Αν η πιλοτή απασχόλησε μετά τον πρόσφατο σεισμό της Αθήνας τους μηχανικούς και τους πολεοδόμους, τώρα απασχολεί τους δικαστές και μάλιστα τους ανωτάτους. Η Ολομέλεια του Αρείου Πάγου συγκαλείται για να ξεμπερδέψει αμετάκλητα το κουβάρι των αντιθέσεων που προκαλούνται χρόνια τώρα με επίκεντρο το ιδιοκτησιακό καθεστώς των πιλοτών. Ή, για να το πούμε πιο απλά, ποιος έχει το δικαίωμα να παρκάρει στον ελεύθερο χώρο των πολυκατοικιών.
Το ανώτατο δικαστήριο με την απόφαση της Ολομελείας του από τις σημαντικότερες, μια και αφορά χιλιάδες πολίτες, τη συντριπτική πλειονότητα των ενοίκων των πολυκατοικιών θα εκκαθαρίσει το τοπίο των διενέξεων και των αμφισβητήσεων που ταλανίζουν χρόνια τώρα συνιδιοκτήτες και ενοίκους, εργολάβους και οικοπεδούχους, με αποτέλεσμα οι δίκες για το ιδιοκτησιακό καθεστώς τους να είναι τόσες όσες σχεδόν και οι πολυκατοικίες!
Ετσι, για να ξέρει ο καθένας τι ισχύει. Αν μπορεί να υπάρξει ιδιοκτησία σε θέση στάθμευσης στην πιλοτή ή μήπως μόνο χρήση, και ποιοι έχουν το δικαίωμα να παρκάρουν νόμιμα στον ελεύθερο χώρο μιας πολυκατοικίας: οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων, οι ένοικοι, οι γείτονες ή τρίτοι;
Ολα αυτά, που κάνουν δύσκολη τη ζωή μας και πολλές φορές δημιουργούν εντάσεις και εμπόλεμες καταστάσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών, θα αποσαφηνιστούν με την απόφαση της Ολομέλειας του Αρείου Πάγου, όπου το θέμα παραπέμφθηκε προς κρίση με απόφαση του Γ’ Τμήματος του ανωτάτου δικαστηρίου (δημοσιεύθηκε στις 16 Φεβρουαρίου 2000) και το περιεχόμενό της, εξαιρετικά σημαντικό, αποκαλύπτει σήμερα «Το Βήμα».
* Τι ισχύει ως σήμερα
Παραλλήλως όμως θα δούμε τι πραγματικά ισχύει ως σήμερα για τις πιλοτές. Τι λέει ο νόμος και τι έχουν ως σήμερα νομολογήσει τα δικαστήρια. Διότι θα πρέπει να σημειώσουμε ότι οι πιλοτές και οι θέσεις στάθμευσης απασχόλησαν σε ανώτατο επίπεδο τη δικαιοσύνη πολλές φορές. Η Ολομέλεια μόνο του Αρείου Πάγου μετά το 1990 έχει εκδώσει τουλάχιστον τέσσερις αποφάσεις (οι πρώτες το 1991, υπ’ αριθμόν 5, και το 1992, υπ’ αριθμόν 7) προσπαθώντας να ερμηνεύσει τη νομοθεσία και να κλείσει τα άπειρα παραθυράκια παρανομίας που οδήγησαν σε απίστευτες καταστρατηγήσεις.
Η πιλοτή λοιπόν ως τρόπος κατασκευής εφαρμόστηκε στη χώρα μας πολύ αργότερα από την εμφάνιση των πρώτων πολυκατοικιών μαζικά στις αρχές της δεκαετίας του ’70. Τότε λοιπόν το νομοθετικό πλαίσιο που ίσχυε ήταν: οι γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα και ένας νόμος του 1929 (3741), που όριζαν ποια ακίνητα μπορεί να είναι ιδιόκτητα (διαμερίσματα, καταστήματα, αποθήκες, ολόκληροι όροφοι ή πολυκατοικίες) και ποια κοινόκτητα (αυλές, οικόπεδο, στέγες, κλιμακοστάσια κτλ.). Για τις πιλοτές δεν έλεγαν τίποτε, διότι η πιλοτή ήταν κάτι καινούργιο.
Στην πράξη, εκείνο που κυριάρχησε και μάλιστα κατά κόρον ήταν στις πιλοτές να δημιουργούνται θέσεις πάρκινγκ (χώροι στάθμευσης) ως αυτοτελείς ιδιοκτησίες και να πωλούνται μαζί ή χωριστά από τα διαμερίσματα. Ορισμένες μάλιστα κατασκευάζονταν και κλειστές, άλλες δίνονταν σε αποθήκες του υπογείου, άλλες σε τρίτους, άλλες από ‘δώ και άλλες από ‘κεί, όπου συνέφερε οικονομικά τους εργολάβους που έκτιζαν με το πολυσυζητημένο σύστημα της αντιπαροχής.
