Σύμφωνα με τον φορολογικό νόμο θεωρείται ότι προκύπτει εισόδημα από οικοδομές, υπαγόμενο σε φόρο και στην περίπτωση που παραχωρείται χωρίς αντάλλαγμα σε τρίτο το δικαίωμα οίκησης ή χρήσης οικοδομής.
Και σε αυτή την περίπτωση υπολογίζεται τεκμαρτό εισόδημα για το οποίο υπόχρεος σε φόρο, σύμφωνα με την άποψη της διοίκησης, είναι όχι εκείνος που κάνει χρήση του ακινήτου, αλλά αυτός που παραχώρησε αυτό το δικαίωμα ιδιοκτήτης, επικαρπωτής, νομέας ή επιφανειούχος.
Ετσι, στον φορολογικό νόμο ορίζεται ότι σε περίπτωση που η οικοδομή χρησιμοποιήθηκε με άλλον τρόπο από τον ιδιοκτήτη, τον νομέα, τον επιφανειούχο, τον επικαρπωτή κλπ. ή με τη συγκατάθεση αυτού κατοικήθηκε ή χρησιμοποιήθηκε με άλλον τρόπο από τρίτο, χωρίς αντάλλαγμα, το ακαθάριστο εισόδημα βρίσκεται ύστερα από τη σύγκρισή της με άλλες οικοδομές που εκμισθώνονται. Πάντως, το ετήσιο ακαθάριστο εισόδημα που καθορίζεται με αυτόν τον τρόπο δεν μπορεί να είναι ανώτερο από το 5% ούτε μικρότερο από το 3,5% της αξίας του ακινήτου, όπως η αξία αυτή προσδιορίζεται σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 41 του Ν. 1249/1982.
Ειδικά για τις περιοχές στις οποίες δεν ισχύει το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων, το ετήσιο ακαθάριστο εισόδημα δεν μπορεί να είναι ανώτερο από 4% της πραγματικής αξίας της οικοδομής κατά τον χρόνο της φορολογίας.
Δεν θεωρείται εισόδημα από ακίνητα αυτό που προκύπτει από:
* Βιομηχανοστάσια που ιδιοχρησιμοποιούνται, μαζί με τα παραρτήματά τους και τα εξαρτήματα, καθώς και με τις αποθήκες και τα οικόπεδα που είναι συνεχόμενα με αυτά και χρησιμοποιούνται για την αποθήκευση πρώτων υλών και για την πρώτη εναπόθεση των βιομηχανικών προϊόντων. Ως βιομηχανοστάσια θεωρούνται τα οικοδομήματα που έχουν ειδικά ανεγερθεί για τη λειτουργία βιομηχανίας, στα οποία έχουν μόνιμα προσαρμοστεί μηχανικές εγκαταστάσεις, καθώς και τα οικοδομήματα επεξεργασίας και συντήρησης καπνών σε φύλλα ή άλλων εξαγώγιμων γεωργικών προϊόντων.
* Οικοδομήματα που ιδιοχρησιμοποιούνται και τα οποία βρίσκονται μέσα ή έξω από αγροτικά κτήματα και χρησιμοποιούνται για τη διεξαγωγή των έργων της γεωργικής, γενικά, επιχείρησης.
Εισόδημα ειδικών περιπτώσεων
Εισόδημα από ακίνητα υποκείμενα σε φόρο θεωρείται ακόμη:
* Το εισόδημα από γήπεδα, ιδιαίτερα όταν αυτά χρησιμοποιούνται ως αποθήκες, εργοστάσια ή εργαστήρια ή ως χώροι στάθμευσης αυτοκινήτων, θεαμάτων, καφενείων, γυμναστηρίων και γενικά για κάθε άλλη χρήση.
