ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΕΣ ΑΠΟΡΙΕΣ

Πρώτη κατοικία

* Ο κ. Γ. Π., από την Αθήνα, ερωτά:

«Είμαι παντρεμένος και έχω δύο ανήλικα παιδιά. Αγόρασα οικόπεδο με απαλλαγή φόρου μεταβίβασης, για ανέγερση Α’ κατοικίας. Η υπό ανέγερση κατοικία μου περιλαμβάνει 160 τ.μ. κυρίως χώρους και 20 τ.μ. βοηθητικούς χώρους. Γνωρίζω ότι για την αγορά του οικοπέδου ισχύει το “πόθεν έσχες”. Σας παρακαλώ να μου διευκρινίσετε τα ακόλουθα:

1. Μετά την αγορά του οικοπέδου μού έγινε γονική παροχή της υψηλής κυριότητας ενός διαμερίσματος 130 τ.μ. που βρίσκεται σε ημιτελή κατάσταση, του οποίου την επικαρπία διατηρεί ο πατέρας μου. Δικαιούμαι απαλλαγής “πόθεν έσχες” Α’ κατοικίας για την υπό ανέγερση οικοδομή και αν ναι, ως πόσα τετραγωνικά;

2. Πώς θα επηρεάσει τελικά η κατοικία μου αυτή ως τεκμήριο διαβίωσης τον φόρο εισοδήματός μου;

3. Δικαιούμαι στεγαστικού δανείου με επιδοτούμενο επιτόκιο για την εν λόγω κατοικία (αν θεωρείται Α’ κατοικία) και αν ναι, μέχρι ποίου ύψους»;

Απάντηση: 1) Εφόσον στην ημιτελή κατοικία των 130 τ.μ. σάς μεταβιβάστηκε με γονική παροχή η ψιλή κυριότητα, πρώτη κατοικία αποτελεί αυτή που βρίσκεται υπό ανέγερση.

2) Εφόσον η κατοικία που ανεγείρετε υπερβαίνει τα 120 τ.μ., θα υπαχθείτε στο πόθεν έσχες, για τη δαπάνη ανέγερσης η οποία αναλογεί στα 40 τ.μ.

3) Η κατοικία αυτή δεν θα επηρεάσει το τεκμήριο διαβίωσης. Θα επηρεάσει οπωσδήποτε τη φορολογική σας επιβάρυνση, αφού όταν κατοικηθεί θα υπαχθείτε στον φόρο ιδιοκατοίκησης. Αν εκμισθωθεί θα φορολογηθεί για τα μισθώματα που θα εισπράττετε.

4) Δικαιούσθε στεγαστικού δανείου με επιδοτούμενο επιτόκιο, εφόσον τα εισοδήματά σας δεν υπερβαίνουν ένα όριο.

*Το δικαίωμα υψούν

* Ο κ. Σπύρος Αντωνάτος, από το Αργοστόλι, ερωτά:

«Σε μία πολυκατοικία η οποία ανεγέρθη με παραχώρηση οικοπέδου μου με αντιπαροχή, έχω διατηρήσει το δικαίωμα του υψούν μετά τον 5ο όροφο, εφόσον και όταν επιτραπεί, διότι τώρα έχουν εξαντληθεί τα όρια οικοδόμησης.

Στο σχετικό συμβόλαιο αντιπαροχής το δικαίωμά μου αυτό εκφράζεται με 28% επί όλου του οικοπέδου 302 τ.μ., ήτοι 85 τ.μ.

Πώς πρέπει να δηλωθεί στα σχετικά έντυπα ΦΜΑΠ (κυρίως), Ε2 και Ε9»;

Απάντηση: Το δικαίωμα υψούν δηλώνεται μόνο στο έντυπο Ε9 ως οικόπεδο.

