Κάντε TO BHMA προτιμώμενη πηγή Στα γραφεία του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας τα τηλέφωνα χτυπούν ασταμάτητα. Υπάλληλοι σηκώνουν το ένα ακουστικό μετά το άλλο, ανοίγουν τον νέο Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας στις οθόνες των υπολογιστών τους, αναζητούν τη σωστή διάταξη και επιχειρούν να δώσουν διευκρινίσεις. Οσο περνούν οι ημέρες από την έναρξη ισχύος του Κώδικα «Νικόλαος Ταγαράς», οι κλήσεις προς την αρμόδια διεύθυνση του υπουργείου πυκνώνουν.
Στην άλλη άκρη της γραμμής βρίσκονται υπάλληλοι πολεοδομιών και μηχανικοί από κάθε γωνιά της χώρας που προσπαθούν να αποκωδικοποιήσουν το νέο νομοθέτημα, το οποίο εφαρμόζεται από τις 8 Ιουνίου. Ρωτούν πώς πρέπει να ερμηνευθεί μια διάταξη, αν μια παλαιότερη ρύθμιση εξακολουθεί να ισχύει, ποια διαδικασία πρέπει να ακολουθηθεί σε περιπτώσεις που ο Κώδικας αφήνει περιθώρια διαφορετικών αναγνώσεων.
Η ίδια εικόνα επαναλαμβάνεται και εκτός υπουργείου. Στους εξειδικευμένους ιδιωτικούς φορείς τεκμηρίωσης και υποστήριξης της πολεοδομικής νομοθεσίας τα τηλέφωνα δεν σταματούν να χτυπούν. Ιδιώτες, επενδυτές, στελέχη της Δημόσιας Διοίκησης ζητούν διευκρινίσεις για τα θολά σημεία του Κώδικα. Οι πρώτες εβδομάδες εφαρμογής του αποτελούν το πρώτο crash test. Το νομοθέτημα παρουσιάστηκε από την κυβέρνηση ως η μεγάλη θεσμική τομή που θα έβαζε τάξη σε ένα αχανές χαρτοβασίλειο, συγκεντρώνοντας σε ένα ενιαίο κείμενο τους κανόνες της χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας. Η εικόνα που διαμορφώνεται μέχρι στιγμής όμως δείχνει ότι η μετάβαση μόνο απλή δεν είναι.
Η πολυνομία δεν εξαλείφθηκε
Μηχανικοί, πανεπιστημιακοί, στελέχη Υπηρεσιών Δόμησης και νομικοί που μίλησαν στο «Βήμα» αναγνωρίζουν ότι η συγκέντρωση εκατοντάδων διατάξεων σε ένα ενιαίο νομοθέτημα αποτελεί σημαντική πρωτοβουλία. Επισημαίνουν ωστόσο ότι η πολυνομία δεν εξαλείφθηκε. Αντιθέτως, σημαντικό μέρος της ισχύουσας νομοθεσίας εξακολουθεί να βρίσκεται εκτός Κώδικα, γεγονός που αναγκάζει όσους τον εφαρμόζουν να ανατρέχουν παράλληλα στο προϋφιστάμενο πλαίσιο.
Ο πρόεδρος του Συλλόγου Ελλήνων Πολεοδόμων και Χωροτακτών, επίκουρος καθηγητής στο ΑΠΘ Λουκάς Τριάντης τονίζει ότι η κωδικοποίηση βασίστηκε σε ιδιαίτερα συστηματική εργασία της σχετικής Επιτροπής που σύστησε το υπουργείο. Παρ’ όλα αυτά, όπως υποστηρίζει, αφορά μόνο μέρος της νομοθεσίας που εμπίπτει στην αρμοδιότητά του καθώς δεν ενσωματώθηκαν ρυθμίσεις της περιβαλλοντικής νομοθεσίας αλλά και άλλων υπουργείων. Σύμφωνα με τον ίδιο, η χώρα εξακολουθεί να λειτουργεί με παράλληλα κανονιστικά συστήματα, αποτέλεσμα της διαχρονικής παραγωγής πολεοδομικών ρυθμίσεων από διαφορετικά υπουργεία, αναρμόδια ως προς τον χωρικό σχεδιασμό.
Την ίδια εικόνα μεταφέρουν και όσοι εφαρμόζουν καθημερινά την πολεοδομική νομοθεσία. Από τα γραφεία των Υπηρεσιών Δόμησης, όπου οι αποφάσεις πρέπει να λαμβάνονται πάνω σε πραγματικούς φακέλους και συγκεκριμένα ακίνητα, οι απορίες αποκαλύπτουν τα όρια της κωδικοποίησης.