* Η αξία που έχει κατά τον χρόνο της ανέγερσής της η οικοδομή που ανεγέρθηκε με δαπάνες του μισθωτή σε έδαφος του οποίου την κυριότητα έχει ο εκμισθωτής, αν μετά τη λήξη του χρόνου της μίσθωσης του εδάφους η οικοδομή παραμένει στην κυριότητα του εκμισθωτή. Το ετήσιο εισόδημα εξευρίσκεται με διαίρεση του υπολοίπου, το οποίο προκύπτει μετά την αφαίρεση του τυχόν ανταλλάγματος που έχει ορισθεί στη σύμβαση για τη μεταβίβαση της κυριότητας της οικοδομής, από την αξία αυτής, κατά τον χρόνο της ανέγερσής της, σε μέρη ίσα με τον αριθμό των ετών κατά τα οποία διαρκεί η μίσθωση του εδάφους. Ως αξία της οικοδομής που έχει ανεγερθεί σε έδαφος κυριότητας τρίτου λαμβάνεται η πραγματική αξία της οικοδομής, η οποία εξευρίσκεται από τα επίσημα βιβλία και λοιπά στοιχεία εκείνου που ανήγειρε την οικοδομή. Σε περίπτωση που δεν τηρούνται βιβλία ή αυτά τα οποία τηρούνται κρίνονται ανεπαρκή ή ανακριβή, καθώς και σε περίπτωση αμφισβήτησης από τον ενδιαφερόμενο της αξίας που υπολογίστηκε με αυτόν τον τρόπο, αυτή καθορίζεται ύστερα από εκτίμηση που ενεργείται από τον προϊστάμενο της Δημόσιας Οικονομικής Υπηρεσίας και σε συνέχεια από τα διοικητικά δικαστήρια.
Στην παραπάνω περίπτωση έχουμε παραχώρηση του εδάφους από τον ιδιοκτήτη έναντι ανταλλάγματος και ταυτόχρονα ανέγερση οικοδομής και εκμετάλλευσή της από εκείνον στο οποίο παραχωρήθηκε το έδαφος, επιφανειούχο ή μισθωτή. Και στις δύο περιπτώσεις γεννώνται φορολογικές υποχρεώσεις για τον εκμισθωτή του εδάφους και για εκείνον ο οποίος ανήγειρε την οικοδομή.
Ο ιδιοκτήτης του εδάφους φορολογείται:
* Για το ετήσιο δικαίωμα ή μίσθωμα το οποίο καταβάλλει σε αυτόν ο επιφανειούχος ή μισθωτής ως αντάλλαγμα για την παραχώρηση του εδάφους.
* Για την αξία της οικοδομής που ανεγέρθηκε με δαπάνες του επιφανειούχου ή μισθωτή πάνω στο έδαφος. Η αξία βρίσκεται, όπως αναφέρθηκε πιο πάνω, αν από την αρχική αξία της οικοδομής αφαιρεθεί το αντάλλαγμα που τυχόν έχει οριστεί και το υπόλοιπο διαιρεθεί με τον αριθμό των ετών κατά τα οποία διαρκεί η σύμβαση του εδάφους.
Ο ιδιοκτήτης του εδάφους και στις δύο περιπτώσεις αφαιρεί πάγιο ποσοστό 5%.
Ο επιφανειούχος ή μισθωτής του εδάφους φορολογείται:
* Για το εισόδημα που έχει αποκτηθεί από αυτόν, είτε με υπεκμίσθωση ή ιδιοκατοίκηση ή ιδιόχρηση. Από το εισόδημα αυτό αφαιρείται το ετήσιο δικαίωμα που καταβάλλεται στον κύριο του εδάφους, η αξία της οικοδομής που ανεγέρθηκε από αυτόν, η οποία λογίζεται ως μίσθωμα και φορολογείται στο όνομα του ιδιοκτήτη, καθώς και ποσοστό 15% ή 10% ή 5% για αποσβέσεις και έξοδα επισκευής και συντήρησης.
Ακόμη εισόδημα από ακίνητα θεωρείται αυτό που προκύπτει από την υπεκμίσθωση ακινήτου. Σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα, ο μισθωτής δικαιούται να παραχωρήσει σε άλλον τη χρήση του μισθίου, καθώς και να το υπεκμισθώσει, εφόσον δεν έχει συμφωνηθεί το αντίθετο. Σε αυτή την περίπτωση η διαφορά μεταξύ μισθώματος και υπεκμισθώματος αποτελεί για τον υπεκμισθωτή εισόδημα το οποίο υπόκειται σε φόρο.
Τέλος, εισόδημα από ακίνητα θεωρείται και αυτό που αποκτάται στις παρακάτω περιπτώσεις:
* Στις περιπτώσεις μισθώσεων διάρκειας μεγαλύτερης από εννέα έτη, για τις οποίες υπάρχει υποχρέωση μεταγραφής τους, σύμφωνα με το άρθρο 1208 του Αστικού Κώδικα ή των επιφανειών και εμφυτεύσεων που διατηρούνται, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 58 και 59 του α.ν. 2783/1941, καθώς επίσης και στις περιπτώσεις οικοδομών που έχουν ανεγερθεί σε έδαφος κυριότητας τρίτου, το εισόδημα που αποκτάται από τον μισθωτή ή επιφανειούχο ή εμφυτευτή ή από αυτόν που ανήγειρε τα κτίσματα της οικοδομής σε έδαφος κυριότητας τρίτου είτε άμεσα από υπεκμίσθωση είτε έμμεσα από ιδιοχρησιμοποίηση.