*Φόρος μεταβίβασης

* Ο κ. Γ. Χαντζάρης, από τη Θεσσαλονίκη, ερωτά:

«Επαναπατρίστηκα στην Ελλάδα με την οικογένειά μου, ερχόμενος από την Αμερική, τον Ιούλιο του 1997. Τον Νοέμβριο του ιδίου έτους αγόρασα ένα διαμέρισμα στη Θεσσαλονίκη εμβαδού 115 τ.μ. και το οποίον επλήρωσα εξ ολοκλήρου με συνάλλαγμα (δολάρια). Για διάφορους οικογενειακούς λόγους αποφασίσαμε να επιστρέψουμε πάλι στην Αμερική το ερχόμενο καλοκαίρι (1998). Ετσι αποφασίσαμε να πουλήσουμε πάλι το διαμέρισμα. Παρακαλώ θα ήθελα να ξέρω αν πρέπει να πληρώσω καθόλου φόρο στην πώληση του διαμερίσματος. Και αν ναι, βάσει ποίου ποσού; Του ποσού της αντικειμενικής αξίας ή ολοκλήρου του ποσού της αξίας του διαμερίσματος»;

Απάντηση: Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων με αντάλλαγμα βαρύνει τον αγοραστή. Εσείς ως πωλητής δεν έχετε καμία φορολογική υποχρέωση.

*Πόθεν έσχες – Ε9

* Ο κ. Κωνσταντίνος Μούγιος, από την Αθήνα, ερωτά:

«1) Το 1996 εγώ και η σύζυγός μου κάναμε “γονική παροχή με επικαρπία” στα δύο παιδιά μας ένα διαμέρισμα 138 τ.μ. που είχαμε στο όνομά μας. Ο μεγάλος, έχοντας εισοδήματα από την εργασία του, συμπεριέλαβε στη δήλωση του 1997 την “ψιλή κυριότητα” στο έντυπο Ε9. Ο νεότερος (γεννηθείς το 1973), σπουδαστής ως το τέλος του πρώτου εξαμήνου του 1996 και εν συνεχεία στρατιώτης (Αεροπορία) από τον Σεπτέμβριο του 1996 ως και σήμερα, δεν έκανε δική του δήλωση (δεν έχει εισοδήματα) και δηλώθηκε η αναλογία του στην “ψιλή κυριότητα” στο Ε9 που υπέβαλα στην Εφορία εγώ (κοινή δήλωση με τη σύζυγο που επίσης δεν είχε εισοδήματα). Επίσης στο δικό μου Ε8 και για τα δύο παιδιά.

Τον Απρίλιο του 1997 η σύζυγός μου απεβίωσε και φυσικά η αναλογία της στην “επικαρπία” του διαμερίσματος ελευθερώνεται υπέρ των παιδιών. Ο μεγάλος θα δηλώσει την αναλογία του κανονικά στο Ε9 αλλά τώρα στη στήλη 17 (πλήρη κυριότητα). Ο μικρός όμως τι υποχρέωση έχει; Πρέπει να υποβάλει τώρα δική του δήλωση, συμπεριλαμβανομένου του Ε9 και Ε8, παρ’ ότι δεν έχει εισοδήματα και είναι στρατιώτης ή θα τον συμπεριλάβω και πάλι στη δική μου δήλωση και στη δεύτερη περίπτωση σε ποια στήλη του Ε9 και ενδεχομένως του Ε8;

2) Το 1997 κατά την αύξηση του μετοχικού κεφαλαίου του ΟΤΕ αγόρασα στο όνομα των παιδιών από 80 μετοχές. Πρέπει να δηλωθούν στη φορολογική δήλωση του 1998, από ποιον (από εμένα ή τα παιδιά) και αν ναι σε ποια στήλη; Αν γνωρίζω σωστά “πόθεν έσχες”, για αγορά μετοχών εταιρειών εισηγμένων στο Χρηματιστήριο δεν υφίσταται. Αν πρέπει να δηλωθούν, ο μικρός θα πρέπει να υποβάλει δική του δήλωση ή θα πρέπει να δηλωθούν από εμένα και σε ποιον κωδικό;».

