Ανοδο τιμών και επενδύσεων αναμένουν οι τράπεζες

Σημαντικές προοπτικές ανάκαμψης της αγοράς ακινήτων τα επόμενα χρόνια διαβλέπουν οι τράπεζες, εκτιμώντας ότι ο τελευταίος πτωτικός κύκλος που διήρκεσε μία οκταετία έχει κλείσει. Η πίεση των τιμών κατά 45% μεσοσταθμικά στα χρόνια της κρίσης έχει δημιουργήσει ευκαιρίες στους τομείς τόσο των κατοικιών όσο και των επαγγελματικών χώρων, σε μια περίοδο που η ζήτηση από ξένους επενδυτές αλλά και από Ελληνες που εμπιστεύονται ξανά το ακίνητο ως μια ασφαλή και αποδοτική επενδυτική επιλογή καταγράφει ανοδικές τάσεις.

Οπως επισημαίνουν τραπεζικά στελέχη, το γύρισμα της κτηματαγοράς ξεκίνησε πριν από περίπου δύο χρόνια με την αξιοσημείωτη αύξηση των επενδύσεων από ξένους για την απόκτηση Χρυσής Βίζας, αλλά και την ενίσχυση των τοποθετήσεων σε κατοικίες και διαμερίσματα που μετατράπηκαν σε καταλύματα βραχυπρόθεσμης μίσθωσης, τύπου Airbnb, λόγω της άνθησης του τουρισμού.

Σωρευμένες ανάγκες

Ωστόσο, προσθέτουν πως σταδιακά αρχίζει να ενεργοποιείται η ζήτηση για την απόκτηση σπιτιών και από Ελληνες, προς ικανοποίηση των συσσωρευμένων στεγαστικών αναγκών των τελευταίων ετών, που λόγω αρνητικής ψυχολογίας και ελλείψει τραπεζικής χρηματοδότησης δεν ικανοποιήθηκαν. Οι τάσεις αυτές, εκτιμούν οι ίδιες πηγές, θα ενισχυθούν τα επόμενα χρόνια, στον βαθμό που θα συνεχιστεί η ανάκαμψη της ελληνικής οικονομίας, στηρίζοντας το διαθέσιμο εισόδημα και θα ολοκληρωθεί η εξυγίανση των τραπεζικών ισολογισμών.

Αναγκαία μείωση φόρων

Οι τράπεζες θεωρούν πάντως πως η νέα κυβέρνηση που θα προκύψει από τις επόμενες εκλογές θα πρέπει να ασχοληθεί ενεργά με την κτηματαγορά, καθώς συγκεκριμένες μεταρρυθμίσεις μπορούν να υποβοηθήσουν αισθητά την ανάκαμψή της. Μεταξύ άλλων, υπογραμμίζουν την ανάγκη μείωσης της επιβάρυνσης από τον ΕΝΦΙΑ, διαμόρφωσης ενός σταθερού φορολογικού πλαισίου, αλλά και ολοκλήρωσης του Κτηματολογίου.

Σύμφωνα με πρόσφατη έκθεση του ΙΟΒΕ, οι επαναλαμβανόμενοι φόροι στην ακίνητη περιουσία αντιστοιχούν σε υψηλότερο ποσοστό στα συνολικά έσοδα σε σχέση με τον μέσο όρο των χωρών του ΟΟΣΑ. Οι οικονομολόγοι του σημείωσαν σχετικά πως «ο αναποτελεσματικός σχεδιασμός της φορολογίας ακινήτων στην Ελλάδα είναι απόρροια διαφόρων παραγόντων, όπως ο υψηλός φορολογικός συντελεστής, η επιβολή πρόσθετων φόρων (εισοδήματος από ενοίκια, ΦΠΑ) στην ίδια περιορισμένη φορολογική βάση, η αναποτελεσματικότητα του συστήματος αποτίμησης της αξίας ακινήτων (διάσταση αντικειμενικών και εμπορικών αξιών), η επιβολή του φόρου από την κυβέρνηση αντί της τοπικής αυτοδιοίκησης, η καθολική πληρωμή φόρου και η έλλειψη ενός σταθερού πλαισίου».

Επιφυλακτικοί επενδυτές

Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα που διενήργησε η Εθνική Τράπεζα, μεταξύ 200 εταιρειών διαχείρισης ακινήτων και μεσιτικών γραφείων, υπάρχουν προοπτικές για τη διερεύνηση της αντοχής και της δυναμικότητας της τρέχουσας ανοδικής τάσης. Η πλειοψηφία της αγοράς μεσιτών αναγνωρίζει αυξημένο ενδιαφέρον, με τους επενδυτές να διακρίνονται σε δύο κατηγορίες:

(i) ενεργοί που εμφανίζονται έτοιμοι για άμεσες τοποθετήσεις (περίπου 35% της αγοράς) και

(ii) επιφυλακτικοί που ενώ έχουν ενδιαφέρον για τα ελληνικά ακίνητα, διατηρούν στάση αναμονής (περίπου 55% της αγοράς).

