Τη λύση της αντιπαροχής φαίνεται ότι προτιμούν χιλιάδες ιδιοκτήτες γης για την απόκτηση ιδιόκτητης κατοικίας, σύμφωνα με παράγοντες της κτηματαγοράς. Ο λόγος προφανής καθώς η έλλειψη οικοπέδων και η πιθανολογούμενη φορολογική αλλαγή στα ακίνητα με επιβολή Φόρου Προστιθεμένης Αξίας στις νέες κατασκευές και στις αντιπαροχές έχουν ωθήσει τα ποσοστά που προσφέρονται από τους εργολάβους σε αρκετά υψηλότερα επίπεδα σε σχέση με τα προηγούμενα έτη.


Μάλιστα, όπως αναφέρει χαρακτηριστικά γνωστός κατασκευαστής, «οι εργολάβοι οι οποίοι προσφέρουν τα μειωμένα ποσοστά αντιπαροχής, πολλές φορές εις βάρος των κερδών τους, αποβλέπουν σε άνοδο των τιμών των διαμερισμάτων την επόμενη διετία ή τριετία προκειμένου να καλύψουν το χαμένο έδαφος».


Οπως τονίζουν παράγοντες της κτηματαγοράς, τα ποσοστά αντιπαροχής σε σχέση με τη «χρυσή διετία» 1999-2001 έχουν ανεβεί φυσιολογικά λόγω της σημαντικής αύξησης των τιμών πώλησης των διαμερισμάτων και της μη μεταβολής του κόστους κατασκευής, αφού ο πληθωρισμός διατηρείται τα τελευταία χρόνια σε χαμηλά επίπεδα.


Αξίζει να σημειωθεί ότι με το σύστημα της αντιπαροχής ανοικοδομήθηκε η συντριπτική πλειονότητα των οικοπέδων σε όλες τις μεγάλες ελληνικές πόλεις αλλά ειδικότερα στο λεκανοπέδιο της Αττικής.


Σύμφωνα με εκτιμήσεις παραγόντων της αγοράς, στο εγγύς μέλλον η ανοικοδόμηση με το σύστημα της αντιπαροχής θα γίνεται κυρίως εντός του Λεκανοπεδίου εφόσον υπάρχουν ελεύθερα οικόπεδα και αντίστοιχη ζήτηση. Δεδομένου ότι ο πληθυσμός της Αθήνας δεν αυξάνεται σύμφωνα με τα στοιχεία της Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας που προέκυψαν από την τελευταία απογραφή και λαμβάνοντας υπόψη τη μετακίνηση πληθυσμού από το Λεκανοπέδιο προς την πεδιάδα των Μεσογείων, η ζήτηση που μπορεί να προκύψει είναι μόνο από τους οικονομικούς μετανάστες οι οποίοι θα αναζητήσουν στέγη στις πιο φθηνές περιοχές και την παράλληλη μετακίνηση κατοίκων από αυτές τις περιοχές σε πιο ακριβές λόγω της ανόδου του βιοτικού επιπέδου αλλά και της ευνοϊκής χρηματοδοτικής συγκυρίας που παρέχεται από τις τράπεζες.


Το σύστημα της αντιπαροχής όμως αναμένεται να υποστεί σημαντικό πλήγμα όταν επιβληθεί ο Φόρος Προστιθεμένης Αξίας (ΦΠΑ) στις νεόδμητες οικοδομές καθώς κατά την υπογραφή του εργολαβικού συμβολαίου μεταξύ του εργολάβου και του οικοπεδούχου θα πρέπει να καταβάλλεται ΦΠΑ επί της αντικειμενικής αξίας των διαμερισμάτων που θα προκύψουν για τον οικοπεδούχο από την αντιπαροχή, κάτι που θα καταστήσει το σύστημα πρακτικά ανέφικτο. Για τον λόγο αυτόν, όπως αναφέρουν παράγοντες της κτηματαγοράς, προβλέπεται το προσεχές διάστημα να υπάρξει έντονη προσπάθεια εργολάβων-κατασκευαστών προκειμένου να εξασφαλίσουν οικόπεδα και να καταρτίσουν συμβάσεις πριν από την επιβολή του ΦΠΑ, σε μια προσπάθεια περιορισμού της πρόσθετης δαπάνης για τον ιδιοκτήτη του οικοπέδου από την επικείμενη εφαρμογή της συγκεκριμένης φορολογίας.