Απάντηση: 1) Ο γιος που υποβάλλει φορολογική δήλωση θα συνυποβάλει με αυτήν και το έντυπο Ε9. Στο έντυπο αυτό θα γράψει ξανά τα στοιχεία του ακινήτου, στη στήλη 22 θα γράψει τον κωδ. 2, ενώ στη στήλη 17 θα γράψει το ποσοστό της κυριότητας που έχει στην κατοικία.

Ο μικρότερος γιος σας δεν έχει υποχρέωση υποβολής δήλωσης. Εφόσον υπηρετεί τη στρατιωτική του θητεία είναι προστατευόμενο μέλος, με την προϋπόθεση ότι δεν έχει εισόδημα πάνω από 300.000 δρχ. Κατά συνέπεια δεν υποχρεούται να υποβάλει και το έντυπο Ε9.

2) Το έντυπο Ε8 έχει καταργηθεί. Το τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοκατοίκηση υπολογίζεται με νέα μέθοθο στο έντυπο της κύριας δήλωσης, εφόσον η κύρια κατοικία έχει εμβαδόν πάνω από 150 τ.μ. ή το άθροισμα του εμβαδού της κύριας και της πρώτης δευτερεύουσας υπερβαίνει τα 150 τ.μ.

3) Η αγορά μετοχών εισηγμένων στο Χρηματιστήριο δεν υπάγεται στο πόθεν έσχες. Συνεπώς αυτή η αγορά δεν δηλώνεται.

* Υπεκμίσθωση ακινήτου

* Ο κ. Ξηρός Γιώργος, από την Αθήνα, ερωτά:

«Ο πατέρας μου έχει την πλήρη κυριότητα ενός καταστήματος 41,5 τ.μ., αντικειμενικής αξίας 4.706.000 δρχ. και την επικαρπία ενός άλλου καταστήματος 35 τ.μ., αντικειμενικής αξίας 3.969.000 δρχ. στο οποίο εγώ έχω την ψιλή κυριότητα. Αυτά τα καταστήματα μπορεί ο πατέρας μου να τα εκμισθώσει σε μένα, εγώ δε να κάνω υπεκμίσθωση στα συγκεκριμένα καταστήματα; Αν ναι, υπάρχει περιορισμός ως προς το ποσό του μισθώματος που θα αναγράφεται στο μισθωτήριο συμβόλαιο μεταξύ εμού και του πατέρα μου; (Οπως ισχύει το 3,5% της αντικειμενικής αξίας σαν κατώτερο ποσό για τις κατοικίες);».

Απάντηση: 1) Μπορεί με τη σύμβαση μίσθωσης να συμφωνηθεί ότι ο μισθωτής θα μπορεί να προβεί σε υπομίσθωση σε τρίτον ή να παραχωρήσει σε αυτόν τη χρήση τού μισθίου. Συνεπώς μπορεί ο πατέρας σας να εκμισθώσει σε εσάς τα καταστήματα και εσείς να τα υπομισθώσετε.

2) Σύμφωνα με το άρθρο 23 του Νόμου 2238/94, ακαθάριστο εισόδημα προκειμένου για οικοδομή που εκμισθώνεται είναι το μίσθωμα που έχει συμφωνηθεί. Σε περίπτωση που δεν προσάγεται το συμφωνητικό ή άλλο στοιχείο που μπορεί να αποδείξει τη συμφωνία ή αν τα συμφωνητικά ή αποδεικτικά στοιχεία που προσάγονται εμφανίζουν μίσθωμα δυσαναλόγως κατώτερο με τη μισθωτική αξία της οικοδομής, ο προσδιορισμός του εισοδήματος που προκύπτει από αυτή γίνεται αφού συγκριθεί με άλλες οικοδομές που εκμισθώνονται κάτω από παρόμοιες συνθήκες. Θεωρείται ότι υπάρχει περίπτωση δυσανάλογου μισθώματος σε σχέση με τη μισθωτική αξία της οικοδομής όταν αυτή η αξία είναι ανώτερη από το μίσθωμα που δηλώνεται σε ποσοστό 15% τουλάχιστον του μισθώματος αυτού. Συνεπώς το μίσθωμα που θα συμφωνηθεί θα πρέπει να είναι προσαρμοσμένο στις μισθωτικές συνθήκες της περιοχής όπου βρίσκονται τα καταστήματα.

