Με στόχο την τόνωση της οικοδομής και τη διασφάλιση των θέσεων εργασίας σε εκατοντάδες επαγγέλματα που σχετίζονται με τα ακίνητα, το υπουργείο Οικονομικών ανακοίνωσε στις αρχές της εβδομάδας μέτρα που βασίζονται σε αυξημένες φορολογικές απαλλαγές και σε εγγυήσεις προς τις τράπεζες για την παροχή στεγαστικών δανείων. Ωστόσο δεν είναι λίγοι οι παράγοντες της αγοράς οι οποίοι επισημαίνουν ότι με τα μέτρα αυτά δεν πρόκειται να βγει η ελληνική αγορά ακινήτων από το αδιέξοδο στο οποίο έχει περιέλθει τους τελευταίους μήνες ούτε θα πέσουν οι τιμές, όπως επιδιώκει ο υπουργός Οικονομίας και Οικονομικών κ.
Ι. Παπαθανασίου.
Κάποιοι άλλοι αναφέρουν ότι τα νέα μέτρα σε ορισμένες περιπτώσεις θα επιφέρουν και πρόσθετες φορολογικές επιβαρύνσεις αφού «κινδυνεύουν» οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές να αναγράψουν στα συμβόλαια την πραγματική και όχι την αντικειμενική αξία του ακινήτου και να πληρώσουν υψηλό φόρο μεταβίβασης.
«Το Βήμα» παρουσιάζει σήμερα 10 ερωτήσεις- απαντήσεις μέσω των οποίων αποκωδικοποιούνται τα νέα μέτρα, όπως είναι η έκπτωση των τόκων από τον φόρο, η χορήγηση δανείων στο σύνολο της αγοραίας αξίας των ακινήτων, οι επιβαρύνσεις από τα συμβολαιογραφικά έξοδα κτλ. 1. Εγγαμος με δύο παιδιά έχει λάβει στεγαστικό δάνειο για αγορά πρώτης κατοικίας τον Δεκέμβριο του 2008 ύψους 150.000 ευρώ. Σε τι ποσοστό θα εκπέσουν από τον φόρο οι τόκοι του στεγαστικού δανείου;
Λόγω του γεγονότος ότι το δάνειο έχει συναφθεί πριν από την 1η Ιανουαρίου 2009 η έκπτωση των τόκων θα υπολογιστεί με βάση το φορολογικό καθεστώς που ισχύει για συμβάσεις δανείων που έχουν συναφθεί από την 1η Ιανουαρίου 2003 ως τις 31 Δεκεμβρίου 2008. Αυτό σημαίνει ότι θα εκπίπτει από τον φόρο το 20% των δεδουλευμένων τόκων. Η έκπτωση των τόκων είναι ανεξάρτητη από την οικογενειακή κατάσταση του φορολογουμένου.
2. Μισθωτός πρόκειται να λάβει μέσα στη διετία 2009-2010 δάνειο για αγορά εξοχικής κατοικίας εμβαδού 150 τετραγωνικών μέτρων ύψους 200.000 ευρώ και να καταβάλει τον πρώτο χρόνο τόκους περίπου 5.000 ευρώ. Τι φόρο θα κερδίσει;
Η απάντηση εξαρτάται από τα εισοδήματα που δηλώνει ο συγκεκριμένος μισθωτός και αυτό διότι αν π.χ. έχει ετήσια εισοδήματα 22.000 ευρώ και τρία παιδιά δεν θα διαπιστώσει καμία πρόσθετη φορολογική ελάφρυνση αφού ούτως ή άλλως δεν πληρώνει φόρο. Στην περίπτωση του παραδείγματός μας, για να απολαύσει ο φορολογούμενος ως έκπτωση το σύνολο του 40% των τόκων του στεγαστικού δανείου, θα πρέπει το εισόδημά του να ξεπερνά τις 30.000 ευρώ. Π.χ., άγαμος μισθωτός που δηλώνει στην Εφορία εισόδημα 20.000 ευρώ θα πληρώσει φόρο με βάση την κλίμακα 2.000 ευρώ. Επειδή όμως έχει πληρώσει τόκους για στεγαστικό δάνειο 5.000 ευρώ, η Εφορία τού αναγνωρίζει προς έκπτωση από τον φόρο το 40%, δηλαδή 2.000 ευρώ. Κατά συνέπεια, ο συγκεκριμένος φορολογούμενος δεν θα πληρώσει καθόλου φόρο. Αν όμως δήλωνε στην Εφορία εισόδημα 15.000 ευρώ, τότε ο φόρος που θα προέκυπτε με βάση την κλίμακα είναι 750 ευρώ. Αυτό σημαίνει ότι, ακόμη και αν το 40% των τόκων είναι 2.000
ευρώ, η Εφορία θα περιορίσει την έκπτωση φόρου στο ποσό των 750 ευρώ, αφού σε καμία περίπτωση δεν επιστρέφεται ποσό υψηλότερο από αυτό του φόρου που προκύπτει με βάση τη φορολογική κλίμακα πριν από την αφαίρεση οποιασδήποτε δαπάνης. 3. Αν το δάνειο αφορά ακίνητο άνω των 200 τετραγωνικών μέτρων ή αντικειμενικής αξίας 350.000 ευρώ, πώς θα υπολογιστεί η έκπτωση των τόκων από τον φόρο;