ΤΑ ΜΥΣΤΙΚΑ Κριτήρια επιλογής εργολήπτη


Σύμφωνα με τον κ. Γιαννουλέλη, σύμβουλο σε θέματα ακινήτων, τα βασικότερα κριτήρια για την επιλογή του εργολήπτη της αντιπαροχής είναι τα ακόλουθα:


* Το προσφερόμενο ποσοστό της αντιπαροχής.


* Η αξία των ακινήτων που παίρνει ως αντιπαροχή. Εφόσον η τιμή των διαμερισμάτων είναι μεγαλύτερη όταν αυτά βρίσκονται σε υψηλότερο όροφο, αυτό σημαίνει ότι είναι πολλές φορές προτιμότερο να λάβεις μικρότερο ποσοστό αντιπαροχής αλλά πιο προνομιούχες κατοικίες. Επίσης πρέπει να διεκδικείται ανάλογο ποσοστό αντιπαροχής και στα βοηθητικά τμήματα του κτιρίου, όπως οι θέσεις γκαράζ και οι αποθήκες.


* Η φερεγγυότητα του εργολήπτη. Η φήμη ενός συγκεκριμένου εργολήπτη πολλές φορές δεν αρκεί. Καλό θα ήταν να έβλεπε κανείς «ιδίοις όμμασιν» προηγούμενες κατασκευές του κατασκευαστή και – γιατί όχι; – να συνομιλήσει και με άλλους οικοπεδούχους που έδωσαν στον συγκεκριμένο εργολήπτη το οικόπεδό τους αντιπαροχή ώστε να διαπιστώσει αν τηρεί τον λόγο του.


* Η ποιότητα της κατασκευής. Αυτή περιγράφεται στο κείμενο της «Γενικής συγγραφής υποχρεώσεων του έργου». Πολλές φορές οι οικοπεδούχοι επιτυγχάνουν να εξασφαλίσουν ποιοτικότερα στοιχεία για τα διαμερίσματα που παίρνουν ως αντιπαροχή και αυτό περιγράφεται στο κείμενο της «Ειδικής συγγραφής υποχρεώσεων». Οσο πιο λεπτομερής είναι η συγγραφή των υποχρεώσεων τόσο το καλύτερο για τον οικοπεδούχο αφού η αοριστία συνήθως βγαίνει προς όφελος του εργολάβου.


* Το χρονοδιάγραμμα των έργων. Αυτό πρέπει να τηρηθεί οπωσδήποτε επειδή τυχόν καθυστερήσεις δημιουργούν σημαντικά οικονομικά προβλήματα στον οικοπεδούχο. Πρέπει να προβλέπονται στην εργολαβική σύμβαση ποινική ρήτρα για καθυστέρηση στην ολοκλήρωση του έργου, διαδικασία παράδοσης και παραλαβής, όπως και διαδικασία έκπτωσης και αποβολής του εργολάβου από το έργο εφόσον υπερβεί κάποια χρονικά όρια καθυστέρησης.


ΤΙ ΠΡΕΠΕΙ ΝΑ ΓΝΩΡΙΖΕΤΕ Οι παράγοντες που επηρεάζουν τα ποσοστά της αντιπαροχής


Οι πιο σημαντικοί παράγοντες, σύμφωνα με την άποψη κατασκευαστών, είναι η θέση του οικοπέδου (αν βρίσκεται σε καλή και ακριβή περιοχή) και η χρήση του οικοπέδου (αν, δηλαδή, η κατασκευή που θα ακολουθήσει αφορά επαγγελματικό κτίριο, γραφεία ή κατοικίες, διαμερίσματα, μονοκατοικίες ή μεζονέτες).


Στις πιο ακριβές περιοχές, όπως είναι τα βόρεια προάστια, το Κολωνάκι και κάποιες άλλες περιοχές οι οποίες βρίσκονται σε στάδιο έντονης ανάπτυξης, το ποσοστό της αντιπαροχής κυμαίνεται σε υψηλότερα επίπεδα απ’ ό,τι σε κάποιες άλλες περιοχές και μπορεί να φθάσει ακόμη και το 60% για διαμερίσματα. Τα ποσοστά αντιπαροχής όμως αλλάζουν από περιοχή σε περιοχή. Για τον λόγο αυτόν πρέπει κάποιος να ρωτήσει τη γνώμη ενός ειδικού επί θεμάτων αντιπαροχής που γνωρίζει τη συγκεκριμένη περιοχή για να του υποδείξει αν το ποσοστό της αντιπαροχής που δίνει ο εργολάβος είναι προς το συμφέρον του οικοπεδούχου.