*Φόρος δωρεάς

* Ο κ. Ιωάννης Μπαΐρης, από την Αθήνα, ερωτά:

«Η κουνιάδα μου πρόκειται να κάνει στον γιο μου δωρεά ένα διαμέρισμα αντικειμενικής αξίας 6.461.532 (η αξία υπολογίστηκε με την παλιά τιμή ζώνης δηλ. με αυτήν που ίσχυε ως 31.12.97). Το διαμέρισμα είναι στα Πατήσια, έχει έκταση 54,39 τ.μ., βρίσκεται στον τρίτο όροφο, έχει κτιστεί το 1962, έχει πρόσοψη σε έναν δρόμο, συντελεστή εμπορικότητας (ΣΕ) 1.2 και τιμή ζώνης 180.000. Σας παρακαλώ, εφόσον δύνασθε, να μου γνωρίσετε τον φόρο που πρέπει να πληρώσουμε, γιατί μια Εφορία μάς δίνει 316.153 και άλλη 321.852. Συμπληρωματικά σας πληροφορώ ότι η κουνιάδα μου δεν έχει κάνει άλλη δωρεά στον γιο μου».

Απάντηση: Η κλίμακα φόρου δωρεών κατηγορία Β έχει αφορολόγητο 3.300.000 και συντελεστή φόρου για το ως 15.000.000 ποσό δωρεάς, 10%. Συνεπώς: 6.461.532 – 3.300.000 = 3.161.532 Χ 10% = 316.153 δρχ. φόρος.

Η δήλωση ακίνητης περιουσίας

Ο κ. Κωνσταντίνος Σιμίτσης, από την Αθήνα, ερωτά:

«Ο πελάτης μου, εργολάβος, αντιμετωπίζει το εξής πρόβλημα:

Εχει αναλάβει να κτίσει μια οικοδομή με το σύστημα της εργολαβικής αντιπαροχής επί οικοπέδου, που προήλθε από συνένωση πολλών ακινήτων ανηκόντων σε διαφορετικούς ιδιοκτήτες. Ενας από αυτούς, ΝΠΙΔ με μεγάλη ακίνητη περιουσία κατεσπαρμένη σε όλη την Ελλάδα, είναι υπόχρεος σε υποβολή ΦΜΑΠ. Πρόσφατα αποκαλύφθηκε ότι δεν την έχει υποβάλει το προηγούμενο έτος ούτε προτίθεται να το πράξει και τώρα, ελπίζοντας σε υπουργική ρύθμιση. Ετσι όμως δεν είναι δυνατόν να μεταβιβασθούν είτε στον ίδιο τον εργολάβο είτε σε τρίτους, που αυτός θα υποδείξει, οι χώροι και το ποσοστό ακινήτου που τους αναλογεί (τα οποία δικαιούται ο εργολάβος βάσει του προσυμφώνου ως εργολαβικό αντάλλαγμα).

Στην αρμόδια ΔΟΥ μας είπαν ότι: α) Δεν μπορούμε να υποβάλουμε δήλωση ΦΜΑΠ 1998, γιατί εκκρεμεί αυτή του προηγούμενου έτους. β) Για να μας χορηγήσουν το σχετικό πιστοποιητικό πρέπει να υποβληθούν και οι δύο δηλώσεις. γ) Μερική δήλωση 1998 και καταβολή του επιμεριστικά αναλογούντος φόρου δεν μπορεί να γίνει εφόσον εκκρεμεί η δήλωση 1997. δ) Δεν μπορεί να γίνει μερική δήλωση 1997 και 1998, διότι η εκπρόθεσμη δήλωση υποβάλλεται μόνον πλήρης.

