Κυμαινόμενο ή σταθερό;

Πώς ένα σημερινό φθηνό θα γίνει ακριβό σε τρία χρόνια

Μπορεί οι τράπεζες να έχουν μειώσει εντυπωσιακά τα σταθερά επιτόκια των στεγαστικών δανείων που προσφέρουν, δεν έχουν κάνει όμως το ίδιο και με τα κυμαινόμενα επιτόκια. Αποτέλεσμα της τακτικής αυτής είναι οι πελάτες τους να οδηγούνται στο σταθερό επιτόκιο και να «κλειδώνονται» σε αυτό σε μια περίοδο που, αν καρποφορήσουν οι προσπάθειες ένταξης στην ΟΝΕ, τα επιτόκια την επόμενη διετία αναμένεται να ακολουθήσουν έντονα πτωτική πορεία.

Σήμερα λοιπόν οι τράπεζες χορηγούν, π.χ., 15ετή στεγαστικά δάνεια με σταθερό επιτόκιο τα πέντε πρώτα χρόνια του δανείου, το οποίο κυμαίνεται περί το 10%, τη στιγμή που το αντίστοιχο κυμαινόμενο διαμορφώνεται πάνω από 15%. Στην πράξη η διαφορά αυτή σημαίνει ότι ένα 15ετές δάνειο 15 εκατ. δρχ. με κυμαινόμενο επιτόκιο κοστίζει περί τις 70.000 δρχ. τον μήνα ή 840.000 δρχ. τον χρόνο ακριβότερα από το αντίστοιχο σταθερό.

Αυτό όμως που σήμερα φαίνεται φθηνό ίσως αύριο αποδειχθεί ακριβό. Και αυτό θα εξαρτηθεί από την πορεία των επιτοκίων τα επόμενα χρόνια. Τότε λοιπόν τα στεγαστικά με κυμαινόμενο επιτόκιο θα πάρουν τα νέα επιτόκια του ευρώ. Και οι εκτιμήσεις της αγοράς συγκλίνουν σε κυμαινόμενο επιτόκιο στεγαστικών δανείων γύρω στο 6,5%-7% το 2001.

Οσον αφορά τα δάνεια με σταθερό επιτόκιο, όπως προβλέπεται στον κανονισμό της Ευρωπαϊκής Ενωσης σχετικά με την εισαγωγή του ευρώ, αυτή δεν θα μεταβάλει το ονομαστικό επιτόκιο που αναφέρεται στη σύμβαση.

Με επιτόκιο λοιπόν της τάξεως του 7%, ένα 15ετές στεγαστικό δάνειο 15 εκατ. δρχ. θα κοστίζει περί τις 90.000 δρχ. τον μήνα ή 1.080.000 δρχ. τον χρόνο φθηνότερα απ’ ό,τι κοστίζει σήμερα το δάνειο με κυμαινόμενο επιτόκιο. Σήμερα η μηνιαία δόση ενός τέτοιου δανείου διαμορφώνεται περί τις 236.000 δρχ., ενώ αυτή με επιτόκιο 7% είναι 146.000 δρχ. Αν υποθέσει μάλιστα κανείς ότι ως την ένταξη στην ΟΝΕ θα έχει καταργηθεί και το επιπλέον κόστος που επιβαρύνει τα δάνεια, δηλαδή η εισφορά του Ν. 128 και ο ΕΦΤΕ, τότε η μηνιαία δόση διαμορφώνεται σε ακόμη χαμηλότερα επίπεδα, περί τις 135.000 δρχ. Αυτό σημαίνει ότι το εν λόγω δάνειο θα είναι φθηνότερο σε σχέση με σήμερα κατά 100.000 δρχ. τον μήνα ή 1.200.000 δρχ. τον χρόνο.

Μπροστά στις εξελίξεις αυτές και αν επιβεβαιωθεί η εκτίμηση για επιτόκια στα στεγαστικά δάνεια της τάξεως του 6,5%-7% το 2001, κάποιος που σκέφτεται να δανειστεί σήμερα, π.χ., με επιτόκιο 9% σταθερό για πέντε χρόνια ή 8,75% σταθερό για 10 χρόνια θα πρέπει να το συγκρίνει με το ισχύον κυμαινόμενο επιτόκιο και το πώς πιθανόν να εξελιχθεί το κόστος του δανείου αυτού. Από τη σύγκριση προκύπτει ότι για να αποδειχθεί φθηνότερο το δάνειο με κυμαινόμενο επιτόκιο από το σταθερό για πέντε χρόνια θα πρέπει το μέσο επιτόκιο από σήμερα ως το 2001, όταν θα διαμορφωθεί σε περίπου 7%, να είναι μικρότερο από 10,5%. Σε αντίθετη περίπτωση συμφέρει το σταθερό. Αντίστοιχα, από τη σύγκριση του σταθερού επιτοκίου 8,75% για 10 χρόνια με το κυμαινόμενο προκύπτει ότι για να συμφέρει το κυμαινόμενο θα πρέπει το μέσο επιτόκιο από σήμερα ως το 2001 να είναι μικρότερο από 12,8%.

Ολα αυτά βεβαίως υπό την προϋπόθεση ότι η πορεία προς την ΟΝΕ και το κοινό νόμισμα εξελίσσεται ομαλά. Διότι σε αντίθετη περίπτωση, δηλαδή σε περίπτωση που τα επιτόκια δεν ακολουθήσουν πτωτική πορεία, τότε τα δάνεια με σταθερό επιτόκιο θα αποδειχθούν η καλύτερη επιλογή.

Προσοχή όμως χρειάζεται στην επιλογή του δανείου με κυμαινόμενο επιτόκιο. Αλλες τράπεζες εφαρμόζουν αμέσως τις μεταβολές των επιτοκίων, άλλες κάθε εξάμηνο και άλλες μόνο αν η μείωση είναι μεγαλύτερη από κάποιο ποσοστό. Για παράδειγμα, στα δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο που χορηγεί η Κτηματική Τράπεζα το επιτόκιο παραμένει σταθερό τον πρώτο χρόνο. Οι μεταβολές των επιτοκίων περνούν στα δάνεια από τον δεύτερο χρόνο και μόνο αν είναι μεγαλύτερες της μισής ποσοστιαίας μονάδας. Ετσι όσοι σκοπεύουν να δανειστούν με κυμαινόμενο επιτόκιο θα πρέπει να επιλέξουν κάποιο δάνειο στο οποίο οι μεταβολές των επιτοκίων να εφαρμόζονται στη δόση τη στιγμή που ανακοινώνονται.