Στη δίνη της κρίσης οι τιμές των ακινήτων

Oλο και πιο πολλά είναι τα μηνύματα που φθάνουν καθημερινά από την αγορά ακινήτων για πτώση στις τιμές των κατοικιών, η οποία σε ορισμένες περιπτώσεις κυμαίνεται σε ετήσια βάση από 15% ως 20%. Παράγοντες της κτηματαγοράς επισημαίνουν ότι τους τελευταίους τρεις μήνες η ζήτηση για αγορά κατοικίας έχει σημειώσει σημαντική πτώση, με αποτέλεσμα να συμπαρασύρονται σε αρκετές περιοχές και οι τιμές, ιδιαίτερα εκεί όπου παρατηρείται αυξημένη προσφορά. Οι κατασκευαστές από τη μεριά τους κάνουν προσπάθειες να μη «σπάσουν» οι τιμές και όπου αυτό συμβαίνει να θεωρείται μεμονωμένη περίπτωση.

Οι ίδιοι λένε ότι στην Ελλάδα υπάρχουν περίπου 14.000 οικοδομικές επιχειρήσεις και είναι λογικό ορισμένες από αυτές να ρίξουν τις τιμές πώλησης είτε γιατί είναι δανεισμένες και χρειάζονται ρευστό για να αποπληρώσουν τις οφειλές τους είτε διότι βλέπουν τα ακίνητά τους να παραμένουν «στο ράφι για τέσσερα και πέντε χρόνια» και δεν μπορούν να περιμένουν άλλο. Πάντως, όπως επισημαίνουν οι ίδιοι, μαζική πτώση των τιμών είναι δύσκολο να συμβεί υπό τις παρούσες συνθήκες, διότι μεγάλος αριθμός κατασκευαστικών εταιρειών δεν είναι εκτεθειμένες σε υπερβολικό δανεισμό. Ωστόσο, σύμφωνα με στοιχεία που έδωσε πρόσφατα η εταιρεία Αspis Real Εstate, τα οποία βασίζονται σε πραγματικές συναλλαγές, σε σύνολο 95 περιοχών παρατηρείται το δεκάμηνο ΙανουαρίουΟκτωβρίου 2008 σε σύγκριση με το αντίστοιχο περυσινό διάστημα πτώση ως 13,6% στις τιμές πώλησης κατοικιών σε 50 περιοχές. Το στοιχείο αυτό υποδηλώνει ότι η αγορά έχει εισέλθει σε φάση μερικής έστω διόρθωσης, καθώς περίπου μία στις δύο περιοχές παρουσιάζει πτώση τιμών και αν συνεχιστεί το «πάγωμα» των δανείων και δεν απορροφηθεί άμεσα το υπάρχον στοκ των περίπου 120.000 απούλητων διαμερισμάτων τότε είναι πιθανό οι τιμές να πέσουν ακόμη περισσότερο και σε άλλες περιοχές.

Ενα ακόμη στοιχείο που δείχνει πως η οικοδομή έχει εισέλθει σε φάση ύφεσης είναι το γεγονός ότι η οικοδομική δραστηριότητα καθ΄ όλη τη διάρκεια του τρέχοντος έτους παρουσιάζει σημαντική πτώση σε σύγκριση με το 2007. Παρατηρώντας κανείς τον πίνακα που παρατίθεται παραπλεύρως με την εξέλιξη μήνα προς μήνα της οικοδομικής δραστηριότητας στην Αττική το 2008 και τη μεταβολή σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος, θα διαπιστώσει ότι η πτώση είναι πολύ σημαντική, ενώ μόνο τον μήνα Μάρτιο η μείωση άγγιξε το 50%! Συνολικά το εννεάμηνο Ιανουαρίου- Σεπτεμβρίου 2008 σε σύγκριση με το 2007 η οικοδομική δραστηριότητα στην Αττική παρουσίασε πτώση κατά 23,3%.

Είναι προφανές ότι οι κατασκευαστές έχοντας στην κατοχή τους σημαντικό στοκ αδιάθετων ακινήτων περιορίζουν την έκδοση νέων αδειών και ευελπιστούν με την κίνηση αυτή να διατηρήσουν τις τιμές πώλησης σε υψηλά επίπεδα. Ωστόσο οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές ζητούν πλέον σημαντικές εκπτώσεις επί των αρχικών τιμών προκειμένου να προχωρήσουν στην απόκτηση ενός ακινήτου. Στο πλαίσιο αυτό οι κατασκευαστές προσφέρουν δωρεάν θέσεις πάρκινγκ, αποθήκες, οικιακό εξοπλισμό και άλλα εξτρά τα οποία αν συνυπολογιστούν στην τιμή πώλησης τότε η έκπτωση στην αρχική τιμή διαμορφώνεται από 15% ως 20%. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Αspis Real Εstate στο κέντρο της Αθήνας η μεγαλύτερη πτώση τιμών παρατηρείται στην περιοχή των Σεπολίων (-10%) και η μικρότερη στα Πατήσια (-0,9%), ενώ στα βόρεια προάστια, και συγκεκριμένα στην περιοχή του Αγίου Στεφάνου, οι τιμές πώλησης κατοικιών το δεκάμηνο Ιανουαρίου- Οκτωβρίου 2008 σε σύγκριση με το αντίστοιχο περυσινό διάστημα διαμορφώνονται χαμηλότερα κατά 8,3%. Αντίθετα τη μικρότερη πτώση παρουσιάζουν οι τιμές

