Η αποτίμηση της αγοραίας αξίας ενός ακινήτου είναι περίπλοκη και επίπονη διαδικασία, η οποία πρέπει να γίνεται από ειδικευμένους επαγγελματίες εκτιμητές που διαθέτουν κατάλληλη εκπαίδευση, ειδικές γνώσεις και εμπειρία. Πολλές φορές όμως βρίσκεται κανείς στην ανάγκη να υπολογίσει κατά προσέγγιση την αξία ενός ακινήτου, χωρίς να κάνει χρήση των υπηρεσιών ενός επαγγελματία εκτιμητή. Στις περιπτώσεις αυτές ίσως είναι προτιμότερο να γνωρίζει κάποιες απλές μεθόδους εκτίμησης και ως «ερασιτέχνης εκτιμητής» να αποτιμήσει μόνος το ακίνητό του, παρά να καταφύγει σε κάποιον ημιμαθή, ο οποίος παράλληλα με κάποια άλλη κύρια απασχόληση ασχολείται και με εκτιμήσεις ακινήτων.


Για τον λόγο αυτόν στη συνέχεια γίνεται μια συνοπτική περιγραφή των δύο απλούστερων και πιο διαδεδομένων μεθόδων εκτίμησης. Αυτές είναι η μέθοδος των συγκριτικών στοιχείων και η μέθοδος της προσόδου.


Η μέθοδος των συγκριτικών στοιχείων


Με τη μέθοδο αυτή η αξία ή εναλλακτικά η τιμή μονάδας του ακινήτου που θέλουμε να εκτιμήσουμε ορίζεται σε σύγκριση με ένα άλλο ακίνητο, το οποίο κρίνεται συγκρίσιμο. Και επειδή είναι σπάνιο να εξασφαλιστεί ένα συγκριτικό στοιχείο απόλυτα όμοιο με αυτό που θέλουμε να εκτιμήσουμε, κατά κανόνα εφαρμόζονται αναγωγές. Εκτός της χρονικής αναγωγής, αναγωγές γίνονται για να καλυφθούν άλλες διαφορές, οι κυριότερες των οποίων είναι:


Α. Στην περίπτωση γηπέδων (οικοπέδων – αγροτεμαχίων) το μέγεθος, αν είναι ενδιάμεσο ή γωνιακό ή δις γωνιακό ή διαμπερές κτλ., η αρτιότητα και οικοδομησιμότητα, η μορφή, η σχέση πρόσοψης προς βάθος, οι όροι δόμησης και κυρίως ο συντελεστής δόμησης και η επιτρεπόμενη κάλυψη, η δυνατότητα εξάντλησης του συντελεστή δόμησης, η κλίση και η σύσταση του εδάφους, τυχόν προβλήματα θεμελίωσης, η θέα καθώς και διάφορα πολεοδομικά στοιχεία, όπως αν το ακίνητο είναι ρυμοτομούμενο, προσκυρωτέο, αν ισχύει για την περιοχή κάποιος περιορισμός έκδοσης οικοδομικών αδειών ή αν υπάρχει δέσμευση λόγω χαρακτηρισμού για ειδικές χρήσεις, όπως πράσινο, σχολείο κτλ.


Β. Στην περίπτωση κτιρίων, εκτός ορισμένων από τις αναγωγές που αναφέρονται για οικόπεδα και έχουν εφαρμογή και στα κτίρια, πρέπει να ληφθούν υπ’ όψιν η χρήση, η ποιότητα κατασκευής, η παλαιότητα, η συντήρηση που έχει υποστεί το κτίριο, η σημερινή κατάστασή του, η ανάγκη επισκευών και παρεμβάσεων καθώς και στην περίπτωση οριζοντίων ιδιοκτησιών ο όροφος και αν το ακίνητο είναι εξωτερικό, εσωτερικό, γωνιακό, διαμπερές, σε εσοχή κτλ.


Σημειώνεται ότι, αν η χρονική αναγωγή αντιπροσωπεύει χρονικό διάστημα πέραν των τριών ετών ή αν οι λοιπές αναγωγές που κρίνονται απαραίτητες έχουν ως αποτέλεσμα μια αναπροσαρμογή της τιμής μονάδας του συγκριτικού στοιχείου πέραν του 25% ως 30%, τότε το συγκριτικό στοιχείο πρέπει να θεωρείται μη πρόσφορο και να μη λαμβάνεται υπ’ όψιν.


Η μέθοδος της προσόδου


Αυτή, όπως περιγράφεται εδώ, αποτελεί μια υπεραπλουστευμένη μορφή της κεφαλαιοποίησης της αξίας ενός ακινήτου, με βάση την καθαρή πρόσοδο που αυτό αποδίδει ή με βάση τη μέση καθαρή πρόσοδο της περιοχής, δηλαδή την πρόσοδο που αποδίδουν όμοια, συγκρίσιμα ακίνητα της περιοχής του. Για την εφαρμογή της μεθόδου αυτής, εκτός της προσόδου, πρέπει να είναι γνωστή και η μέση ετήσια απόδοση των ακινήτων στην περιοχή, η οποία μπορεί να διαφέρει κατά κατηγορία ακινήτων, παραδείγματος χάριν καταστήματα, γραφεία, διαμερίσματα κτλ.


Ο υπολογισμός της αξίας ενός ακινήτου με τη μέθοδο αυτή γίνεται διαιρώντας τη καθαρή ετήσια πρόσοδο που αποδίδει το ακίνητο με τη μέση ετήσια απόδοση (π.χ. ένα γραφείο με καθαρή μηνιαία απόδοση από ενοίκια 250.000 δρχ., το οποίο βρίσκεται σε περιοχή όπου τα γραφεία έχουν μέση ετήσια απόδοση 6% έχει συνολική αξία 12Χ250.000:0,06=50 εκατ. δρχ.). Εφ’ όσον η πρόσοδος που λαμβάνεται υπ’ όψιν αφορά συγκεκριμένο ακίνητο, πρέπει να συνυπολογίζονται αναγωγές, για τους λόγους που αναφέρονται στη μέθοδο των συγκριτικών στοιχείων, καθώς επίσης να ελέγχεται κατά πόσο η πρόσοδος ενός συγκεκριμένου ακινήτου, ακόμη και όταν έχει ελεγχθεί ως πραγματική, ανταποκρίνεται στη μέση πρόσοδο ακινήτων της περιοχής. Τούτο διότι υπάρχουν περιπτώσεις που ακίνητα έχουν αποδόσεις δυσανάλογα υψηλές ή χαμηλές σε σχέση με την αξία τους. Αυτό που πρέπει να προσέξει ιδιαίτερα ο «ερασιτέχνης εκτιμητής» είναι να μη γίνεται σύγχυση μεταξύ προσόδου από ένα ακίνητο, δηλαδή του ευλόγου ενοικίου που αποδίδει, και απόδοσης μιας επαγγελματικής δραστηριότητας που στεγάζεται στο ακίνητο. Διότι η πρόσοδος στη δεύτερη περίπτωση σχετίζεται με την αξία της επαγγελματικής δραστηριότητας και όχι του ακινήτου.


Ο κ. Παύλος Κανελλάκης είναι ορκωτός εκτιμητής.