Πολλοί ιδιοκτήτες οικοπέδων αντιμετωπίζουν συχνά το δίλημμα αν θα πρέπει να κτίσουν με δικά τους κεφάλαια ένα ακίνητο ή να δώσουν το οικόπεδο σε κάποιον εργολήπτη με αντιπαροχή. Τα τελευταία χρόνια όμως η έλλειψη οικοπέδων στην ευρύτερη περιοχή της Αττικής έχει οδηγήσει σε σημαντική αύξηση περίπου κατά 15% των ποσοστών αντιπαροχής που δίνονται στους οικοπεδούχους από τους εργολήπτες, με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες οικοπέδων να επιλέγουν ευκολότερα τη λύση της αντιπαροχής για την απόκτηση κατοικίας, καταστημάτων, γραφείων κτλ. Οπως αναφέρει ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων κ. Στράτος Παραδιάς, το σύστημα της ανοικοδόμησης με αντιπαροχή ισχύει από τη δεκαετία του 1960 και βοήθησε στο να κτισθεί η σύγχρονη αστική Ελλάδα.
Το σύστημα αυτό έδωσε λύσεις πρακτικές και οικονομικά συμφέρουσες τόσο στον κόσμο που διατηρούσε οικόπεδα «ανενεργά» όσο και σε εκείνους που αναζητούν στέγη. Βέβαια η Αθήνα «παρακτίστηκε», όπως χαρακτηριστικά αναφέρει ο κ. Παραδιάς, αλλά αυτό δεν οφείλεται μόνο στον θεσμό της αντιπαροχής αλλά και σε άλλους παράγοντες, όπως είναι οι υψηλοί συντελεστές δόμησης. Πάντως θα πρέπει να σημειωθεί ότι με την αντιπαροχή αρκετοί ιδιοκτήτες οικοπέδων κατάφεραν να αποκτήσουν περισσότερα του ενός διαμερίσματα ή επαγγελματικούς χώρους, με αποτέλεσμα κάθε χρόνο εκμισθώνοντάς τα να έχουν ένα σταθερό εισόδημα.
* Τα κρίσιμα σημεία
Ας δούμε όμως αν συμφέρει και πότε να δώσει κάποιος το οικόπεδό του με αντιπαροχή και τι θα πρέπει να προσέξει:
Αν κάποιος έχει ένα αρκετά καλό οικόπεδο από πλευράς δόμησης και διαθέτει τα χρήματα να το χτίσει αποβλέποντας σε πολύ υψηλής ποιότητας και προδιαγραφών κατασκευή μονοκατοικίας, τότε ασφαλώς τον συμφέρει να το κτίσει μόνος του, σύμφωνα με τον πρόεδρο της ΠΟΜΙΔΑ. Αν όμως το οικόπεδό του δεν είναι τόσο μεγάλης αξίας και δεν έχει και τα χρήματα να το κτίσει μόνος του, τότε μάλλον τον συμφέρει να το δώσει αντιπαροχή, ούτως ώστε να λύσει το δικό του στεγαστικό πρόβλημα και να εξασφαλίσει μελλοντικά εισοδήματα από ακίνητα. Πάντως αν τυχόν νιώθει ότι έχει τις δυνάμεις να κτίσει, υπάρχουν στην αγορά εξαιρετικές δυνατότητες χρηματοδότησης. Διανύουμε μια περίοδο πτώσης των επιτοκίων και για αυτόν ακριβώς τον λόγο αν κάποιος έχει πολύ λιγότερα χρήματα από όσα χρειάζονται για την κατασκευή, π.χ., μιας τριώροφης πολυκατοικίας έξι διαμερισμάτων μπορεί να προσφύγει σε κάποια τράπεζα και να δανειστεί το υπόλοιπο ποσό που χρειάζεται με αρκετά χαμηλότερα επιτόκια από ό,τι ίσχυε στο παρελθόν.
Στην περίπτωση όμως που ο οικοπεδούχος αποφασίσει να δώσει τελικά το ακίνητο με αντιπαροχή, το πρώτο πράγμα που πρέπει να εξετάσει, σύμφωνα με τον κ. Ν. Γιαννουλέλη, σύμβουλο επενδύσεων σε θέματα ακινήτων, είναι η φερεγγυότητα του εργολήπτη. Θα πρέπει λοιπόν να δει κανείς «ιδίοις όμμασι» άλλες προηγούμενες κατασκευές του συγκεκριμένου εργολήπτη και γιατί όχι να συνομιλήσει και με άλλους οικοπεδούχους που έδωσαν στον συγκεκριμένο εργολήπτη το οικόπεδό τους αντιπαροχή, ώστε να διαπιστώσει αν τηρεί τον λόγο του.
