Ερχεται το leasing για αγορά κατοικιών από ιδιώτες

Στο λανσάρισμα νέου τύπου δανειοδοτικών προϊόντων αποκλειστικά για νοικοκυριά που θέλουν να χρηματοδοτηθούν για την απόκτηση οικιστικών ακινήτων θα προχωρήσουν έως το τέλος του έτους οι τράπεζες μέσω των θυγατρικών τους στον κλάδο της χρηματοδοτικής μίσθωσης. Μετά την πρόσφατη επέκταση του leasing και σε φυσικά πρόσωπα που δεν ασκούν επιχειρηματική δραστηριότητα, όλοι οι ιδιώτες θα έχουν από εδώ και στο εξής μία ακόμη λύση, πέραν των τραπεζικών χορηγήσεων, για την κάλυψη των στεγαστικών τους αναγκών.

Πρόκειται για ένα μέσο δανεισμού με αρκετά πλεονεκτήματα σε σχέση με τις παραδοσιακές πιστώσεις, το οποίο απευθύνεται κατά βάση σε όσους αναζητούν χρηματοδότηση ίση με το 100% της εμπορικής αξίας του ακινήτου που τους ενδιαφέρει. Είτε διότι δεν έχουν το αρχικό κεφάλαιο για την απαραίτητη στα δάνεια συμμετοχή τους στη συναλλαγή ή επειδή απλά δεν θέλουν να δαπανήσουν ιδίους πόρους.

Ο τρόπος εξόφλησης

Μία από τις βασικές διαφορές μεταξύ τραπεζικού δανείου και leasing αφορά το ποσοστό χρηματοδότησης του τιμήματος για την αγορά ενός ακινήτου. Στη στεγαστική πίστη δεν μπορεί να ξεπεράσει το 80%.

Στον αντίποδα, στη χρηματοδοτική μίσθωση ο δανειολήπτης δεν χρειάζεται να συμμετάσχει στο κόστος αγοράς της κατοικίας, καθώς καλύπτεται εξ ολοκλήρου από την εταιρεία leasing. Ενα ποσοστό που διαμορφώνεται συνήθως στο 80% επί του ποσού του δανείου ξεκινά να αποπληρώνεται άμεσα με μηνιαίες τοκοχρεολυτικές δόσεις, ενώ το υπόλοιπο 20% (balloon), αν και τοκίζεται εξαρχής, εξοφλείται με μία καταβολή στη λήξη της σύμβασης. Δηλαδή, η χρηματοδοτική μίσθωση λειτουργεί ως ένα δάνειο με περίοδο χάριτος πληρωμής μόνο των τόκων για ένα μέρος του, η διάρκεια της οποίας ισούται με την περίοδο αποπληρωμής του υπολοίπου. Ως εκ τούτου, κάθε καταβολή από τον δανειολήπτη περιλαμβάνει τους τόκους για το σύνολο του εκάστοτε ανεξόφλητου κεφαλαίου και ένα ποσό που μειώνει σταδιακά το μη παγωμένο μέρος του δανείου. Οι καμπάνιες για τα προϊόντα αυτά θα ξεκινήσουν προς τα τέλη της εφετινής χρονιάς.

Παράδειγμα

Εστω ένα ακίνητο με τρέχουσα εμπορική αξία τις 200.000 ευρώ, το οποίο χρηματοδοτείται μέσω leasing κατά 100%. Αν η διάρκεια αποπληρωμής είναι τα 15 έτη, το επιτόκιο 3% και η τελευταία μεγάλη πληρωμή οριστεί στις 40.000 ευρώ, η μηνιαία δόση του πελάτη θα περιλαμβάνει:

– Τόκους 100 ευρώ για τις παγωμένες 40.000 ευρώ.

– Τόκους για το μη παγωμένο ανεξόφλητο κεφάλαιο, το οποίο στην αρχή του δανείου ανέρχεται σε 160.000 ευρώ.

– Κεφάλαιο προς σταδιακή αποπληρωμή του υπολοίπου των 160.000 ευρώ.

Η δόση στην προκειμένη περίπτωση, εάν δεν μεταβληθούν τα επιτόκια κατά τη διάρκεια της σύμβασης, διαμορφώνεται στα 1.205 ευρώ. Ως εκ τούτου, ο δανειολήπτης θα πρέπει να καταβάλει στην εταιρεία leasing 216.900 ευρώ σε 180 μηνιαίες δόσεις και στη λήξη το υπόλοιπο των 40.000 ευρώ. Το τελικό κόστος ωστόσο θα είναι μικρότερο, καθώς ο πελάτης θα γλιτώνει φόρους για 15 χρόνια μέσω των απαλλαγών που θα ισχύσουν.

