Τα κρίσιμα ζητήματα της αγοράς ακινήτων

Ξεκινώντας από την τουριστική αγορά, το επενδυτικό ενδιαφέρον υπάρχει αλλά θεωρούμε ότι βρίσκεται ακόμη σε διερευνητικό στάδιο. Υπάρχουν αιτήματα κυρίως από αγγλικά, γαλλικά και αμερικανικά funds.

Οι επενδυτές όμως θεωρούν ότι στη συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων οι τιμές που ζητούν οι ιδιοκτήτες τους είναι αρκετά υψηλότερες από τις δίκαιες αποτιμήσεις, ανεξάρτητα από τα ευνοϊκά στοιχεία της τρέχουσας τουριστικής περιόδου.

Ετσι εξηγείται ότι, παρά τις φήμες πως πωλούνται τα μισά ξενοδοχεία της Ελλάδας, στην ουσία από τις αρχές του έτους μόλις 3-4 μεγάλες μονάδες μεταβιβάστηκαν σε ξένους επενδυτές.

Οσον αφορά το ενδιαφέρον των κινέζων επενδυτών για ελληνικά ακίνητα, αυτό περνάει μέσα από το κανάλι των δικών τους μεσιτικών γραφείων. Τα τελευταία συγκεντρώνουν τα αιτήματα και προσπαθούν με τη δύναμη των πολλών ενδιαφερομένων να πετύχουν καλύτερους όρους διαπραγμάτευσης.

Πάνω από το 50% των μεσιτικών γραφείων στη χώρα μας έχουν δεχθεί τέτοια αιτήματα, ιδιαίτερα μετά το ευνοϊκό νομοθετικό πλαίσιο (κατώτατο όριο τα 250.000 ευρώ και άδεια παραμονής τα πέντε χρόνια).

Προς το παρόν όμως έρχονται, ερευνούν και αναμένουν, αλλά εκτιμούμε ότι οι συναλλαγές τους θα κλιμακωθούν από το τέλος του έτους.

Οσον αφορά τα τμήματα της αγοράς όπου εκδηλώνεται ενδιαφέρον, αυτό κατά 75%-80% αφορά οικιστικά ακίνητα και κατά 20%-25% εμπορικά ακίνητα. Επίσης η προτίμησή τους είναι σε παραθαλάσσιες περιοχές με υποδομές, όπως π.χ. η Γλυφάδα, το Ξυλόκαστρο και η Καστέλλα.

Είναι γνωστό ότι για να προχωρήσουν τα ανωτέρω χρειάζεται μια πιο διαφανής και αποτελεσματική κτηματαγορά.

Προς αυτή την κατεύθυνση και παράλληλα με τη θέσπιση του Ενιαίου Φόρου Ακινήτων θα γίνει προσαρμογή των αντικειμενικών αξιών.

Από τα διαθέσιμα στατιστικά δεδομένα προκύπτει ότι στις πιο ακριβές περιοχές (Κηφισιά, Ψυχικό, Κολωνάκι, Γλυφάδα, Βούλα) πρέπει να γίνει μια μέση μείωση των αντικειμενικών αξιών από 15% ως 25%, με το ποσοστό αυτό να μεταβάλλεται ανάλογα με τη θέση, το είδος και την παλαιότητα του ακινήτου. Φυσικά θα υπάρξουν και μεμονωμένα σημεία όπου οι αντικειμενικές θα πρέπει να παραμείνουν αμετάβλητες ή και οριακά να αυξηθούν. Αντιθέτως, με βάση τις πράξεις που γίνονται στην ευρύτερη ζώνη της Δυτικής Αττικής, οι αντικειμενικές αξίες περίπου στο 30% των περιπτώσεων θα πρέπει να παραμείνουν αμετάβλητες και στο υπόλοιπο 70% να μειωθούν κατά 10%-15% (Περιστέρι, Αιγάλεω, Πετρούπολη, συνοικίες Πειραιά).

Επειδή στο 80% των περιπτώσεων θα πρέπει να υπάρξουν μειώσεις στις αντικειμενικές αξίες, αυτό θα επιφέρει δικαιότερη κατανομή των φορολογικών βαρών, αφού οι μεταβιβάσεις θα γίνονται σε πιο δίκαιες τιμές, ενώ θα διευρυνθεί η φορολογική βάση, με αποτέλεσμα να υπάρχουν κίνητρα για περισσότερες μεταβιβάσεις ακινήτων και κατά συνέπεια περισσότερα φορολογικά έσοδα.

Παράλληλα και παρά τις δυσμενείς οικονομικές συνθήκες, με το μέτρο αυτό η αγορά ακινήτων αναμένεται έστω και οριακά να αναθερμανθεί όχι τόσο στις ενάρξεις νέων οικοδομών όσο στο ότι περισσότερα ακίνητα θα αλλάξουν χέρια.

Αυτό θα οδηγήσει τους νέους αγοραστές σε ανακαίνιση των ακινήτων τους, μια και οι φόροι που βασίζονται στην αντικειμενική αξία θα είναι πλέον μειωμένοι και θα υπάρχει ένα κίνητρο οριακά μεγαλύτερης απόδοσης εφόσον οι ιδιοκτήτες τα μισθώνουν.

Αυτό και μόνο μπορεί δειλά να ενισχύσει τη δραστηριότητα κάποιων επαγγελμάτων με ευρύτερη θετική επίπτωση στην οικονομία.