«Παγανιά» βγήκε ξανά η Εφορία για τους ημιυπαίθριους χώρους στους οποίους οι κατασκευαστές έχουν κάνει δωμάτια και ως τέτοια τα έχουν αγοράσει χιλιάδες ιδιοκτήτες διαμερισμάτων, ενώ στο στόχαστρο πλέον θέτει το υπουργείο Οικονομικών τα χρήματα που λαμβάνουν οι πωλητές ακινήτων μέσω στεγαστικών δανείων αν αυτοί έχουν ληξιπρόθεσμα χρέη στο Δημόσιο.
Μεγάλος αριθμός εφοριών έχει στείλει το τελευταίο διάστημα σε σημαντικό αριθμό ιδιοκτητών νεόδμητων ακινήτων σε διάφορες περιοχές της Αττικής ειδικά σημειώματα με τα οποία τους ζητούν να κλείσουν ραντεβού μαζί τους για την πραγματοποίηση αυτοψίας. Το μέτρο αυτό εφαρμόζεται από το 2005 από τον πρώην υφυπουργό Οικονομικών κ. Αδ. Ρεγκούζα με σειρά εγκυκλίων και αποφάσεων – κατόπιν γνωμοδότησης της Ολομέλειας του Νομικού Συμβουλίου – που όριζαν μεταξύ άλλων ότι εντός διμήνου από την ολοκλήρωση της μεταβίβασης θα διενεργούν οι έφοροι αυτοψίες και όπου διαπιστώνεται ότι οι ημιυπαίθριοι χώροι κλείστηκαν κατά τον χρόνο που έγινε η μεταβίβαση θα καταβάλλονται οι αναλογούντες φόροι και τα πρόστιμα της Εφορίας.
Το μετρό αυτό, ωστόσο, είχε ξεσηκώσει πλήθος διαμαρτυριών καθώς το υπουργείο Οικονομικών υπολόγιζε χωρίς τον ξενοδόχο και συγκεκριμένα χωρίς το ΥΠΕΧΩΔΕ, το οποίο διεκήρυττε ότι ακόμη και αν καταβληθούν οι φόροι μεταβίβασης, οι συγκεκριμένοι χώροι δεν νομιμοποιούνται σε καμία περίπτωση. Το υπουργείο Οικονομικών όμως, αν και εισπράττει τους επιπλέον φόρους μεταβίβασης που προέρχονται από τους «παράνομους» χώρους, δεν ενημερώνει ούτε προτίθεται να γνωστοποιήσει στις πολεοδομικές αρχές τους παραβάτες. Οι λόγοι που συμβαίνει αυτό είναι προφανείς: Από τη μία θέλει να εισπράξει πρόσθετα έσοδα για να κλείσει ένα μέρος της τρύπας του προϋπολογισμού και από την άλλη «κλείνει το μάτι» σε χιλιάδες περιπτώσεις πολεοδομικών παραβάσεων γιατί δεν θέλει να υποστεί λίγο πριν από τις εκλογές το πολιτικό κόστος. Η πιο ενδεδειγμένη λύση θα ήταν, όπως αναφέρει παράγοντας της κτηματαγοράς, να επιβληθεί ένα ενιαίο πρόστιμο και να νομιμοποιηθούν μια και καλή οι χώροι αυτοί.
* Ζητούνται έσοδα
Ετσι, δύο χρόνια μετά την απόφαση Ρεγκούζα, το υπουργείο Οικονομικών, αναζητώντας απεγνωσμένα έσοδα για την επίτευξη της ομαλής εκτέλεσης του προϋπολογισμού, φαίνεται να ενεργοποιεί ακόμη εντονότερα το προ διετίας μέτρο. Οπως είναι σε θέση να γνωρίζει «Το Βήμα», αν και σε ορισμένους ιδιοκτήτες ακινήτων οι αρμόδιοι υπάλληλοι των εφοριών πραγματοποίησαν αυτοψία την ίδια ημέρα που έγιναν τα συμβόλαια της αγοράς, έναν χρόνο μετά τη σύνταξη των συμβολαίων στέλνουν και πάλι ειδοποιητήρια με τα οποία ζητούν να ορίσουν οι ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων νέα ημερομηνία προκειμένου να γίνει μία ακόμη αυτοψία.