Ο πρόεδρος της ομοσπονδίας ΕΜΔΥΔΑΣ που «συσπειρώνει» τους μηχανικούς των πολεοδομικών της χώρας, Δημήτρης Πετρόπουλος, επισημαίνει ότι ένας πραγματικά ολοκληρωμένος Κώδικας θα έπρεπε να συγκεντρώνει το σύνολο του εφαρμοστέου πολεοδομικού δικαίου, να καταργεί αλληλοεπικαλύψεις και να επιτρέπει σε μηχανικούς, πολίτες και διοίκηση να αναζητούν το ισχύον δίκαιο σε μόνο ένα νομοθέτημα.
Οι «τρύπες» της κωδικοποίησης
Παρά τον μεγάλο όγκο του Κώδικα, κρίσιμα νομοθετήματα δεν «απορροφήθηκαν», όπως ο Κτιριοδομικός Κανονισμός, του οποίου η κρισιμότητα «αναδείχθηκε στην πρόσφατη κατάρρευση πολυκατοικίας στα Πετράλωνα, μια και αυτός προβλέπει πρόσθετα μέτρα για τις θεμελιώσεις, ανά περίπτωση κ.λπ.» υπογραμμίζει ο κ. Πετρόπουλος.
Και ο κατάλογος των ελλείψεων δεν σταματά εκεί. Μηχανικοί εντόπισαν ότι εκτός της κωδικοποίησης παραμένουν διατάξεις για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων, τους χώρους στάθμευσης, τις αποστάσεις κτιρίων από οδούς, την περιβαλλοντική αδειοδότηση έργων, την προστασία δασών, το θεσμικό πλαίσιο για τις ανανεώσιμες πηγές ενέργειας, καθώς και ρυθμίσεις για ειδικές κατασκευές (π.χ. καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος, σχολεία, κλινικές, πρατήρια, συνεργεία αυτοκινήτων, μεταλλεία κ.ά.) για την προστασία της πολιτιστικής κληρονομιάς, για βιομηχανίες, επιχειρηματικά πάρκα, τουριστικά ακίνητα, αιγιαλό και παραλία κ.λπ. Α
πό την πλευρά του, το ΥΠΕΝ υποστηρίζει ότι ειδικές νομοθεσίες δεν εντάχθηκαν σκοπίμως στον Κώδικα, προκειμένου να διατηρηθεί η συνοχή των επιμέρους θεσμικών πλαισίων και να αποφευχθούν ερμηνευτικά κενά.
Στην καθημερινή πρακτική των πολεοδομιών αναδεικνύονται και άλλα κενά. Υπάλληλοι Υπηρεσιών Δόμησης παρατήρησαν ότι στο νέο νομοθέτημα δεν έχουν ενταχθεί διατάξεις για την οριοθέτηση και τις επεμβάσεις στα υδατορέματα, ο Κανονισμός Πυροπροστασίας, η διαδικασία ελέγχου επικινδύνως ετοιμόρροπων κτισμάτων που διέπονται από ειδικό καθεστώς προστασίας (π.χ. προγενέστερα των 100 ετών, όσα βρίσκονται πλησίον μνημείου κ.λπ.).
Ασάφειες και ανασφάλεια
Πέρα όμως από όσα έμειναν εκτός, προβληματισμό προκαλεί και ο τρόπος με τον οποίο ενσωματώθηκαν ορισμένες διατάξεις. Ο κ. Πετρόπουλος δίνει έμφαση στις περιπτώσεις που ο Κώδικας ενσωματώνει μέρος ενός ισχύοντος πλαισίου όπως συμβαίνει στο άρθρο 316 στο οποίο καταγράφονται εργασίες που δεν απαιτούν οικοδομική άδεια ή Εγκριση Εργασιών Μικρής Κλίμακας, χωρίς ωστόσο να έχουν συμπεριληφθεί όλες οι ειδικές εξαιρέσεις που εξακολουθούν να ισχύουν.
