Θα αγοράζατε ποτέ αυτοκίνητο χωρίς να γνωρίζετε ούτε τον πρόσθετο εξοπλισμό του ούτε καν το χρώμα του; Και όμως, πολλοί αβίαστα προβαίνουν σε αγορά υπό κατασκευήν ακινήτου χωρίς να έχουν διασφαλίσει εγγράφως τις απαιτήσεις και τις προσδοκίες τους.
Πραγματικά πολλές φορές οι υποψήφιοι αγοραστές κατοικίας που βρίσκεται στο στάδιο της κατασκευής αγνοούν ή ξεχνούν να ζητήσουν από τον κατασκευαστή τη «συγγραφή υποχρεώσεων», που οπωσδήποτε είναι υποχρεωμένος να έχει συντάξει προηγουμένως και να τους την παραδώσει μαζί με όλα τα απαραίτητα έγγραφα (άδεια οικοδομής, συμβόλαια, σχέδια) πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου.
Στην ως άνω συγγραφή ο κατασκευαστής είναι υποχρεωμένος να περιγράφει με λεπτομέρεια τον τρόπο κατασκευής και τα υλικά που θα χρησιμοποιήσει σε κάθε στάδιο της ανέγερσης. Η ποιότητα, ο τύπος και η αξία των υλικών πρέπει να έχουν οριστεί με σαφήνεια και να μην επιδέχονται πολλαπλές ερμηνείες.
Δυστυχώς η ενασχόλησή μου με τις μεταβιβάσεις ακινήτων και τον νομικό έλεγχο αυτών μού έχει καταδείξει ότι οι περισσότεροι αγοραστές δείχνουν μεγάλη αμέλεια στο σημείο αυτό, το οποίο όμως στην πραγματικότητα είναι ένα από τα πιο κρίσιμα σημεία της σύμβασης αγοραπωλησίας καθώς η τελική μορφή του πωλούμενου ακινήτου καθορίζεται σε μεγάλο μέρος από τη «συγγραφή υποχρεώσεων». Οι αγοραστές συνήθως εξαντλούνται σε ατέρμονες διαπραγματεύσεις σχετικές με το τίμημα της αγοραπωλησίας και αμελούν να μελετήσουν ακόμη και να ζητήσουν τη συγγραφή υποχρεώσεων. Και όμως, μετά τη σύνταξη του συμβολαίου και για όσο χρόνο διαρκεί η κατασκευή του ακινήτου είναι συνήθως το μόνο σημείο τριβής μεταξύ αγοραστή και πωλητή. Οφείλει να γίνει κατανοητό στους υποψήφιους αγοραστές ότι καμία εργασία και κανένα υλικό δεν είναι αυτονόητο αν δεν είναι με σαφήνεια καταγεγραμμένο.
Θα πρέπει η «συγγραφή υποχρεώσεων» να απαντά σε κάθε ερώτημά μας όπως: Ποια σειρά αλουμινίων θα τοποθετηθεί στα εξωτερικά κουφώματα; Υπάρχει προεγκατάσταση συναγερμού; Πόσα μέτρα ντουλάπια θα τοποθετηθούν και ποια είναι η ακριβής ποιότητα και αξία τους; Τα δάπεδα με τι αξίας πλακίδια θα επιστρωθούν; Θα είναι όλοι οι χώροι σπατουλαρισμένοι προτού βαφούν; Πώς θα είναι διαμορφωμένοι οι κοινόχρηστοι χώροι; Τα είδη υγιεινής ποιας εταιρείας και ποιου τύπου θα είναι; Αλλά και άλλα, δεκάδες ερωτήματα. Αοριστίες όπως «θα τοποθετηθούν πλακάκια ιταλικά αρίστης ποιότητος…», «θα γίνει ελαιοχρωματισμός ολόκληρης της κατοικίας…» ή «τα κουφώματα θα είναι από αλουμίνιο…» δεν πρέπει να γίνονται δεκτές.
Θα πρέπει να έχουμε στο μυαλό μας ότι η ακριβής περιγραφή κάθε εργασίας και η αξία κάθε υλικού που θα χρησιμοποιήσει ο κατασκευαστής είναι η μόνη διασφάλισή μας σε αυθαιρεσίες και διενέξεις και η μόνη περίπτωση να παραλάβουμε το ακίνητο που προσδοκούσαμε όταν το αγοράζαμε χωρίς να καταβάλουμε πρόσθετο τίμημα.
Είναι προς το συμφέρον των πωλητών να περιγράφουν στη «συγγραφή υποχρεώσεων» με λεπτομέρεια τον τρόπο κατασκευής και τα υλικά που θα χρησιμοποιήσουν και να ενημερώνουν τους υποψήφιους αγοραστές, καθώς έτσι θα αποφύγουν έριδες και παράλογες απαιτήσεις ενώ θα επιδείξουν και τη διαφοροποίησή τους από τον ανταγωνισμό.
Οι υποψήφιοι αγοραστές πρέπει να απευθύνονται πάντοτε σε ειδικό για να τους αναλύσει τη «συγγραφή υποχρεώσεων» και να τους συμβουλέψει κατάλληλα. Κάθε περίπτωση διαφοροποίησης από τη «συγγραφή υποχρεώσεων» θα πρέπει να καταγράφεται εγγράφως σε ξεχωριστή «ειδική συγγραφή υποχρεώσεων», η οποία θα υπογράφεται και θα αποτελεί αναπόσπαστο μέρος του αγοραπωλητηρίου συμβολαίου.
Αν οι αγοραστές και πωλητές υπό κατασκευήν ακινήτων στέκονται περισσότερο στη «συγγραφή υποχρεώσεων», τη μελετούν και την αναλύουν, είναι βέβαιο ότι η μετέπειτα σχέση τους θα εξελιχθεί ομαλά, χωρίς προστριβές και δικαστικές διενέξεις.
Ο κ. Γ. Βακαλόπουλος είναι διευθυντής Νομικών Υπηρεσιών της Αspis Real Εstate.