Αυτό το αλαλούμ, που προκάλεσε πρωτοφανείς εντάσεις ανάμεσα σε συνιδιοκτήτες και τρίτους (ακόμη τα δικαστήρια με αυτά ασχολούνται), προσπάθησε το κράτος με έναν νόμο του 1979 και του 1981 αργότερα να τακτοποιήσει. Τι είπε αυτός ο νόμος;
Κάτι πολύ πολύ βασικό. Οτι η πιλοτή είναι χώρος κοινόκτητος (ανήκει σε όλους τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας) και δεν προσφέρεται για ιδιοκτησίες. Με απλά λόγια, ξεκαθάρισε ότι ιδιόκτητα γκαράζ σε πιλοτές δεν είναι δυνατόν να υπάρχουν. Μπορούν μόνο να καθορίζονται συγκεκριμένοι χώροι στάθμευσης για αποκλειστική χρήση των ιδιοκτητών.
* Η ασάφεια του κοινόχρηστου
Αυτά είπε ο νόμος, ο οποίος απαγόρευσε το ιδιόκτητο και επέβαλε το κοινόκτητο της πιλοτής αλλά δεν καθόρισε με σαφήνεια το κοινόχρηστο. Πώς δηλαδή να καθορίζονται οι χρήσεις για το πάρκινγκ ανάμεσα στους ενοίκους (δεύτερη φουρνιά αντιδικιών στα δικαστήρια και εκατοντάδες αποφάσεις). Στην πράξη όμως ο νόμος αυτός καταστρατηγήθηκε βάναυσα. Με αποτέλεσμα οι διαμάχες και οι αμφισβητήσεις να μην έχουν τελειωμό. Να συνεχίζονται με αμείωτους ρυθμούς ως σήμερα και το πρόβλημα «ιδιοκτησιακό καθεστώς της πιλοτής και δικαίωμα στάθμευσης σε αυτή» να μοιάζει προς το παρόν άλυτο και πάντως ανοικτό προς κρίση από την Ολομέλεια του ΑΠ.
Το Γ’ Τμήμα με την απόφαση που φέρει αριθμό 233/2000 έκρινε το μείζονος σημασίας θέμα τι γίνεται με τα ιδιόκτητα γκαράζ στις πιλοτές που είχαν αποκτηθεί προτού γίνει ο νόμος του 1981. Διότι οι ιδιοκτησίες αυτές υπάρχουν, κληρονομούνται, μπορεί να μεταβιβαστούν σε τρίτους, να ενοικιαστούν, να τις κάνουν αυτοί που τις έχουν ό,τι θέλουν. Δημιουργούνται βέβαια απίστευτες έριδες και διαμάχες στις πολυκατοικίες. Για παράδειγμα, μπορεί ιδιοκτήτες διαμερισμάτων να μην έχουν θέση να παρκάρουν στην πιλοτή και άλλος ιδιοκτήτης, που δεν μένει καν στην πολυκατοικία (αλλά νοικιάζει το διαμέρισμά του), να έχει νοικιάσει τη θέση στάθμευσης που είχε αγορασμένη μαζί με το διαμέρισμα σε ένοικο άλλης πολυκατοικίας δέκα δρόμους πιο κάτω. Και να παρκάρει αυτός, ενώ αυτοί που χρυσοπλήρωσαν το διαμέρισμα στην πολυκατοικία να γυρίζουν ώρες το τετράγωνο προς αναζήτηση του πολυπόθητου πάρκινγκ ή άλλοι να αναγκάζονται να πληρώνουν αδρά κάθε μήνα για τη στάθμευση του αυτοκινήτου τους.
Αυτή η εξόφθαλμη ανισονομία, να έχουν ορισμένοι ιδιόκτητα πάρκινγκ σε πιλοτές ενώ απαγορεύεται, ήταν το αντικείμενο της δίκης στον Αρειο Πάγο.
Τι είπε το Δικαστήριο (με οριακή πλειοψηφία):
Ο Αστικός Κώδικας στο άρθρο 2 δεν επιτρέπει οι νόμοι να έχουν αναδρομική ισχύ. Να ισχύουν δηλαδή και για το παρελθόν και όχι μόνο για το μέλλον. Ετσι, όσοι απέκτησαν και είναι χιλιάδες ιδιόκτητα πάρκινγκ σε πιλοτές, καλώς τα απέκτησαν. Αυτά τα πάρκινγκ μπορούν (δεν μπορεί να γίνει κάτι άλλο) να τα κληρονομήσουν τα παιδιά τους ή να τα πουλήσουν σε τρίτους. Δεν μπορούν βέβαια να τα κτίσουν, να τα κλείσουν, να τα μεταβάλουν σε ιδιοκτησίες με άλλη χρήση (αποθήκες κτλ.), διότι η πιλοτή είναι χώρος ελεύθερος και ανοικτός.