Ειδικότερα, σε έγγραφο που απέστειλε την περασμένη εβδομάδα εφορία των βορείων προαστίων σε ιδιοκτήτη νεόδμητου διαμερίσματος του οποίου τα συμβόλαια μεταβίβασης συντάχθηκαν πριν από περίπου ενάμιση χρόνο, αναφέρονται μεταξύ άλλων τα εξής: «Σύμφωνα με το ν.δ. 118/73 του κώδικα φορολογίας κεφαλαίου παρακαλούμε όπως μέσα σε πέντε ημέρες από τη λήψη της πρόσκλησης αυτής επικοινωνήσετε μαζί μας προκειμένου να μας ορίσετε τόπο και χρόνο διενέργειας επιτόπιας αυτοψίας από την υπηρεσία μας σχετικά με την υπ’ αριθμ…. δήλωση φόρου μεταβίβασης που αφορά αγοραπωλησία ακινήτου σας στην οδό… προσκομίζοντας ταυτόχρονα την κάτοψη του εν λόγω ακινήτου». Το ενδιαφέρον της υπόθεσης είναι ότι η κάτοψη του εν λόγω ακινήτου έχει ήδη κατατεθεί στην Εφορία με την υποβολή της δήλωσης φόρου μεταβίβασης ενώ η επιτόπια αυτοψία είχε πραγματοποιηθεί την ίδια ημέρα που ολοκληρώθηκε η μεταβίβαση του ακινήτου.
Αξίζει να σημειωθεί ότι αν κάποιος ιδιοκτήτης ακινήτου το αγόρασε πριν από ένα έτος και προχώρησε σε κλείσιμο του ημιυπαίθριου χώρου λίγους μήνες μετά τη μεταβίβασή του και το αποδείξει στην Εφορία ότι πράγματι έτσι έχουν τα πράγματα, τότε δεν πρόκειται να πληρώσει πρόσθετο φόρο μεταβίβασης. Αυτό θα συμβεί όταν το σπίτι πωληθεί εκ νέου. Είναι όμως πολύ δύσκολο έστω και αν πράγματι έχει συμβεί αυτό, η Εφορία να το δεχτεί και να μην επιβάλει τους φόρους μεταβίβασης που αναλογούν στα τετραγωνικά του διαμερίσματος.
* Τι ορίζει η εγκύκλιος
Οπως αναφέρεται στην εγκύκλιο του υπουργείου Οικονομικών, αν διαπιστωθεί κατά τον έλεγχο η διαμόρφωση ημιυπαίθριου χώρου σε χώρο κύριας χρήσης (κατά τον χρόνο φορολογίας), τότε, πέραν του οφειλόμενου κύριου φόρου που αναλογεί στην επιφάνεια του ημιυπαίθριου χώρου, επιβάλλεται και πρόσθετος φόρος ανακρίβειας. Για τις υποθέσεις στις οποίες ο έλεγχος πραγματοποιήθηκε σε χρόνο μεταγενέστερο του χρόνου φορολογίας (π.χ. στο τέλος του χρόνου παραγραφής) και δεν αποδεικνύεται με βάση τα στοιχεία της φορολογικής αρχής η διαμόρφωση του ημιυπαίθριου χώρου σε χώρο κύριας χρήσης (κατά τον χρόνο φορολογίας), δεν υφίσταται για τον χώρο φορολογική υποχρέωση.
* Ο επιπλέον φόρος
Παράδειγμα: Αν υποθέσουμε ότι κατά μέσον όρο ο ημιυπαίθριος χώρος σε ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. είναι περίπου 10 τ.μ. και η τιμή ζώνης στην περιοχή είναι 1.500 ευρώ, τότε η φορολογητέα αξία που θα υπολογίσει η Εφορία στον πρόσθετο φόρο μεταβίβασης είναι 15.000 ευρώ. Αν το ποσό αυτό πολλαπλασιαστεί με συντελεστή 11%, τότε ο επιπλέον φόρος που πρέπει να καταβληθεί θα ανέλθει σε 1.650 ευρώ. Οπως τονίζει μιλώντας προς «Το Βήμα» φοροτεχνικός με γνώση στα θέματα των μεταβιβάσεων, δεν συμφέρει τους αγοραστές πρώτης κατοικίας να «κρύβουν» την ύπαρξη κλειστού ημιυπαίθριου χώρου από το συμβόλαιο σε περίπτωση κατά την οποία η αντικειμενική αξία του συνόλου των τετραγωνικών του ακινήτου δεν υπερβαίνει το αφορολόγητο ποσό. Σε αντίθετη περίπτωση θα κληθούν, εφόσον πραγματοποιηθεί έλεγχος από την Εφορία, να πληρώσουν τον πρόσθετο φόρο. Σημειώνεται ότι η αντικειμενική αξία με βάση την οποία θα υπολογιστεί ο επιπλέον φόρος μεταβίβασης είναι αυτή που ίσχυε κατά την ημερομηνία ολοκλήρωσης της μεταβίβασης.
