Οι αποδόσεις των ακινήτων «χτυπούν» τα επιτόκια των προθεσμιακών

Τροχοπέδη στην επιστροφή κεφαλαίων στην αγορά αστικών επαγγελματικών και εμπορικών ακινήτων αποτελεί η νέα φορολογία στον κλάδο.

Ωστόσο οι αποδόσεις για το 2014 σε ακίνητα εισοδήματος εκτιμώνται σε ετήσια βάση μεταξύ 3% και 3,8%, γεγονός που τις καθιστά αυτόματα πιο ελκυστικές σε σχέση με τις προθεσμιακές καταθέσεις, αφού η αποκλιμάκωση των επιτοκίων λόγω του οικονομικού περιβάλλοντος έχει οδηγήσει σε αποδόσεις που δεν ξεπερνούν το 2%.

Η πολύπλοκη φορολογική μεταχείριση των ακινήτων τόσο ως προς την κατοχή και τη μεταβίβαση όσο και ως προς τη δημιουργία εισοδήματος συνεχίζεται αφού, σύμφωνα με μελέτη που εκπόνησε η GLP Values, εταιρεία μελετών και εκτιμήσεων πάσης φύσεως παγίων στοιχείων, ένας ιδιοκτήτης ακινήτων καθώς και ένας δυνητικός επενδυτής στον κλάδο θα πρέπει να συνυπολογίσουν τέσσερις φόρους:

1) Τον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ), η επιβάρυνση του οποίου, σύμφωνα με μελέτη της εταιρείας, κυμαίνεται από 0,3% ως 0,6% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, με πολύ υψηλότερη επιβάρυνση στα εντός σχεδίου ακίνητα σε σχέση με τα εκτός σχεδίου οικόπεδα και αγροτεμάχια.

2) Τον φόρο μισθωμάτων, η κλίμακα του οποίου διευρύνθηκε και ανέρχεται στο 10% για ενοίκια ως 10.000 ευρώ και στο 33% για το υπερβάλλον ποσό. Αν συνεκτιμηθεί ότι η μέση ετήσια απόδοση των ακινήτων εισοδήματος κυμαίνεται από 2,8% ως 3,8% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, τότε ο μέσος φόρος επί των ετήσιων μισθωμάτων ισοδυναμεί με το 0,6% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.

3) Τον φόρο υπεραξίας ακινήτων, ο οποίος προσδιορίζεται στο 15% επί της διαφοράς της τιμής κτήσης με την τελική τιμή πώλησης του ακινήτου.

4) Τον ΤΑΠ, που είναι φόρος κατοχής και αποδίδεται μέσω της ΔΕΗ.

Το φορολογικό αυτό πλαίσιο, σύμφωνα με την GLP Values, δεν μπορεί να χαρακτηρισθεί ευνοϊκό για την επανάκαμψη κεφαλαίων στην αγορά αστικών επαγγελματικών και εμπορικών ακινήτων.

Επειδή όμως το οικονομικό περιβάλλον παραπέμπει σε περαιτέρω αποκλιμάκωση των επιτοκίων, συνάγεται το συμπέρασμα ότι για το 2014 η επένδυση σε ακίνητα εισοδήματος (απόδοση περίπου 3%-3,8% ετησίως) θα προσφέρει ανταγωνιστικότερες αποδόσεις σε σχέση με τις προθεσμιακές καταθέσεις (1,7%-2%).

H μελέτη της GLP Values καταλήγει ότι το τρέχον φορολογικό πλαίσιο της ακίνητης περιουσίας δύσκολα θα χαρακτηριζόταν ευνοϊκότερο από το προηγούμενο.

Ως εκ τούτου η θετικότερη προοπτική για στοχευμένες κατηγορίες ακινήτων μπορεί να προκύψει μόνο εφόσον οι επενδυτές βασίζονται στη μεσοπρόθεσμη ανάκαμψη της οικονομίας, που με τη σειρά της μπορεί να δημιουργήσει υπεραξίες που θα αντισταθμίσουν την επιβληθείσα φορολογία.

Δεν είναι άλλωστε τυχαίο ότι η Fitch, ένας εκ των κορυφαίων οίκων αξιολόγησης, προβλέπει περαιτέρω υποχώρηση κατά 6% στις τιμές των ακινήτων κατά το 2014.

Δημοσιεύτηκε στο HELIOS PLUS στις 6 Φεβρουαρίου 2014