Συνοπτικά για τις βασικές κατηγορίες ακινήτων η Εθνική Τράπεζα διαπιστώνει τα εξής:

l Κατοικίες: Η άποψη της αγοράς για τη σημαντικότερη αγορά ακινήτων καλύπτει το 79% του συνολικού κτιριακού αποθέματος, συγκλίνει στην εξέχουσα σημασία της ραγδαίας διείσδυσης του AirBnB, με το ενεργό επενδυτικό ενδιαφέρον για μικρές κατοικίες στην Αττική να καλύπτει σχεδόν το 70% τής εν λόγω αγοράς.

l Τουριστικά ακίνητα: Διαπιστώνεται η ύπαρξη ενεργού ενδιαφέροντος από το 60% να δηλώνει ότι προέρχεται κυρίως από ξένους επενδυτές.

l Επαγγελματικά ακίνητα: Αναγνωρίζεται άμεση ανάγκη κατασκευής ποιοτικών χώρων – καλύπτουν μόλις το 6% του διαθέσιμου αποθέματος – παρά τη χαμηλή τρέχουσα ζήτηση, ενώ η Αττική ξεχωρίζει για το υψηλό ενεργό ενδιαφέρον (1/2 της αγοράς έναντι 1/5 στην υπόλοιπη χώρα).

Παράλληλα, σύμφωνα με την έρευνα της Εθνικής Τράπεζας, σχεδόν το 1/3 της αγοράς των μεσιτών δήλωσε ότι αναμένει η επιτάχυνση των πλειστηριασμών να λειτουργήσει θετικά για την ενεργοποίηση του αγοραστικού ενδιαφέροντος για ελληνικά ακίνητα.

Η ζήτηση για κατοικίες

Στην Τράπεζα Πειραιώς, από την άλλη πλευρά, εκτιμούν ότι η αγορά των στεγαστικών δανείων θα διατηρήσει την επόμενη τριετία τη θετική δυναμική της, με τις εκταμιεύσεις να αυξάνονται σε ετήσια βάση κατά 40% περίπου. Εάν επαληθευτεί αυτή η πρόβλεψη, έως και το 2021 εκτιμάται πως οι νέες εκταμιεύσεις για στεγαστικά και επισκευαστικά δάνεια θα φτάσουν τα 2 δισ. ευρώ.

Σύμφωνα με τα στελέχη του ομίλου, οι επενδύσεις σε ακίνητα τείνουν να προσεγγίζονται πλέον ως αποδοτικότερες άλλων σταθερών μορφών επένδυσης, π.χ. προθεσμιακές καταθέσεις. Το γεγονός αυτό σε συνδυασμό με την αύξηση της απόδοσης των ενοικίων, αλλά και το χαμηλό ακόμη κόστος κτήσης ακινήτων είναι στοιχεία που μπορούν δυνητικά να δημιουργήσουν πρόσθετες υπεραξίες.

«Βλέπουμε την τελευταία διετία ότι έχουν αρχίσει σταδιακά να καλύπτονται από τους ιδιώτες στεγαστικές και καταναλωτικές ανάγκες των τελευταίων ετών, που έμειναν ανικανοποίητες λόγω της κρίσης. Θεωρούμε ότι υπάρχει κοινό που πληροί τα κριτήρια δανειοδότησης, όπως για παράδειγμα νεότερες ηλικίες με εισόδημα, που δεν έχουν δανειστεί ποτέ στο παρελθόν» τόνισαν πρόσφατα στελέχη της τράπεζας σε σχετική παρουσίαση. Επιπλέον, ανέφεραν πως πελάτες με αποταμιεύσεις φαίνεται να επιθυμούν να επενδύσουν σε ακίνητο σε συνδυασμό με κάποιον δανεισμό.

Συγχρονισμός οικονομίας με ακίνητα

Σύμφωνα με πρόσφατη ανάλυση της Alpha Bank, ένας παράγοντας  που συμβάλλει στην άνοδο των τιμών των κατοικιών τα τελευταία τρίμηνα είναι η ανάκαμψη της οικονομικής δραστηριότητας. Οι αναλυτές της τράπεζας παρατήρησαν τον συγχρονισμό μεταξύ του οικονομικού κύκλου και του κύκλου των τιμών κατοικιών σε πραγματικούς όρους, όπως αυτός αντανακλάται από την παράλληλη εξέλιξη των σχετικών δεικτών.

Οπως εξηγούν, ο συντελεστής συσχέτισης των δύο μεγεθών, αν και δεν τεκμαίρει αναγκαία αιτιώδη συνάφεια, υπολογίζεται ότι είναι 80% την περίοδο 1998-2018. Η εναρμόνιση των κύκλων είναι ιδιαίτερα εμφανής στη διάρκεια της ύφεσης, όταν η μείωση του πραγματικού ΑΕΠ, σωρευτικά άνω του 25%, συνοδεύτηκε από μεγαλύτερη μείωση του δείκτη τιμών κατοικιών. Ωστόσο, από το 2017 και έπειτα η  σταδιακή αύξηση του ρυθμού οικονομικής ανάκαμψης συνέβαλε στη σταθεροποίηση του δείκτη τιμών κατοικιών και εν συνεχεία στην αύξησή του.  

Στο πλαίσιο αυτό, οι οικονομολόγοι της Alpha Bank σημειώνουν πως  η αναμενόμενη ανάκαμψη της οικονομικής δραστηριότητας τα επόμενα τρίμηνα δύναται να οδηγήσει στην περαιτέρω ανάκαμψη των τιμών των ακινήτων.

Επιπλέον, αναφέρουν ότι οι τιμές των κατοικιών υποχώρησαν κατά περίπου 40% σωρευτικά στην περίοδο 2009-2017 (σε ονομαστικούς  όρους), ενώ παράλληλα το κόστος κατασκευής νέων κατοικιών μειώθηκε με αρκετά χαμηλότερο ρυθμό, καθιστώντας τις σχετικές επενδύσεις μη αποδοτικές. Ωστόσο, σύμφωνα με την Alpha Bank, η τάση αυτή έχει αντιστραφεί από τις αρχές του 2018, καθώς η αύξηση των τιμών των κατοικιών έχει υπερβεί το κόστος παραγωγής, ενισχύοντας τα κίνητρα επένδυσης.