Ο κ. Ν. Γιαννουλέλης, σύμβουλος σε θέματα ακινήτων, αναφέρει ότι συνήθως οι σύμβουλοι επενδύσεων σε ακίνητα, όταν έχουν έναν πελάτη ιδιοκτήτη οικοπέδου που διαπραγματεύεται με έναν εργολάβο, για να εξακριβώσουν ποιο θα είναι το ποσοστό αντιπαροχής, προχωρούν στον παρακάτω υπολογισμό.


Εστω ότι το οικόπεδο βρίσκεται σε περιοχή με συντελεστή δόμησης 2, είναι 500 τ.μ. και άρα χτίζει 1.000 τ.μ. Υπολογίζεται στη συνέχεια η συνολική αξία των διαμερισμάτων ή γραφείων που θα ανεγερθούν στην περίπτωση που πουληθούν εκείνη τη στιγμή – χάριν του παραδείγματος θεωρείται τιμή πώλησης των 1.000 τ.μ. τα 100 εκατ. δρχ.


Στη συνέχεια από τα 100 εκατ. δρχ. αφαιρείται το κόστος κατασκευής συν το περιθώριο κέρδους του εργολάβου, που διαμορφώνεται σύμφωνα με εκτιμήσεις κατασκευαστών περί το 30%. Ετσι, αν το κόστος κατασκευής συν το περιθώριο κέρδους είναι 52 εκατ. δρχ. (40 εκατ. δρχ. συν 12 εκατ. δρχ.), το ποσοστό αντιπαροχής που δικαιούται ο ιδιοκτήτης του οικοπέδου θα είναι 48%.


Αυτό που θα πρέπει να προσέξει ο ιδιοκτήτης σε αυτού του είδους τον υπολογισμό είναι να λάβει υπόψη του και τα ποιοτικά στοιχεία της αντιπαροχής που θα πάρει, δηλαδή να υπολογίσει την αξία των τετραγωνικών ανάλογα με τη χρήση τους. Αν π.χ. με 48% αντιπαροχή αποκτήσει τον πρώτο και τον δεύτερο όροφο έκτασης 500 τ.μ. και απομείνουν στον εργολάβο τα καταστήματα και οι επάνω όροφοι, τότε το 48% δεν πρέπει να θεωρείται αρκετά υψηλό αφού ο εργολάβος αναλογικά θα έχει κερδίσει αρκετά περισσότερα με βάση την αξία πώλησης αυτών που έχει.


Είναι λοιπόν προφανές ότι το ποσοστό αντιπαροχής εξαρτάται άμεσα από την τιμή πώλησης ανά τετραγωνικό μέτρο των διαμερισμάτων, γραφείων κτλ., καθώς και από το κόστος κατασκευής.


Πάντως τα οικόπεδα που προορίζονται για καταστήματα και γραφεία έχουν πολύ μεγαλύτερο ποσοστό αντιπαροχής από τα διαμερίσματα αφού υπάρχει σημαντική διαφορά στο κόστος κατασκευής. Συνήθως οι κατοικίες που πωλούνται π.χ. 600.000 δρχ. ανά τετραγωνικό μέτρο έχουν πολύ ακριβά ποιοτικά στοιχεία κατασκευής, οπότε ανεβαίνει το κόστος. Αντίθετα, για επαγγελματικούς χώρους (π.χ., γραφεία, καταστήματα κτλ.) μπορεί επίσης το τ.μ. να πωλείται 600.000 δρχ., το κόστος κατασκευής όμως είναι σημαντικά χαμηλότερο. Ετσι είναι σύνηθες το φαινόμενο ακίνητα που βρίσκονται σε εμπορικές περιοχές, όπως π.χ. το κέντρο της Αθήνας, να διεκδικούνται με πολύ υψηλές αντιπαροχές, που φθάνουν και ως 60%-70%.


Πάντως το ποσοστό αντιπαροχής εξαρτάται και από την προσφορά και τη ζήτηση οικοπέδων για αντιπαροχή ανά περιοχή, την ευκολία με την οποία προβλέπεται να πουλήσει διαμερίσματα ο εργολάβος (προσφορά και ζήτηση διαμερισμάτων στην περιοχή) και την υπεραξία που προβλέπεται να κερδίσουν τα ακίνητα στην περιοχή την επόμενη διετία-τριετία, διάστημα που συνήθως μεσολαβεί ως την ολοκλήρωση της εργολαβίας.