Στον αντίποδα, αν πάρει στεγαστικό δάνειο, θα πρέπει να καταβάλει αρχικά 40.000 ευρώ ως ιδία συμμετοχή για την αγορά του ακινήτου και στη συνέχεια 1.115 ευρώ περίπου για 180 μήνες. Σύνολο δηλαδή 200.700 ευρώ. Εν προκειμένω, όμως, δεν προβλέπεται κάποιους είδους φοροαπαλλαγή όπως στο leasing.

Υπολογισμός επιτοκίου

Το ύψος των δόσεων στο leasing εξαρτάται, όπως και στα στεγαστικά δάνεια, από το επιτόκιο της σύμβασης.

Με τη διαφορά ότι στις χρηματοδοτικές μισθώσεις ο πελάτης δεν επιβαρύνεται με την εισφορά του Ν. 128/75, που ανέρχεται σε 0,12%.

Το επιτόκιο εξαρτάται από το πιστοληπτικό προφίλ του ενδιαφερομένου, αλλά και από τον βαθμό δυσκολίας ρευστοποίησης του ακινήτου, σε περίπτωση που ο δανειολήπτης βρεθεί σε αδυναμία εξυπηρέτησης του χρέους του. Οσο πιο εύκολη είναι η μεταπώλησή του τόσο χαμηλότερο είναι και το επιτόκιο.

Αφού οριστικοποιηθεί το ετησιοποιημένο κόστος εξυπηρέτησης του δανείου, υπολογίζεται η δόση για διάφορες διάρκειες αποπληρωμής.

Για την οριστική έγκριση εξετάζεται η επάρκεια του εισοδήματος του δανειολήπτη για την εξόφληση των μηνιαίων καταβολών. Οπως και στα στεγαστικά δάνεια, ισχύει ο γενικός κανόνας ότι κάθε δόση δεν πρέπει να υψηλότερη του 30%-40% του καθαρού μηνιαίου εισοδήματος του οφειλέτη.

Στόχος το 30% των χορηγήσεων

Οι τράπεζες θα επιχειρήσουν τα επόμενα χρόνια να αυξήσουν τις χρηματοδοτήσεις leasing με στόχο να φθάσουν στο 30% επί των συνολικών χορηγήσεων στην αγορά των οικιστικών ακινήτων. Η προτίμηση αυτή είναι απόρροια του διαφορετικού ιδιοκτησιακού καθεστώτος του χρηματοδοτούμενου ακινήτου που ισχύει στη χρηματοδοτική μίσθωση, το οποίο μειώνει τον κίνδυνο που αναλαμβάνουν.

Πιο συγκεκριμένα, στα κλασικά δάνεια το περιουσιακό στοιχείο περνάει άμεσα στο όνομα του πελάτη και υποθηκεύεται προς εξασφάλιση της τράπεζας. Για την εξάλειψη της προσημείωσης απαιτείται η εξόφληση του συνόλου των δόσεων που έχουν συμφωνηθεί. Αν το δάνειο καταστεί μη εξυπηρετήσιμο, είτε πρέπει να ρυθμιστεί, με κόστος λόγω των επιπλέον προβλέψεων που πρέπει να σχηματιστούν, ή να ρευστοποιηθεί μέσω της χρονοβόρας διαδικασίας των πλειστηριασμών.

Στο leasing, από την άλλη πλευρά, η κατοικία μέχρι την αποπληρωμή των τοκοχρεολυτικών δόσεων και της τελευταίας μεγάλης δόσης (balloon) ανήκει στον πιστωτή. Με τον τρόπο αυτόν οι τράπεζες διευκολύνονται κατά την ανάκτηση του ανοίγματός τους αν το δάνειο κοκκινίσει. Ετσι, σε περίπτωση επιδείνωσης του μακροοικονομικού περιβάλλοντος και γενικευμένης μείωσης των εισοδημάτων, όπως συνέβη την περασμένη δεκαετία, θα μετριαστεί η αναπόφευκτη άνοδος των μη εξυπηρετούμενων δανείων. Και αυτό διότι το ακίνητο μπορεί άμεσα να μεταπωληθεί ή να αξιοποιηθεί με διαφορετικό τρόπο.

Ετσι, το ρίσκο που απορρέει από αυτές τις χορηγήσεις περιορίζεται σημαντικά, μειώνοντας τις απαραίτητες για τον πιστωτικό κίνδυνο προβλέψεις, γεγονός που συμβάλλει στην ενίσχυση της οργανικής κερδοφορίας των τραπεζικών ομίλων.