Γιατί υπεραποδίδουν τα ακίνητα στην Ελλάδα

Υψηλότερα μισθώματα και ισχυρότερες αποδόσεις σε όλες τις κατηγορίες συγκριτικά με την Ευρώπη  παρουσιάζει η ελληνική αγορά ακινήτων, σύμφωνα με κορυφαία στελέχη της κτηματαγοράς αλλά και σχετικές έρευνές, προσελκύοντας μάλιστα ξένα επενδυτικά κεφάλαια 1,1 δισ. ευρώ (+39,5%) το α’ εξάμηνο του 2023 ύστερα από 2,1 δισ. ευρώ (+68%) το 2022. Παράλληλα, τον δικό τους ρόλο στο ελληνικό real estate διαδραματίζουν και οι ελληνικές Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ), καθώς η αξία των ακινήτων που έχουν στα χαρτοφυλάκιά τους την τελευταία 5ετία υπερδιπλασιάστηκε φθάνοντας σύμφωνα με στοιχεία της ΕΘΕ το α’ εξάμηνο του 2023 τα 4,6 δισ. ευρώ.

Οι αποδόσεις

Κορυφαία στελέχη της κτηματαγοράς εκτιμούν πως η Ελλάδα για τους ξένους επενδυτές αποτελεί ευκαιρία, ένα διεθνές hub όχι μόνο για τον τουρισμό, αλλά και για τα logistics, ενώ την περίοδο της κρίσης αναπτύχθηκε ιδιαίτερα ο τομέας των παλιών αυτοτελών ακινήτων στα κέντρα πόλεων. Οι αποδόσεις φτάνουν σε 4-8% για τα καταστήματα, 8-10% για τα βιομηχανικά ακίνητα, 5-7% για τα ανακαινισμένα ακίνητα πόλης, 6-7,5% για τα γραφεία και 7-8% για τους αποθηκευτικούς χώρους, αποδόσεις που είναι ως και 50% υψηλότερες όταν υπάρχει εξαρχής συνεργασία developer – επενδυτή. Η υπεραπόδοση των ελληνικών ακινήτων, σύμφωνα με έρευνα της NBG Securities Research, κυμαίνεται από 132 μονάδες βάσης ως και 227 μονάδες βάσης έναντι συνολικά της ευρωπαϊκής αγοράς ακινήτων, ενώ έναντι των πιο ώριμων ευρωπαϊκών αγορών (Λονδίνο, Παρίσι, Φρανκφούρτη) η υπεραπόδοση της Αθήνας κυμαίνεται από 224 μονάδες βάσης ως 246 μονάδες βάσης.

Είναι φθηνότερα

Το ενδιαφέρων των ξένων επενδυτών είναι απόρροια του ελλείμματος αποθέματος επαγγελματικών ακίνητων συμβατών με κριτήρια βιωσιμότητας ESG (Περιβάλλον – Κοινωνία – Εταιρική Διακυβέρνηση),  της αυξημένης ζήτησης από εταιρικούς μισθωτές, της απήχησης των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, της ζήτησης για άδειες παραμονής μέσω του προγράμματος «χρυσή βίζα», αλλά και του  γεγονότος ότι τα ακίνητα στην Ελλάδα είναι φθηνότερα σε σχέση με τα αντίστοιχα του εξωτερικού.

Θετικό κλίμα

Η βελτίωση της γραφειοκρατίας, και συγκεκριμένα του Κτηματολογίου, και η αναγκαιότητα απλοποίησης της πολεοδομικής νομοθεσίας θα μπορούσαν να συμβάλουν στην προσέλκυση ακόμα περισσότερων ξένων επενδύσεων, την ώρα που η ανάκτηση της επενδυτικής βαθμίδας από τη χώρα αλλά και η πολιτική σταθερότητα έχουν καλλιεργήσει ένα θετικό κλίμα όχι μόνο στους θεσμικούς επενδυτές από το εξωτερικό, αλλά και στους ψηφιακούς νομάδες, σε όσους κάνουν αιτήσεις για χρυσή βίζα και σε όσους θέλουν να μεταφέρουν τη φορολογική τους έδρα. Από την άλλη πλευρά και οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ έχουν γίνει πιο ενεργές στην ανάπτυξη ακινήτων, δεδομένης της σχετικής έλλειψης έτοιμου προϊόντος καλής ποιότητας. Οι περισσότερες ακολουθούν αυστηρές οδηγίες ESG και οι μεγαλύτερες έχουν εκδώσει «πράσινα» ομόλογα για να χρηματοδοτήσουν βιώσιμες επενδύσεις.

