Κάντε TO BHMA προτιμώμενη πηγή Το δομικό πρόβλημα που προκάλεσε τον κίνδυνο μερικής κατάρρευσης σε έναν ουρανοξύστη στο Μίνταουν του Μανχάταν την Τρίτη φαίνεται ότι συνδέεται με το πρόσθετο βάρος που προέκυψε από την κατασκευή νέων χώρων στην κορυφή του κτιρίου, σύμφωνα με τον κατασκευαστή του έργου.
Το κτίριο αναδιαμορφώνεται στο πλαίσιο του μεγαλύτερου έργου μετατροπής γραφειακού συγκροτήματος σε κατοικίες που έχει πραγματοποιηθεί ποτέ στις ΗΠΑ. Σύμφωνα με τον κατασκευαστή, η αύξηση του φορτίου που προέκυψε από την επέκταση περίπου των 15 ανώτερων ορόφων —από τον 22ο όροφο και πάνω— προκάλεσε τις δομικές αστοχίες.
Δύο φέροντα υποστυλώματα στον 21ο όροφο, τα οποία, σύμφωνα με την εταιρεία ανάπτυξης του έργου, ενδέχεται να μην είχαν ενισχυθεί επαρκώς, λύγισαν, με αποτέλεσμα να παραμορφωθούν χαλύβδινες δοκοί. Η εξέλιξη αυτή ανάγκασε τους εργαζόμενους στο εργοτάξιο να τρέξουν να βγουν στον δρόμο, ενώ οι αρχές εκκένωσαν προληπτικά μεγάλο μέρος ενός ολόκληρου οικοδομικού τετραγώνου.
«Το πρόσθετο φορτίο που τοποθετήσαμε σε αυτούς τους ορόφους προκάλεσε την αστοχία αυτών των δύο συγκεκριμένων υποστυλωμάτων», δήλωσε στη Wall Street Journal ο Νέιθαν Μπέρμαν, διευθύνων εταίρος και ιδρυτής της MetroLoft. «Γιατί αυτά τα δύο συγκεκριμένα υποστυλώματα και όχι κάποια άλλα; Δεν το γνωρίζουμε ακόμη… το διερευνούμε».
Ο Μπέρμαν ανέφερε ότι η ζημιά περιορίστηκε σε ένα μικρό τμήμα της νέας κατασκευής και δεν επηρέασε τη συνολική σταθερότητα του υπόλοιπου κτιρίου.
«Είναι ένα υπερβολικά μεγάλο κτίριο», δήλωσε. «Το 95% του κτιρίου, όσον αφορά τη φέρουσα κατασκευή του, παραμένει σταθερό και άθικτο. Δεν υπάρχει περίπτωση αυτή η γωνία μιας μικρής επέκτασης να προκαλέσει ξαφνικά την κατάρρευση ολόκληρου του κτιρίου».
Πιο εκτεταμένη η ζημιά λέει η πυροσβεστική
Αξιωματούχοι της πυροσβεστικής υπηρεσίας της Νέας Υόρκης ανέφεραν ότι αρκετοί όροφοι κοντά στα υποστυλώματα που υπέστησαν ζημιές παρουσίασαν επίσης κάμψη και καθίζηση. Εννέα γειτονικά κτίρια στην περιοχή, η οποία βρίσκεται ανάμεσα στο Chrysler Building και τα Ηνωμένα Έθνη, εκκενώθηκαν προληπτικά.
Ο Άχμεντ Τιγκάνι, επικεφαλής της Υπηρεσίας Κτιρίων της Νέας Υόρκης, δήλωσε ότι η διαδικασία ελέγχου των σχεδίων του έργου είχε ολοκληρωθεί και ότι αυτή αποτέλεσε «μια εκτενή και εξαντλητική αξιολόγηση σε συνεργασία με την Υπηρεσία Κτιρίων τα τελευταία δύο χρόνια».
Η αρχιτεκτονική εταιρεία Gensler, η οποία συμμετέχει στον σχεδιασμό του έργου, αρνήθηκε να σχολιάσει και παρέπεμψε όλες τις ερωτήσεις στη MetroLoft.
Ο πύργος ήταν τα παλιά γραφεία της Pfizer
Το φιλόδοξο σχέδιο της MetroLoft προβλέπει τη μετατροπή του πρώην συγκροτήματος των κεντρικών γραφείων της Pfizer στο Μίνταουν σε περίπου 1.600 διαμερίσματα, με εγκαταστάσεις όπως πισίνα στην οροφή, γυμναστήριο και εμπορικούς χώρους στο ισόγειο. Η ολοκλήρωση του έργου αναμένεται την επόμενη χρονιά.