* Σε περίπτωση μεταβίβασης του δικαιώματος της επικαρπίας για ορισμένο χρόνο, ενός ή περισσότερων ακινήτων, σε ημεδαπά ή αλλοδαπά νομικά πρόσωπα, το αντάλλαγμα που αποκτά ο κύριος ή ο επικαρπωτής του ακινήτου από τη μεταβίβαση αυτή.
Για τον προσδιορισμό του ετήσιου εισοδήματος, το αντάλλαγμα αυτό διαιρείται σε μέρη ίσα προς τον αριθμό των πραγματικών ετών διάρκειας της επικαρπίας. Σε περίπτωση που το αντάλλαγμα αυτό είναι μικρότερο τουλάχιστον κατά 10% από την πραγματική αξία του δικαιώματος της επικαρπίας, όπως αυτή προσδιορίζεται με τις διατάξεις του ΝΔ 118/1973 (ΦΕΚ 202 Α’), κατά τον χρόνο της μεταβίβασής της, για τον προσδιορισμό του ετήσιου εισοδήματος λαμβάνεται η πραγματική αξία της επικαρπίας, διαιρούμενη σε μέρη ίσα με τον αριθμό των πραγματικών ετών διάρκειάς της.
* Το αντάλλαγμα που καταβάλλεται, κατόπιν συμφωνίας στον ιδιοκτήτη, νομέα κλπ. δάσους για την παραχώρηση της εκμετάλλευσής του σε ποσοστό της δασικής παραγωγής, το οποίο υπολογίζεται κατά μονάδα βάρους ή όγκου επί της παραγωγής ή με άλλη παρόμοια αναλογία.
* Το αντάλλαγμα το οποίο με οποιονδήποτε τρόπο υπολογίζεται και καταβάλλεται κατά συμφωνία ή κατά συνήθεια στον ιδιοκτήτη, νομέα κλπ. σε ποσοστό της παραγωγής, για την παραχώρηση της εκμετάλλευσης των γαιών, εφόσον αυτός δεν συμμετέχει στις δαπάνες καλλιέργειας ή συγκομιδής των γεωργικών προϊόντων.
* Στις περιπτώσεις των επιφανειών και εμφυτεύσεων που διατηρούνται, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 58 και 59 του α.ν. 2783/1941, το εισόδημα που αποκτάται από τον επιφανειούχο ή τον εμφυτευτή από την εκμίσθωση των γαιών στις οποίες έχει το δικαίωμά του.
* Το αντάλλαγμα που καταβάλλεται για την παραχώρηση χώρου για την τοποθέτηση φωτεινών επιγραφών και κάθε είδους διαφημίσεων.
Η εκμίσθωση κοινοχρήστων χώρων
Από 1.1.1992 επιβλήθηκε αυτοτελής φορολογία στο ακαθάριστο εισόδημα από εκμίσθωση κοινοχρήστων χώρων, σε οικοδομές που από τον κανονισμό της οροφοκτησίας ανήκουν στους ιδιοκτήτες διηρημένων ιδιοκτητών της.
Ετσι στο άρθρο 11 του φορολογικού νόμου ορίζεται ότι επιβάλλεται αυτοτελώς φορολογία με συντελεστή 20%, στον οποίο περιλαμβάνεται ο φόρος εισοδήματος, τα τέλη χαρτοσήμου και η εισφορά ΟΓΑ στο χαρτόσημο, στο ακαθάριστο εισόδημα από εκμίσθωση κοινοχρήστων χώρων, γενικώς, σε οικοδομές, που από τον κανονισμό της οροφοκτησίας ανήκουν στους ιδιοκτήτες των διηρημένων ιδιοκτησιών της.