Η δεξαμενή

Την τελευταία 5ετία πάντως, σύμφωνα με στελέχη του κλάδου, συντελείται η μεγαλύτερη μεταβίβαση ακινήτων στην Ελλάδα, ενώ εκτιμάται πως περίπου 700.000-1.000.000 ακίνητα βρίσκονται στα χαρτοφυλάκια των κόκκινων δανείων και αποτελούν μία μεγάλη δεξαμενή από ακίνητα που κάποια στιγμή θα μπουν στην αγορά και θα αλλάξουν την εικόνα, όπως κάτι ανάλογο θα γίνει και με τα κενά ακίνητα σε δημόσιους φορείς και funds που τώρα παραμένουν αναξιοποίητα. Εκτιμάται πως τα επόμενα 5-7 χρόνια θα βγουν σε πλειστηριασμό 250.000 ακίνητα, ενώ σήμερα υπάρχουν και 150.000 ακίνητα σε πλατφόρμες διαμοιρασμού, την ώρα που ένα στα 4 νοικοκυριά πληρώνει πλέον το 40% του εισοδήματός του για στέγαση, κάτι που αποτυπώνεται στην άνοδο των ενοικίων.

Οι τάσεις

Ζήτηση για επαγγελματικά και επενδυτικά ακίνητα

Οι τάσεις που διαμορφώνονται στις επιμέρους αγορές έχουν ως εξής:

Γραφεία: Πολύ υψηλή ζήτηση παρατηρείται για ποιοτικά γραφεία (βιοκλιματικά, περιβαλλοντικά φιλικά, ενεργειακά αποδοτικά, τεχνολογικά προηγμένα, συμβατά με κριτήρια ESG). Διατηρείται η ζήτηση για παλαιότερα γραφεία σε κεντρικούς οδικούς άξονες, ενώ χαμηλότερη είναι ζήτηση για παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία. Μετά την πανδημία παρατηρείται αύξηση κατά 40-50% των κοινόχρηστων χώρων, ενώ πολλές εταιρείες έχουν μειώσει σε ποσοστό 70% τους χώρους των γραφείων τους. Ο χώρος και η χρήση των γραφείων αλλάζει, δεν χρησιμοποιείται πλέον τόσο για ατομικές δραστηριότητες, αλλά συνιστά χώρο για μάθηση, καινοτομία και σύνδεση με την κουλτούρα των εταιρειών.

Καταστήματα: Ο κλάδος του retail έχει επηρεασθεί από τις πληθωριστικές πιέσεις, οι οποίες έχουν επηρεάσει την καταναλωτική δαπάνη. Λόγω της δυναμικής επιστροφής του τουρισμού, οι τιμές και οι αποδόσεις των ακινήτων λιανικής πώλησης αναμένεται να παραμείνουν ελκυστικές για τους επενδυτές, ενώ αυξημένη ζήτηση υπάρχει για χώρους με συγκεκριμένες προδιαγραφές και γνώμονα την υγειονομική ασφάλεια των επισκεπτών-καταναλωτών (ευνοημένος είναι ο υποκλάδος των ανοιχτών εμπορικών πάρκων, συνδυάζοντας την ψυχαγωγία με την κατανάλωση).

Βιομηχανικά & αποθηκευτικά κτίρια: Ισχυρή ζήτηση παρατηρείται για αποθηκευτικούς χώρους λόγω της περαιτέρω διείσδυσης του e-commerce και της ψηφιοποίησης της εφοδιαστικής αλυσίδας, ενώ παρουσιάζεται έλλειψη προσφοράς σύμφωνα με τις προδιαγραφές της ζήτησης. Η στρατηγική θέση της χώρας καθιστά την Ελλάδα κόμβο για data centers, ενώ αυξάνει και η ζήτηση για μικρότερους αποθηκευτικούς χώρους μέσα στα όρια του αστικού ιστού (city logistics και last mile).

Τουριστικά ακίνητα: Τα τελευταία χρόνια, το 35-40% των συνολικών επενδύσεων πραγματοποιούνται στον τομέα του τουρισμού. Παρατηρείται βελτίωση του τουριστικού προϊόντος με την προσφορά υψηλής ποιότητας υποδομών με την είσοδο νέων ξενοδοχειακών brands, ενώ στην Αθηναϊκή Ριβιέρα εκτιμάται πως θα συναντά κανείς σε λίγα χρόνια μια πληθώρα από εξάστερα ξενοδοχεία. Στη Νότια Αττική και στο παραλιακό μέτωπο διατίθενται ακίνητα από 7.000 ευρώ/τ.μ. έως και 20.000 ευρώ/τ.μ., με το 50% των αγοραστών οικιστικών ακινήτων να είναι ξένοι, ενώ η Αθήνα με βάση το Business District του Ελληνικού θα μπορούσε να εξελιχθεί και σε διεθνές επιχειρηματικό κέντρο. Η κατεύθυνση είναι προς το luxury τουριστικό προϊόν, ενώ υπάρχει μεγάλο ενδιαφέρον για να εισέλθουν ξένα ξενοδοχειακά brands, καθώς μόνο το 9% των brands στην Ελλάδα είναι διεθνές, όταν στην Ιταλία φθάνει το 22% και ο μέσος όρος στην Ευρώπη κυμαίνεται στο 45%.