Η συμβολή της ανακαίνισης στην εμπορική αξία των ακινήτων

Στην Αττική το 55% των κατοικιών έχει κατασκευαστεί πριν από το 1980, δηλαδή πριν από τη βασική τροποποίηση του αντισεισμικού κανονισμού του 1959. Τα εν λόγω κτίρια αντιμετωπίζουν μεγάλο ποσοστό κινδύνου καθώς στερούνται σεισμικής επάρκειας.

Πέραν όμως του βασικού προβλήματος στατικότητας, αντιμετωπίζουν πλήθος άλλων θεμάτων λόγω της ηλικίας τους, όπως αυξημένη υγρασία, ενεργειακές απώλειες κ.λπ. Οπως είναι φυσικό, τα προβλήματα αυτά αντανακλώνται σε έντονο βαθμό στην τελική εμπορική αξία αυτών των ακινήτων.

Ως αποτέλεσμα και σε συνάρτηση πάντοτε με τη γενικότερη οικονομική ύφεση της χώρας, η πλειονότητα των ακινήτων στο κέντρο του Δήμου Αθηναίων έχει υποβαθμιστεί και η αξία τους έχει πέσει σε πολλές περιπτώσεις και κάτω από τα 700 ευρώ/τ.μ. Στο σημείο αυτό σημειώνεται ότι για κάθε δεκαετία που περνάει η υλική αξία του ακινήτου μειώνεται σε ποσοστό από 15% ως 25%.

Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες προχωρούν σε μικρής κλίμακας ανακαινίσεις των παλαιών κτιρίων προκειμένου να τα καταστήσουν πιο βιώσιμα. Ωστόσο, τα λεγόμενα «μερεμέτια» δεν βοηθούν στην ουσιαστική προστασία του ακινήτου ούτε αυξάνουν σημαντικά την αξία του. Στην εποχή μας υπάρχουν σύγχρονες μέθοδοι ελέγχου, οι οποίες βοηθούν σημαντικά τις εργασίες αποκατάστασης βλαβών χωρίς υπερβολικό κόστος. Επιπλέον, ένα ανακαινισμένο κτίριο χωρίς ενεργειακές απώλειες και με σωστή στατική επάρκεια μπορεί ακόμα και να διπλασιάσει την εμπορική του αξία.

Συνοπτικά θα αναφέρουμε τους κύριους λόγους για τους οποίους η ανακαίνιση των ακινήτων είναι επιβεβλημένη:

1. Εξοικονόμηση ενέργειας. Τα κτίρια αντιπροσωπεύουν σήμερα το 40% της ζήτησης πρωτογενούς ενέργειας της ΕΕ –που είναι κάτι περισσότερο από τις μεταφορές και περισσότερο από τη βιομηχανία. Η ριζική ανακαίνιση μπορεί να το μειώσει αυτό κατά 80%, εξοικονομώντας στην ΕΕ πάνω από το 30% της συνολικής χρήσης ενέργειας.

2. Αντισεισμική προστασία.

3. Ελλειψη βασικών υποδομών. Υπάρχουν πολλά ακίνητα που δεν διαθέτουν βασικές υποδομές, όπως ψύξη, θέρμανση και αφήνονται στην εγκατάλειψη. Υπολογίζεται ότι στο κέντρο της Αθήνας υπάρχουν περί τα 1.800 εγκαταλειμμένα κτίρια.

4. Αντιμετώπιση προβλημάτων λειτουργικότητας. Οι εργασίες ανακαίνισης βοηθούν στη ριζική αλλαγή εσωτερικών και εξωτερικών χώρων ενός ακινήτου καθιστώντας το και πάλι αξιοποιήσιμο.

Λόγω της οικονομικής ύφεσης πολλοί ιδιοκτήτες αδυνατούν να αντεπεξέλθουν στο κόστος μιας ουσιαστικής ανακαίνισης. Εν τούτοις θα πρέπει να διερευνήσουν τις επιλογές τους με διάφορα πακέτα επιδοτήσεων, π.χ. «Εξοικονομώ κατ’ οίκον» κ.λπ., διότι μόνο με αυτόν τον τρόπο μπορούν να αξιοποιήσουν ουσιαστικά την ακίνητη περιουσία τους. Για παράδειγμα, πολλά διαμερίσματα στην Κυψέλη δεν διαθέτουν πλέον κεντρική θέρμανση, λόγω της ασυνεννοησίας των ιδιοκτητών που επικρατεί στις πολυκατοικίες, με αποτέλεσμα το μίσθωμα να μειώνεται ως και 40%. Ελάχιστοι ιδιοκτήτες γνωρίζουν ότι μπορούν να βάλουν αυτόνομη θέρμανση με φυσικό αέριο μόνο στο διαμέρισμά τους με σχετικά χαμηλό κόστος, αναβαθμίζοντας κατά συνέπεια το διαμέρισμά τους και δίνοντάς του σημαντικό συγκριτικό πλεονέκτημα έναντι των υπολοίπων διαθέσιμων διαμερισμάτων.

Δεν είναι λίγοι οι επενδυτές στις μέρες μας που επωφελούνται της κρίσης αγοράζοντας φθηνά ακίνητα στο κέντρο της Αθήνας, τα ανακαινίζουν και εν συνεχεία τα μισθώνουν ή τα πωλούν με καλύτερους οικονομικούς όρους. Τα ανακαινισμένα διαμερίσματα στο κέντρο της Αθήνας αλλά και στις υπόλοιπες περιοχές της Αττικής μισθώνονται πιο ακριβά και πολύ πιο γρήγορα σε σχέση με τα παλιά. Για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα 60 τ.μ. στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας μπορεί να ανακαινιστεί πλήρως με ένα ποσό της τάξης των €10.000 και να μισθωθεί στην πλατφόρμα της Airbnb με ημερήσιο μίσθωμα ως και €65 ημερησίως. Αυτό που πρέπει ουσιαστικά να κάνουν οι ιδιοκτήτες είναι να αξιοποιήσουν την περιουσία τους.

Ο κ. Παναγιώτης Μερεκούλιας είναι πολιτικός μηχανικός, πιστοποιημένος εκτιμητής MRICS, διευθύνων σύμβουλος της Spartanhomes.