρο. Στο ποσό αυτό ο ενδιαφερόμενος πρέπει να συνυπολογίσει και την εφάπαξ καταβολή του λεγομένου «αέρα» της επιχείρησης η οποία στεγάζεται στο ακίνητο. Αυτός φθάνει, σύμφωνα με τις πληροφορίες των κτηματομεσιτών, ως και στο ποσόν των 1-2 εκατ. δρχ. ανά τετραγωνικό μέτρο.
Σε αντίθεση με την ανύπαρκτη προσφορά ακινήτων που βρίσκονται στην πλατεία Ομονοίας, υπάρχει περιορισμένη προσφορά ακινήτων στους περιμετρικούς δρόμους. Π.χ., στις οδούς Λυκούργου, Σολωμού, Σωκράτους, Κουμουνδούρου και Αναξαγόρα πωλούνται ή ολόκληρες πολυκατοικίες για να χρησιμοποιηθούν ως γραφεία ή μεμονωμένες μονοκατοικίες. Οι διατιθέμενες μονοκατοικίες έχουν ως χαρακτηριστικό το ότι είναι κτισμένες σε μικρά οικόπεδα χωρίς ακάλυπτους χώρους, με εμβαδόν πάνω από 200 τ.μ. Τα διατιθέμενα ακίνητα είναι κατασκευής από 20 έτη και άνω και οι τιμές κυμαίνονται από 200.000 δρχ. ως 400.000 δρχ. ανά τετραγωνικό μέτρο.
Ιδια κατάσταση επικρατεί και στην οδό Ερμού, με ακριβότερο κομμάτι της τον πεζόδρομο μεταξύ της πλατείας Συντάγματος και της οδού Αθηνάς. Ακίνητα προς πώληση δεν διατίθενται και οι τιμές των ελαχίστων καταστημάτων προς ενοικίαση κυμαίνονται από 25.000 δρχ. ως 45.000 δρχ. ανά τ.μ., ενώ αν επιθυμεί κανείς να αγοράσει ένα κατάστημα στις παραπάνω περιοχές οι τιμές μπορεί να φθάσουν και τα 8 εκατ. ανά τετραγωνικό μέτρο.
Στις παραδοσιακές γειτονιές της Αθήνας, όπως είναι η Πλάκα και του Φιλοπάππου, τα ακίνητα τα οποία είναι διατηρητέες ανακαινισμένες μονοκατοικίες προσφέρονται από 500.000 δρχ. το τετραγωνικό μέτρο ενώ φθάνουν ως και 800.000 δρχ. ανάλογα με το σημείο όπου βρίσκονται, αν έχουν θέα προς την Ακρόπολη κτλ.
Στα ύψη φαίνεται ότι έχουν εκτιναχθεί και τα ακίνητα στην περιοχή του Ψυρρή μετά τη σημαντική αναβάθμιση που έχει γίνει τα τελευταία χρόνια με τη δημιουργία παραδοσιακών ταβερνών και καταστημάτων-βιοτεχνιών που ασχολούνται με την κατασκευή και διάθεση παραδοσιακών αγαθών. Στην περιοχή αυτή τα ακίνητα πωλούνται από 250.000 ως 400.000 δρχ. το τετραγωνικό μέτρο. Πάντως όσοι αποφασίσουν να αποκτήσουν ένα ακίνητο σε αυτή την περιοχή πρέπει να γνωρίζουν ότι το κόστος ανακαίνισής του μπορεί να ξεπεράσει το κόστος αγοράς.
