Η αγορά ακινήτων βγήκε στο ξέφωτο

Η επανεκκίνηση της αγοράς ακινήτων ξεκίνησε δειλά-δειλά από το 2013 ως απόρροια της τουριστικής ανάπτυξης με επίκεντρο τους ισχυρούς τουριστικούς προορισμούς της επικράτειας, το κέντρο της Αθήνας πέριξ της Ακρόπολης και τα παραθαλάσσια προάστια της Αττικής. Στη συνέχεια ενισχύθηκε από τη θέσπιση του θεσμού της χρυσής βίζας, ενώ γνώρισε πρόσθετη άνθηση με τη συνεχιζόμενη αύξηση των τουριστικών αφίξεων στην Αθήνα και στην υπόλοιπη Ελλάδα. Τον τελευταίο δε χρόνο παρατηρείται άνοδος του αγοραστικού ενδιαφέροντος για αγορά κατοικίας σε πολύ μεγαλύτερο εύρος περιοχών, καθώς προέρχεται από εγχώριους αγοραστές ενόσω οι ξένοι επεκτείνουν το ενδιαφέρουν τους και σε άλλες περιοχές, τον χαρακτήρα των οποίων αναβαθμίζουν με τις επενδύσεις τους.

Το μεγάλο στοίχημα της επόμενης κυβέρνησης είναι σε τι βαθμό έμπρακτα θα λάβει τα μέτρα εξορθολογισμού της αγοράς που απαιτούνται και τα οποία όχι μόνο θα αποκαταστήσουν περαιτέρω τις τιμές αλλά και θα αυξήσουν σημαντικά την οικοδομική δραστηριότητα με όλες τις θετικές συνέπειες για την οικονομία και την αύξηση των εσόδων του κράτους.

Στήριγμα

Τέτοια μέτρα θα μπορούσαν να είναι ο εξορθολογισμός και περιορισμός του ΦΠΑ, η μείωση και εξορθολογισμός του ΕΝΦΙΑ με μετατροπή του σε ανταποδοτικό φόρο χρήσης ακινήτων, η κατάργηση των αντικειμενικών αξιών και η αντικατάστασή τους με ένα σύστημα αγοραίων αξιών οι οποίες θα προκύπτουν από πληροφορίες που θα συλλέγονται σε συνεχή βάση από δεδομένα τα οποία θα συγκεντρώνονται κεντρικά από όλες τις συναλλαγές. Επίσης, η επανενεργοποίηση των τραπεζών στον κλάδο της ακίνητης περιουσίας με χορήγηση δανείων τόσο σε επίπεδο απλών αγοραστών κατοικίας όσο και θεσμικών επενδυτών και των κατασκευαστών του κλάδου θα αποτελέσουν σημαντικό στήριγμα στην προσπάθεια περαιτέρω ανάπτυξης του κλάδου του Real Estate στην Ελλάδα.

Μέσα σε όλο αυτό το σκηνικό που διαμορφώνεται στην αγορά ακινήτων, οι ειδικοί απευθύνουν έκκληση στους υπάρχοντες ιδιοκτήτες ακινήτων να μην «εκχωρούν» τα ακίνητα στο Δημόσιο ή να μην τα πωλούν σε εξευτελιστικές τιμές, καθώς οι προοπτικές είναι θετικές και κινδυνεύουν να βρεθούν στην κατάσταση κατά την οποία μετά από μερικά χρόνια θα αναζητούν ακίνητο και δεν θα μπορούν να το αποκτήσουν γιατί η τιμή του θα έχει ανέβει σημαντικά.

Κατά τη διάρκεια της κρίσης ένα μεγάλο μέρος του παγώματος της αγοράς ακινήτων προκλήθηκε από την καταστροφική επιβολή του Φόρου Προστιθέμενης Αξίας 24% στα ακίνητα τα οποία αδειοδοτήθηκαν μετά το 2006 και που ολοκληρώθηκε η κατασκευή τους μεταξύ 2008-2010. Ως εκ τούτου, ταυτόχρονα με την κρίση προέκυψε και μια τεράστια φορολογική επιβάρυνση από τον ΦΠΑ στις συναλλαγές ακινήτων και σε αυτή ήρθε να προστεθεί και το «χαράτσι» των ακινήτων, το οποίο μετεξελίχθηκε στον ΕΝΦΙΑ.