Σήμερα τα οικόπεδα έχουν μεγάλη ζήτηση, αφού δεν υπάρχουν αρκετά ελεύθερα προς πώληση. Για αυτόν τον λόγο ο οικοπεδούχος θα πρέπει να ξέρει ότι κρατάει το πάνω χέρι έναντι του οποιουδήποτε εργολάβου, σύμφωνα με τον κ. Γιαννουλέλη. Θα πρέπει λοιπόν να διαπραγματευθεί σκληρά.
* Συγγραφή υποχρεώσεων
Ενα άλλο θέμα που θέλει ιδιαίτερη προσο.χή από τον ιδιοκτήτη του οικοπέδου είναι η συγγραφή του κειμένου των υποχρεώσεων που θα κάνει με τον εργολήπτη. Σε αυτό θα περιγράφεται με λεπτομέρειες το πώς θα κατασκευαστεί η οικοδομή.
Οπως αναφέρει ο κ. Π. Χαϊμάνης, πολιτικός μηχανικός και στέλεχος της τεχνικής εταιρείας Χαϊμάνης Β. & Υιοί ΟΕ, όσο πιο λεπτομερής είναι η συγγραφή των υποχρεώσεων τόσο το καλύτερο και για τον οικοπεδούχο και για τον αντιπαροχέα, εφόσον περιγράφονται με λεπτομέρεια οι τεχνικές προδιαγραφές των υλικών που θα χρησιμοποιηθούν, όπως είδη υγιεινής, ποιότητα δαπέδων, επιχρίσματα σε προσόψεις, ηλεκτρολογική εγκατάσταση κτλ. Ετσι ξέρουν και οι δύο πλευρές ανά πάσα στιγμή τι έχει συμφωνηθεί και τι υλοποιείται. Πάντως η αοριστία στη συγγραφή των υποχρεώσεων συνήθως βγαίνει πάντοτε υπέρ του εργολάβου.
Επίσης εκείνο που θα πρέπει να προσέξει κάποιος που δίνει το οικόπεδό του με αντιπαροχή είναι σύμφωνα με τον κ. Γιαννουλέλη ο τρόπος με τον οποίο θα μεταβιβάζει τα χιλιοστά ιδιοκτησίας του οικοπέδου κατά την πρόοδο των εργασιών.
* Χρονοδιάγραμμα των έργων
Με την υπογραφή του εργολαβικού συμβολαίου ο ιδιοκτήτης μεταβιβάζει κάποια χιλιοστά του οικοπέδου, τα οποία έχουν προσυμφωνηθεί, στον εργολήπτη προκειμένου να αρχίσει την κατασκευή της οικοδομής. Μετά την ολοκλήρωση του οπλισμού παραχωρούνται ακόμη μερικά συμφωνηθέντα χιλιοστά που αναφέρονται στο παραπάνω συμβόλαιο και στη συνέχεια, με την ολοκλήρωση διαφόρων φάσεων κατασκευής του ακινήτου, κάποια επιπλέον χιλιοστά, ενώ με την ολοκλήρωση και παράδοση της κατασκευής γίνεται και η τελική μεταβίβαση των χιλιοστών του οικοπέδου στον εργολάβο.
Αξίζει να σημειωθεί ότι στο εργολαβικό συμβόλαιο, όπως αναφέρει ο κ. Χαϊμάνης, υπάρχει και ένα χρονοδιάγραμμα έργου το οποίο δεν πρέπει να αλλάξει. Σε περίπτωση καθυστερήσεως προβλέπεται ποινική ρήτρα (συνήθως ανά ημέρα καθυστερήσεως) ενώ σε μεγάλες καθυστερήσεις, π.χ. πέραν του εξαμήνου, μπορεί ο εργολάβος να χάσει όλα τα δικαιώματά του και ό,τι έχει επενδύσει ως εκείνη την ημέρα.
Πάντως όσοι ασχολούνται με αντιπαροχές συμβουλεύουν τους οικοπεδούχους να μη διστάζουν να απευθυνθούν σε κάποιον δικηγόρο, τον οποίο να έχουν παραστάτη ακόμη και στη σύνταξη και υπογραφή του εργολαβικού.
Ποιοι παράγοντες επηρεάζουν τα ποσοστά
Ο πιο σημαντικός παράγοντας κατά τον κ. Χαϊμάνη είναι η θέση του οικοπέδου, αν βρίσκεται δηλαδή σε καλή και ακριβή περιοχή, καθώς και η χρήση του, αν δηλαδή η κατασκευή που θα ακολουθήσει αφορά επαγγελματικό κτίριο, γραφεία ή κατοικίες, διαμερίσματα, μονοκατοικίες ή μεζονέτες.