Πάντως, η γραμματική τουλάχιστον ερμηνεία του άρθρ. 27 θα μπορούσε να οδηγήσει στο συμπέρασμα ότι απαιτείται υποβολή δήλωσης μόνο για το “τρέχον” έτος και όχι απαραίτητα για τα προηγούμενα (“απαγορεύεται να συνταχθεί συμβολαιογραφικό έγγραφο… αν δεν επισυναφθεί… πιστοποιητικό… ότι αυτός που μεταβιβάζει το ακίνητο υπέβαλε δήλωση για την ακίνητη περιουσία που βρίσκεται στην Ελλάδα κατά την 1η Ιανουαρίου του έτους που γίνεται η μεταβίβαση…). Πιθανώς λοιπόν για τα προηγούμενα έτη “απλώς” να εκδίδεται από την αρμόδια ΔΟΥ πράξη επιβολής φόρου και πρόσθετου φόρου.

Εχουμε δίκαιο εμείς ή η ΔΟΥ; (Η ερώτηση δεν είναι φιλολογική, δεδομένου ότι έχουμε πληρεξούσιο για υποβολή δηλώσεων, πλην όμως δεν μπορούμε να υποβάλουμε πλήρη δήλωση ΦΜΑΠ για όλη την περιουσία του σωματείου)».

Απάντηση: 1) Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 32 του Νόμου 2459/97, απαγορεύεται να συνταχθεί συμβολαιογραφικό έγγραφο με το οποίο μεταβιβάζεται με αντάλλαγμα ή με χαριστική αιτία η κυριότητα ενός ακινήτου ή μεταβιβάζονται ή δημιουργούνται εμπράγματα δικαιώματα σε αυτό, αν δεν επισυναφθεί από τον συμβολαιογράφο στο συμβόλαιο που συντάσσει πιστοποιητικό του αρμόδιου προϊσταμένου ΔΟΥ, ότι αυτός που μεταβιβάζει το ακίνητο υπέβαλε δήλωση για την ακίνητη περιουσία που βρίσκεται στην Ελλάδα κατά την 1η Ιανουαρίου του έτους που γίνεται η μεταβίβαση του ακινήτου και ότι καταβλήθηκε ολόκληρος ο φόρος ο οποίος επιμεριστικά αναλογεί στην αξία του ακινήτου που μεταβιβάζεται.

Οι φορολογικές διατάξεις δεν επιδέχονται διασταλτική ερμηνεία ειδικότερα όταν από τη διατύπωσή τους δεν προκύπτουν ερμηνευτικά προβλήματα. Η παραπάνω διάταξη είναι σαφέστατη: ο προϊστάμενος της αρμόδιας ΔΟΥ υποχρεούται να χορηγήσει πιστοποιητικό, εφόσον έχει υποβληθεί η δήλωση ΦΜΑΠ για την ακίνητη περιουσία που βρίσκεται στην Ελλάδα κατά την 1η Ιανουαρίου του έτους που γίνεται η μεταβίβαση και έχει καταβληθεί ο φόρος που επιμεριστικά αναλογεί στην αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου. Οχι δηλαδή ολόκληρος ο φόρος που οφείλεται για τη συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας που δηλώθηκε.

Ο νομοθέτης δεν συναρτά τη χορήγηση του πιστοποιητικού από την υποβολή των δηλώσεων ΦΜΑΠ προηγούμενων οικονομικών ετών. Αν κάτι τέτοιο ήθελε, θα ανεφέρετο ρητά στη διάταξη.

2) Ο προϊστάμενος της ΔΟΥ αφού σας χορηγήσει το πιστοποιητικό του άρθρου 32, δικαιούται οποτεδήποτε, με βάση τη διάταξη της περίπτωσης γ’ του άρθρου 26 του παραπάνω νόμου, να σας καλέσει να υποβάλετε τη δήλωση ΦΜΑΠ του οικονομικού έτους 1997.