Η έλλειψη οικονομικά προσιτής στέγασης σε διεθνές επίπεδο έχει φτάσει σε ανησυχητικά επίπεδα. To ζήτημα της στέγασης των νοικοκυριών επιδεινώνεται στη σύγχρονη εποχή από μια σειρά megatrends, όπως η συνεχής μετακίνηση πληθυσμών που οφείλεται σε παράγοντες όπως η προσφυγική κρίση, η συνεχιζόμενη συγκέντρωση πληθυσμών σε μητροπολιτικά κέντρα, η επέκταση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, τα νέα εργασιακά υποδείγματα, κυρίως η εξ αποστάσεως εργασία, καθώς και μια σειρά οικονομικών και περιβαλλοντικών κρίσεων.
Η Ελλάδα δεν αποτελεί εξαίρεση. Θα πρέπει να ξεκαθαρίσουμε πως στην Ελλάδα οι κατοικίες αποτελούν την κυρίαρχη μορφή του μη χρηματοοικονομικού πλούτου των νοικοκυριών, δηλαδή μετά την αφαίρεση των ρευστών διαθεσίμων και των κινητών αξιών, όπως ομόλογα, μετοχές και κυρίως καταθέσεις.
Η αξία του μη χρηματοοικονομικού πλούτου στη χώρα μας πλησιάζει το 70% ως ποσοστό στον συνολικό πλούτο των νοικοκυριών έναντι μόλις 50% στον υπόλοιπο κόσμο κατά μέσο όρο. Και τούτο διότι στην Ελλάδα η αγορά ακινήτων θεωρούνταν παραδοσιακά, στην εποχή της δραχμής, ένα μέσο για τη διατήρηση της αξίας του πλούτου σε περιόδους υψηλού πληθωρισμού, ο οποίος διαβρώνει την αξία των ρευστών περιουσιακών στοιχείων.
Το 64% των κτιρίων σε όλη τη χώρα και το 69% στην Αττική κατασκευάστηκαν μετά τον Β’ Παγκόσμιο Πόλεμο και έως το 1990. Λαμβάνοντας επίσης υπόψη ότι η κατασκευαστική δραστηριότητα επιβραδύνθηκε σημαντικά κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης της προηγούμενης δεκαετίας, είναι ασφαλές να συμπεράνουμε ότι η μέση ηλικία του κτιριακού αποθέματος στην Ελλάδα είναι αρκετά υψηλότερη από τα 30 έτη και υπάρχει σημαντική υστέρηση στην ανακαίνιση παλαιών κατοικιών.
Τα κύρια χρηματοδοτικά σχήματα που δημιούργησαν αυτό το κτιριακό απόθεμα ήταν ο θεσμός της αντιπαροχής, μία αμοιβαία επωφελής συναλλαγή μικρών ιδιοκτητών και μικρών κατασκευαστικών εταιρειών, και η κατασκευή ακινήτων που χρηματοδοτούνταν είτε μέσω αποταμιεύσεων είτε μέσω οικογενειακών κληροδοτημάτων.
Μόνο μετά την απελευθέρωση του τραπεζικού συστήματος, το 1994, αναπτύχθηκε σημαντικά η στεγαστική πίστη με αποτέλεσμα την ουσιαστική εξασθένηση των περιορισμών ρευστότητας των νέων νοικοκυριών.
Η τάση αυτή εντάθηκε περαιτέρω μετά την είσοδο της χώρας στη ζώνη του ευρώ το 2001, όταν τα χαμηλά επιτόκια κατέστησαν το τραπεζικό σύστημα την κύρια πηγή χρηματοδότησης για την αγορά κατοικίας.
Στην τρέχουσα δεκαετία, η υψηλότερη ταχύτητα με την οποία κινούνται οι τιμές των ακινήτων σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών αντανακλά με ακρίβεια το πρόβλημα της χειροτέρευσης των συνθηκών απόκτησης προσιτής κατοικίας στη χώρα μας.
Οι περισσότερες κυβερνητικές πρωτοβουλίες αφορούν σήμερα την υποστήριξη της ζήτησης για την αγορά και ενοικίαση κατοικιών. Είναι, ωστόσο, σημαντικές οι παρεμβάσεις για την τόνωση της προσφοράς.
Τα χρηματοδοτικά κίνητρα ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης παλαιών κτιρίων βελτιώνουν την ποιότητα ζωής συγκρατώντας παράλληλα το κόστος θέρμανσης και στέγασης σε περιόδους ενεργειακής κρίσης.
Επίσης η ανάληψη, από δήμους και ιδιώτες, επενδύσεων κοινωνικής κατοικίας που να αυτοχρηματοδοτούνται, συνοδευόμενες από εμπορικές δραστηριότητες, μπορεί να αποτελέσει έναν σημαντικό μοχλό για την επίλυση του προβλήματος.
Επίσης, η αξιοποίηση της δημόσιας γης και ακινήτων σε συνδυασμό με την ενδελεχή επανεξέταση και καταγραφή των δηλώσεων αποποίησης κληρονομιάς λόγω χρεών κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης θα μπορούσαν να αποτελέσουν πολύτιμα εργαλεία για την ανάπτυξη της κοινωνικής στέγασης.
Τέλος, η εισαγωγή φορολογικών κινήτρων για τη διάθεση ακινήτων στην αγορά ενοικίασης σε συνδυασμό με προληπτικά μέτρα προστασίας έναντι των κακοπληρωτών μπορούν να αποτελέσουν ένα αποτελεσματικό μέτρο τόνωσης της προσφοράς.
*Ο κ. Παναγιώτης Καπόπουλος είναι επικεφαλής οικονομολόγος στην Alpha Bank.