Το ποσό της έκπτωσης θα περιοριστεί στο ποσοστό που αναλογεί στα τετραγωνικά ή στην αξία που αναγνωρίζει η Εφορία. Δηλαδή, στα 200 τετραγωνικά μέτρα εμβαδόν ή σε αντικειμενική αξία 350.000 ευρώ. Κατά συνέπεια, αν κάποιος έχει πάρει στεγαστικό δάνειο τον Ιανουάριο του 2009 για αγορά κατοικίας εμβαδού 300 τετραγωνικών μέτρων και οι τόκοι που θα καταβληθούν ανέρχονται σε 15.000 ευρώ, η Εφορία θα υπολογίσει την έκπτωση στα 2/3 των τόκων, δηλαδή στις 10.000 ευρώ, και το ποσό που θα αφαιρεθεί από τον φόρο είναι 4.000 ευρώ (40% Χ 10.000 ευρώ). Με τις τελευταίες αλλαγές, ενώ ως τώρα η έκπτωση των τόκων αφορά την απόκτηση πρώτης κατοικίας ως 120 τ.μ. και τους τόκους που αντιστοιχούν στο τμήμα του δανείου ως 200.000 ευρώ, η έκπτωση πλέον θα αφορά την απόκτηση οποιασδήποτε κατοικίας ως 200 τ.μ. και τους τόκους που αντιστοιχούν στο τμήμα του δανείου ως 350.000 ευρώ.
4. Κάποιος που έχει λάβει δάνειο τα προηγούμενα χρόνια για αγορά πρώτης κατοικίας μπορεί να προχωρήσει σε αναχρηματοδότηση δανείου και να υπαχθεί στις νέες ευνοϊκές διατάξεις;
Οχι, γιατί το υπουργείο Οικονομικών εντάσσει τον φορολογούμενο στο εκάστοτε καθεστώς έκπτωσης τόκων με βάση την ημερομηνία υπογραφής του πρώτου δανείου. Αν γίνει αναχρηματοδότηση, απλώς θα συνεχίσει η Εφορία να αναγνωρίζει στον φορολογούμενο την έκπτωση που αναλογεί με βάση τις διατάξεις που ίσχυαν όταν υπεγράφη η πρώτη σύμβαση δανείου.
5. Αν κάποιος λάβει στεγαστικό δάνειο για αγορά κατοικίας μέσα στο 2009, η αυξημένη έκπτωση των τόκων ως πότε θα ισχύσει;
Ωσπου να αποπληρωθεί το δάνειο. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι, αν το δάνειο είναι διάρκειας 15 ετών, για το διάστημα αυτό θα εκπίπτει από τον φόρο το 40% των δεδουλευμένων τόκων. Κατά συνέπεια, η διετία που δίνει ως περιθώριο το υπουργείο Οικονομικών για να λάβει κανείς στεγαστικό δάνειο για οποιαδήποτε κατοικία αφορά το ευνοϊκό καθεστώς της έκπτωσης των τόκων από τον φόρο κατά 40%. Σύμφωνα με τις εξαγγελίες του κ. Παπαθανασίου, το μέτρο αυτό θα ισχύσει για τα στεγαστικά δάνεια που έχουν χορηγηθεί από 1.1.2009 ή θα χορηγηθούν το 2009 και το 2010.
6. Η εγγύηση του Δημοσίου για το 25% των στεγαστικών δανείων τι σημαίνει πρακτικά για τους δανειολήπτες;
Σε όσους λάβουν στεγαστικά δάνεια ως 31.12.2010 (τόσο για κατοικίες όσο και για επαγγελματικά ακίνητα) το ελληνικό Δημόσιο εγγυάται το επιπλέον 25% του δανείου που ως σήμερα δεν χορηγούν οι τράπεζες αλλά το καλύπτουν οι καταναλωτές. Με τον τρόπο αυτόν το ύψος των στεγαστικών δανείων θα καλύπτει το 100% της εμπορικής αξίας των ακινήτων και όχι το 75% που ισχύει ως τώρα. Ετσι, αν π.χ. ένα διαμέρισμα έχει εμπορική αξία 200.000
ευρώ και αντικειμενική 150.000 ευρώ, οι τράπεζες, με βάση και τις οδηγίες της Τράπεζας της Ελλάδας, χορηγούν δάνεια ως 75% της αξίας ή το 100% της αντικειμενικής και ζητούν από τον δανειολήπτη να καλύψει τη διαφορά με δικά του κεφάλαια (στο παράδειγμά μας με 50.000 ευρώ). Λόγω όμως του γεγονότος ότι πάρα πολλοί δεν είχαν καθόλου μετρητά για να συμπληρώσουν το ποσό του δανείου που χρειαζόταν για να εξοφληθεί το ακίνητο ακύρωναν την αγοραπωλησία. Τώρα το Δημόσιο έρχεται να καλύψει αυτή τη διαφορά, δηλαδή τα 50.000
ευρώ, με τη μορφή εγγύησης για να ολοκληρωθεί η αγοραπωλησία. Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις όπου αρκετές αγοραπωλησίες «κολλάνε» διότι ο ενδιαφερόμενος αγοραστής δεν διαθέτει καθόλου ίδια κεφάλαια και κατά συνέπεια η τράπεζα δεν του εγκρίνει το δάνειο που χρειάζεται για να αγοράσει το σπίτι.