Η μειοψηφία όμως (ανάμεσα σε αυτούς και ο πρόεδρος του Τμήματος κ. Χ. Μυρσινιάς) είπε το αντίθετο. Οτι δηλαδή ιδιόκτητα γκαράζ σε πιλοτές είναι αδιανόητα γενικώς. Είτε αυτά αποκτήθηκαν προ της αλλαγής του νόμου (που τα απαγόρευσε) είτε μετά με καταστρατηγήσεις του νόμου (διότι και αυτό έγινε).
* Το σκεπτικό της μειοψηφίας
Η άποψη της μειοψηφίας στηρίχθηκε στο επιχείρημα ότι ιδιοκτησία δεν νοείται σε ακίνητα που δεν έχουν οικοδομηθεί, αλλά (κυρίως) και δεν πρόκειται ποτέ να οικοδομηθούν (όπως οι πιλοτές). Παραθέτουμε απόσπασμα του σκεπτικού της:
«Από την πιο πάνω διάταξη (αναφορά στους νόμους του 1979 και του 1981), με την οποία ρυθμίζεται γενικά το θέμα ιδιοκτησίας του χώρου της πιλοτής, εν όψει της υποχρεωτικής δημιουργίας χώρων στάθμευσης, απαγορεύεται ρητά η μετατροπή των χώρων αυτών σε διαιρεμένες ιδιοκτησίες (εν όψει της αντίθετης πρακτικής που είχε παρουσιαστεί), δεν συνάγεται ότι στις οικοδομές που είχαν ανεγερθεί πριν από την ισχύ αυτού του νόμου ήταν επιτρεπτή η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας σε τμήματα της πιλοτής. Και τούτο γιατί αφενός η οροφοκτησία νοείται (αναφέρονται οι διατάξεις) μόνο σε χώρο που έχει οικοδομηθεί ή προορίζεται να οικοδομηθεί… Κατά συνέπεια η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας σε τμήμα πιλοτής για τη δημιουργία χώρων στάθμευσης αυτοκινήτων είναι άκυρη κατά το άρθρο 174 ΑΚ, ακόμη και αν πραγματοποιήθηκε πριν από την ισχύ του νόμου 1979, γιατί αντιβαίνει σε αναγνωστικού χαρακτήρα διατάξεις των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ και Ν. 3741/29, ενώ η εξυπηρέτηση των συνιδιοκτητών για τη στάθμευση των αυτοκινήτων τους αντιμετωπίζεται με την παραχώρηση της αποκλειστικής χρήσης τμήματος της πιλοτής σε συγκεκριμένο συνιδιοκτήτη, η οποία δεν αντιβαίνει στις πιο πάνω διατάξεις».
Αυτά έκρινε το ανώτατο δικαστήριο (το αρμόδιο τμήμα). Τώρα τον λόγο έχει η Ολομέλεια, της οποίας η απόφαση αναμένεται με εξαιρετικό ενδιαφέρον.
Τι επιτρέπεται, τι απαγορεύεται
* Η πιλοτή είναι χώρος κοινόκτητος και κοινόχρηστος. Ανήκει σε όλους τους ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας, όπως οι αυλές, το κλιμακοστάσιο κτλ. Το ιδιόκτητο πάρκινγκ απαγορεύεται ρητά.
* Οι συνιδιοκτήτες των διαμερισμάτων μιας πολυκατοικίας όμως μπορούν να καθορίσουν συγκεκριμένους χώρους για στάθμευση που θα ανήκουν στην αποκλειστική τους χρήση (όχι ιδιοκτησία).
* Θέση στάθμευσης δικαιούνται μόνο τα διαμερίσματα και τα καταστήματα της πολυκατοικίας, όχι οι αποθήκες και μάλιστα όταν είναι κάτω από 40 τ.μ.
* Το ποιος θα παρκάρει νόμιμα στην πιλοτή και σε ποιον ανήκουν οι θέσεις στάθμευσης μπορεί να καθορίζεται με τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας ή με χωριστό συμβόλαιο. Αν δεν γίνει ούτε το ένα ούτε το άλλο, τότε ισχύει ο νόμος. Δηλαδή, έχουν δικαίωμα στάθμευσης όλοι, όπου να ‘ναι, χωρίς συγκεκριμένες θέσεις.
* Οι θέσεις στάθμευσης που είχαν αγοραστεί πριν από την απαγόρευση του νόμου ως χωριστές ιδιοκτησίες είναι και σήμερα ιδιόκτητες. Αυτές οι θέσεις μπορούν και να μεταβιβαστούν και να ενοικιαστούν.
* Δεν μπορούν όμως να ενοικιαστούν σε τρίτους οι θέσεις στάθμευσης που έχουν καθοριστεί για αποκλειστική χρήση. Δηλαδή, δεν είναι ιδιόκτητες, διότι αυτό απαγορεύεται με τον νόμο του 1981 ρητώς.