Ο πύργος των πρώην κεντρικών γραφείων της Pfizer κατασκευάστηκε τη δεκαετία του 1960 και διαθέτει χαρακτηριστική πρόσοψη με εναλλασσόμενες λωρίδες μεταλλικής επένδυσης και ορθογώνια παράθυρα, σε μια κλιμακωτή μορφή που θυμίζει τα λεγόμενα κτίρια «σε σχήμα γαμήλιας τούρτας».
Το σχέδιο ανάπλασης της MetroLoft προβλέπει τη μετατροπή του συγκροτήματος επιφανείας σχεδόν 148.600 τετραγωνικών μέτρων —το οποίο καταλαμβάνει ολόκληρο οικοδομικό τετράγωνο στο Μανχάταν— σε κατοικίες που περιλαμβάνει από στούντιο έως διαμερίσματα τριών υπνοδωματίων. Περίπου το 25% των κατοικιών θα διατίθεται ως οικονομικά προσιτή στέγη.
Το συγκρότημα αποτελούνταν από έναν πύργο 33 ορόφων, καθώς και από ένα παλαιότερο κτίριο 10 ορόφων, το οποίο χρονολογείται από το 1905 και συνδέεται με τον πύργο.
Η αλλαγή χρήσης των κτιρίων είναι δύσκολη διαδικασία
Η μετατροπή ενός κτιρίου γραφείων σε κατοικίες αποτελεί ένα ιδιαίτερα σύνθετο εγχείρημα, το οποίο συχνά απαιτεί σημαντικές τεχνικές παρεμβάσεις και νέες αρχιτεκτονικές λύσεις.
Μία από τις μεγαλύτερες προκλήσεις για τους μελετητές είναι να εξασφαλίσουν επαρκές φυσικό φως και αερισμό στο εσωτερικό των κτιρίων, ώστε τα νέα διαμερίσματα να ανταποκρίνονται στις απαιτήσεις που ισχύουν για τις κατοικίες.
Για να αντιμετωπίσουν αυτό το πρόβλημα, οι αρχιτέκτονες δημιουργούν ανοίγματα στις υφιστάμενες κατασκευές, διαμορφώνουν εσωτερικούς φωταγωγούς και επανασχεδιάζουν τους εσωτερικούς πυρήνες των κτιρίων, προκειμένου να δημιουργηθεί ο απαιτούμενος χώρος για κατοικίες.
Στην περίπτωση της ανάπλασης του πρώην συγκροτήματος της Pfizer, το σχέδιο προβλέπει την προσθήκη 19 ορόφων πάνω από το παλαιότερο δεκαώροφο κτίριο, μετατρέποντάς το σε έναν οικιστικό πύργο 29 ορόφων με περισσότερα από 500 διαμερίσματα. Η ενσωμάτωση της νέας αυτής κατασκευής στις υπάρχουσες δομές αυξάνει σημαντικά την πολυπλοκότητα του έργου.
Ο Νέιθαν Μπέρμαν της MetroLoft είχε υιοθετήσει τη στρατηγική της μετατροπής γραφειακών κτιρίων σε κατοικίες πολύ πριν αυτή εξελιχθεί σε μία από τις σημαντικότερες τάσεις στην αγορά ακινήτων.
Η εταιρεία έχει μεγάλη εμπειρία σε τέτοια έργα
Από την ίδρυση της MetroLoft το 1997, έχει περάσει σχεδόν τρεις δεκαετίες μετατρέποντας περισσότερα από δώδεκα κτίρια γραφείων στο Μανχάταν σε συγκροτήματα κατοικιών, σε συνεργασία με μια σειρά χρηματοοικονομικών εταίρων.
Οι μετατροπές αυτές δημιούργησαν περισσότερα από 8.000 νέα διαμερίσματα. Με την πάροδο των ετών, τα έργα της MetroLoft έγιναν ολοένα πιο σύνθετα. Στο κτίριο 180 Water Street στο κάτω Μανχάταν, οι σχεδιαστές δημιούργησαν έναν πολυώροφο εσωτερικό φωταγωγό στο κέντρο του πρώην κτιρίου γραφείων, ώστε τα διαμερίσματα να πληρούν τις απαιτήσεις για φυσικό φωτισμό και αερισμό που προβλέπονται για τις κατοικίες.