Στις πιο ακριβές περιοχές όπως είναι τα βόρεια προάστια, το Κολωνάκι και κάποιες άλλες περιοχές οι οποίες βρίσκονται στο στάδιο της έντονης ανάπτυξης, το ποσοστό της αντιπαροχής κυμαίνεται σε υψηλότερα επίπεδα απ’ ό,τι σε κάποιες άλλες περιοχές και μπορεί να φθάσει ακόμη και το 55% για διαμερίσματα. Ωστόσο τα ποσοστά αντιπαροχής αλλάζουν από περιοχή σε περιοχή.
* Σύμβουλοι επενδύσεων
Για τον λόγο αυτό πρέπει κάποιος να ρωτήσει τη γνώμη ενός ειδικού επί θεμάτων αντιπαροχής που γνωρίζει τη συγκεκριμένη περιοχή και να του υποδείξει αν το ποσοστό της αντιπαροχής που δίνει ο εργολάβος είναι προς το συμφέρον του οικοπεδούχου.
Ο κ. Γιαννουλέλης αναφέρει ότι συνήθως οι σύμβουλοι επενδύσεων σε ακίνητα όταν έχουν έναν πελάτη ιδιοκτήτη οικοπέδου που διαπραγματεύεται με έναν εργολάβο, για να εξακριβώσουν ποιο θα είναι το ποσοστό αντιπαροχής προχωρούν στον παρακάτω υπολογισμό.
Εστω ότι το οικόπεδο βρίσκεται σε περιοχή με συντελεστή δόμησης 2, είναι 500 τ.μ. και άρα χτίζει 1.000 τ.μ. Υπολογίζεται στη συνέχεια η συνολική αξία των διαμερισμάτων ή γραφείων που θα ανεγερθούν στην περίπτωση που πουληθούν εκείνη τη στιγμή, που χάρη του παραδείγματος θεωρείται ως τιμή πώλησης των 1.000 τ.μ. τα 100 εκατ. δρχ.
Στη συνέχεια, από τα 100 εκατ. δρχ. αφαιρείται το κόστος κατασκευής συν το περιθώριο κέρδους του εργολάβου που διαμορφώνεται, σύμφωνα με εκτιμήσεις κατασκευαστών, περί το 30%.
Ετσι, αν το κόστος κατασκευής συν το περιθώριο κέρδους είναι 52 εκατ. δρχ. (40 εκατ. δρχ. συν 12 εκατ. δρχ.), το ποσοστό αντιπαροχής που δικαιούται ο ιδιοκτήτης του οικοπέδου θα είναι 48%.
Αυτό που θα πρέπει να προσέξει ο ιδιοκτήτης σε αυτού του είδους τον υπολογισμό είναι να λάβει και τα ποιοτικά στοιχεία της αντιπαροχής που θα πάρει, δηλαδή να υπολογίζει την αξία των τετραγωνικών ανάλογα με τη χρήση τους.
* Συνάρτηση πολλών παραγόντων
Αν για παράδειγμα με 48% αντιπαροχή πάρει τον πρώτο και τον δεύτερο όροφο έκτασης 500 τ.μ. και απομείνουν στον εργολάβο τα καταστήματα και οι πάνω όροφοι, τότε το 48% δεν πρέπει να θεωρείται αρκετά υψηλό αφού ο εργολάβος αναλογικά θα έχει κερδίσει αρκετά περισσότερα με βάση την αξία πώλησης αυτών που έχει.
Είναι λοιπόν προφανές ότι το ποσοστό αντιπαροχής εξαρτάται άμεσα από την τιμής πώλησης ανά τετραγωνικό μέτρο των διαμερισμάτων, γραφείων κτλ., καθώς και από το κόστος κατασκευής.
Πάντως τα οικόπεδα που προορίζονται για καταστήματα και γραφεία έχουν πολύ μεγαλύτερο ποσοστό αντιπαροχής από τα διαμερίσματα, αφού υπάρχει σημαντική διαφορά στο κόστος κατασκευής. Συνήθως οι κατοικίες που πωλούνται για παράδειγμα 600.000 δρχ. το τετραγωνικό μέτρο έχουν πολύ ακριβά ποιοτικά στοιχεία κατασκευής, οπότε ανεβαίνει το κόστος.
Αντίθετα, για επαγγελματικούς χώρους π.χ. γραφεία, καταστήματα κτλ., μπορεί επίσης το τ.μ. να πωλείται 600.000 δρχ., όμως το κόστος κατασκευής είναι σημαντικά χαμηλότερο. Ετσι, είναι σύνηθες το φαινόμενο ακίνητα που είναι σε εμπορικές περιοχές, όπως είναι για παράδειγμα το κέντρο της Αθήνας, να διεκδικούν πολύ υψηλές αντιπαροχές που φθάνουν και 65%-70%.