7. Μπορεί η τράπεζα να αρνηθεί να προχωρήσει στη σύμβαση δανείου για το σύνολο του ποσού;
Οπως δηλώνουν στο «Βήμα» διευθυντικά στελέχη τραπεζών, οι τράπεζες, πέραν της εγγύησης του Δημοσίου, θα ελέγξουν διεξοδικά την πιστοληπτική ικανότητα του πελάτη τους και, αν κρίνουν ότι από τα εισοδήματα που διαθέτει δεν μπορεί να αποπληρώσει τη μηνιαία δόση του δανείου, είναι φυσικό να αρνηθούν ακόμη και τη χορήγηση μέρους του δανείου. 8. Αληθεύει ότι μπορεί κάποιος να πληρώσει υψηλότερο φόρο μεταβίβασης αν τελικά η τράπεζα του χορηγήσει το σύνολο του ποσού που αντιστοιχεί στην αγοραία αξία του ακινήτου;
Πράγματι έτσι είναι και αυτό διότι το ποσό που θα δώσει η τράπεζα ως δάνειο αφορά το σύνολο της εμπορικής αξίας του ακινήτου και όχι μέρος αυτής, που συνήθως δεν ξεπερνούσε την αντικειμενική και το υπόλοιπο το έδινε με τη μορφή επισκευαστικού ή καταναλωτικού δανείου με εγγυήσεις. Ο φόρος μεταβίβασης στην περίπτωση αγοράς δεύτερης κατοικίας ή εξοχικής θα επιβληθεί επί της αξίας που θα αναγραφεί στο συμβόλαιο και δεν μπορεί να είναι χαμηλότερη από αυτήν που αναγράφεται στη σύμβαση του δανείου. Με αυτόν τον τρόπο είναι βέβαιον ότι κάποιος θα πληρώσει 11% φόρο μεταβίβασης ή ΦΠΑ 19% σε υψηλότερη αξία από την αντικειμενική. Εδώ θα πρέπει να σημειωθεί ότι υπάρχει και θέμα «πόθεν έσχες» για τις ετήσιες δόσεις αποπληρωμής του δανείου. Θα πρέπει, δηλαδή, τα εισοδήματα που δηλώνει στην Εφορία ο δανειολήπτης να καλύπτουν το σύνολο των ετήσιων τοκοχρεολυτικών δόσεων που καταβάλλονται για την αποπληρωμή του δανείου.
9. Πόσο μειώνεται η αμοιβή των συμβολαιογράφων και από πότε;
Σήμερα οι αμοιβές των συμβολαιογράφων ανέρχονται στο 1,2% και μόλις ψηφιστεί η σχετική τροπολογία θα μειωθούν στο 1%. Με βάση τα ισχύοντα, για ένα σπίτι αντικειμενικής αξίας 200.000 ευρώ τα συμβολαιογραφικά έξοδα ανέρχονται σε 2.400
ευρώ, ενώ με τη μείωση της αμοιβής των συμβολαιογράφων στο 1% της αξίας που αναγράφεται στο συμβόλαιο, το κόστος για τον αγοραστή θα διαμορφωθεί σε 2.000 ευρώ, δηλαδή κέρδος μόλις 400 ευρώ.
10. Ποιους θα αφορά το πρόγραμμα επιδότησης της ενεργειακής αναβάθμισης ιδιωτικών κτιρίων προ του 1980;
Σύμφωνα με τις πληροφορίες, το πρόγραμμα θα αφορά κατοικίες κατασκευασμένες πριν από το 1980 που κατοικούνται από οικογένειες με συνολικό ετήσιο εισόδημα μικρότερο από 25.000 ευρώ και θα προβλέπει ότι ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης μιας μονοκατοικίας ή ο διαχειριστής μιας πολυκατοικίας θα δικαιούται να υποβάλει στο ΚΕΠ της περιοχής του αίτηση υπαγωγής σ΄ αυτό. Το κράτος θα επιδοτεί ένα σημαντικό ποσοστό του κόστους υλικών και εργασιών θερμομόνωσης της εξωτερικής τοιχοποιίας και της στέγης, αντικατάστασης των παλαιών κουφωμάτων με νέας τεχνολογίας, με διπλά τζάμια, του καυστήρα και του μπόιλερ, αλλά και τοποθέτησης ηλιακού θερμοσίφωνα.