Η MetroLoft είναι επίσης γνωστή για τη συμμετοχή της στο 25 Water Street, τη μεγαλύτερη ολοκληρωμένη μετατροπή γραφειακού κτιρίου σε κατοικίες που έχει πραγματοποιηθεί μέχρι σήμερα. Στο συγκεκριμένο έργο, η εταιρεία δημιούργησε περισσότερα από 1.300 διαμερίσματα, ανοίγοντας νέους φωταγωγούς και προχωρώντας σε εκτεταμένη ανακατασκευή του εσωτερικού χώρου, ώστε το κτίριο να προσαρμοστεί στις ανάγκες μιας σύγχρονης πολυκατοικίας, με νέες υδραυλικές εγκαταστάσεις, μηχανολογικά συστήματα και διαφορετικές διαρρυθμίσεις ορόφων.
Η MetroLoft συνεργάστηκε στο έργο με τον Ντέιβιντ Βέρνερ, έναν έμπειρο επενδυτή ακινήτων στο Μανχάταν, ο οποίος είχε αποκτήσει φήμη αγοράζοντας κτίρια γραφείων με χαμηλές αποδόσεις ή προβλήματα αξιοποίησης. Η συνεργασία αυτή συνδύασε την τεχνογνωσία της MetroLoft στις μετατροπές κτιρίων με το χαρτοφυλάκιο ακινήτων και την επενδυτική εμπειρία του Βέρνερ, επιτρέποντας στην κοινοπραξία να προχωρήσει σε ακόμη μεγαλύτερα και πιο φιλόδοξα έργα.
«Οργασμός» μετατροπής κτιρίων γραφείων σε οικιστικά
Συνολικά, πάνω από 24 έργα μετατροπής κτιρίων γραφείων βρίσκονται σήμερα σε εξέλιξη στο Μανχάταν, με συνολική επιφάνεια περίπου 8,8 εκατομμυρίων τετραγωνικών ποδιών —δηλαδή περίπου 818.000 τετραγωνικών μέτρων— συμπεριλαμβανομένων και έργων που βρίσκονται ακόμη στο στάδιο του σχεδιασμού. Παρόμοια έργα έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια σε ολόκληρες τις ΗΠΑ, από την Ουάσιγκτον έως το Σικάγο.
Μέχρι πριν από λίγα χρόνια, οι μετατροπές κτιρίων γραφείων σε κατοικίες δεν είχαν ιδιαίτερη δυναμική. Το κόστος των παρεμβάσεων ήταν πολύ υψηλό και καθιστούσε τα περισσότερα έργα οικονομικά μη βιώσιμα. Η κατάσταση άλλαξε τα τελευταία χρόνια, καθώς η αξία των άδειων κτιρίων γραφείων μειώθηκε σημαντικά, επιτρέποντας στους κατασκευαστές να αποκτούν τέτοιους πύργους σε πολύ χαμηλότερες τιμές. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα να μειωθεί συνολικά το κόστος των μετατροπών και να γίνουν περισσότερα από αυτά τα έργα εφικτά.
Οι μετατροπές αυτές έδωσαν λύση σε δύο σοβαρά προβλήματα που αντιμετωπίζουν οι αμερικανικές πόλεις: την αντιμετώπιση του πλεονάζοντος αποθέματος γραφειακών χώρων και την ανάγκη για περισσότερες κατοικίες. Οι τοπικές αρχές προσέφεραν σημαντικές φορολογικές ελαφρύνσεις και άλλα κίνητρα, με στόχο την αναζωογόνηση των επιχειρηματικών περιοχών και άλλων υποβαθμισμένων γειτονιών μέσω της δημιουργίας νέων συγκροτημάτων κατοικιών από πρώην κτίρια γραφείων.
«Οι μετατροπές κτιρίων γραφείων έχουν εξελιχθεί σε εξαιρετικά σημαντική πηγή νέων κατοικιών για τη Νέα Υόρκη», δήλωσε ο Τζον Σέτρα, συνιδρυτής της αρχιτεκτονικής εταιρείας CetraRuddy. «Δεν πιστεύω ότι αυτή η τάση πρόκειται να επιβραδυνθεί, όμως πρέπει να διασφαλίσουμε ότι κάτι τέτοιο δε θα συμβεί ποτέ ξανά, όποια κι αν ήταν η αιτία», πρόσθεσε.