Το ποσό του φόρου που αναλογεί αποδίδεται από τον διαχειριστή της πολυκατοικάις με δήλωση, η οποία υποβάλλεται ως την τελευταία εργάσιμη, για τις δημόσιες υπηρεσίες, ημέρα του μήνα Δεκεμβρίου του οικείου έτους, στη Δημόσια Οικονομική Υπηρεσία στην περιφέρεια της οποίας βρίσκεται το εκμισθούμενο ακίνητο. Η δήλωση αυτή υποβάλλεται σε τρία αντίτυπα, από τα οποία το πρώτο κατατίθεται στην αρμόδια φορολογική αρχή και τα άλλα δύο, αφού θεωρηθούν, παραδίδονται στον υπόχρεο. Τα αντίτυπα αυτά αντικαθιστούν τα πιστοποιητικά που απαιτούνται από οποιαδήποτε αρχή ή ενδιαφερόμενο, για την απόδειξη της εκπλήρωσης της φορολογικής υποχρέωσης.
Ο τύπος και το περιεχόμενο της δήλωσης αυτής καθορίζεται κάθε φορά με απόφαση του υπουργού Οικονομικών.
Καθαρό εισόδημα από ακίνητα
Το εισόδημα από ακίνητα που αναφέρθηκε πιο πάνω, δηλαδή το εισόδημα από εκμίσθωση, ιδιοκατοίκηση, ιδιόχρηση, δωρεάν παραχώρηση, υπεκμίσθωση κλπ. αποτελεί το ακαθάριστο εισόδημα. Από το εισόδημα αυτό αφαιρούνται ορισμένες δαπάνες. Συγκεκριμένα αφαιρούνται:
* Για οικοδομές οι οποίες χρησιμοποιούνται ως κατοικίες, οικοτροφεία, σχολεία, φροντιστήρια, αίθουσες κινηματογράφων ή θεάτρων, ξενοδοχεία, κλινικές και σανατόρια, ποσοστό 10% για αποσβέσεις και ποσοστό ως 15% για τα ασφάλιστρα κατά του κινδύνου πυρκαϊάς ή άλλων κινδύνων, για έξοδα επισκευής και συντήρησης, καθώς και για την αμοιβή δικηγόρου για δίκες σε διαφορές απόδοσης μισθίου ή καθορισμού μισθώματος. Αν οι δαπάνες αυτές αφορούν κοινόχρηστους χώρους του ακινήτου, επιμερίζονται αναλόγως στους συνιδιοκτήτες του. Τα παραπάνω ποσοστά περιορίζονται σε 5% και 5% αντιστοίχως για το εισόδημα που προκύπτει από οικοδομές που χρησιμοποιούνται για άλλες χρήσεις.
* Για το εισόδημα που προκύπτει από τη διαφορά του μισθώματος και του υπομισθώματος ακινήτων, ποσοστό 5%.
* Στις περιπτώσεις υπεκμίσθωσης ή ιδιοχρησιμοποίησης οικοδομών που έχουν ανεγερθεί σε έδαφος κυριότητας τρίτου, το δικαίωμα το οποίο παρέχεται ετησίως στον ιδιοκτήτη της γης, καθώς και η αξία της οικοδομής που ανεγέρθηκε σε έδαφος κυριότητας τρίτου.
* Στις περιπτώσεις υπεκμίσθωσης, πολυετούς μίσθωσης μεταγραπτέας και δικαιώματος επιφάνειας ή εμφύτευσης, το μίσθωμα ή δικαίωμα που καταβάλλεται.
* Κάθε φόρος, τέλος ή δικαίωμα υπέρ του Δημοσίου ή οποιουδήποτε τρίτου που βαρύνει τις γαίες.
* Ποσοστό 5% για αποσβέσεις και έξοδα συντήρησης των γαιών και γενικά για κάθε συναφές βάρος.
* Ποσοστό 10% των δαπανών αντιπλημμυρικών έργων και έργων αποξήρανσης ελών για απόσβεσή τους, όχι όμως και για έξοδα βελτίωσης και επέκτασης των γαιών.
* Το ποσό της αποζημίωσης που καταβάλλει, βάσει νόμου, ο εκμισθωτής στον μισθωτή για τη λύση της μισθωτικής σχέσης ακινήτου, ως το ύψος του ακαθάριστου εισοδήματος που αποκτά ο εκμισθωτής από το ακίνητο αυτό, κατά το έτος το οποίο καταβλήθηκε η αποζημίωση. Τυχόν αρνητικό ποσό δεν συμψηφίζεται με εισοδήματα άλλων ακινήτων ή με άλλα θετικά εισοδήματα του φορολογουμένου.