Το πρόβλημα γίνεται εντονότερο όταν ο νέος Κώδικας αφήνει ασάφειες ως προς τη σχέση του με προγενέστερες ρυθμίσεις. Ακόμη μεγαλύτερη ανασφάλεια δημιουργείται όταν ο Κώδικας δεν ξεκαθαρίζει την τύχη παλαιότερων διατάξεων όπως σε άρθρο του νόμου 1337/1983 για τη δόμηση μη άρτιων οικοπέδων. «Ο Κώδικας δεν το περιλαμβάνει, ενώ η αιτιολογική έκθεση αφήνει να εννοηθεί ότι καταργείται. Δημιουργείται έτσι εύλογη αμφιβολία για ένα θέμα που επηρεάζει άμεσα την οικοδομησιμότητα χιλιάδων ακινήτων» διαπιστώνει ο μηχανικός. Χαρακτηρίζει επίσης θολό το καθεστώς που αφορά το απαιτούμενο πρόσωπο 25 μέτρων σε κοινόχρηστο δρόμο που έδινε οικοδομησιμότητα σε εκτός σχεδίου οικόπεδα τα οποία είχαν δημιουργηθεί προ της 31/12/2003, καθώς δεν αποτυπώνεται με σαφήνεια η σχέση του νέου Κώδικα με μεταβατικές διατάξεις που εξακολουθούν να εφαρμόζονται. Πάντως, νομικοί κύκλοι αναφέρουν ότι η απουσία των σχετικών ρυθμίσεων του νόμου 3212/03 είναι ορθή καθώς έχουν κριθεί ως αντισυνταγματικές από το Συμβούλιο της Επικρατείας.
Αντίστοιχα ζητήματα εντοπίζονται και σε άλλα πεδία της πολεοδομικής νομοθεσίας. Ο Κώδικας ενσωματώνει, σε κάποιες περιπτώσεις, μόνο τις νεότερες ρυθμίσεις, «παρότι προγενέστερες συνεχίζουν, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, να εφαρμόζονται» αναφέρει ο κ. Πετρόπουλος. Σχετικές ελλείψεις εντοπίζει και στο καθεστώς που διέπει τους οικισμούς καθώς ο Κώδικας περιλαμβάνει μόνο το πρόσφατο προεδρικό διάταγμα του 2025, χωρίς να αποτυπώνει τα προγενέστερα καθεστώτα που εξακολουθούν να ισχύουν έως ότου ολοκληρωθούν τα Τοπικά ή Εδικά Πολεοδομικά Σχέδια. Κατά συνέπεια, μηχανικοί συνεχίζουν να ανατρέχουν σε σειρά παλαιότερων διαταγμάτων για να διαπιστώσουν ποιοι όροι δόμησης εφαρμόζονται σε κάθε περιοχή.
Τα προβλήματα, ωστόσο, δεν εξαντλούνται στις παραλείψεις της κωδικοποίησης. Κρίσιμη θεωρείται η απουσία ερμηνευτικών εγκυκλίων ενώ εξίσου προβληματική κρίνεται και η επιλογή να μη συμπεριληφθούν οι κατ’ εξουσιοδότηση υπουργικές αποφάσεις που έχουν εκδοθεί ώστε να είναι εφικτή η εφαρμογή συγκεκριμένων διατάξεων.
Σαν να μην έφταναν αυτά, όσοι έχουν ήδη μελετήσει αναλυτικά το κείμενο κάνουν λόγο και για τεχνικές αστοχίες. Ο πρόεδρος της ΕΜΔΥΔΑΣ προσθέτει λάθη και ασυμφωνίες που, όπως υποστηρίζει, εντοπίζονται στο σώμα και στα παραρτήματα του Κώδικα. «Υπάρχουν διαφορές μεταξύ των δύο παραρτημάτων, καθώς άλλη διάταξη αναφέρεται ως καταργούμενη στον κατ΄ άρθρο πίνακα και άλλη στον χρονολογικό» σημειώνει.
Οσο για την ψηφιακή βάση του ΥΠΕΝ, η οποία θα συγκεντρώνει τη χωροταξική και πολεοδομική νομοθεσία με έξυπνες λειτουργίες αναζήτησης και συνεχή εμπλουτισμό, ακόμη δεν έχει λειτουργήσει. Από το περιβάλλον της νέας υφυπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Μαριλένας Σούκουλη, επισημαίνεται πάντως ότι ο νέος Κώδικας «χτυπά την πολυνομία και θέτει καθαρούς κανόνες», ενώ υπογραμμίζεται ότι πρόκειται για μια δυναμική διαδικασία. Οπως αναφέρουν, τυχόν κενά ή ζητήματα που θα αναδειχθούν από την εφαρμογή του θα εξεταστούν και, όπου απαιτείται, θα υπάρξουν διορθώσεις.