στην περιοχή του Χολαργού (-1,5%). Στα νότια προάστια σε δύο περιοχές, στο Ελληνικό και στην Καισαριανή, η πτώση των τιμών των κατοικιών κατά το παραπάνω διάστημα είναι πάνω από 11%, ενώ καλύτερη εικόνα παρουσιάζουν τα δυτικά προάστια. Τέλος, στα ανατολικά προάστια η μεγαλύτερη πτώση τιμών παρουσιάζεται στα Γλυκά Νερά (-10,6%) και στον Πειραιά, ενώ τους περιφερειακούς δήμους η μεγαλύτερη πτώση εντοπίζεται στον Κορυδαλλό (-13,6%). Πάντως, σύμφωνα με στοιχεία διευθυντικών στελεχών εταιρειών real estate, το α΄ εξάμηνο του 2008 οι κάθε μορφής επενδύσεις στην κατοικία μειώθηκαν σε ποσοστό 30% έναντι του προηγούμενου εξαμήνου. Επίσης προβληματισμό δημιουργεί και το απόθεμα των αδιάθετων κατοικιών που εκτιμάται ότι υπερβαίνει τις 120.000,

ενώ στον τομέα της δεύτερης κατοικίας διαπιστώθηκε επίσης πτώση της ζήτησης κατά το τελευταίο δωδεκάμηνο. Τονίζεται ότι με τους τρέχοντες ρυθμούς θα χρειαστούν ίσως δύο ή και περισσότερα χρόνια προκειμένου να απορροφηθεί το υφιστάμενο απόθεμα νεόδμητων σπιτιών.

Σε ό,τι αφορά την παλαιότητα, σύμφωνα με στοιχεία του κτηματομεσιτικού δικτύου RΕ/ΜΑΧ Ελλάς, τα ακίνητα που προτίμησαν οι αγοραστές αφορούν μεταχειρισμένα, ηλικίας άνω των 10 ετών (59% του συνόλου), τα περισσότερα εκ των οποίων μάλιστα ήταν και άνω των 30 ετών (27%). Το ποσοστό των νεόδμητων ήταν 21%, μειωμένο κατά 4 ποσοστιαίες μονάδες σε σχέση με το αντίστοιχο 10μηνο του 2007.

Στην Αττική οι μισές σχεδόν κατοικίες (46%) που μεταβιβάστηκαν μέσω του δικτύου RΕ/ΜΑΧ ήταν ηλικίας άνω των 25 ετών, με περισσότερες (33%) αυτές που ήταν άνω των 30 ετών. Το ποσοστό αυτό είναι αυξημένο κατά 10 ποσοστιαίες μονάδες σε σχέση με το αντίστοιχο 10μηνο του 2007. Τα νεόδμητα ήταν περίπου 1 στα 5 (22%), ποσοστό ελα φρώς μειωμένο κατά 4 ποσοστιαίες μονάδες σε σχέση με το αντίστοιχο χρονικό διάστημα του 2007. Στη Θεσσαλονίκη, όπως και στην Αττική, η μία στις δύο κατοικίες που πουλήθηκαν ήταν άνω των 25 ετών (51%), ενώ χαρακτηριστική είναι η αύξηση κατά 8 ποσοστιαίες μονάδες σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2007 στις πωλήσεις νεόδμητων, τα οποία έφτασαν σε ποσοστό 21%, ανάλογο με αυτό της Αττικής.

Στην υπόλοιπη Ελλάδα τα ποσοστά φαίνονται να είναι μοιρασμένα, με τα νεόδμητα να καταλαμβάνουν το 18% του μεριδίου και τα άνω των 30 ετών το 15%.

Μία ακόμη κατανομή των πωληθέντων ακινήτων έχει να κάνει με το εμβαδόν. Η πιο δημοφιλής κατηγορία οικιστικών ακινήτων πανελλαδικά είναι για δεύτερη συνεχή χρονιά τα διαμερίσματα εμβαδού 71-90 τ.μ. (κυρίως δυάρια), ενώ ακολουθούν τα λίγο μεγαλύτερα (91-110 τ.μ.) με ποσοστό 19% και τα λίγο μικρότερα (51-70 τ.μ.) με ποσοστό 18%.

Ειδικότερα στην Αττική η δημοφιλέστερη κατηγορία είναι αυτά που έχουν εμβαδόν 71-90 τ.μ. σε ποσοστό 26%, το οποίο είναι αυξημένο κατά 7 ποσοστιαίες μονάδες σε σχέση με το αντίστοιχο 10μηνο του 2007, ενώ σε αυτά που είναι άνω των 171 τ.μ. (ποσοστό 11%) παρατηρείται μείωση σε σχέση με το 2007 κατά 5 ποσοστιαίες μονάδες.

Και στη Θεσσαλονίκη, αν και παρατηρείται μείωση κατά 6 ποσοστιαίες μονάδες σε σχέση με το αντίστοιχο 10μηνο του 2007, η δημοφιλέστερη κατηγορία είναι αυτή των 71-90 τ.μ. σε ποσοστό 28% (όμοιο με αυτό της Αττικής), με τα λίγο μικρότερα και τα λίγο μεγαλύτερα να ακολουθούν με ποσοστά 20% και 19% αντίστοιχα.

Οι μεγαλύτερες κατοικίες (άνω των 110 τ.μ.) δεν είναι ιδιαίτερα ελκυστικές. Το Υπόλοιπο Ελλάδος ακολουθεί σε μεγάλο βαθμό τον μέσο όρο Ελλάδος.