Ακίνητα: Πού «στραβώνει» το προσιτό σπίτι στην Ελλάδα - Τι αποκαλύπτει έρευνα

Η στέγαση εξελίσσεται τα τελευταία χρόνια σε έναν από τους πιο πιεστικούς παράγοντες για τα ελληνικά νοικοκυριά και τους νέους. Η συνεχής άνοδος του κόστους κατοικίας, σε συνδυασμό με τα στάσιμα ή περιορισμένα εισοδήματα, έχει επαναφέρει το ζήτημα στο επίκεντρο του δημόσιου διαλόγου, καθώς ολοένα και μεγαλύτερο μέρος του οικογενειακού προϋπολογισμού κατευθύνεται πλέον στην κάλυψη στεγαστικών αναγκών, περιορίζοντας τη δυνατότητα κάλυψης άλλων βασικών δαπανών.

Η κατάσταση αυτή δεν προέκυψε αιφνιδιαστικά. Συνδέεται με τις μακροχρόνιες επιπτώσεις της οικονομικής κρίσης της προηγούμενης δεκαετίας, τις αλλαγές στην αγορά ακινήτων, την έντονη ανάπτυξη του τουρισμού, την αύξηση των ξένων επενδύσεων, αλλά και το διαχρονικά περιορισμένο πλαίσιο στεγαστικής πολιτικής στη χώρα.

Ταυτόχρονα, νεότεροι παράγοντες, όπως η ενεργειακή κρίση και το αυξημένο κόστος κατασκευών, έχουν καταστήσει την πρόσβαση σε προσιτή και ποιοτική στέγη ακόμη πιο δύσκολη.

To υψηλό κόστος στέγασης

Η νέα μελέτη της διαΝΕΟσις, που εκπονήθηκε σε συνεργασία με το ΙΟΒΕ και με συντονιστή τον Γενικό Διευθυντή του ΙΟΒΕ και καθηγητή στο Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών, Νίκο Βέττα, επιχειρεί να αποτυπώσει αναλυτικά τη σημερινή εικόνα της στέγασης στην Ελλάδα.

Η έρευνα χαρτογραφεί τις βασικές τάσεις, εξετάζει τους παράγοντες που επηρεάζουν την προσιτότητα και την ποιότητα της κατοικίας και αναδεικνύει τις κοινωνικές ομάδες που πλήττονται περισσότερο.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat που αξιοποιεί η μελέτη, το κόστος στέγασης στην Ελλάδα παραμένει διαχρονικά υψηλότερο από τον μέσο όρο της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Το κόστος αυτό περιλαμβάνει ενοίκια, δόσεις στεγαστικών δανείων, φόρους ακίνητης περιουσίας, καθώς και δαπάνες για ενέργεια και λοιπούς λογαριασμούς.

Το 2024, τα ελληνικά νοικοκυριά διέθεσαν το 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για τη στέγαση, έναντι 19,2% κατά μέσο όρο στην ΕΕ. Επιπλέον, από το 2019 έως το 2024, η προσιτότητα της στέγασης στην Ελλάδα μειώθηκε, σε αντίθεση με ό,τι συνέβη στις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες.

Επιλογές και ζήτηση – Τι οξύνει το πρόβλημα του στεγαστικού

Η μελέτη εξετάζει αναλυτικά τους παράγοντες που επηρεάζουν τη ζήτηση για στέγαση. Οι μεταβολές στην οικονομική ευημερία και στη σύνθεση των νοικοκυριών επηρεάζουν τις στεγαστικές επιλογές, όπως η μετάβαση σε μικρότερες ή μεγαλύτερες κατοικίες ή η επιλογή της ιδιοκατοίκησης.

Παράλληλα, η ζήτηση που προέρχεται από το εξωτερικό και αντιμετωπίζει την κατοικία ως επενδυτικό προϊόν ασκεί πρόσθετες πιέσεις στην αγορά. Στο πλαίσιο αυτό, καταγράφεται μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης, ενώ ο λόγος χρέους προς εισόδημα των νοικοκυριών ακολουθεί πτωτική πορεία, αντανακλώντας τόσο πιο περιοριστικές πιστωτικές συνθήκες όσο και συγκρατημένη ζήτηση για νέο στεγαστικό δανεισμό.

Από την πλευρά της προσφοράς, η έρευνα εντοπίζει μια σειρά από παράγοντες που περιορίζουν τη διαθεσιμότητα κατοικιών, όπως οι ρυθμίσεις δόμησης, το υψηλό κόστος κατασκευής, οι ελλείψεις εργατικού δυναμικού και οι χρονοβόρες διαδικασίες αδειοδότησης

Ιδιαίτερη σημασία αποδίδεται στο απόθεμα κενών κατοικιών: σύμφωνα με την απογραφή πληθυσμού-κατοικιών του 2021, περίπου το 35% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος της χώρας αντιστοιχεί σε κενές κατοικίες.

Ωστόσο, μεγάλο μέρος αυτών βρίσκεται στην περιφέρεια, ενώ η Αττική εμφανίζει το χαμηλότερο ποσοστό κενών κατοικιών, γεγονός που, σε συνδυασμό με την αυξημένη ζήτηση, συμβάλλει στην άνοδο των τιμών και των ενοικίων στο μεγαλύτερο αστικό κέντρο της χώρας.

Η στεγαστική επιβάρυνση

Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, η Ελλάδα καταγράφει το υψηλότερο ποσοστό στεγαστικής επιβάρυνσης για το 2024, υπερβαίνοντας σημαντικά τη δεύτερη χώρα της κατάταξης. Παράλληλα, αποκλίνει αισθητά και από τις υπόλοιπες χώρες του ευρωπαϊκού Νότου, οι οποίες εμφανίζουν χαμηλότερα επίπεδα στεγαστικής επιβάρυνσης. Την περίοδο 2019-2024, η Ελλάδα συγκαταλέγεται στις χώρες με τη μεγαλύτερη μείωση της προσιτότητας της στέγασης.

Πέρα από το κόστος, η μελέτη αναδεικνύει και ζητήματα ποιότητας στέγασης. Σημαντικό ποσοστό του πληθυσμού διαμένει σε υπερπλήρεις κατοικίες, με το σχετικό δείκτη να υπερβαίνει τον ευρωπαϊκό μέσο όρο. Το φαινόμενο αφορά κυρίως τα οικονομικά ευάλωτα νοικοκυριά και συνδέεται, μεταξύ άλλων, με τη μείωση του μεγέθους των νοικοκυριών και τις αλλαγές στις στεγαστικές προτιμήσεις.

Συνολικά, η μελέτη της διαΝΕΟσις καταλήγει στο συμπέρασμα ότι η Ελλάδα αντιμετωπίζει μια διαρθρωτική στεγαστική κρίση με πολλαπλές αιτίες και διαστάσεις.

Η περιορισμένη ιστορικά παρέμβαση στον τομέα της κοινωνικής στέγασης, οι επιπτώσεις της οικονομικής κρίσης και η πρόσφατη άνοδος των τιμών των ακινήτων διαμορφώνουν ένα σύνθετο στεγαστικό τοπίο, το οποίο απαιτεί συνεκτικές και μακροπρόθεσμες πολιτικές παρεμβάσεις.