Στο στόχαστρο τα στεγαστικά δάνεια των αγοραστών ακινήτων
Εξάλλου, την περασμένη εβδομάδα, ο υφυπουργός Οικονομίας και Οικονομικών κ. Αντ. Μπέζας (φωτογραφία) με απόφασή του έλαβε έκτακτα μέτρα για την είσπραξη των «εκτροχιασμένων» εσόδων με στόχο 600.000 ληξιπρόθεσμους οφειλέτες, 100.000 μικρομεσαίες επιχειρήσεις και 250.000 ελεύθερους επαγγελματίες, Ετσι, στην προσπάθεια να μαζέψει έσοδα, το υπουργείο Οικονομικών χρησιμοποιεί πλέον τις τράπεζες ως «εισπράκτορες» για τη μείωση των ληξιπρόθεσμων οφειλών. Συγκεκριμένα, αν κάποιος πουλάει το σπίτι του σε αγοραστή ο οποίος έχει λάβει στεγαστικό δάνειο για την αγορά του εν λόγω ακινήτου και ο πωλητής χρωστάει στην Εφορία, τότε η τράπεζα θα παρακρατεί το μέρος της οφειλής από το δάνειο και θα το αποδίδει απευθείας στην Εφορία με επιταγή. Με αυτόν τον τρόπο, οι τράπεζες με τις οποίες συνεργάζονται οι αγοραστές ακινήτων θα γνωρίζουν αναλυτικά τις οφειλές των πωλητών με ό,τι αυτό συνεπάγεται για το φορολογικό απόρρητο των πολιτών.
Για παράδειγμα, έστω ότι ο Α´ αγοράζει ακίνητο από τον Β´ αξίας 200.000 ευρώ και ο Β´ χρωστάει στην Εφορία 10.000 ευρώ. Ο Α´ για την αγορά του συγκεκριμένου ακινήτου θα χρειαστεί να λάβει δάνειο ισόποσης αξίας από την τράπεζα με την οποία συναλλάσσεται. Η τράπεζα θα εκδώσει το δάνειο, αλλά από τις 200.000 ευρώ που προορίζονται για τον πωλητή, θα παρακρατήσει το ποσό των 10.000 ευρώ που αντιστοιχεί στην παραπάνω οφειλή και θα το αποδώσει στη συνέχεια στην Εφορία με επιταγή. Αυτό προϋποθέτει ότι η Εφορία θα έχει ενημερώσει την τράπεζα του αγοραστή για την οφειλή του πωλητή προκειμένου να προχωρήσει η παραπάνω διαδικασία. Ο αγοραστής από την πλευρά του θα πληρώσει κανονικά δόσεις για το ποσό του δανείου, δηλαδή για τις 200.000 ευρώ. Το μέτρο αυτό θα ισχύει από την 1η Μαίου 2007.
Από την άλλη, όπως αναφέρουν παράγοντες της αγοράς, το μέτρο αυτό ανοίγει τον δρόμο ώστε η Εφορία να γνωρίζει την πραγματική αξία βάσει της οποίας γίνεται η μεταβίβαση του ακινήτου και όχι τη συνήθη αντικειμενική που είναι σαφώς χαμηλότερη της αγοραίας. Αυτό αν συμβεί, τότε οι πρόσθετες φορολογικές επιβαρύνσεις για τους πολίτες θα είναι μεγάλες κατά τη μεταβίβαση ακινήτων.
Παράλληλα, το μέτρο αυτό αναμένεται να δημιουργήσει παρενέργειες και στην κτηματαγορά, καθώς είναι σχεδόν βέβαιο ότι αν ο πωλητής του ακινήτου γνωρίζει εκ των προτέρων ότι η τράπεζα θα του κρατήσει π.χ. 10.000 ευρώ για οφειλές του στο Δημόσιο, είναι πολύ πιθανόν να μετακυλίσει αυτό το κόστος στον αγοραστή του ακινήτου. Για τον λόγο αυτόν θα πρέπει οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές οι οποίοι πρόκειται να αποκτήσουν ακίνητο μέσω στεγαστικών δανείων, να βεβαιωθούν ότι οι πωλητές δεν έχουν σημαντικές οφειλές στην Εφορία. Σήμερα, για να ολοκληρωθεί μία μεταβίβαση, θα πρέπει ο πωλητής θα είναι φορολογικά ενήμερος. Ωστόσο σε αρκετές περιπτώσεις, πωλητές που είχαν χρέη στην Εφορία ζητούσαν από τον έφορο να ενταχθούν σε κάποια ρύθμιση λίγο διάστημα προτού πουλήσουν το ακίνητο, πλήρωναν μία δόση από τις 48 που ορίζει ο νόμος και μόλις πουλούσαν το ακίνητο δεν πλήρωναν καμία άλλη δόση. Τώρα αν ο πωλητής γνωρίζει από την αρχή ότι το ποσό που χρωστάει στην Εφορία θα εισπραχθεί μέσω της τράπεζας, είναι σχεδόν βέβαιο ότι θα επιδιώξει να το μετακυλίσει στον διαθέσιμο αγοραστή.