Τα παραπάνω, σύμφωνα με τους ίδιους παράγοντες, σε συνδυασμό με την απόλυτη παύση τραπεζικού δανεισμού και την επιβολή αυστηρότερων όρων «πόθεν έσχες», αποτέλεσαν τις βασικότερες αιτίες απομάκρυνσης των ενδιαφερόμενων αγοραστών από την οικοδομή, την οποία κάποιοι πολιτικοί χαρακτήριζαν πριν μερικά χρόνια ως μη παραγωγική δραστηριότητα.

Η εικόνα αποποίησης κληρονομιών λόγων φόρων τα προηγούμενα χρόνια ήταν απελπιστική. Το 2019 η τάση αυτή φαίνεται να ανακόπτεται, αν και η φορολογία ακόμη αποτελεί τροχοπέδη ώστε κάποιος να διατηρήσει το σπίτι των γονιών του, ειδικά αν δεν μπορεί να το καλύψει από τα τεκμήρια ή από τις πρόσθετες φορολογικές επιβαρύνσεις.

Ενδιαφέρον

Οι τιμές πώλησης το 5μηνο Ιανουαρίου – Μαΐου του τρέχοντος έτους σε σύγκριση με τα τέλη το περασμένου έτους κινούνται σταθερά σε ανοδικά επίπεδα, με τις μεγαλύτερες αυξήσεις να παρατηρούνται στις γειτονιές του κέντρου της Αθήνας αλλά και σε τουριστικές περιοχές, όπως είναι τα νησιά των Κυκλάδων, παραθαλάσσιοι δήμοι της Αττικής, το ιστορικό κέντρο της Θεσσαλονίκης κ.τ.λ.

Εννέα στα δέκα ακίνητα που πωλούνται αφορούν κατοικίες, ενώ το ενδιαφέρον το ελλήνων αγοραστών στρέφεται σε παλαιά ακίνητα μεσαίων τετραγωνικών.

Στην πρώτη θέση με μεγάλη διαφορά από τη δεύτερη κατηγορία βρίσκονται παλαιά ακίνητα ηλικίας άνω των 30 ετών καθώς 7 στις 10 αγοραπωλησίες αφορούν τη συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων. Στη δεύτερη θέση από πλευράς αγοραστικού ενδιαφέροντος βρίσκονται κατοικίες ηλικίας 11 έως 20 ετών (15% του συνόλου), ενώ σε πολύ χαμηλότερες θέσεις βρίσκονται τα λεγόμενα νεόδμητα ακίνητα.

Οσον αφορά την επιλογή ακινήτου ανάλογα με την επιφάνεια, στην Αττική προτιμούνται μικρές και πολύ μικρές κατοικίες (επιφάνειας έως 70 τ.μ.) σε ποσοστό 41%, ενώ 4 στους 10 επιλέγουν κατοικίες μεσαίου εμβαδού από 71 έως 110 τετραγωνικά μέτρα.

Με βάση τα στοιχεία που έχουν συγκεντρωθεί από τα πιστωτικά ιδρύματα, εκτιμάται από την Τράπεζα της Ελλάδος ότι το α’ τρίμηνο του 2019 οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) ήταν κατά μέσο όρο αυξημένες κατά 4,0% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2018. Για το σύνολο του 2018, με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 1,6% έναντι μείωσης 1,0% το 2017.

Πιο αναλυτικά, η αύξηση των τιμών το α’ τρίμηνο του 2019 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2018 ήταν 4,0% για τα «νέα» διαμερίσματα, δηλαδή ηλικίας έως 5 ετών, και 3,9% για τα «παλαιά», δηλαδή ηλικίας άνω των 5 ετών. Για το σύνολο του 2018, με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, η αύξηση των τιμών σε σχέση με το 2017 ήταν 1,8% για τα «νέα» διαμερίσματα, έναντι μείωσης 0,8% το 2017, ενώ η αντίστοιχη αύξηση για τα «παλαιά» διαμερίσματα ήταν 1,4% το 2018, έναντι μείωσης 1,2% το 2017.

Από την ανάλυση των στοιχείων κατά γεωγραφική περιοχή προκύπτει ότι οι τιμές των διαμερισμάτων το α’ τρίμηνο του 2019 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2018 αυξήθηκαν κατά 5,8% στην Αθήνα, 3,9% στη Θεσσαλονίκη, 1,9% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 2,6% στις λοιπές περιοχές της χώρας. Για το σύνολο του 2018, με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, η μέση αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων στις ίδιες περιοχές σε σχέση με το 2017 ήταν 2,5%, 1,0%, 0,7% και 0,9% αντίστοιχα. Τέλος, για το σύνολο των αστικών περιοχών της χώρας, το α’ τρίμηνο του 2019 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 4,4% σε σύγκριση με το α’ τρίμηνο του 2018, ενώ για το σύνολο του 2018 η μέση ετήσια αύξηση διαμορφώθηκε σε 1,6%, έναντι μείωσης κατά 1,1% το 2017.

Ράλι τιμών από το Παγκράτι μέχρι και τον σταθμό Λαρίσης

Τη μεγαλύτερη άνοδο τιμών στην Αθήνα και πανελλαδικά ως προς τις τιμές πώλησης κατοικιών σημειώνει το Καλλιμάρμαρο με ποσοστό πάνω από 50% την τελευταία διετία, ενώ στην πεντάδα των περιοχών που έχουν σημειώσει ανάλογες αυξήσεις, λόγω της αύξησης της ζήτησης για βραχυχρόνιες τουριστικές μισθώσεις, βρίσκονται το Παγκράτι, το Κουκάκι και η περιοχή Μακρυγιάννη.

Σε αυτές τις περιοχές τα διαμερίσματα που βγαίνουν προς πώληση στις ηλεκτρονικές σελίδες αγγελιών όπου κυριαρχεί ο Spitogatos πωλούνται μέσα σε λίγες ώρες.

Μετά το ράλι σε αυτές τις περιοχές αλλά και σε άλλες περιοχές όπως η Πατησίων και η Κυψέλη στα μικρά και φθηνότερα ακίνητα που είχαν τιμές έως 60.000 ευρώ, με σκοπό (κυρίως) την εκμετάλλευσή τους μέσω του Αirbnb, οι περιοχές που πρωταγωνιστούν τώρα είναι το Μεταξουργείο, η πλατεία Βάθης και ο Σταθμός Λαρίσης.

Το γεγονός αυτό εξηγείται από την έλλειψη πλέον ευκαιριών στα μικρά και φθηνά ακίνητα στις υπόλοιπες περιοχές του κέντρου.

Ενδεικτικά, στο Μεταξουργείο οι τιμές πώλησης κατοικιών έχουν σημειώσει άνοδο κατά μέσο όρο 33% το 2018 και σε σύγκριση με έναν χρόνο πριν και συνεχίζουν να ανεβαίνουν, ενώ στην πλατεία Βάθης που δεν παύει να είναι μια υποβαθμισμένη περιοχή η άνοδος αγγίζει το 30% και τα ακίνητα στην Αχαρνών και στον Σταθμό Λαρίσης πάνω από 20%.

Μάλιστα, οι περιοχές αυτές βρίσκονται στο top 5 των περιοχών με τη μεγαλύτερη άνοδο τιμών κατά τη διάρκεια του περασμένου έτους πανελλαδικά, με τις τιμές για τα μικρότερα διαμερίσματα των 60-70 τ.μ. να έχουν ουσιαστικά επιστρέψει στα προ της κρίσης επίπεδα για μη ανακαινισμένα ακίνητα.

Υψηλά, διψήφια ποσοστά ανόδου που αγγίζουν ακόμη και το 30% για την πρωταθλήτρια αυξήσεων τιμών Αθήνα παρουσιάζουν και οι ενοικιάσεις κατοικιών, με τη διαφορά ωστόσο ότι εδώ πρωταγωνιστούν πιο καλές περιοχές.

Τα στοιχεία του δικτύου Spitogatos αποτυπώνουν τις προσδοκίες των ιδιοκτητών, έστω και αν οι πράξεις μεταβίβασης τελικά μπορεί να γίνονται με τίμημα ακόμη και 20% πιο κάτω από το ζητούμενο, ανάλογα με τα μετρητά που διαθέτει ο αγοραστής. Οι πωλητές θέτουν πολύ ψηλά τον πήχη στηριζόμενοι σε μεγάλο βαθμό τελικά στο Airbnb και στους ξένους αγοραστές.